Статья ознакомит вас с текущем состоянием рынка недвижимости в Лиссабоне, а также с квартальным изменением цен на объекты недвижимости в городе Лиссабоне и в Лиссабонском округе в целом. Мы детально изучим цены на покупку домов и квартир, их долгосрочную аренду и краткосрочную туристическую аренду.
Важно отметить географические особенности: округ Лиссабон (Distrito de Lisboa) состоит из 16 муниципалитетов и включает в себя город Лиссабон (Concelho de Lisboa), который, в свою очередь, подразделяется на 24 района. Этот округ имеет внушительную площадь, и, естественно, некоторые из муниципалитетов находятся далеко от столицы, города Лиссабон. Насколько различается стоимость недвижимости в зависимости от ее удаленности от города Лиссабон, можно будет узнать из этого материала.
Динамика цен на недвижимость в округе Лиссабон
Начать ориентироваться в состоянии дел можно с данных, предоставленных на сайте Idealista.pt, который является одним из ведущих порталов по поиску недвижимости в Португалии. Один из ключевых показателей на Idealista - это средняя цена квадратного метра недвижимости, объявления о продаже и аренде которой представлены на этом ресурсе.
Беглый взгляд на оба графика дает понять, что в течение года не произошло существенных изменений в области продажи недвижимости, тогда как в случае аренды наблюдается стабильный рост. Так ли это на самом деле, мы узнаем благодаря подробному анализу далее.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Приведенная выше таблица содержит информацию о средних ценах за квадратный метр недвижимости, объявления о продаже которой были размещены на Idealista.pt (первые три столбца). Четвертый столбец отражает изменение цены за последние три месяца в процентном выражении: на сколько процентов она увеличилась или уменьшилась. Пятый столбец демонстрирует изменение за текущий календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены за квадратный метр в июле 2023 года.
Муниципалитет Лиссабон занимает лидирующую позицию по стоимости недвижимости с квадратным метром за 5 349 евро. При сравнении с данными за май, заметно, что цены выросли на скромные 0,91%, а за год общий прирост составил лишь 7%. Следом за Лиссабоном идет Кашкайш (Cascais), расположенный на океанском побережье, где находится резиденция Президента Португалии, частные международные школы, казино и прочие признаки благополучия. Средняя стоимость квадратного метра в июле 2023 года составила 4 592 евро, что немного ниже, на 0,2%, чем в мае того же года. Тем не менее, годовой рост цен (с июля 2022) составил 11,1%.
На третьем месте с большим отрывом идет муниципалитет Oeiras со средней стоимостью квадратного метра в июле на уровне 3.968 евро. Квартальный рост цен в этом муниципалитете составил 2,98%, а годовой - достаточно внушительные 17,7%.
Интересно отметить, что 3 самых дорогих муниципалитета Лиссабонского округа очень значительно отстоят друг от друга: квадратный метр в Лиссабоне дороже метра в Кашкайше не менее, чем на 700 евро. Метр в Кашкайше дороже метра в Oeiras почти на 600 евро. А вот метр в Oeiras дороже следующего за ним муниципалитета Odivelas более, чем на 1.000 евро!
В свою очередь Odivelas входит в группу муниципалитетов со средней стоимостью квадратного метра от 2.000 до 2.700 евро. В эту группу также попали Loures, Amadora, Mafra, Sintra, Vila Franca de Xira. Цены на квадратный метр в этих пригородах Лиссабона за последние три месяца менялись не сильно: где-то они слегка выросли, где-то - слегка снизились. Годовой рост цен в них тоже был весьма скромным, от 1,8 до 10%.
Замыкает список группа муниципалитетов со средней стоимостью квадратного метра от 1.000 до 1.800 евро: Cadaval, Azambuja, Sobral de Monte Agraço, Alenquer, Arruda do Vinhos, Lourinhã и Torres Vedras. В них квартальные изменения также были незначительными (от -2,68 до + 4,42%). А вот если смотреть в разрезе года, то в эту группу входят 3 чемпиона по годовому росту: Lourinhã (21,1%), Alenquer (22,9%) и Sobral de Monte Agraço (22,5%). Как долго они будут оставаться самыми “дешевыми” пригородами Лиссабона при таких темпах роста - большой вопрос.
