Рассуждая о покупке недвижимости сегодня, можно предположить, что сейчас мы находимся в эпицентре бума цен, рынок ищет точку баланса, но все еще не может найти равновесие. С арендой тоже не все гладко: при острой нехватке предложений, арендаторы требуют до 1 года предоплаты и несколько депозитов, а цены прилично подросли (о них отдельно поговорим ниже). Можно констатировать факт, что португальский рынок недвижимости – это рынок продавца, а не покупателя – какую бы вы не затеяли сделку, будь то покупка или аренда, выбирать будете не вы, а вас. Увы, таковы нынешние реалии.
Представители крупных агентств по недвижимости, аналитики, а также чиновники португальского правительства в последнее время делали много заявлений, заключений и анализов, а также строили прогнозы. В этой статье я постараюсь изложить основные мысли на этот счет, а читатель сможет сам сделать выводы.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
Несомненно, существуют как глобальные макроэкономические, так и геополитические факторы, которые не могут не затронуть уязвимый и откликающийся моментально рынок недвижимости. И тут Португалия не является исключением. Поэтому для того, чтобы понять природу колебаний, придется немного залезть в экономику, политику, и в другие области. Итак:
Фактор №1 - Инфляция: не очевидный, не видимый невооруженным глазом, но активно подогревающий рынок – инфляция и, как следствие, повышение ставок EURIBOR (Европейская усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро), что делает ипотечные кредиты менее доступными и привлекательными, а также усложняет жизнь «счастливым» обладателям кредитов с переменной ставкой. Тем не менее, по данным Banco de Portugal, более 90% ипотечных кредитов в Португалии имеют коэффициент усилий ниже 27% и ежемесячный платеж ниже 470 евро. Коэффициент усилий —вкратце, это то, какая часть ежемесячного дохода семьи идет на ежемесячные платежи.
На секторе недвижимости сильно отражается нестабильность мировой экономики: согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), рост мировой экономики в 2023 году замедлится до 2,2%, а в 2024 году восстановится только до 2,7%. Также играет злую шутку и повсеместный рост инфляции (в Португалии в 2022 году порядка 8%), хотя ожидается, что в ближайшие 2 года он снизится.
Завершая тему инфляции сошлемся на ЕЦБ (European Central Bank), отмечающий, что больше всего пострадают домохозяйства с низким уровнем дохода. Рост инфляции и процентных ставок может сделать невозможной выплату долгов для этих семей, что чревато дефолтом.
Фактор №2 - Иммиграция: более очевидный, но рассматривается нами не со всех сторон. Тенденция роста иммиграции в Португалию увеличивается, в частности, из более богатых стран. Это стандартный процесс, т. к. поток иммигрантов из различных стран, никогда не ослабевал.
Активный прирост иностранцев-переселенцев приводит к тому, что португальцы сегодня сильно озабочены проблемой колебания цен на рынке недвижимости, потому как резкий подъем цен на аренду жилья и более медленный, но столь же неуклонный рост стоимости покупки, при крайне небольшой индексации заработной платы, отражается в первую очередь на местных жителях. К сожалению, португальцы все чаще задумываются о том, как жить в своих городах, а многие действительно перестали иметь такую финансовую возможность. Взять хотя бы цифры в Лиссабоне и Порту, из которых становится очевидным невозможность покупки собственного жилья: минимальная зарплата в 2023 году - 760 евро, средняя зарплата - 1379 евро, средние цены в Лиссабоне – 5 116 евро за м2, в Порту - 3276 евро за м2.
По данным Engel & Völkers Lisboa, хотя португальцы, составляя около 75% доли рынка, и являются самой сильной группой покупателей на примере Лиссабона, число иностранных покупателей неуклонно растет. На данный момент иностранные инвестиции в столицу Португалии, уже составляют 25%. После пандемии число иностранцев в Португалии не перестает расти. На рынке недвижимости, в том числе и «элитной», основными заинтересованными лицами являются граждане Бразилии. Далее на очереди покупатели из Северной Америки, Германии, Великобритании и Франции.
Положа руку на сердце, стоит отметить, что приобретение недвижимости иностранцами, незначительно по количеству сделок и происходит в основном в высшем сегменте. Это спрос, который не конкурирует с подавляющим большинством португальских семей.
