У многих из нас есть устоявшееся представление о том, что объекты некапитального строительства (такие как сборные дома, дома на колесах, шатры и прочие) – это что-то такое абстрактное, не требующее специальных согласований, то, что по нашему скромному мнению всегда можно, вроде как, демонтировать и перевезти в другое место. Так ли это в Португалии? Давайте разбираться – не все так просто, как кажется.
Как такового понятия «некапитальное строительство» в Португалии нет – под ним подразумеваются сборные или модульные дома (casas pré-fabricadas ou móveis), но по сути по всем процессам с юридической точки зрения ничем не отличающиеся от обычного, капитального строительства. Существует множество вопросов об установке и лицензировании, поэтому я задалась целью дать разъяснения на правовой и практической основе. Лихорадка строительства такого рода не прекращается: это уже не просто тенденция, а повседневная реальность в сфере недвижимости Португалии. Появляется все больше проектов и компаний, занимающихся этим сегментом, который сегодня рассматривается как альтернатива традиционному строительству - в том числе благодаря своей цене и скорости сборки. Поверхностно эту тему я уже раскрывала в статье «Возведение собственного дома на приобретенном участке».
Сборные, модульные дома или "мобильные дома" (или дома на колесах) - это тренд, учитывая перемещение людей из городов в сельскую местность, в сочетании с легкостью, с которой их можно разобрать и/или перевезти в другое место. Однако специалисты отмечают, что несмотря на то, что такие конструкции обладают рядом преимуществ, а для многих соотношение цены и качества компенсирует инвестиции, в действительности эти дома более подвержены природным явлениям из-за типа материалов, используемых в строительстве, и, соответственно, считается, что они менее прочны и долговечны, чем традиционные.
Так нужна ли бюрократическая волокита?
Независимо от целей или причин, по которым выбор падает на некапитальное строительство, часто возникают сомнения, связанные с применимым к ним законодательным и налоговым режимом. В частности, главный миф об отсутствии необходимости городского лицензирования. Вопрос не совсем необоснованный, поскольку нередки случаи, когда на сайте строительной компании или в объявлении о продаже подержанного дома с такими характеристиками его владельцем сообщается об отсутствии необходимости оформлять какую-либо разрешительную документацию. Если следовать таким рекомендациям, то за этим последует для начала возбуждение дела об административном правонарушении за нарушение закона о градостроительстве, а далее в зависимости от упрямства оштрафованного – возможно и уголовное преследование.
Отправной точкой для ответа на вопрос нужно ли получать разрешения на строительство, является статья 2 Правового Режима урбанизации и строительства (artigo 2º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), а конкретно пункт b) которой определяет строительные работы как работы по созданию новых зданий. Под строительством тот же закон понимает деятельность или результат строительства, реконструкции, расширения, изменения или консервации здания, предназначенного для использования человеком, а также любой другой конструкции, которая надолго внедряется на землю. Из этой классификации следует, что, с одной стороны, объект недвижимости должен быть классифицирован как недвижимый и предназначенный для использования человеком, а с другой стороны, он должен быть прочно связан с землей (с помощью фундамента или свай).
Хотя модульные дома начинаются с изготовления блоков на заводе и собираются воедино только в самом месте установки, несомненно, что только на заключительном этапе они будут встроены в грунт (будь то посредством монтажа бетонного основания, металлических свай или любых других опорных конструкций), приобретая тем самым классификацию недвижимого имущества. Таким образом, сборка этих домов приравнивается к строительным работам и урбанистическим операциям, для которых до начала их сборки на земле требуется муниципальное лицензирование, независимо от того, земля ли это сельской застройки или является частью городской.
