З цього матеріалу ви дізнаєтеся, що відбувалося з ринком нерухомості Порту в травні — липні 2023 року. Зокрема, буде висвітлено ціни на купівлю житлових будинків і квартир, вартість довгострокової оренди, а також тарифи на короткострокову туристичну оренду.
Тим, хто ще не знайомий з адміністративним поділом Португалії, важливо звернути увагу на той факт, що словом Порту можуть називати велику територію. По-перше, це регіон Порту (Distrito do Porto), до якого входять 18 муніципалітетів, а також місто Порту (Município do Porto), що входить до числа цих муніципалітетів. Місто Порту розділене на 7 районів. Надалі ми розглянемо динаміку цін на нерухомість у кожному з муніципалітетів агломерації та в кожному районі міста.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Аналіз почнемо з платформи Idealista.pt, яка є одним із ключових ресурсів для пошуку нерухомості в Португалії. Idealista надає статичну інформацію про середню вартість квадратного метра житла з оголошень, розміщених на цьому вебсайті.
При першому погляді на графіки видно, що зміни в цінах при продажах нерухомості за останній рік не є значними, в той час, як зростання орендної плати виражене більш чітко. У наступній частині ми більш детально розберемо подану інформацію як щодо продажів, так і щодо оренди.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні значення вартості квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої були опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). Стовпець 4 демонструє відсоткову зміну цін за квартал (підвищення або зниження). У стовпці 5 показано зміну в розрізі календарного року. Муніципалітети в таблиці впорядковані в порядку убування середньої вартості квадратного метра в липні 2023 року.
Ціна за метр найвища в муніципалітеті Порту, 3.441 євро за квадратний метр. Зростання з травня було незначним, лише 1,5%, а от за рік (з липня 2022 року) ціна зросла на 11,8%. Відразу за Порту йде Matosinhos, його північний сусід. Тут розташований круїзний порт, доки, рибні ресторани й торгові центри. У липні середня вартість квадратного метра склала 3.005 євро, що є результатом падіння цін з травня на 1,28%. Порівняно з липнем 2022 року вартість квадратного метра зросла на 17,6%.
Наступна група муніципалітетів (Vila Nova de Gaia і Paredes) набагато дешевша. Середня вартість квадратного метра в них перебуває в інтервалі 2.000-2.200 євро. Якщо Vila Nova de Gaia показала досить помірні темпи зростання, як квартального, так і річного, то муніципалітет Paredes продемонстрував щось дивовижне. З травня 2023 року ціна на квадратний метр зросла на 72,92%, внаслідок чого річне зростання становило 89,4%. Що такого незвичайного сталося в Paredes? Чи стане це зростання тенденцією?
В інших муніципалітетах агломерації Порту зміни в цінах за останні три місяці були помітно помірнішими. У деяких місцях вони злегка знизилися, в інших — незначно підвищилися. Якщо говорити про річну зміну, то переважно ціни зросли. Найбільше річне зростання показали Felgueiras (26,6%) і Penafiel (23,4%). Водночас у 2 муніципалітетах, Valongo і Trofa, ціни знизилися на 7-8%.
Наскільки можна вірити статистиці з Idealista.pt?
Статистика, яку ми бачимо на Idealista.pt, береться з оголошень про угоди з нерухомістю, розміщених тільки на цьому вебресурсі. Це дає нам уявлення про "ціну продавця". Однак для більш точного розуміння ситуації було б корисно мати доступ до фактичних бюджетів угод, укладених на ринку. Єдиним джерелом такої інформації є щоквартальний звіт Національного інституту статистики Португалії. Найсвіжіша інформація, доступна сьогодні, стосується першого кварталу поточного року (січень — березень). Що стосується стану ринку нерухомості влітку 2023 року, цей звіт нам цю інформацію не надасть. Проте ми можемо порівняти дані за перший квартал з обох джерел. Це дасть нам змогу оцінити, наскільки точно цифри, які ми бачимо на Idealista.pt, відповідають реальній ситуації. Як приклад розглянемо кілька муніципалітетів з округу Порту.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
З цього зіставлення видно, що в усіх муніципалітетах у першому кварталі 2023 року фактична середня вартість квадратного метра під час купівлі виявилася нижчою за ціну, зазначену продавцями на Idealista.pt. Найпомітніші відмінності були в Matosinhos (47,92%) і Porto (24,55%), тобто в найдорожчих муніципалітетах за версією Idealista.pt. У чотирьох муніципалітетах: Maia, Vila do Conde, Gondomar і Santo Tirso, — відмінність була мінімальною, 0,77-4,06%.