Насколько можно доверять информации с Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt предоставляет статистические данные, основанные на объявлениях о продаже жилья только на данной платформе. Конечно же наличие предложений о продаже по определенной цене не гарантирует, что недвижимость будет приобретена по этой же цене. Также следует учесть, что некоторые объекты могут продаваться без размещения информации на данном веб-ресурсе. Чтобы оценить точность предоставленных данных, имеет смысл обратиться к отчету Национального института статистики Португалии, который содержит информацию о реальных сделках.
Данный институт периодически публикует детальные квартальные отчеты. Последние доступные данные относятся к первому кварталу 2023 года (январь - март). О состоянии дел летом 2023 года мы из этого отчета ничего узнать не сможем, но сможем сравнить данные за первый квартал с данными от Idealista.pt. Это позволит нам оценить, насколько близки к реальности цифры, представленные на Idealista.pt. В качестве примера рассмотрим несколько муниципалитетов в округе Лиссабон.
Таблица демонстрирует фактическую среднюю стоимость квадратного метра при совершении сделок купли-продажи, согласно данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений на Idealista.pt (столбец 2), а также процентную разницу между этими значениями (столбец 3).
Из таблицы видно, что в первом квартале 2023 года средняя стоимость квадратного метра при заключении сделок была ниже, чем была указана продавцами на Idealista.pt. В случае муниципалитета Лиссабон разница составляла 25,81%, Oeiras - 21,04% и Кашкайш - 19,41%. В то же время в некоторых муниципалитетах разница была минимальной, как, например, 0,7% в Odivelas и 1,38% в Loures.
Расхождение между средними ценами квадратного метра недвижимости на Idealista.pt и в отчете Национального института статистики может иметь несколько причин. Одной из основных является различие в методах подсчета средних значений, что исключает полное совпадение данных. Также возможно, что объект сделки был размещен на Idealista в предыдущем периоде и был снят с публикации. Задержка в проведении сделки также может влиять на включение стоимости в статистику Idealista за этот квартал. Не исключается, что в статистике могли отразиться только те объекты, где продавцы были готовы предоставить скидку. Кроме того, собственники могли начать с предложения завышенной цены, рассчитывая на последующее снижение при заключении сделки.
Почему же мы всё же опираемся на статистику портала Idealista.pt? Просто потому что это единственный источник самых свежих данных. В отсутствие более точных инструментов эта статистика может быть использована для быстрой и ориентировочной оценки текущей ситуации. Однако важно помнить, что при реальной сделке условия могут значительно отличаться от исходных заявлений продавцов. Мы ориентируемся на эти данные, но всегда имеем в виду, что цены на сайте - это лишь начальные запросы продавцов.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Список пригородов с данными об аренде короче списка пригородов с данными о продаже. Вероятно, с мая по июль на данном сайте не поступали предложения о сдаче жилья в аренду во всех пригородах Лиссабона.
Лидерство снова принадлежит Лиссабону со средней стоимостью квадратного метра в июле в размере 20,1 евро. В сравнении с маем наблюдается небольшой рост - всего 2,55%, однако в сравнении с июлем 2022 года рост составил впечатляющие 35%.
На втором месте идет Кашкайш (Cascais) с ценой за квадратный метр в июле в 19,7 евро, что представляет собой достаточно внушительный рост по сравнению с маем (10,06%). Годовой рост цены в Кашкайше тоже оказался значительным - 30,1%.