Тем не менее, вопрос о необходимости лицензирования может быть не столь однозначным в случаях, когда эти сооружения «не встроены» в землю - а именно, когда дома не имеют опор, установленных в землю, а, например, передвигаются на колесах и/или не подключены к сетям водоснабжения, электроснабжения, канализации и связи. В подобных ситуациях, поскольку сомнительно, что можно продолжать классифицировать эти объекты как недвижимые, муниципалитеты все же настаивают на обязательном лицензировании, подчиняясь принципу именно использования человеком любого здания, который будет превалировать над временным или разборным характером конструкции. Вот пример публичного разъяснения одного из муниципалитетов относительно лицензирования сборных зданий, деревянных домов, "мобильных домов", в котором говорится следующее: "Возможный разборный или съемный характер здания такого типа уступает его предназначению для использования человеком, его связь с землей, имеющая постоянный характер, наличие топографических изменений или естественного рельефа почвы длительного, непереходного и необратимого характера, а также воздействие на почвы, на которые распространяются ограничения общественного пользования, а именно, осуществление действий, запрещенных на землях Национального сельскохозяйственного заповедника (Reserva Agrícola Nacional) или Национального экологического заповедника (Reserva Ecológica Nacional). Таким образом, даже если сборное здание, деревянный дом, мобильный дом, контейнер, караван или другое подобное решение, размещено даже только над землей (без привязки к фундаменту) или является результатом установки металлической конструкции, фундамента, основания, столбов или свай, размещено на плите или бетонном основании или опирается только на колеса, обеспечивая таким образом устойчивость, которую может обеспечить только соединение с землей, оно все равно подлежит предварительному градостроительному разрешению, независимо от того, может ли данная конструкция или установка быть демонтирована и перемещена в другое место". Такого же мнения придерживается основная масса муниципалитетов Португалии. Возможно, выбрав очень удаленный и не перенаселенный пункт, с малой плотностью населения, можно вступить в дебаты с местным муниципалитетом (Câmara Municipal). Но, в целом, можно утверждать, что в общем порядке дело обстоит так: хотя эти сооружения могут быть классифицированы как движимое имущество, если они не врыты в землю и не подключены к сетям, они все равно подлежат лицензированию соответствующим муниципальным советом, даже если они могут быть перемещены в другое место на основании того, что используются человеком для проживания, пусть и временного.
Следует также отметить, что даже передвижные дома, караваны или автофургоны (имеется ввиду не путешествия, а именно дома такого рода, используемые для проживания), которые не остаются на одном и том же месте в течение долгого времени, все равно подлежат предварительному муниципальному лицензированию в соответствии с положениями, изложенными в статье 18, № 1 Decreto-Lei № 310/2002 от 18 декабря, который регулирует использование передвижных домов, караванов или автофургонов, а также требованиями к установке, классификации и эксплуатации парков для кемпинга и караванинга (Requisitos específicos de instalação, classificação e funcionamento dos parques de campismo e de caravanismo).
Обратите внимание, что как и любые другие объекты недвижимости, объекты некапитального строительства, также являются налогооблагаемыми – владелец должен быть готов к уплате муниципального налога на имущество (IMI), поэтому любого рода строение должно быть зарегистрировано в Налоговой службе Португалии (Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal) и иметь кадастровый паспорт (caderneta predial).
Далее в этой статье мы сформулируем схему, как выполнить все формальности, связанные с лицензированием сборных или модульных домов, а также узнаем о вариантах финансирования, которые в настоящее время существуют для этого типа строительства.
Разрешительная документация
Характеристика земли: необходимо предварительно узнать, что предусмотрено в муниципальном генеральном плане соответствующего муниципалитета и существуют ли какие-либо ограничения на строительство на данной земле, а именно, не включена ли она в уже упомянутые выше категории - Национальный экологический заповедник (Reserva Agrícola Nacional) или Национального экологического заповедника (Reserva Ecológica Nacional).
Запрос предварительной информации: Хотя это не является обязательным, но очень рекомендуется при размышлениях о том или ином строительстве - любая заинтересованная сторона (даже если она не является владельцем земли) может запросить в Câmara Municipal на предварительной основе информацию о возможности проведения определенных работ, т.е. можно ли строить вообще, что конкретно можно строить и существуют ли какие-либо юридические ограничения. Изучить так называемый Plano de Informação Prévia.
Архитектурный проект (O Projeto de arquitetura) и Рабочая документация (O Projeto de especialidades) для получения разрешения на строительство: Архитектурный проект включает, например, разрезы, планы и высотные отметки здания. Рабочая документация включает, в частности, планы распределения электрической энергии или газовой установки. Некоторые поставщики сборных домов предоставляют такие услуги и берут на себя все формальности за дополнительную плату.
Заявление на получение лицензии (Licença de Construção) – на основании которого выдается разрешение Câmara Municipal (оно требуется для проведения любых строительных работ). Оно предполагает представление Архитектурного проекта и Рабочей документации, которые могут быть поданы как по отдельности, так и вместе. Если эти документы подаются по отдельности, то после утверждения Архитектурного проекта срок подачи Рабочей документации составляет шесть месяцев, (этот срок может быть продлен только один раз, но только на три месяца).
Решение муниципального совета Câmara Municipal: совет должен принять решение по Архитектурному проекту в течение 30 дней со дня его получения. Что касается запроса на само начало процесса строительства, то срок составляет 45 дней с момента представления Рабочей документации или с даты утверждения Архитектурного проекта, если заявитель представил весь пакет документов одновременно.
Запрос разрешения на использование (Licença de utilização): после завершения строительных работ следующим шагом является запрос разрешения на использование в градостроительную службу муниципалитета. Целью данного заявления является проверка соответствия строительных работ Архитектурному и Рабочей документации.