Давайте кратко пробежимся по статистике прироста приезжих в Португалии аж с 1980 года, чтобы увидеть динамику. К сожалению, SEF не балует нас скоростями - на их сайте можно ознакомиться с отчетами по этому поводу только по 2021 год включительно. К этим данным необходимо прибавить еще выданную за последний год добрую сотню тысяч резиденций, а также неизвестное количество людей, проживающих нелегально или находящихся в статусе ожидания документов, можно примерно представить себе реальную картину.
Фактор №3 - Отсутствие государственного регулирования. Некоторые специалисты считают, что может быть, иммигранты и стали катализатором взрыва рынка недвижимости, но ситуация развивалась так, как она развивалась, потому что политика правительства позволила это сделать. Рынок недвижимости в Португалии крайне слабо регулируется, а надзор фактически отсутствует. Участники рынка крайне недовольны медленными и не эффективными мерами, предпринимаемыми государством, для стабилизации цен. Ниже мы обратим внимание на некоторые меры по регулированию и поддержке сектора.
В 2022 года только и было разговоров о грядущих поправках в бюджет на 2023 год, ожидали, что правительство Португалии примет решение об увеличении налога на недвижимость (IMI) на 100% для объектов посуточной аренды, т.к. целые районы важных городов страны из-за туристического давления оказались недоступны для продажи или аренды местным гражданам. Обсуждалось решение поднять налог на 50% для объектов, которые находятся в собственности фондов и компаний, и на 25% для пустующего жилья. А теперь вкратце ознакомимся с тем, что имеем по факту на начало 2023 года как в столице, так и на территории страны:
- Объем инвестиций в восстановление городов Португалии в рамках инвестиционной программы IFRRU 2020, достиг в октябре 1,4 млрд. евро, объявило Министерство инфраструктуры и жилищного строительства, причем из 430 контрактов, подписанных в рамках программы, 203 здания будут иметь жилое назначение.
- 20 января 2023 года, была утверждена Национальная жилищная программа до 2026 года (Programa de Habitação até 2026). 22 меры программы направлены на устранение недостатков в жилищном секторе, выделено 2 377 млн. евро на укрепление государственного жилищного фонда, 183 млн. евро - на стимулирование частного и социального предложения доступного жилья, 167 млн. евро - на меры реагирования в чрезвычайных ситуациях. Финансирование проекта обеспечивается за счет государственного бюджета с использованием национальных и европейских фондов. Если обобщить достижения данной программы, то они сводятся к следующему: создание государственного жилищного фонда; национальной биржи срочного и временного размещения; поощрение предложений частной аренды по доступным ценам, развитие жилищной программы для молодежи Porta 65; поддержка программы по восстановлению жилищного фонда для сдачи в аренду; продвижение долгосрочных контрактов на аренду, защита прав арендаторов, надзор за арендой; продолжение реализации уже упомянутой IFRRU, только уже 2030. Есть еще один очень любопытный пункт - продвижение новых моделей кооперативного и совместного жилья в рамках цели «Инновации и устойчивость», воплощение в жизнь пилотного проекта по общественному жилью.
- Еще открыта программа аренды доступного жилья на всей территории Португалии. Подать заявку могут все жители на территории страны, имеющие подтверждение дохода, но не обладающих собственностью в регионе Лиссабона. Всю информацию о программе и поучаствовать в ней можно тут, программа называется Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível.
- Ограничено повышение арендной платы 2% повышением в 2023 году, если у вас есть договор аренды, заключенный до 1 января 2022 года. На последнем заседании Совета министров правительство Португалии объявило о плане борьбы с инфляцией и постановило, что арендная плата в 2023 году может быть увеличена арендодателями максимум на 2% (вместо первоначально предусмотренных 5,43%). То есть на практике повышение не может превышать двух евро на каждые 100 евро арендной платы. Таким образом, португальское правительство следует примеру Испании и Франции, которые также ограничили обновление арендной платы до 2% и 3,5% соответственно. А для того, чтобы домовладельцы, сдающие свою недвижимость в аренду (речь опять же о контрактах, которые они заключили до конца 2021 года), не пострадали в этой ситуации, правительство приняло специальные налоговые льготы. Антиинфляционный пакет позволяет арендодателям получить налоговые льготы в размере от 9% до 30% по IRS и 13% по IRC.