В большинстве других рассмотренных муниципалитетов стоимость аренды ощутимо выросла с мая, в то же время годовые темпы роста совершенно удивительны. За исключением Мафры, где цена выросла всего на 8,6%, другие муниципалитеты показали рост от 18% до 41,2%. Для тех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости с целью долгосрочной аренды, это может быть интересным наблюдением.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Учитывая, что Лиссабон привлекает множество туристов, потенциальным покупателям недвижимости может быть интересно оценить возможности различных муниципалитетов с точки зрения краткосрочной аренды для туристов.
Например, сервис All The Rooms помогает произвести предварительную оценку потенциального дохода от аренды на короткий срок в зависимости от местоположения и размера жилья. Для прогнозов этот сервис использует данные о средней стоимости посуточной аренды аналогичного жилья в данном районе, а также его заполняемости. Мы воспользуемся бесплатной версией сервиса, которая предоставляет информацию о средней стоимости аренды на одни сутки в разных муниципалитетах Лиссабонского округа за последние 3 месяца.
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 13 мая по 13 августа 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
В отличие от Idealista.pt, сервис All the Rooms, не дает информацию о стоимости аренды в пересчете на квадратный метр жилья. Представленные в таблице средние значения относятся ко всем возможным объектам аренды, включая как виллы, так и студии.
Город Лиссабон остается абсолютным лидером по числу доступных объектов аренды. Однако в плане стоимости туристической аренды он уступает нескольким муниципалитетам. Интересно, что в этом квартале средняя цена ночи с Лиссабоне и в Кашкайше сравнялась, а цены в Синтре, другом популярном туристическом направлении, стали ниже, чем в Лиссабоне.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабона
В приведенной выше таблице представлены средние цены за квадратный метр недвижимости, объявления о продаже которой были размещены на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 указан процент изменения цен за эти три месяца: насколько они увеличились или уменьшились. В столбце 5 представлено изменение за календарный год. Районы Лиссабона в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр в июле 2023 года.
Самым дорогим районом по цене за квадратный метр стабильно оказывается Santo António - небольшой (1,5 кв. км) и плотно заселенный район в самом туристическом центре Лиссабона с населением около 11.000 человек. В этом районе находятся такие известные места, как Площадь Маркиза де Помбал и Проспект Свободы (Avenida da Liberdade). Средняя цена за квадратный метр составляет 7.763 евро, что является результатом небольшого падения в квартале (-0,5%) и незначительного годового роста (4,6%).
За этим районом следуют находящиеся рядом с ним Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Campo de Ourique, Parque das Nações, Belém, Campolide и Santa Maria Maior с ценами 6.000 - 6.600 евро за метр. Эти районы либо находятся в самом историческом центре, либо прилегают к нему. Хотя часть из них и лежит за пределами центра, например, Parque das Nações (Парк Наций), современный район на западе столицы. Все это престижные районы, богатые достопримечательностями и привлекающие множество туристов. Предположительно, покупатели недвижимости в таких местах ориентированы на бизнес или инвестиции. Средние цены за квадратный метр в этих районах либо слегка выросли, либо немного упали по сравнению с маем 2023 года. В течение года эти районы продемонстрировали умеренный рост цен за квадратный метр либо даже их падение. На общем фоне выделяется район Estrela, чей годовой рост составил 14%, что делает его одним из лидеров по темпу роста.
Далее идут районы с ценами от 5.000 до 6.000 евро за метр: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Они находятся в центре города. Эти районы могут представлять интерес как для тех, кто хочет купить недвижимость для личного использования, так и для тех, кто рассматривает их с точки зрения туристического бизнеса. Изменения цен на недвижимость в этих районах оказались довольно разнонаправленными как на протяжении последних 3 месяцев, так и за год. Самые существенные годовые изменения цен среди всех районов Лиссабона наблюдаются именно в этой группе. В районе Alcântara стоимость квадратного метра упала на 16,4% по сравнению с предыдущим годом, а в районе São Vicente средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 15,1%.
