Как подготовиться заранее к аренде жилья в Португалии WithPortugal

Сегодня мы снова возвращаемся к одной из самых обсуждаемых и важных тем в жизни иммигранта в Португалии – аренда жилья. Предлагаю обновить информацию на август 2023 года и поговорить о ситуации на рынке сегодня.

Как мы уже неоднократно обсуждали – в Португалии в настоящее время наблюдается кризис на рынке недвижимости: жилья для аренды, особенно в крупных городах, категорически не хватает, а цены бьют все рекорды. Но, делать нечего, нам придется работать в этих тяжелых условиях, поэтому предлагаю хорошо подготовиться, ведь заключение договора аренды требует тщательной подготовки, знаний и внимательности. Кстати, о знаниях – материал за прошлый год можно посмотреть здесь. Запасаемся терпением, документами, пониманием местного менталитета и, конечно же, деньгами. А теперь, поехали!

Про выбор. Первое, что вам необходимо сделать – определиться с локацией вашего будущего жилья, как минимум на первый год в новой стране (напоминаю, что как для получения одной из виз D в консульских учреждениях за пределами Португалии, так и процесса легализации по другим основаниям уже изнутри Португалии – требуется контракт аренды недвижимости минимум сроком на 1 год, зарегистрированный арендодателем в налоговой инспекции). От локации, в первую очередь, будет зависеть как сумма ежемесячной ренты, так и способ поиска жилья, а также гибкость требований к документам, которые придется предоставить арендодателю. Так, Лиссабон и Порту, как и города, расположенные в радиусе часа езды от них на авто, по-прежнему, являются лидерами по ценам и дефициту квартир, в то время как менее населенные районы, к примеру вокруг Каштелу Бранку или в регионе Алентежу – предлагают больший выбор и более демократичные цены, а также более лояльное отношение к требуемым для заключения контракта документам.

Помимо личного вкуса, на ваш выбор должны влиять также еще несколько немаловажных вещей. Месторасположение - необходимо учитывать такие факторы, как безопасность и близость к месту работы или учебы. Если дом находится далеко от этих точек, включите в счета стоимость проезда, например, месячный проездной, так как это постоянные расходы. Для экономии времени и удобства, если это возможно, выбирайте дом вблизи станций электрички, метро или автобусных остановок. Как правило, в таких условиях аренда будет дороже, но это может того стоить. Арендная плата - посчитайте, как сильно арендная плата отразится на семейном бюджете. Расходы на арендную плату не должны превышать 35% месячного дохода (так будут оценивать вашу платежеспособность арендодатель, в первую очередь). С мебелью или без: аренда меблированного жилья может быть более практичной, особенно при краткосрочной аренде, но у нее есть один недостаток: арендодатель может запросить более высокую цену. Также полезно поговорить с друзьями, родственниками и знакомыми, чтобы выяснить, не знают ли они кого-нибудь, кто снимает жилье и переезжает из него или обратиться к коллективному разуму в различных соцсетях. Кстати, если вы вдруг студент, поищите объявления в колледжах. Некоторые из них имеют собственные платформы для размещения объявлений о сдаче в аренду квартир и комнат.

Конечно, довольно тяжело выбирать жилье дистанционно, но, по счастью, в XXI веке мы можем позволить себе и дистанционные просмотры по видеосвязи, тем более что все больше и больше объявлений подразумевают эту услугу. Рассмотрите несколько вариантов и во время посещения проверьте, соответствуют ли фотографии в объявлении вашим ожиданиям, не обветшали ли дом и здание, в каком состоянии находится электрика, сантехника и мебель (если дом меблированный). Помните, что для посещения дома не нужно предъявлять никаких документов, только после встречи на объекте, следует уладить с арендодателем все детали: предъявление документов, размер залога или необходимость внесения арендной платы вперед. Если вам отказывают в просмотре без документов – смело разворачивайтесь и уходите, вам с такими не по пути.