Без соответствующей разрешительной документации работы считаются незаконными и, в случае проверки, будет введен запрет на дальнейшее проведение работ. Невыполнение распоряжения о запрете (или приказа о сносе или прекращении эксплуатации) является преступлением и наказывается тюремным заключением сроком до одного года или крупным штрафом. В зависимости от конкретно взятого случая, можно, конечно, узаконить или снести уже построенное.
Финансовые инструменты в сфере некапитального строительства
Единственным банком, который пока имеет специальную линию финансирования для сборных домов, является Caixa Geral de Depósitos. Их продукт CGD "Жилищный кредит - сборные дома" (Crédito Habitação - Casas Pré-Fabricadas) предназначен для тех, кто хочет купить, построить или провести работы в сборном доме для постоянного проживания или даже для отдыха. Каковы условия финансирования? В случае Caixa Geral de Depósitos, который является единственным банком, имеющим продукт, предназначенный для строительства сборных домов, минимальная сумма кредита составляет 5 тысяч евро, а максимальная, если речь идет о постоянном жилье, варьируется между 80 -90% от инвестиционной стоимости, в то время как если речь идет о вторичном жилье, то это будет "наименьшее значение между 80% от оценочной стоимости и 80% от инвестиционной стоимости". Максимальный срок кредита составляет 25 лет при условии, что максимальный возраст заемщика по достижении момента выплаты кредита не превышает 80 лет. Можно выбрать фиксированную, переменную или смешанную ставку, если вы хотите купить вторичное жилье, но для целей строительства или работ вы можете выбрать только фиксированную ставку. CGD требует в качестве залога закладную на дом. Если вы подпишетесь на другие продукты и услуги банка, можно воспользоваться снижением ставки на 0,20-0,25 процентных пункта. Хотя это единственный специальный продукт для этой цели, все равно имеет смысл проконсультироваться с другими финансовыми организациями, чтобы узнать, какие еще существуют альтернативы и какая из них лучше всего подходит для вашего случая.
Оценка производится в каждом конкретном случае и учитывает долговечность и качество конструкции, а также тот факт, что дом является или не является легко демонтируемым. Например, в случае с домом, который может быть перемещен, маловероятно, что банк примет недвижимость в качестве залога. Поэтому даже в случае, вроде как, специализирующегося на такого типа сделках CGD, рассчитывать на гарантированный положительный результат не стоит.
В тех случаях, когда ипотека невозможна, можно рассматривать вариант потребительского кредита, но вы должны быть морально готовы к гораздо более высоким процентным ставкам и более короткому сроку кредитования, что может привести к тому, что ежемесячный платеж окажется очень тяжелым для семейного бюджета. Некоторые производители утверждают, что гарантируют доступ к финансированию до 100% стоимости недвижимости, но прежде чем подписаться на такое решение, проверьте, какие кредитные учреждения участвуют в сделке и какие условия предлагаются.
Стоит также упомянуть, что страхование жизни и страхование от разных рисков для этого типа домов еще не так сильно распространено, что опять же может привести к высоким расходам ввиду низкой конкуренции, в том числе. Многие страховщики не страхуют модульные дома из-за материалов, используемых при их строительстве, и того факта, что это может быть легко перемещаемое имущество.
О недостатках и преимуществах некапитального строительства
В процессе ознакомления с информацией, читатель может подумать, а точно ли эти дома так хороши, чтобы с ними связываться, если порядок действий тот же самый, что и при возведении капитальной постройки. Вспомним основные отличия модульных домов от традиционных, чтобы каждый смог принять единственно верное для себя решение.
Строительство: сборные или модульные дома - это конструкции, которые основаны, как видно из названия, на модулях, предварительно построенных на заводе, а затем перевезенных на участок, где они будут собраны и отделаны. В этом заключается одно из главных отличий модульного дома от традиционного. Строительство традиционного дома ведется с нуля на участке, который планируется заселить. Модульные дома позволяют ускорить процесс строительства - можно получить дом, готовый к проживанию, за период времени от 3 до 6 месяцев, благодаря процессу строительства, основанному на производстве и сборке стандартизированных модулей и их монтаже на предварительно подготовленной площадке.
