Лето - это период, когда мадейра наиболее популярна у португальских и иностранных туристов. Средняя дневная температура в районе приятных 25 градусов, много солнца и мало дождливых дней, охлаждающие морские бризы… Влияет ли этот сезонный рост интереса к острову на цены на недвижимость на нем, будем разбираться в этом материале. Проанализируем цены на дома и квартиры при продаже, долгосрочной аренде и туристической аренде, а также изучим предложения о продаже, доступные на сегодняшний день.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Исследование рынка недвижимости архипелага мы начнем с изучения статистики, предоставленной сайтом Idealista.pt, одним из главных ресурсов по недвижимости в Португалии. Поскольку август еще не закончился, рассмотрим данные за последние 3 полных месяца: июль, июнь и май.
По графикам видно, цены на квадратный метр при продаже росли в течение года равномерно, хотя и медленно. А вот цены на квадратный метр при аренде стали расти более заметно в последние несколько месяцев. Данные графики демонстрируют средние значения по всем муниципалитетам Мадейры. Далее мы рассмотрим каждый муниципалитет отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в составе региона Мадейра, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в июле 2023 года.
Самые дорогие муниципалитеты имеют среднюю стоимость квадратного метра от 2.100 до 3.000 евро. В этот список входят столица Funchal, Calheta, Ponta do Sol, Ribeira Brava и Câmara de Lobos, все расположенные на юге и юго-западе острова. Квартальные изменения в них были совсем не однородными: где-то рост был умеренным, где-то высоким, а в Ribeira Brava вообще наблюдалось снижение средней цены квадратного метра. Годовой рост тоже оказался достаточно разнородным: от 15,7% в Câmara de Lobos до 53,5% в Ponta do Sol. Кстати, этот последний район оказался лидером по годовому темпу роста на Мадейре.
Следующая группа муниципалитетов имеет цены на квадратный метр от 1.300 до 1.800 евро:
- Находящийся в южной части острова Мадейра муниципалитет Santa Cruz;
- Находящиеся на севере Machico, Santana и São Vicente.
Цены за квадратный метр в них менялись еще более разнообразно, чем в предыдущей группе. Если говорить о квартале, то совершенно удивительный рост в 34,73% показал São Vicente. При этом Machico наоборот показал снижение цены на 4,86%. За год цены сильно выросли (27-47%) везде, кроме Machico (всего 8,9%)
Если говорить об острове в целом, то июле 2023 года южные муниципалитеты Мадейры продолжают стоить дороже северных.
Можно ли верить статистике сайта Idealista.pt?
Ресурс Idealista.pt является самым известным в Португалии сайтом по поиску недвижимости. Зачастую он является единственным источником знаний о состоянии рынка недвижимости для иностранцев. При этом статистика, которую нам предоставляет этот сайт, основана только на объявлениях от продавцов и арендодателей, размещенных на этом же сайте. Естественно, она не может претендовать на 100% верное отражение реальной ситуации на рынке, поскольку не включает в себя никакой информации о продажах. Чтобы проверить, насколько можно доверять цифрам с Idealista.pt, сверим их с информацией о совершенных сделках, доступных на сайте Национального института статистики Португалии.
Самый свежие данные, касающиеся Мадейры и доступные на сегодняшний день, относятся к первому кварталу (январь - март) 2023 года. Поэтому мы, к сожалению, не можем прямо сейчас узнать, какие реальные цены на квадратный метр недвижимости на Мадейре этим летом. Что мы можем сделать, так это сравнить имеющиеся данные за первый квартал из обоих источников. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt.
Таблица показывает средние цены на квадратный метр из обоих источников, а также разницу между ними в процентном выражении. Почему-то в отчете Национального института статистики за 1-й квартал 2023 года фигурировал только Фуншал и не было никаких других муниципалитетов Мадейры.
Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в первом квартале 2023 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Разница достаточно ощутимая, 23,6%. Существует много возможных объяснений такого расхождения.
Что же в итоге, можно ли доверять статистике цен на Idealista.pt? Я бы сказала, что в случае Мадейры эта статистика подойдет для очень примерной оценки положения вещей, просто потому что у нас нет более точных инструментов, описывающих текущую ситуацию и доступных прямо сейчас. Тем не менее, на нее нельзя уверенно полагаться. Тому, кто всерьез рассматривает возможность приобретения жилья на Мадейре, лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору, который знает всю специфику архипелага Мадейра.
А что можно сказать о недвижимости на Мадейре как объекте инвестиций?
Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре
Снова обратимся к сайту Idealista.pt, чтобы посмотреть динамику цен на аренду на длительный срок.
И снова почему-то данные есть только о Фуншале. Средняя стоимость квадратного метра арендованного жилья в июле 2023 года составляет 14,2 евро. С мая этого года этот показатель вырос на 10,94%, что является значительным изменением. А с июля 2022 года рост стоимости арендованного квадратного метра составил целых 28,9%. Если говорить о Фуншале, то рост цен на аренду явно опережает рост цен на покупку недвижимости.
Туристическая аренда недвижимости на Мадейре
Летом на Мадейре больше всего туристов. Согласно данным национального института статистики, самыми популярным для проведения там отпуска является период с июня по сентябрь. Например, в июне 2022 года на Мадейре зарегистрировано 816.013 туристических ночевок.
Если рассматривать приобретение жилья на Мадейре как инвестицию, то интересно оценить, какой доход можно получить от краткосрочной туристической аренды. Обратимся к сервису All The Rooms, который поможет узнать число объектов, предлагаемых в туристическую аренду на Мадейре через AirBnB, а также среднюю стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Мадейры.