Про менталитет. Чтобы понять причины, по которым арендодатели в некоторых случаях так строго относятся к документам и гарантиям со стороны будущих арендаторов, необходимо учесть следующее:

суд в Португалии чаще всего встает на сторону арендаторов, поэтому лендлорды вынуждены максимально самостоятельно защищать свои права;
в Португалии пока, слава богу, нет такого распространенного явления, как окупасы в Испании, но в современном мире все так быстро меняется, а выселить проблемных жильцов (неуплата, порча имущества, неподобающее поведение и пр.) арендаторам зачастую представляется невозможным, особенно в прохладный сезон и особенно с детьми;
налоговые декларации, расчетные листки с работы и пр., просят также не просто так – а чтобы понять ваше финансовое положение: действительно ли вы можете позволить себе выплачивать ежемесячную ренту;
ну и поручитель фигурирует в требованиях исходя из всего вышеизложенного – он не просто должен сказать, что это нормальные ребята и им можно сдать квартиру, но и предоставить арендатору тот же «неприятный» комплект документов, а подписывая вместе с вами договор аренды – взять на себя обязательство в случае просрочки арендаторами платежей, закрывать их перед лендлордом из собственного кармана.

Про документы. Итак, что же может просить от вас арендатор? В стандартном варианте – это следующие документы:

Удостоверение личности: это может быть паспорт или вид на жительство;
NIF – ваш налоговый номер в Португалии. Конечно, более приятно для лендлорда смотрится бумага о том, что вы уже являетесь португальским налоговым резидентом (то есть ваш фискальный адрес уже заменен на португальский), но зачастую на этапе первого опыта аренды квартиры, в NIF будет указан еще адрес вашей родной страны. Вам также понадобится доступ в личный кабинет налогоплательщика, т.к. квитанция зачастую выдается в электронном виде. Чтобы ознакомиться с ней, зайдите на сайт налоговой Portal das finanças и выполните следующие действия: Consultar>Arrendamento>Consulta Recibos. Подробнее про налоговый номер можно почитать здесь.
Последние расчетные листки (Últimos recibos de vencimento) или налоговую декларацию (declaração de IRS). Тут большое поле для деятельности и все, конечно, зависит от личности арендодателя: расчетные листки или декларации из-за пределов Португалии, тем более в валюте, отличной от евро – их не очень интересуют, даже в переведенном на португальский варианте. Можно пробовать – но успех не гарантирован. В качестве альтернативы можно приложить выписки из банка, где можно выделить регулярные поступления заработной платы, или выписку с накопительного счета, из которой будет следовать, что вы постоянно туда что-то откладываете и деньги давно лежат на счету (потому что выпиской в моменте с недавно внесенными условными 10000 евро можно легко обмануться – эти деньги вы могли взять взаймы, а завтра снимите и вернете обратно). Если у вас контракт с португальской или европейской компанией – вопросов к вам быть не должно, но даже и при наличии всех этих документов – к вам может быть применен и следующий пункт.
Наличие поручителя и его документов: от поручителя будут требовать ровно того же, что и от вас – доказать свою финансовую состоятельность на случай, если ему придется отдуваться за вас. Найти поручителя по объявлению, как по мне – невозможно. На просторах бескрайнего интернета, конечно, чего только сейчас не встретишь, но очень легко напороться на мошенников. Поэтому имейте ввиду, что поручителями обычно становятся люди, которые хорошо вас знают (или ваших друзей на крайний случай) и доверяют, работодатели или родственники, обладающие необходимыми документами и полномочиями.

Небольшое моральное облегчение – вы тоже можете попросить в свою очередь, чтобы арендатор предоставил вам все необходимые для законного осуществления сделки документы:

Caderneta Predial или даже его расширенную версию Certidão de Teor – кадастровый паспорт, то есть тот документ, из которого вы увидите, кто является владельцем или владельцами объекта недвижимости, его технические параметры, точный адрес, нет ли каких-то ограничений и обременений и пр. Если владельцев несколько, то логично предположить, что они также должны подписать договор аренды или арендодатель должен предъявить вам официальную бумагу от остальных собственников на право распоряжения. Важно также отметить, что со стороны арендатора договор аренды должны подписать все совершеннолетние, кто будет проживать в арендуемом доме.
Certificado energético – энергетический сертификат, номер которого и присвоенная буква также зачастую фигурируют в контракте. Из этого документа станет очевидно, насколько теплое выбранное вами будущее жилище.
Licença de habitação – ну и, напоследок, бумага, подтверждающая пригодность помещения, как жилого.