Стоимость: в целом, модульные дома обычно дешевле, чем традиционные. Их строительство занимает меньше времени. Тем не менее, модульные конструкции также нуждаются в лицензиях городского совета, поэтому необходимо учитывать эти расходы, помимо самого строительства и покупки земли. Учитывайте также создание проекта, земельные исследования, размер дома, отделку, а также материалы и оборудование. Модульные дома обычно не таят в себе никаких сюрпризов, когда речь заходит о цене. Как только определены такие аспекты, как проект, план, материалы и отделка, бюджет зафиксирован и не претерпевает серьезных изменений. Хотя при таком типе строительства меньше отставание от бюджета, большим недостатком является необходимость оплачивать дом заранее в полном объеме. Поэтому очень важно доверять работу сертифицированным компаниям с хорошими оценками. Модульный дом не всегда дешевле традиционного: цена зависит от многих факторов. Чтобы получить окончательную стоимость, необходимо учесть сделку по покупке земли, на которой он будет построен, лицензирование, оформление документов, стоимость сборки и подготовки участка (земляные работы, фундамент и другие подготовительные работы). К этим значениям нужно добавить стоимость самого домокомплекта, и если вы решили построить модульный дом с такой же долговечностью, как и традиционный, из качественных материалов, с хорошей изоляцией, то цена может быть очень близка или даже выше, чем цена традиционного строительства.
Внимательно читайте договор - не все компании берут на себя убытки и риски, связанные с изготовлением, сборкой и перевозкой вашего будущего дома. Прежде всего, важно знать, какие условия предлагает компания, заключившая договор: Какова стоимость транспортировки модулей? Если модуль будет поврежден во время транспортировки, есть ли у компании страховка, покрывающая ущерб? Гарантирует ли компания поддержку и сопровождение после строительства, если возникнут проблемы, например, с материалами, использованными в доме? Вот некоторые вопросы, которые следует задать, прежде чем нанимать услуги компании.
Адаптация: в отличие от традиционного, модульный дом может просто и быстро увеличиваться по мере роста семьи, например, просто добавляя новый модуль, не требуя изменений в структуре. Это является преимуществом по сравнению с традиционными конструкциями. Модели этих домов уже заранее определены: дом подстраивается по размерам под потребности клиента, однако проект никогда не является полностью индивидуальным, а всегда основывается на заранее изготовленных модулях. В этом случае можно изменить только дизайн и окончательную отделку.
Эффективность: поскольку модули сборных домов предварительно изготавливаются на заводах, это значительно сокращает количество отходов и мусора, связанных с проведением строительных работам. Это способствует тому, что модульные дома являются более эффективными с точки зрения управления экологическими ресурсами. Кроме того, в модульных домах часто используются переработанные материалы и предлагаются энергетические решения, позволяющие повысить тепловую эффективность: например, при создании воздушного зазора между землей и полом, солнечных батарей, энергоэффективных окон и т.д.
Долговечность: материалы, используемые при строительстве модульных домов, легче, чем материалы традиционных домов, что в долгосрочной перспективе может создать некоторые проблемы с точки зрения долговечности конструкции. Имейте в виду, что, как и традиционные, модульные дома нуждаются в обслуживании и уходе для повышения их долговечности. Модули могут быть облицованы цементом, деревом или изоляционными панелями из различных материалов. Несмотря на то, что они, как правило, легче, их качество, эффективность, экологичность, безопасность, долговечность и устойчивость от этого не страдают. Кроме того, они обычно обеспечивают хорошую тепло- и звукоизоляцию. Производители на данный момент заявляют, что цикл жизни таких домов 50 - 70 лет, в зависимости от конструкции.
Заключение
Строить самому или купить готовый сборный проект – вот в чем вопрос! И нет универсального ответа на данный вопрос. На одной чаше весов лежат короткие сроки, фиксированный бюджет и (при необходимости) возможность разобрать все строение и перевезти его в другое место. А на другой – сомнительная долговечность, куча все тех же документов для законного оформления как процесса строительства, так и получения разрешения на использование в качестве жилья, и, что важно – нелегкий путь получения ипотеки под такое мероприятие. Тут советы давать бессмысленно, каждый читатель должен взвесить все «за» и «против» и принять то или иное решение.
Строительство собственного дома в любом варианте – процесс нервный, трудоемкий и дорогостоящий. Поэтому, как всегда, пожелаю всем удачи и терпения, пусть все получится! Ну и, напоследок, напомню, что с выбором земельного участка, а также проверкой документов для выявления пригодности такового к строительству, вам с радостью помогут наши риэлторы, бухгалтер поможет разобраться с налогообложением, а если вам необходимо будет вникнуть в договор купли-продажи или в ипотечный договор, то думаю, лучше воспользоваться услугами нашего лицензированного переводчика, во избежание неточностей перевода, которые могут грозить большими финансовыми потерями. Получить ответы на вопросы относительно страхования, связанного с недвижимостью и не только, можно страховому агенту.
Наша команда всегда рада помочь во всех сферах, связанных с жизнью в Португалии.