Існує кілька пояснень для таких суттєвих відмінностей між цінами в оголошеннях і фактичними угодами. Різниця в способах розрахунку середніх значень між інститутом статистики та Idealista.pt є однією з причин. Також можливо, що власники спочатку вказували завищені ціни, розраховуючи на торг покупця.
Попри відмінності, багато хто довіряє даним, розрахованим сайтом Idealista.pt, просто через те, що це найсвіжіша доступна інформація. Однак варто пам'ятати, що ці дані можуть не відображати вартість реальних угод, особливо в найпопулярніших муніципалітетах.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра в липні 2023 року.
В останні 3 місяці житло в оренду пропонувалося не у всіх муніципалітетах округу, тому список міст у цій таблиці виявився коротшим. Схожим чином з даними про продажі, провідну позицію за вартістю оренди квадратного метра займає місто Порту. У липні середня вартість оренди в перерахунку на квадратний метр становила 15,70 євро, що є результатом підвищення травневої вартості на 3,97%. За рік орендна вартість значно зросла — на 35,7%.
У більшості інших розглянутих муніципалітетів вартість оренди за метр дещо підвищилася з травня, а річне зростання ще більш помітне, від 16,1% до 29,3%. Чомусь для Matosinhos не подано даних про річне зростання оренди.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Як регіон, що має великий список визначних пам'яток, Порту незмінно притягує туристів. Чи позначається туристична популярність на вартості житла і який потенціал для інвестування у нерухомості в цьому регіоні? Відповісти на ці запитання допоможе сервіс All The Rooms, який надає можливість попередньо оцінити потенційний дохід від житла, що здається подобово через платформу Airbnb. Для цієї оцінки використовуються дані про середню вартість добової оренди аналогічного житла в тому ж районі міста, а також про його заповненість. Цей сервіс дійсно корисний, проте в його безкоштовній версії доступна обмежена інформація.
Наприклад, можна дізнатися, скільки об'єктів туристичної оренди пропонується в обраному районі в певний період часу. Також є дані про середню вартість оренди за одну добу в різних муніципалітетах округу Порту за останні 3 місяці. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за теперішнім курсом. Муніципалітети в цій таблиці відсортовані за вартістю 1 ночі.
У таблиці наведено кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період із 13 травня до 13 серпня 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла. Для деяких муніципалітетів немає даних про кількість об'єктів, що здаються. У цих клітинках замість цифр стоїть N/A.
Важливо зазначити, що представлені дані не мають прямого зв'язку з вартістю квадратного метра житла, показником, який ми розглядали раніше. У таблиці вказано середні значення вартості оренди однієї ночі у всіх об'єктах туристичної оренди. Ці об'єкти містять різні типи житла — від вілл до студій.
Найбільша кількість об'єктів, що здаються, припадає на місто Порту, проте за вартістю туристичної оренди воно поступається 9 іншим муніципалітетам. Ці дані допомагають почати розуміти розподіл вартості оренди житла серед різних муніципалітетів і оцінити потенціал для інвестування в нерухомість.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або зменшилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Райони в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра в липні 2023 року.
Найдорожчим районом міста Порту влітку 2023 року є "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Цей район об'єднує кілька мікрорайонів, розташованих на правому березі річки Дору, з виходом до океану. Привабливість цього району зумовлена наявністю пляжів, міського парку, міжнародної школи, лікарень і кількох вищих навчальних закладів. Середня вартість квадратного метра при продажу в липні 2023 року склала 4.288 євро, що на 5,2% вище, ніж у травні. Порівнявши з липнем 2022 року, можна відзначити зростання вартості на 7,6%.
