Процедура закрытия договора аренды в Португалии не является сложной. Мы собрали основные моменты в этой статье, чтобы вы смогли с помощью простых шагов избавить себя от неприятных ситуаций в будущем.
Некоторые шаги мы уже упоминали в статье “Что стоит сделать после подпиcания договора аренды в Португалии”, но повторим их и здесь.
Уточним, что в данном материале речь пойдёт о закрытии договоров аренды именно жилой недвижимости.
Срок уведомления о расторжении договора
В договоре аренды, например, в нашем случае, были прописаны сроки уведомления арендодателем или арендатором в случае желания досрочно расторгнуть договор. Если в документе стороны не посчитали необходимым это прописать отдельно, то существуют сроки установленные законом. О них расскажем чуть позже.
Уведомление происходит отправкой заказного письма заранее с уточнением о дате выезда. Или же письмо может быть отправлено по электронной почте, если такое условие прописано в договоре. Мы бы рекомендовали включать такой пункт до подписания договора, так как это сильно может упростить коммуникацию.
Договора аренды продолжительностью более 30 дней продлеваются автоматически на аналогичный срок. Такие продления происходят до тех пор, пока стороны или одна из сторон не пожелает договор расторгнуть.
Если одна из сторон хочет избежать автоматического продления или досрочно расторгнуть договор, то она должна отправить другой стороне уведомление о расторжении договора в сроки согласно законодательству (если в договоре не прописано иное). Для арендаторов и арендодателей эти сроки различаются.
Если расторжение по инициативе арендатора:
- за 1/3 первоначального срока, прописанного в договоре, – для договоров сроком менее шести месяцев;
- за 60 дней (2 месяца) – для контрактов со сроком действия, равным или превышающим шесть месяцев и менее одного года;
- за 90 дней (3 месяца) – для контрактов со сроком действия, равным или превышающим один год и менее 6 лет;
- за 120 дней (4 месяца) – для контрактов продолжительностью 6 лет и более.
Эти сроки, а также уплата арендной платы за несоблюдение срока уведомления, могут быть пересмотрены, если расторжение со стороны арендатора вызвано безработицей или другой серьёзной ситуацией, например, появлением недееспособности или смерти партнёра, с которым арендатор проживал в недвижимости более года.
Для арендодателя сроки отличаются (они длиннее):
- за 1/3 первоначального срока, прописанного в договоре, – для договоров сроком менее шести месяцев;
- за 60 дней (2 месяца) – для контрактов со сроком действия, равным или превышающим шесть месяцев и менее одного года;
- за 120 дней (4 месяца) – для контрактов со сроком действия, равным или превышающим один год и менее 6 лет;
- за 240 дней (8 месяцев) – для контрактов продолжительностью 6 лет и более.
Стоит обратить внимание, что есть несколько нюансов по срокам, на которые договор продлевается автоматически, если в документе не указано иное. Если договоры на постоянное жилье заключаются на срок менее трех лет, они продлеваются как минимум на три года. В интересах обеих сторон прописать в договоре сроки, на которые контракт продлевается автоматически.
Отдельно уточним, что существуют договора без определённого срока. Такой договор арендатор может расторгнуть только по истечение шести месяцев аренды, уведомив арендодателя о своём желании заранее:
- за 60 дней (2 месяца) – если на дату сообщения о расторжении договор уже действовал до одного года;
- за 120 дней (4 месяца) – если на дату сообщения о расторжении договор уже действовал один год и более.
Важно! Даже если арендатор не соблюдает сроки уведомления о расторжении, конечно, договор можно прекратить, но с уплатой арендной платы, соответствующей пропущенному сроку уведомления. Хотя и здесь есть исключения, о которых расскажем далее.
И, конечно, не всегда в Португалии всё так формально. Во многих случаях стороны вполне могут договориться, не соблюдая буквально данные сроки. С другой стороны, даже этот факт не означает, что стоит пренебрегать такими формальностями, как подписание документов, о которых мы расскажем в следующих частях статьи.
Основания для расторжения договора
Арендаторы не обязаны предоставлять основания для досрочного расторжения договора. Что касается арендодателей, то закон обязывает указать вескую причину для расторжения. Закон предусматривает конкретный список возможных причин досрочного расторжения договора или отказа от автоматического продления в первые три года договора с арендатором:
- Необходимость имущества для собственного жилья или для потомков первой степени родства;
- Неуплата арендатором аренды более трех месяцев или просрочки платежей более чем на восемь дней, более четырех раз в течение 12 месяцев. Кстати, это одна из причин, почему часто арендодатели просят несколько оплат вперёд. Ведь недобросовестного арендатора очень тяжело выселить. Сначала нужно выждать период три месяца, когда арендатор не платит, а потом начать судебный процесс по выселению, который также занимает время. На время судебного процесса арендодатель также не может выселить таких жильцов.
Невыполнение других условий договора или проведение незаконной деятельности на территории арендуемой недвижимости также может быть основанием для расторжения договора. - Снос, проведение работ по реконструкции или масштабная реставрация, требующая освобождения объекта недвижимости или стоимость которой составляет 25% от стоимости объекта. Если причины заключаются в сносе, обширных ремонтных или реставрационных работах, требующих освобождения объекта недвижимости, арендодатель должен предоставить в ратушу (Câmara Municipal) соответствующее подтверждение работы и выплатить арендатору компенсацию, которая может быть эквивалентна двухлетней арендной плате.