А есть ли меры поддержки для тех, кто купил жилье и взял ипотеку? Decreto-Lei n.º 80-A/2022 принятый 25 ноября 2022 года и действующий пока до 31 декабря 2023 года, устанавливает меры по смягчению последствий роста процентных ставок по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья в собственность. Положения закона применяются к кредитным договорам с непогашенной суммой, равной 300 000 евро или менее. Выше я уже упоминала о так называемом коэффициенте усилий, т. е. о процентном выражении суммы кредитных обязательств по отношению к доходу плательщика. Так вот, новый закон начитает действовать, когда коэффициент усилий достигает 36%. Заемщику предлагается ряд мер по реструктуризации кредита – начиная от возможности частичного или полного погашения кредита за счет накоплений без взимания комиссии, заканчивая увеличением срока выплаты кредита и уменьшением ежемесячного платежа, соответственно. В банк может обратиться как сам заемщик с заявлением о пересмотре его кредитного договора, имея на руках достаточные документы для подтверждения ухудшения своего благосостояния, так и сам банк периодически вправе запрашивать необходимые сведения.
Также можно воспользоваться другими мерами, не связанными с сектором недвижимости, которые косвенно помогут пополнить семейный бюджет (снижение НДС при оплате электроэнергии, снижение цен на топливо для семей с валовым доходом до 2 700 евро). Португальское правительство на сегодняшний день не исключает возможности принятия дополнительных мер, чтобы смягчить последствия инфляции и помочь семьям с ипотечными кредитами справиться с повышением процентных ставок.
Что же все-таки с ценами?
Покупка. Цены на продажу домов в Португалии (материковая часть) выросли на 18,7% в 2022 году, что является самым высоким годовым ростом за последние 30 лет, согласно индексу цен на жилую недвижимость Confidencial Imobiliário (на их сайте, кстати, можно найти еще много занимательных выкладок на тему недвижимости в доступной инфографике). Похожий рост был только в 1991 году - 18,8%. 2022 год подтвердил сильный рост цен, наблюдаемый с 2014 года.
Что интересно, тот же Confidencial Imobiliário рапортует нам о том, что количество выставленных на продажу домов в Португалии упало до 15-летнего минимума. Так, в 4-м квартале 2022 года на продажу в континентальной части Португалии было выставлено около 47 300 домов, из них 17 600 новых домов (37%) и 29 600 со вторичного рынка (63%).
Рекордсменом в динамике за 2022 год стал Funchal, столица Мадейры имеет самое высокое значение в рейтинге роста цен - +22,3% (а по отношению к 2020 году все 35.1%), за ним следует Setúbal (+21,1%). Единственное снижение цен по сравнению с 2021 годом произошло в Bragança (-11,3%).
Средняя цена недвижимости по стране, выставленной на продажу в Португалии на популярном портале Imovirtual в течение 2022 года, составила 395 458 евро. По сравнению с 2021 годом цена выросла на 9%, однако по сравнению с 2020 и 2019 годами увеличение более значительное - на 14,5% и 21,8% соответственно. Лиссабон (€626 246), Фаро (€550 399) и Мадейра (€439 666) останутся самыми дорогими регионами в 2022 году. Напротив, Гуарда (€114 054) и Порталегре (€118 496) - самыми дешевыми местами для покупки жилья.
Аренда. Анализируя последние четыре года, можно увидеть, что в 2022 году стоимость средней арендной платы (1 269 евро) вновь приблизилась к показателю 2019 года (1 242 евро), увеличившись всего на +2,2%. Однако из-за снижения арендной платы в предыдущие годы, в 2022 году наблюдался рост на +17,5% по сравнению с 2020 годом и на +24,8% по сравнению с 2021 годом.
В 2022 году самыми дорогими районами, где арендная плата превышает 1 000 евро, были Lisbon (1 655 евро), Porto (1 195 евро), Faro (1 163 евро), Funchal (1 105 евро) и Setubal (1 032 евро). Как и в случае с куплей-продажей, на рынке аренды без изменения - самыми дешевыми были Portalegre (368 евро) и Bragança (527 евро), но к ним добавился еще и город Vila Real (495 евро).
Самая плачевная ситуация сегодня, наверное, в Лиссабоне - Ассоциация арендаторов жилья Лиссабона (AIL) докладывает о трудностях поиска жилья, ссылаясь на ограниченное предложение. Купить недвижимость в Лиссабоне становится все труднее, и эти же трудности начинают сказываться на тех, кто пытается арендовать жилье. Цены стремительно растут, а огромный спрос со стороны иностранцев еще больше усугубляет ситуацию. Конечно, арендная плата в Лиссабоне никогда не была самой доступной, однако в последнее время рост цен все более усиливается, и арендная плата становится недоступной для семей с невысокими доходами. Это объясняется тем, что предложение становится все более недостаточным, т.к. часть была перенаправлена на туризм, а другая - на иностранных инвесторов (в том числе кандидатов на так называемые «золотые визы») с большей покупательной способностью, чем у португальцев.
