Что надо знать перед принятием решения о том, чтобы стать совместным собственником. Некототорые, подбирая себе недвижимость для покупки, могут столкнуться с ситуацией, что продается доля, а не все имущество целиком. Сразу скажем, что риэлтеры относят такие сделки к разряду рисковых и очень не любят их проводить. Но, все же, попробуем разобраться, какие подвохи может таить в себе такая сделка и как не влипнуть в неприятности, связавшись с такого рода процессом. Обращаю внимание, что речь в этой статье пойдет о покупке доли именно в квартире или доме, она не про инвестиции в часть жилого фонда в апартотеле или жилом доме.
Общий процесс покупки недвижимости в Португалии мы уже описывали в этой статье, по большому счету при покупке доли – он остается неизменным, кроме того, что в сделке будет участвовать один покупатель и несколько продавцов (или их представители), а также потребуются дополнительные документы от продающей стороны. Тема недвижимости в Португалии крайне широка, поэтому также предлагаем вашему вниманию большое количество полезного материала в разделе «Недвижимость в Португалии».
Итак, совместная или долевая собственность в Португалии, в основном, возникает в результате наследования или покупки недвижимости парами, не состоящими в официальном браке или состоящими в браке, но в режиме раздельного имущества. Таким образом, два или более человека могут одновременно владеть одним и тем же имуществом, и, хотя права совладельцев на общую «вещь» качественно равны, но количественно они могут быть разными. Другими словами, у имущества может быть, положим, два собственника, но они не обязательно должны быть в равных долях - один из них может владеть 66,66% имущества, а другой, например, только 33,33% того же имущества.
Такие собственники совместно осуществляют все права, принадлежащие единоличному собственнику: они разделяют преимущества - при отсутствии соглашения об использовании общего имущества любой из совместных собственников может им пользоваться; но, в то же время, и расходы на имущество собственники несут пропорционально своим долям (налоги и пр. взносы). При этом, если не оговорено иное, ни один из совместных собственников не обязан оставаться в ситуации неделимости совместной собственности, однако между ними могут возникнуть разногласия, как минимум в отношении цены продажи имущества или даже в отношении продажи доли имущества в принципе. Поэтому обычно, если такие собственники не могут прийти к соглашению самостоятельно, лицо, желающее положить конец неделимости общего имущества, может потребовать в суде произвести раздел общего имущества, а также отчуждение или продажу общего имущества и распределить соответствующую стоимость. Именно поэтому в подавляющем большинстве случаев в интересах совместных собственников достичь соглашения о цене продажи всего имущества, прежде чем выставлять его на рынок.
Поиск части дома для продажи становится все более распространенным явлением, объявления на интернет-площадках не оставляют нам места для сомнений, т.к. время от времени появляются объявления о том, что часть квартиры или дома выставлена на продажу: так и есть: один из собственников хочет продать. Предсказуемо, что остальные собственники в этом не заинтересованы, потому что иначе - они бы купили ее сами, а они этого не делают. Такая продажа части имущества – ситуация далеко не новая, но сделки в таком режиме совершаются крайне редко. Обычно, люди, которые интересуются таким видом недвижимости - это члены семьи или кто-то, связанный с одним из владельцев.
Стоит отметить, что долевая собственность может быть оформлена как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Все базовые принципы владения и пользования – остаются теми же, что и для жилой недвижимости.