Список районов, где цена за метр в составила от 4.000 до 4.700 евро: São Domingos de Benfica, Benfica, Penha de França, Ajuda, Carnide, Lumiar, Beato и Santa Clara. Среди них есть как периферийные районы, так и более близкие к центру. В подавляющем большинстве из них цены слегка выросли по сравнению с маем. А в разрезе года большинство из них показали умеренный рост, в то время как только один из них, Carnide, показал снижение на 10,1% с июля прошлого года.
Замыкают список 2 района со стоимостью квадратного метра от 3.400 до 4.000 евро:, Marvila, и Olivais. К последнему из них относится Лиссабонский аэропорт, а остальные три расположены вокруг. В этих районах стоимость квадратного метра слегка выросла с июля прошлого года, на 3,3-4,6%.
Давайте теперь посмотрим, какова стоимость аренды в этих районах города.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабона
Из таблицы видно, что цены на долгосрочную аренду недвижимости растут космическими темпами. Квартальные изменения не такие однородные: в каких-то районах был умеренный рост, в каких-то районах высокий, а в каких-то районах было даже снижение цен.
При этом с июля прошлого года рост цен по всем районам составил от 13,5% до 50,9%.
Интересно, что районы с наивысшими ставками арендной платы во многих случаях совпадают с районами, где цена квадратного метра при продаже также высока. В этот список входят Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela и Campo de Ourique. Наиболее впечатляющие годовые росты арендных ставок отмечены в районах Arroios (50,9%) и Penha de França (48,3%).
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Снова обратимся к сервису All The Rooms, чтобы оценить потенциал разных районов Лиссабона в плане краткосрочной туристической аренды. В таблице ниже показано число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 13 мая по 13 августа 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Представленные данные не имеют связи со средней стоимостью квадратного метра жилья, а относятся ко всем объектам аренды в этот период, включая разные типы жилья, такие как пентхаусы и комнаты.
Согласно этим данным, наиболее дорогие районы для туристов, посещающих Лиссабон летом, включают Parque das Nações (169,28 евро), Estrela (149,04 евро), Marvila (143,52 евро) и Santo António (140,76 евро). Также интересно отметить, что район Arroios предлагает наибольшее количество объектов для посуточной аренды (1,342 объектов туристического размещения).
Примечательно, что некоторые районы не представлены на All The Rooms (в таблице данные о них отмечены как N/A). Возможно, это связано с тем, что некоторые данные могут быть недоступны в бесплатной версии сервиса.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в августе 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 9 583 дома на продажу. Однако важно отметить, что среди них могут быть как дома на стадии строительства, так и те, которые находятся на этапе проектирования или требуют полной реконструкции. В обзор включены только дома, готовые к проживанию.
Самые дорогие в округе Лиссабон на сегодня
15.000.000 евро
Поместье в Мафре на территории 12 гектаров. Деревенский дом площадью 1.300 метров, несколько дополнительных строений, бассейн.
12.500.000 евро
Трехэтажный дом площадью 1.709 квадратных метров, расположенный на участке в 5.600 кв.м. 7 спален, 5 ванных комнат. Сертификата энергоэффективности нет. Находится в муниципалитете Oeiras.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
75.000 евро
Одноэтажный дом площадью 62 квадратных метра. Одна ванная, 1 спальня, террасса. Сертификата энергоэффективности нет. Находится в муниципалитете Lourinhã.
81.900 евро
Одноэтажный дом площадью 62 квадратных метра. Две спальни и одна ванная. Встроенные шкафы, чердак. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Cadaval.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
Дома, фигурирующие в весеннем обзоре цен. Видимо, не нашлось ценителей такой красоты.
10.000.000 евро
Дворец в районе Estrela. Площадь дома кв. 950 м, площадь участка 2.335 кв. м. 9 спален, 2 ванные. Класс энергоэффективности D.
9.000.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь 961 кв. м, 5 этажей. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Оформление из серии “дорого-богато”. Подозреваю, что продается вместе с мебелью. Возможно, кто-то захочет сделать из него отель. Район Santa Maria Maior.