Грядет ли крах на рынке жилья? Прогнозы рынка на 2023 год
Цены на жилье продолжают расти в некоторых европейских странах, в то время как темпы роста в других замедляются. По оценкам Европейского центрального банка (ЕЦБ), цены на жилье в странах Еврозоны в целом упадут на 9% в течение следующих двух лет. На этом фоне исследовательский центр Avalon Investment Research подготовил анализ мирового сектора недвижимости с прогнозами до 2023 года. В отличие от фондового рынка, сектору недвижимости необходимо время, чтобы падающий рынок привел к снижению цен на жилье. Когда падает покупательский спрос, цены на недвижимость падают не сразу, рынок усыхает, количество сделок уменьшается. Через несколько месяцев продавцы начинают снижать цены. На самом деле, когда дома не удается продать, многие продавцы задумываются о том, чтобы вообще снять их с продажи. Это приводит к уменьшению предложения и сокращению количества сделок. Однако в итоге цены на жилье все равно падают, поскольку хозяева становятся вынужденными продавцами по различным экономическим причинам.
Мнения аналитиков относительно перспектив рынка недвижимости расходятся: одни опасаются кризиса, подобного кризису 2008 года, другие считают, что мир переживет рецессию в сфере недвижимости. Вообще, закон спроса и предложения никто не отменял: при увеличении предложения цена снижается, а при уменьшении предложения цена растет. В Португалии в последнее десятилетие дефицит предложения, связанный с ростом спроса. И если на рынке купли-продажи жилья такая ситуация справедлива, то отсутствие активного рынка аренды осложняет жилищный вопрос семей среднего класса.
Сегодня аренда жилья взамен покупки своего становится все более привлекательным вариантом для многих жителей Португалии в условиях, когда инфляция сжимает бюджеты семей и растут расходы на ипотеку. Так же, как и для тех, кто приезжает из-за рубежа. Это объясняется тем, что рынок аренды более гибкий и менее бюрократизированный, чем рынок купли-продажи, и требует меньшей экономии и затрат. Но и здесь на такой большой спрос не хватает жилья. Статистические данные указывают на то, что предложение домов для аренды в Португалии снизилось на 40% в четвертом квартале 2022 года по сравнению с объемом, который был доступен в тот же период 2021 года, согласно исследованию компании Idealista, главного маркетплейса недвижимости Португалии.
Скорее всего, будут случаи перепродажи, в связи с невозможностью выплачивать кредит, к примеру, но вряд ли этого будет достаточно, чтобы обрушить рынок. Рынок покупки переживает тенденцию к снижению, так как многие покупатели, которые хотели взять кредит, уходят, а инвесторы чувствуют себя менее уверенно, чтобы брать кредиты. Кроме того, экономика все еще страдает от последствий COVID-19.
Подведем небольшие итоги. Глядя на пиковые цены, постоянно мелькающие новости, что правительство Португалии собирается отменить программу «золотых виз» и пр., можно предположить, что на момент написания этого материала покупку недвижимости в Португалии стоит все же отложить до лучших времен. Если вы игрок рынка аренды, то стоит приготовиться к дополнительным тратам и сложностям в попытках найти свое уютное гнездышко, возможно переориентироваться по локации или требованиям к жилью в целом. Придется пережить этот непростой период, оценивая трезво прогнозы – рассчитывать на стабилизацию сектора в ближайшие пару лет. Но, как бы там ни было, Португалия была, остается и, похоже, будет одной из привлекательных стран для инвестиций, даже при самых неблагоприятных прогнозах.
Тем, кто находится в процессе покупки или аренды автор желает удачи и терпения, все обязательно получится. На нашем сайте есть статья про нюансы долгосрочной аренды, а также о трудностях покупки. Воспользуйтесь популярными агрегаторами для поиска недвижимости, как для аренды, так и для покупки Idealista и Imovirtual, также можно пробовать marketplace сети Facebook.
Если вдруг вам необходим совет или сопровождение сделки в сфере недвижимости, на нашем сайте есть проверенные риелторы, возможно понадобится консультация налогового специалиста, обмен криптовалюты или персональный ассистент. Добро пожаловать в Португалию!
