Многие задумываются над приобретением квартиры или дома в Португалии для жизни. В зависимости от бюджета, вы фильтруете предложения. Полезно будет понимать, что если вы ориентируетесь на свой предельный бюджет, то в него должны войти и основные налоги, которые вы обязаны будете заплатить при покупке жилой недвижимости.
В этой статье мы расскажем вам об основных дополнительных оплатах, которые вам необходимо будет заплатить сверх стоимости жилья.
Муниципальный налог на передачу недвижимости (IMT)
Первый налог, об уплате которого вы задумаетесь, это IMT. Он оплачивается только один раз после завершения процедуры покупки недвижимости. Величина вашей оплаты будет зависеть от трёх факторов:
- стоимости недвижимости по договору или стоимости налогового актива (VPT: Valor Patrimonial Tributário), смотря что больше;
- месторасположения недвижимости;
- цели приобретения (единственное жильё для проживания, жильё для аренды и т.д.)
Давайте разберёмся, какое значение стоимости недвижимости, будет применимо в расчёте IMT. Для расчёта налога берётся большая из двух величин: либо стоимость, указанная в договоре купли-продажи, либо стоимость налогового актива (VPT). С первым, думаем, всё понятно.
А что же такое VPT? VPT не зависит от владельца собственности и автоматически устанавливается Министерством финансов каждые три года.
Как узнать VPT? Для этого нужно перейти на симулятор SIMIMI (Simulador de Valor Patrimonial Tributário) от Налогового и таможенного управления (AT: Autoridade Tributária e Aduaneira).
Сначала на карте вы ищите адрес недвижимости и выбираете интересующее здание.
Затем кликаете на любую строку появившейся таблицы, вносите все запрашиваемые данные и нажимаете на кнопку Рассчитать (Calcular). Не все данные очевидны, поэтому, скорее всего, по значениям некоторых строк вам сможет помочь продавец недвижимости или риелтор.
Таким образом вы получаете расчёты и значение VPT:
Более простым способом узнать VPT может стать документ Predial Booklet (Строительный буклет), который выдаётся Налоговым и таможенным управлением (AT) и есть у каждого собственника жилья (или собственник может его запросить онлайн), это по сути паспорт недвижимости. В документе указаны все характеристики объекта, указан владелец и его данные, а также стоимость VPT. Данный документ также потребуется вам, если вы планируете запросить ипотеку на покупку (подробнее об ипотечном кредите в Португалии в этой статье), а также получить энергетический паспорт недвижимости или заключить договоры на воду/электричество. Подробнее о Строительном буклете можно почитать здесь, также есть видео от Налогового и таможенного органа, которое показывает, как заказать такой буклет онлайн, если вы уже собственник.
Если вам известны все вводные, то вы можете воспользоваться любым доступным симулятором IMT. Например, этим. И рассчитать налог. Например, при покупке жилья для собственного проживания в континентальной части страны за 350 000 налог на текущий момент составит 15 437,94 евро. Аналогичная недвижимость на Азорских островах будет иметь IMT равный 12 568,50 евро. Мы рекомендуем смотреть, когда был обновлён калькулятор, так как ряд других сайтов, которые мы тестировали, ориентировались на старые значения процентных ставок.
Если вы хотите посчитать налог самостоятельно.
Далее таблица, где указаны применяемые в 2023 году процентные ставки для расчёта IMT при покупке жилья для проживания на континентальной части страны. Их же используют и онлайн калькуляторы.
Если жильё, которое вы приобретаете, стоит менее 97 064 евро, то такая недвижимость освобождается от налога.
Предположим мы хотим купить жильё за 350 000 евро, то расчёт будет выглядеть так: (350 000 * 8%) - 12 562,06 = 15 437,94.
Такие же таблицы существуют для недвижимости предназначенные для использования в других целях.
Аналогичная таблица для автономных регионов:
Как видите, здесь другое минимальное значение стоимости жилья, при котором не будет взиматься налог IMT. Опять же, если мы хотим купить недвижимость здесь за 350 000 евро, то расчёт будет выглядеть так: (350 000 * 7%) - 11 931,50 = 12 568,50.
Теперь вы понимаете, как рассчитывает все эти показатели диджитальный калькулятор, и всегда сможете проверить, верны ли расчёты.
Важно отметить, что в связи с новыми мерами, предлагаемые правительством в рамках программы Больше жилья (“Mais Habitação”), о которой мы крайний раз рассказывали в конце этой статьи, появляются изменения в условиях уплаты налогов, в том числе IMT. Но данные меры в основном не касаются недвижимости приобретаемой для собственного проживания.
Гербовый сбор (Imposto de Selo)
Как правило, сумма сбора сразу указывается при расчётах в онлайн калькуляторе IMT.
На текущий момент IS составляет 0,8% от суммы, указанной в акте приёма-передачи.
Для недвижимости стоимостью 350 000 евро налог составит 2 800 евро, вне зависимости от целей приобретения и местоположения недвижимости.