Что говорит закон? Как мы уже выяснили, такие случаи не часто встречаются, но имеют место быть. Существует, по сути, две формы такой собственности – это общая и совместная, где общая собственность - это ситуация, возникающая в результате неразделенного наследования, в режимах собственности в браке, кроме режима раздельного имущества, а совместная собственность - это ситуация, возникающая в результате совместного приобретения недвижимого имущества. Считается, что это различие законодательно не имеет значения, поскольку правила к общей и совместной собственности применяются одинаковые. Поэтому, если один из совместных собственников хочет продать свою долю в общем имуществе третьему лицу, он обязан отдать предпочтение другому совместному собственнику, сообщив ему существенные элементы договора, который он намерен заключить, а именно: имя лица, цену и условия оплаты, будет ли заключен вексельный договор, например, и, если да, его условия и срок действия. Что же может произойти, если вторая сторона не намерена соглашаться на сделку? Адвокаты поясняют, что никто, как правило, не обязан оставаться в неделимости, и что, если другая сторона не хочет продавать и нет третьего лица, желающего купить долю того, то необходимо перейти к разделу общего имущества посредством специального иска о разделе общего имущества, который предусмотрен Гражданским кодексом Португалии (Código Civil), зачастую процесс включает специальную процедуру инвентаризации. Если имущество неделимо, необходимо провести оценку и после проверить, хочет ли один из сособственников купить долю, а другой собственник – продать. В случае отрицательного ответа - нет другого решения, кроме как выставить ее на продажу и разделить выручку, это опять же может определить суд.
На вопрос о том, может ли покупатель проживать в долевой собственности нельзя ответить однозначно, так как любой из совместных собственников имеет равные права пользования и реализации в отношении общего имущества, но не может препятствовать другим также осуществлять эти права, поэтому последний должен будет получить согласие совместного собственника.
Модели совместного инвестирования. Это еще один вопрос, который вытекает из обсуждаемого совместного владения недвижимостью - модели совместного инвестирования. Существуют новые модели и способы, которые люди начинают рассматривать, чтобы иметь возможность инвестировать в недвижимость в системе совместного владения. Возьмем группу людей, которые хотят инвестировать в недвижимость, но не имеют денег на покупку целого дома и поэтому делают это, положим, с друзьями. Рассмотрим дом, который стоит 300 000 евро: собираются десять друзей, каждый вносит по 30 000 евро, и они выкупают дом целиком. Все они в данном случае являются совладельцами. Затем они выставляют дом на рынок аренды, сдают его в аренду за условные 1.500 евро в месяц, из которых каждый из собственников получает по 150 евро ежемесячно, исходя из пропорциональности доли в 10% от общей стомости (уже упомянутые 30.000 евро). Специалисты уже называют это устойчивой тенденцией на рынках недвижимости Европы и Португалии, в частности. Если кто-то из друзей вдруг захочет продать свою долю, он, безусловно, сможет это сделать, продать 1/10 часть жилья и даже дороже, чем приобрел, т.к. через несколько лет доля может стоить уже не 150, а 200 евро в месяц, с учетом колебаний цен на рынке аренды. Логично предположить тогда, что доля будет продаваться не за первоначальные 30 000 евро, а уже за 38 000 евро.
В Португалии долевая собственность может быть удобным способом покупки недвижимости, особенно для иностранных инвесторов. Это позволяет разделить стоимость покупки между несколькими лицами, что снижает финансовую нагрузку на каждого из них. Кроме того, долевая собственность может быть полезна в случае, если несколько лиц хотят использовать объект недвижимости в разное время или для разных целей. Но это уже можно рассматривать в свете покупки одного объекта, принадлежащего одному продавцу, несколькими покупателями, это не так актуально для выкупа доли. Но, согласитесь, звучит вполне неплохо. Но будет несправедливым не упомянуть некоторые очевидные минусы совместной собственности в Португалии:
- Риск неплатежеспособности другого совладельца, который может повлечь за собой проблемы с выплатой ипотечных платежей.
- Ограничения на продажу своей доли в собственности без согласия другого совладельца.
- Разногласия между совладельцами относительно управления и обслуживания недвижимости, которые могут привести к конфликтам и дополнительным расходам.
- Ограниченные возможности по использованию недвижимости, так как каждый совладелец имеет право на равное использование общих пространств.
В целом, принятие решения о приобретении доли в собственности в квартире в Португалии должно быть основано на тщательном анализе всех факторов и рисков.