Уведомление о расторжении договора (Aviso de rescisão do contrato)
Далее мы приводим пример письма, которое можно отправить арендодателю для уведомления о желании расторгнуть договор.
Caro (Имя и Фамилия арендодателя),
Serve a presente carta rescisão contrato para lhe comunicar, tendo em consideração as normativas estipuladas por lei, a minha intenção de cessar previamente o contrato de arrendamento que celebrámos em (число, месяц и год подписания договора аренды).
Esta carta refere-se especificamente ao arrendamento do imóvel sito em (адрес недвижимости).
Comunico-lhe, portanto, a intenção de desocupar o imóvel até (дата, до которой вы обязуетесь освободить помещение).
Muitas felicidades.
O inquilino,
(Ваше имя/имена)
(Дата составления документа + подпись).
Документ о расторжении договора аренды (Acordo para revogação do contrato de arrendamento)
После того как стороны вовремя изложили своё желание расторгнуть договор, и нет никаких противоречий, следующий документ, который необходимо подписать, это Соглашение о расторжении договора аренды (Acordo para revogação do contrato de arrendamento). Этот документ должен быть подписан в двух экземплярах. Он может пригодиться для дальнейшего разрешения споров. Также данный документ может запросить AT (Налоговая служба) у арендодателя.
Текст может выглядеть следующий образом. В данном случае стороны не имели никаких претензий друг к другу.
Entre (Имя арендодателя), casada, contribuinte número (Номер NIF арендодателя) na qualidade de Senhorio e Primeiro Outorgante e (Имя арендатора), natural da (Страна прежнего проживания арендатора), de nacionalidade (Национальность арендатора), portadora do Passaporte (Номер паспорта арендатора), válido até (Срок действия паспорта арендатора), emitido pelos (Орган выдавший паспорт арендатора), NIF __________, casada no regime de comunhão de adquiridos (Семейное положение арендатора), na qualidade de inquilino e Segundo Outorgante, é celebrado o presente acordo de revogação do contrato de arrendamento relativo ao imóvel em sito em (Адрес арендуемой недвижимости), nos seguintes termos e condições:
- O contrato cessará em 30/Julho/2022 (Дата завершения договора и передачи квартиры), data em que o locado será entregue ao senhorio, livre de pessoas e bens;
- O Primeiro Outorgante prescinde da realização das obras de reparação do locado por parte do Segundo Outorgante, visando a reposição do imóvel no estado de conservação em que se encontrava aquando do início do arrendamento;
- O Primeiro Outorgante compromete-se a suportar as despesas relacionadas com a mudança dos bens do Segundo Outorgante.
Lisboa, 29 de Julho de 2022 (Дата и город подписания)
O Primeiro Outorgante
(Имя и подпись арендодателя)
O Segundo Outorgante
(Имя и подпись арендатора)
Запрос о возврате депозита (Devolução de caução)
Если претензий у сторон нет, и договор о расторжении аренды подписан, то после арендатор сразу передаёт арендодателю подписанный запрос о возврате депозита, а также доказательство оплаты депозита на момент заключения договора.
Стоит проверять условия возврата депозита до подписания договора аренды. Например, нет ли отдельных условий для досрочного расторжения договора.
Текст такого документа может выглядеть так:
Имя арендатора
(Ваш новый адрес)
Имя арендодателя
(Текущий адрес арендодателя)
Assunto: Devolução de caução
Exma. Senhor (-a),
Na qualidade de arrendatário do andar sito na (Адрес арендованной ранее недвижимости), informei V. Ex.ª, com a antecedência legalmente exigida, da minha intenção de revogar o contrato arrendamento celebrado no dia 30 de Novembro de 2021 (Дата заключения договора аренды), a qual foi aceite.
Como é do seu conhecimento na data da celebração do contrato além do pagamento dos 2 primeiros meses foi também entregue uma verba a título de caução no montante de 1000 €, destinada a assegurar o pagamento de eventuais deteriorações provocadas durante o tempo em que nela iria habitar. No entanto, como pôde verificar, a casa foi restituída em ótimas condições, ou seja, exatamente no estado em que se encontrava quando a recebi. Nesse sentido, serve a presente para solicitar que no prazo máximo de 15 dias, me seja devolvido o valor da caução (1000€ - Сумма депозита, которую арендатор просит вернуть).
Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos e subscrevo-me,
(Подпись арендатора)
Anexo: Cópia do recibo da caução.
Если все вышеперечисленные документы вы отправляете заказными письмами, то важно оставлять у себя копию документа, а также одтверждение регистраци и отправки письма.
Передача ключей и помещения
Наконец-то все документы подписаны и спорные вопросы решены. Теперь остаётся несколько последних действий:
- Передать все ключи и электронные брелоки обратно арендодателю;
- Оставить свой новый адрес и актуальный контакт арендодателю в случае срочных вопросов или получения какой-то корреспонденции на старый адрес;
- Проговорить с арендодателем сроки изменения имён в контрактах на воду, газ, электричество, интернет и порядок взаиморасчётов на этот период. Хотя об этом пункте стоит позаботиться заранее.
Надеемся, эта информация поможет вам закрыть договор аренды максимально правильно.