Наступна за вартістю група районів значно відстає від першого: ціни на квадратний метр варіюються в межах від 3.100 до 3.900 євро за квадратний метр. Найдорожчий із них — "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" — це найдорожчий центр міста Порту, багатий на туристичні визначні пам'ятки, як-от Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книжкова крамниця Lello, Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos і багато інших. Середня вартість квадратного метра нерухомості в цьому районі в липні становила 3.865 євро. Це зовсім невелике зростання — на рівні статистичної похибки — порівняно з травнем (0,05%). За рік цей район продемонстрував зростання в 7%.
Інші райони з цієї групи прилеглі до історичного центру із заходу, сходу і з північного сходу: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim і Paranhos. У всіх них ціни в останні 3 місяці змінилися не сильно. Район Paranhos виділяється на тлі інших, адже за рік вартість квадратного метра в ньому зросла на 18,2%. Це найвищий темп зростання в усьому місті Порту.
У найдешевших на сьогодні районах Порту середня вартість квадратного метра перебуває в інтервалі від 2.700 до 2.900 євро. Це райони Ramalde і Campanhã. У них з травня спостерігалося незначне зростання цін, а з липня минулого року — помірне зростання. Campanhã є другим районом за темпом річного зростання в місті Порту з 12,5%.
Давайте тепер подивимося, яка вартість оренди в цих районах міста.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
Районом із найвищою середньою орендною ставкою є історичний центр Порту, район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória". Орендна плата в перерахунку на квадратний метр у ньому обійдеться в 19,9 євро на місяць. За останні 3 місяці вартість оренди зросла на 8,15%, а от темп річного зростання шокує — цілих 51,4%!
Дуже схоже річне зростання (51,2%) і навіть більш високе квартальне зростання (9,93%) показав другий за вартістю район Bonfim, де ціна в липні була 16,6 євро за квадратний метр.
Як видно з таблиці, річне зростання цін на оренду є помітним і стабільним у кожному районі (від 17,9 до 51,4%). Тому, якщо ви стоїте перед вибором між купівлею та орендою квартири в місті Порту або розглядаєте варіант купівлі нерухомості для подальшої довгострокової оренди, має сенс порівнювати темпи зростання цін на оренду з темпами зростання цін на купівлю, щоб прийняти рішення обґрунтовано.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Іншим варіантом інвестування в нерухомість міста Порту може бути ще купівля для короткострокової туристичної оренди. Щоб оцінити його потенціал, знову звернемося до сервісу All The Rooms. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 13 травня до 13 серпня 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
Цей сервіс видає інформацію без прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці подано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як пентхауси, так і кімнати).
Згідно з цими даними, найдорожче туристу, який приїхав до Порту влітку, стане ніч у районі São Nicolau (135,24 євро), "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (126,96 євро) та Miragaia (122,36 євро). А найбільше пропозицій про подобову оренду в районі Santo Ildefonso (3.226 об'єктів туристичного розміщення). Цікаво, що інформацію про деякі райони Порту я на All The Rooms знайти не змогла. Чи то сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, чи то він не знає цих назв. Ці райони в таблиці мають позначення N/A.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в серпні 2023 року
Сьогодні на порталі Idealista.pt представлено 9 467 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед них найдоступнішими варіантами можуть бути руїни, які хтось може придбати переважно заради земельної ділянки під ними. Цікаво зазначити, що навіть серед найдорожчих пропозицій трапляються палаци та маєтки, які потребують серйозних ремонтних робіт. Однак у цьому огляді будуть розглянуті тільки ті будинки, які готові для проживання і не потребують реконструкції або капітального ремонту.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. 5,6 гектарів землі з фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребують ремонту.
4.670.000 євро
Маєток для проведення заходів на ділянці площею понад 1 гектар. Є окремий будинок для життя або здачі в оренду, павільйон для прийомів, простір просто неба, басейн із підігрівом тощо. Цей об'єкт фігурував у нашому весняному огляді й тоді ціна на нього була вищою. Муніципалітет Maia.
4.523.000 євро
Маєток із виноградниками та садом площею понад 14 гектарів. Кілька будівель на ділянці. Основний будинок у сільському стилі. 3 спальні, 3 ванні. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Lousada.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт:
60.000 євро
Будинок площею 180 квадратних метрів з 2 спальнями й 2 ванними кімнатами. Ділянка 284 квадратних метри. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Felgueiras.
77.500 євро
Будинок площею 88 квадратних метрів із 4 спальнями та 2 ванними кімнатами. На ділянці є своє джерело. Клас енергоефективності Е.