Про договор. Но давайте, все же, вернемся к требованиям к нам, как арендодателям, ведь мячик по большей части на стороне лендлорда. Еще наш будущий арендодатель обязательно попросит у вас залог – это вполне естественно, он может составлять арендную плату за один или два месяца и используется в качестве гарантии выполнения вами условий договора и даже для защиты имущества от возможного ущерба. Важно – чем больше в квартире мебели, чем дороже она и чем богаче ремонт – тем больше залог, а также меньше вероятность разрешения проживания с животными (если таковые приехали с вами). Перед заключением основного договора аренды возможно подписание так называемого Contrato Promessa de Arrendamento, который гарантирует обеим сторонам обязательство подписать договор аренды в будущем, и, в случае такой схемы, залог могут попросить и на подписании предварительного договора, чтобы вы не могли увильнуть от подписания основного. Не забудьте обратить внимание на все данные, которые должны присутствовать в договоре в обязательном порядке:

Идентификационные данные обеих сторон, включая дату рождения, место рождения и семейное положение;
Точное местонахождение арендуемого дома – то есть его адрес, который потом станет вашим на какое-то время для всей официальной переписки;
Номер и дата выдачи Licença de habitação;
Срок действия договора аренды - он должен быть указан в договоре и не может превышать 30 лет. Если он по какой-то причине не указан, то в случае аренды жилого помещения он принимается равным двум годам согласно законодательства Португалии;
Размер арендной платы, дата, место и способ оплаты (оплата обычно производится банковским переводом);
Аванс за аренду (предоплата за несколько месяцев вперед) и гарантийный депозит (если применимо). Кстати о депозите - стороны могут установить размер страхового депозита на срок действия договора аренды, если он не превышает двух взносов. Это важное изменение в правилах Гражданского кодекса (Código Civil Português), поскольку в прежнем режиме никаких ограничений не было, что на практике позволяло некоторым арендодателям требовать чрезмерные суммы. Про аванс тоже есть изменения в положительную сторону: его размер не может превышать двух месяцев, а в соответствии с прежними правилами предельная сумма составляла три взноса.
Если в договоре нет пункта, определяющего режим обновления арендной платы, то применяется закон: арендная плата обновляется в соответствии с уровнем инфляции (то есть в соответствии с коэффициентами обновления (coeficientes de atualização), публикуемыми в газете Diário da República до 31 октября каждого года).
Если квартира находится в кондоминиуме – вам также должны приложить к договору его правила.
Если в договоре не указаны условия расторжения его сторонами, то автоматически применяются статьи 1097 и 1098 Гражданского кодекса Португалии.
Обратите внимание, что если вы хотите сдать в субаренду, например, комнату третьему лицу, то должны иметь письменное разрешение арендодателя и это должно быть прописано в договоре.
Каждый договор аренды должен иметь три экземпляра: один для арендодателя, один для арендатора и один для отчетности в налоговую инспекцию. Это означает, что все арендодатели должны представить свои договоры аренды в налоговый орган, и на это у них есть 30 дней с момента подписания документа всеми сторонами.

Про практику. Выше описаны «академические» знания, на практике все выглядит обычно более умеренно.

Поручители и документы. На самом деле, все не выглядит так жутко и страшно в реалиях. Да – есть совершенно выжившие из ума лендлорды, с какими-то космическими требованиями, но в этом случае просто не стоит зацикливаться на их квартирах и посмотреть другие варианты. У нас в Фигейра да Фош один пожилой сеньор посредством агента «сдавал» квартиру – место хорошее, цена адекватная, но….ни один из предложенных ему комплектов документов от претендентов (по словам риэлтора порядка 50 штук за 1,5 года), похоже его не устроил, квартира по-прежнему стоит без жильцов, зато хозяин спит спокойно. Другой гражданин-арендодатель решил проблему отсутствия поручителя затейливым способом – давайте, говорит, положим в банковскую ячейку 5000 евро, пусть там лежат до конца аренды, и так нам всем спокойно будет, занавес. Отсутствие поручителя довольно часто можно решить предоплатой от 6 мес. до года (что, вроде как, незаконно, но если у вас есть деньги и нравится квартира – почему нет?)