Минимальные цены на готовые дома в городе Лиссабоне, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт
135.000 евро
Микроскопический домик (всего 23 квадратных метра) с одной спальней и одной ванной комнатой. Класса энергоэффективности нет. Район Campolide.
175.000 евро
Еще более микроскопический домик (15 квадратных метров) с кроватью в мезонине. Ванная комната имеется. Лицензия на объект для туристической аренды (Alojamento local). Класс энергоэффективности C. Район Misericórdia.
180.000 евро
Двухэтажный дом площадью 60 квадратных метров. 2 спальни и 2 ванных комнаты. Недавний ремонт, но ничего особенного. Сертификата энергоэффективности нет. Район Marvila.
Посмотрим квартиры, которых на портале предлагается 25.029. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни. В обзор я включаю только объекты, готовые к заселению.
Самые дорогие квартиры:
3.200.000 евро
Дуплекс площадью 256 квадратных метров на пятом этаже в доме без лифта. 2 спальни, 1 ванная. Вид на реку Тежу. Класс энергоэффективности С. Лиссабон, район Santa Maria Maior.
2.500.000 евро
Квартира в доме постройки 2022 года. Площадь 191 квадратный метр. 2 спальни и 3 ванные. 10-й этаж. В здании есть лифт и гараж. Класс энергоэффективности B. Лиссабон, район Santo António.
При поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также есть еще варианты без лицензии для жилых помещений. Все эти варианты я не буду показывать.
Адекватные варианты для жизни начинаются от:
106.500 евро
Квартира площадью 62 квадратных метров на 11 этаже. Дом с лифтом, был построен в 1982 году. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
115.000 евро
Дуплекс площадью 104 квадратных метра. Находится на 3-м этаже, лифта в доме нет. 2 спальни, 1 ванная. Балкон. В томе гараж. Дом постройки 2003 года. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Alenquer.
Если говорить о квартирах в городе Лиссабон, то более-менее приличные варианты начинаются от:
130.000 евро
Квартира площадью 65 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. 2-й этаж, дом без лифта. Класс энергоэффективности С. Район Santa Clara.
155.000 евро
Дуплекс площадью 54 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. 5-й этаж, дом без лифта. Класс энергоэффективности E. Район Ajuda.
155.000 евро
Квартира площадью 90 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. 3-й этаж, дом без лифта. Сертификата энергоэффективности нет. Район Santa Clara.
Какие выводы можно сделать о состоянии рынка недвижимости Лиссабона этом летом
Лиссабон и его окрестности являются наиболее привлекательными местами для проживания в Португалии. Цены на долгосрочную аренду растут быстрее, чем цены на продажу квартир и домов. Этот тренд особенно заметен как в самом Лиссабоне, так и в окружающих его муниципалитетах, хотя, конечно, в самом Лиссабоне он проявляется более ярко. Владельцы недвижимости стремятся продать ее как можно дороже, скорее всего рассчитывая на состоятельных иностранцев в качестве покупателей. Однако данные Национального института статистики указывают на то, что реальные цены продаж могут оказаться ниже, чем указанные продавцами в объявлениях.
При сравнении предложений на Idealista.pt с тем, что было весной, можно заметить, что самые дорогие объекты из весеннего обзора цен до сих пор не проданы. При этом список самых дешевых объектов обновился полностью. Похоже, что самый дешевый сегмент жилья в пригородах дорожает и “мельчает”: дома площадью 20 кв.м, 15 кв. м... Такое чувство, что скоро будут предлагать спичечные коробки по 200 тысяч евро.
Как показывает летний обзор рынка недвижимости, цены на дома и квартиры в Лиссабоне и его окрестностях и не думают падать. И это логично, ведь цены на аренду - как долгосрочную, так и туристическую - продолжают расти.
Если вы готовы к покупке, на портале WithPortugal.com вы можете обратиться к профессиональному риэлтору в Лиссабоне, который поможет подобрать оптимальное решение, учитывая вашу индивидуальную ситуацию.
Желаю вам найти свое идеальное жилье в Лиссабоне!