Якщо говорити про квартири, то їх у регіоні Порту пропонується 19.012. Ми встановимо критерії пошуку і дивитимемося тільки такі, в яких 2 спальні, які готові до заселення і не обтяжені орендними контрактами.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту:
2.000.000 євро
Квартира площею 189 квадратних метрів на другому поверсі. 2 спальні, 4 ванних. Є ще кілька приміщень, які за необхідності можна перетворити на спальні. Будинок в елітному кондомініумі з видом на річку і на океан. У будинку є ліфт і басейн. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.310.000 євро
Квартира площею 267 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Нещодавно було проведено капітальний ремонт. Фасад будівлі збережено, а всередині зроблено сучасний ремонт у мінімалістичному стилі. У будівлі є ліфт у внутрішній двір із садом. Клас енергоефективності А. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.290.000 євро
Квартира площею 171 квадратний метр. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Балкон з видом на парк. У будівлі є ліфт і гараж. Будинок побудований у 2006 році. Клас енергоефективності В. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.090.000 євро
Квартира площею 166 квадратних метрів. 2 спальні, 4 ванні кімнати, комора. 7-й поверх. У будівлі є ліфт і гараж. Види на річку Дору і на океан. Клас енергоефективності D. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.075.000 євро
Пентхаус площею 156 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Тераса з видом на річку Дору і власним невеликим басейном. У будівлі є ліфт, підземна автостоянка з відділенням для велосипедів, спортзал і дитячий майданчик. Клас енергоефективності А. Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.000.000 євро
Дуплекс площею 215 квадратних метрів у закритому комплексі. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Тераса з видом на річку Дору і власним невеликим басейном. У будівлі є ліфт і парковка, де власнику квартири належить закритий бокс на 2 машини, а також спортзал і басейн. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
Під час пошуку найдоступніших варіантів квартир на порталі Idealista.pt часто трапляються оголошення з квартирами, які закриті для перегляду, а також квартири, де вже є орендарі, або квартири, які продаються тільки частково. Також є варіанти без відповідної ліцензії для житлових приміщень. З цього огляду я такі варіанти виключила.
Найдешевші квартири в прийнятному для заселення стані:
86.000 євро
Квартира площею 134 квадратних метри. 2 спальні, одна ванна кімната, тераса. Є гараж і комора. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Lousada.
90.000 євро
Квартира площею 100 квадратних метрів. 2 спальні, одна ванна кімната, балкон. Є гараж. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
99.000 євро
Квартира площею 83 квадратних метри. Будинок побудований у 1995 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Baião.
Якщо говорити про квартири в місті Порту, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
140.000 євро
Квартира площею 96 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1982 році. Клас енергоефективності B. Поблизу університет. Район Paranhos.
165.000 євро
Квартира площею 62 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1988 році. 4-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності D. Район Ramalde.
170.000 євро
Квартира площею 70 квадратних метрів у самому історичному центрі, районі Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. 2 спальні, 1 ванна. 3-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності не вказано.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Порту цього літа
Регіон Порту покриває велику територію, на якій не тільки розташовано багато об'єктів, цікавих для туристів, а й де можна комфортно жити й вести бізнес. Природно, власники нерухомості в цьому регіоні, а особливо в місті Порту, хочуть отримати з неї максимальний прибуток, підвищуючи ціни на продаж і оренду. Проте, якщо вірити Національному інституту статистики, то принаймні продажі, ймовірно, здійснюватимуться за нижчими цінами, ніж ті, які продавці вказують у своїх оголошеннях на сайті Idealista.
Якщо порівнювати конкретні пропозиції з продажу на сайті Idealista.pt з тим, що ми бачили цієї весни, то, за винятком сегмента дуже дорогих будинків і кількох дешевих квартир, практично всі об'єкти, доступні в травні, більше не показуються в пошуку. Передбачувано, що дешева нерухомість користується набагато більшим попитом, ніж дорога.
Тим, хто цікавиться купівлею нерухомості в Порту та околицях, портал WithPortugal.com дає можливість порадитися з професійним рієлтором у Порту і в інших містах Португалії, які будуть раді допомогти з купівлею будинку або квартири.
Бажаю вам вдалої покупки!