В таблице выше представлены все муниципалитеты Мадейры. В столбце 1 показано число объектов туристической аренды в каждом из них. А в столбце 2 показана средняя стоимость 1 ночи в этих объектах.
Следует обратить внимание, что в отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не привязывается к средней стоимости квадратного метра. Поэтому в таблице выше представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период, независимо от их размера (это могут быть как большие виллы, так и маленькие комнаты). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел.
Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитете Funchal (2.726), однако по средней цене за ночь этот муниципалитет уступил Calheta, Porto Santo и Ribeira Brava. Разница может объясняться как более высокой конкуренцией в муниципалитете Funchal, так и тем фактом, что в этих муниципалитетах туристам может предлагаться сильно различающееся жилье. Например, в Фуншале это могут быть квартиры и студии, а в других муниципалитетах - виллы. Поскольку вилла дороже студии, то статистически другие муниципалитеты будут дороже Фуншала.
В любом случае, это сравнение может быть отправной точкой в изучении потенциала недвижимости Мадейры как объекта инвестиций.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в августе 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.172 домa на продажу. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
6.000.000 евро Два двухэтажных дома на участке 5.000 кв.м. Главный дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами. Второй дом может использоваться как дом для прислуги. Там же расположены прачечная и склад. Сертификаты энергоэффективности отсутствуют. Муниципалитет Funchal.
4.990.000 евро Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж. Участок 2,3 гектара. Класс энергоэффективности А. Вид на залив. Муниципалитет Funchal. Этот дом уже фигурировал в весеннем обзоре цен.
4.500.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом также фигурировал в нашем весеннем обзоре и до сих пор не продан.
4.250.000 евро 2 дома на участке 2.150 квадратных метров. Главный дом двухэтажный с 3 спальнями. Дом для гостей с одной спальней. Все продается как вторичная недвижимость, написано, что построено в этом году, однако реальных фотографий нет, вместо них - планы и рендеры. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Ponta do Sol.
Минимальные цены на готовые дома, куда можно заехать без капитального ремонта сразу:
90.000 евро Двухэтажный дом площадью 107 квадратных метров, построенный в 2005 году. 3 спальни, 1 ванная. Есть гараж. Здание типа “em banda”, это некое подобие таунхауса, когда несколько домов примыкают стенами друг к другу. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Santana.
115.000 евро Домик площадью 39 квадратных метров, расположенный на участке в 180 метров. 1 спальня, 1 ванная, терраса. Фасад нуждается в ремонте. Муниципалитет Funchal. Этот дома также был в весеннем обзоре.
120.000 евро Дом площадью 146 квадратных метров, на участке в 452 м. 3 спальни, 2 ванных комнаты. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет São Vicente.
Теперь изучим рынок продажи квартир, которых на портале представлено 2.178. Много предложений, особенно дорогих, либо еще явно находятся в стадии строительства, либо в объявлении ничего про это не написано, но реальных фотографий нет. В этот обзор я включила только объекты, где уверенно можно сказать, что объект сдан в эксплуатацию, либо где есть настоящие фото. Для примера возьмем типологию T2, то есть квартиры, в которых есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
1.300.000 евро Квартира площадью 214 квадратных метра в жилом комплексе, построенном в 2020 году. 2 спальни, 3 ванные комнаты. 5-й этаж в доме с лифтом. Продается с мебелью и техникой. Класс энергоэффективности А. В доме бассейн и тренажерный зал. Муниципалитет Funchal. Этот вариант мы видели в весеннем обзоре тоже.
1.200.000 евро Квартира площадью 256 квадратных метров на 11 этаже. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Балкон. В доме 3 бассейна и спортзал. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Funchal.
1.100.000 евро Квартира в новом проекте. Написано, что строительство окончено. Площадь 148 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Балкон. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Funchal.
Самые дешевые квартиры:
129.000 евро Квартира площадью 90 квадратных метров. 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 2009 году. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santana. Мы видели эту квартиру в весеннем обзоре. Ее до сих пор не продали.
140.000 евро Квартира площадью 122 метра. 2 спальни, 1 ванная комната. Расположена на 1 этаже. Дом построен в 2002 году. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santa Cruz.
145.000 евро Квартира площадью 87 метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Балкон. Расположена на 2 этаже в доме без лифта. Дом построен в 1994 году. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santa Cruz.
145.000 евро Квартира площадью 80 метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Расположена на 3 этаже в доме без лифта. Имеется лицензия на туристическую аренду (alojamento local). Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Machico.
В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этим летом
Как мы могли увидеть по данным из разных источников, цены на недвижимость в объявлениях продавцов росли в течение года во всех муниципалитетах этого региона. Тем не менее, есть основания предполагать, что спрос на недвижимость на Мадейре не такой “разогретый”, как в других популярных местах Португалии: Алгарве, Лиссабоне и Порту. Во-первых, объекты, выставленные на продажу, которые мы видели 3 месяца назад, до сих пор не проданы. Это справедливо как для самых дорогих, так и для самых дешевых вариантов. Во-вторых, на основе статистики о реальных продажах можно заключить, что фактические цены при продаже будут значительно ниже тех, которые покупатель мог бы ожидать, если бы ориентировался на портал Idealista.
Самыми крупными центрами притяжения туристов являются Funchal и Calheta, именно там располагается больше всего объектов туристической аренды.
Независимо от того, ищете ли вы жилую недвижимость на Мадейре для собственного проживания или как объект инвестиций, через портал WithPortugal.com вы можете связаться с профессиональными риэлторами, которые помогут вам подобрать и приобрести оптимальный вариант.