Деньги. Конечно, как я уже обращала ваше внимание – в Большом Лиссабоне и Большом Порту – цены на аренду взлетели до неадекватных. В остальной части страны цены более чем умеренные Если хотите сбить немного стоимость арендной платы – предложение оплатить за год вперед обычно работает очень ободряюще – можно сэкономить до 100 евро в месяц.

Процесс подписания. Это может показаться довольно странным, но оплату арендаторы здесь вносят до подписания договора аренды, даже если не было предварительного. Пугаться этого не нужно. Но, иметь ввиду нужно следующее: оплата в большинстве случаев вносится посредством банковского перевода, поэтому если у вас нет еще банковского счета (стандартная ловушка мигранта: нет договора аренды – не открывают счет, нет счета – у арендатора возникают вопросы относительно возможности заключения договора), вам необходимо будет отправиться с наличными в отделение банка, где у арендодателя открыт счет, и внести наличные в кассу. Или же попросить кого-то из своих знакомых, у кого есть банковский счет, совершить оплату за вас (предварительно согласовать с арендодателем приемлемость оплаты от третьего лица). Иногда гарантийный платеж (залог) просят внести наличными отдельно от арендной платы, тогда вы должны получить расписку.

В целом, резюмируя все сказанное, я бы хотела сделать такие выводы для вас:

для поиска хороши все способы: от групп в Telegram и Facebook, общения с друзьями и знакомыми, а также пользования агрегаторами типа Idealista, Supercasa, Imovirtual, до обращения сразу в агентство недвижимости. Развею небольшой миф от том, что арендатор в Португалии ничего не платит, а платит только хозяин квартиры: действительно хозяин оплачивает агентству комиссионные и в случае, если вы снимаете ее напрямую у агентства, с вас ничего дополнительно не возьмут. Но, если ваше агентство найдет вам квартиру, которую сдает также агентство, то поделить комиссионные на двоих они, скорее всего, не захотят, и с вас также попросят денежку;
не зацикливайтесь на одной квартире и не штурмуйте несговорчивых арендодателей с завышенными требованиями, всегда можно найти альтернативу;
оговаривайте все условия заранее «на берегу», как с агентами по недвижимости, так и с арендодателями, внимательно читайте договоры и прочие бумаги, чтобы не получить кота в мешке или дополнительные необозначенные сразу платежи;
я уже писала про человеческий фактор и кумовство в Португалии, ничего не изменилось – португальцы обожают многоходовки, рекомендации из третьих рук и прочие «танцы». Поэтому говорите везде о своем поиске, вплоть до кафе и газетных ларьков. А если ищете жилье для своих друзей – поговорите со своим лендлордом (последние 3 квартиры для своих друзей я получила именно так).

А главное не отчаивайтесь и не сдавайтесь, даже если не выходит с первого раза; не ставьте себе завышенную планку (может не повезти, и тогда, в целом, приятное мероприятие по поиску нового семейного гнезда, обратится в катастрофу). Будьте доброжелательны и открыты, и, прежде чем ссылаться на закон (возмущаться, что берут большее количество депозитов или арендную плату за год вперед), подумайте – вам хотелось бы получить эту квартиру за разумные для вас деньги или идти дальше на бесконечные поиски (если у вас есть финансовая возможность, естественно). Рынок очень нелегкий, рынок продавца (в нашем случае – арендодателя), спрос во много раз превышает предложение, поэтому стоит держать это в голове. Кстати, много обзоров рынка, а также других полезных статей на тему недвижимости – вы найдете здесь.

Ну и как всегда, по традиции, я желаю вам удачи и терпения, все обязательно получится! И, пользуясь случаем, напоминаю вам, что на нашем сайте можно всегда найти специалиста для консультации практически в любой области жизни в Португалии. В первую очередь, конечно, по тематике статьи – обращаю ваше внимание на нашего специалиста по Аренде квартиры в Португалии на длительный срок по всей стране – это профессионал своего дела, который сможет максимально облегчить вашу задачу, и команду риэлторов, в основном специализирующихся на купле-продаже, но с арендой также помогут. Еще в нашем пространстве на портале Withportugal есть бухгалтер в Португалии, адвокат, страховой агент, переводчик и многие другие. Если у вас возникнет необходимость в обмене криптовалют в Португалии, то Александр может и это!