Оформление долевой собственности в Португалии требует нотариального заверения договора купли-продажи между собственниками. В нем должны быть указаны доли каждого из владельцев, а также правила пользования и управления имуществом. Кроме того, договор должен быть зарегистрирован в местных органах регистрации недвижимости. Оформление долевой собственности в Португалии требует в любом случае нотариального заверения договора между собственниками. Ну и естественно, в случае продажи доли в собственности необходимо получить согласие остальных собственников, а если они не согласны, то продажа может быть осуществлена только через судебный процесс, как уже описывалось выше.
Список документов, необходимый для проверки недвижимости, собственно, практически никак не отличается от обычной покупки (он лишь слегка дополнен). Вот какие основные документы вам необходимо истребовать с продавца для предварительного ознакомления:
- Certidão da Conservatória или Certidão de Teor (свидетельство из земельного кадастра).
- Caderneta Predial (паспорт объекта). Это документ, сообщающий нам сведения о постановке на налоговый учет, который кроме всего прочего содержит данные о местоположении объекта недвижимости, величине земельного участка, метраже, количестве комнат, а также дополнительные сведения, о наличии гаража, к примеру.
- Licença de Utilização (жилищный сертификат, подтверждающий соответствие объекта недвижимости строительным нормам, прим.: недвижимость, построенная до 1951 года, освобождаются от этой лицензии).
- Ficha Técnica de Habitação (техническое досье, сводный документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции, а также реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов (но далеко не всегда), прим.: требуется только для той недвижимости, жилищный сертификат которой был выдан после 30 марта 2004 года).
- Certificado Energético (энергетический сертификат - действителен в течение 10 лет)
- Документы, удостоверяющие личность владельцев.
- Также, если вы намерены приобрести долю в объекте недвижимости, являющемся историческим памятником, вам потребуется документ из Португальского института по защите исторических памятников Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR).
- Было бы отлично, если бы на руках у продавца было решение суда о разделе имущества или другой документ, из которого ваш юрист сможет проследить установление размера долей и режима совместного использования.
При работе со сделками, где представлена совместная собственность, крайне не рекомендуется изучать и проверять документы самостоятельно, лучше обратиться за помощью к юристам (в Португалии это называется advogado или solicitador). Прикинем, какие проблемы могут подстерегать вас, если вы решите заняться делом самостоятельно:
- Недостаточное знание португальского языка может затруднить процесс оформления документов и взаимодействия с местными органами;
- В свою очередь неправильное оформление документов может привести к задержкам, а в случае грубых нарушений - и отказу в покупке;
- Несоответствие документов требованиям португальского законодательства может привести к нежелательным последствиям, таким как штрафы, а в крайних случаях к потере права собственности;
- Наличие скрытых долгов или других неочевидных проблем с приобретаемым объектом недвижимости может привести к финансовым потерям и юридическим проблемам в будущем.
Что касается возможности получения ипотеки на приобретение доли в имуществе, никаких особенных документов не требуется, все как обычно, но банки крайне осторожно относятся к финансированию таких сделок, поэтому придется попотеть, обивая пороги кредитных организаций: банку необходимо предоставить договор купли-продажи недвижимости и пройти процедуру оценки недвижимости, которую проводит независимый оценщик, назначенный банком. В целом, по основным моментам ипотеки в Португалии, можно почитать здесь.
Если вы все же решили рискнуть и стать счастливым обладателем доли в объекте недвижимости в Португалии, наши риэлтеры окажут вам полную профессиональную консультацию, а адвокат и переводчик смогут безопасно провести сделку. Возможно для приобретения вашей доли вам понадобятся услуги обмена криптовалюты в Португалии – эта услуга также у нас есть. Став счастливым обладателем своей доли – не забудьте позаботиться о страховании имущества и своего здоровья, в этом сможет проконсультировать страховой агент.