Это один из старейших сборов в португальской налоговой системе, который существует ещё с 1660 года. Гербовый сбор взимается не только в рамках сделок по недвижимости. Он применяется при операциях с ценными бумагами, при дарении имущества, при различных таможенных операциях (например, если вы заказали товар из Китая), при использовании потребительских и ипотечных кредитов. И вот последний пункт также важен в рамках данной статьи. Если вы используете заёмные средства банка (ипотечный кредит), то вы также обязаны заплатить гербовый сбор за пользование кредитом:
- если кредит взят на срок от 1 до 5 лет, то ставка составляет 0,50% от суммы кредита;
- если на срок более 5 лет, то ставка составляет 0,6% от суммы кредита.
Гербовый сбор в данном случае списывается, как только сумма кредита доступна на вашем текущем счёте. Стоит отметить, что правительство пытается стимулировать домохозяйства гасить ипотечные кредиты досрочно. Так, если досрочное погашение осуществится семьями до конца 2023 года, то они освобождаются от банковских комиссий, которые обычно взимаются за досрочное погашение ипотеки, и гербового сбора с данной комиссии (а не с суммы предоставленного кредита), подробнее здесь.
Хорошая новость состоит в том, что сами проценты по кредитам, предоставленным на приобретение, строительство или ремонт собственного жилья (постоянного или вторичного), освобождаются от гербового сбора.
Муниципальный налог на имущество (IMI)
В отличие от предыдущих двух налогов, которые уплачиваются разово, этот будет начисляться каждый год в мае.
Процент налога определяется муниципалитетом, где находится недвижимость. Величина этого налога обновляется ежегодно, при этом правительство устанавливает максимальную и минимальную границу. Окончательная ставка IMI определяется каждым муниципалитетом. Этот налог является одним из источников их доходов.
Для расчёта суммы налога существует множество онлайн калькуляторов. Например, этот.
Чтобы понимать, по какой ставке вы будете платить налог за покупаемую недвижимость, вы можете ввести данные (год и район) на финансовом портале.
Так, например, выглядят ставки по округу Лиссабон в 2022 году (по которым проводились начисления в мае 2023 года за 2022 год). Третья колонка показывает ставку для городских строений, а четвёртая - для деревенских.
IMI рассчитывается от уже знакомой нам суммы VPT. Его величина ещё зависит от города, где находится недвижимость, и типа недвижимого имущества (от последних двух зависит ставка). Также важно указать количество детей в вашей семье (до 25 лет и без дохода). Это позволит вам получить скидку на налог:
- 20 евро, для тех, у кого один ребёнок на иждивении;
- 40 евро для тех, у кого двое детей на иждивении;
- 70 евро, для тех, у кого трое и более детей на иждивении.
Если стоимость IMI составляет до 100 евро, вам придется произвести полную оплату в мае. Если сумма составляет от 100 до 500 евро, вы можете платить налог двумя “ежемесячными платежами”: один в мае и второй в ноябре. Если стоимость IMI превышает 500 евро, налогоплательщик может произвести этот платеж в три этапа: май, август и ноябрь.
Предположим, что по Строительному буклету ваша будущая недвижимость в Лиссабоне стоит 250 000 и у вас нет детей. На текущий момент ваш IMI составит 750 евро. Так как стоимость налога превышает 500 евро, то вы можете разделить платёж на 3 оплаты: по 250 евро в мае, августе и ноябре.
Дополнительные расходы
В Португалии именно покупатель оплачивает затраты связанные с оформлением сделки. В зависимости от типа нотариуса (государственный или частный) и наличия ипотечного кредитования стоимость может варьироваться в пределах 400-800 евро за сделку.
Кроме того, если вы хотите убедиться, что продавец продает недвижимость только вам, важно запросить временную (предварительную) регистрацию. Заказать такой документ в Земельном кадастре может стоить около 250 евро.
Также не лишним будет поинтересоваться, какая ежемесячная оплата Кондоминиуму установлена, если вы покупаете квартиру в многоквартирном здании. Эти расходы не касаются самой сделки, но сумма варьируется от 40 до 150 евро (в зависимости от общих территорий типа бассейнов и прочего), и может стать важным фактором при выборе недвижимости.
Если вы пользуетесь банковским финансированием, то вы дополнительно имеете следующие расходы:
- затраты на документ о предварительной регистрации. В случае ипотеки данный документ будет обязательным;
- банковские сборы;
- гербовый сбор на сумму кредита;
- затраты на получение документа о взаимной регистрации с ипотекой (около 370 евро);
- страхование жизни. Премия по этому страхованию рассчитывается на основе страховой суммы и возраста страхователей.
Подробно об ипотеке и в том числе о страховании жизни для её получения рассказывали в этой статье.
В этой статье мы обозначили, какие расходы оплачивает покупатель недвижимости. В дальнейшем мы расскажем вам о расходах продавца недвижимости в Португалии.
