Какую недвижимость можно считать дешевой? Ответ на этот вопрос не так прост. Цена и ценность любого объекта зависит от его метража, географического расположения и состояния. Но не менее важно и то, кто ее собирается приобретать и для каких целей. Постоянные читатели WithPortugal.com могли обратить внимание, что в наших статьях про недвижимость часто фигурируют руины домов по цене 15-20 тысяч евро. Безусловно, они стоят меньше всего при приобретении. Но ведь для того, чтобы начать их использовать по назначению, нужно вложить немало денег в новое строительство. В итоге таким ли дешевым оказывается этот вид недвижимости?
В рамках данной статьи мы будем искать самую дешевую недвижимость в Португалии. При этом недвижимость подходящую для проживания и не требующую капитального ремонта. Представим себе семейную пару, которая переезжает в Португалию. Есть удаленная работа, поэтому нет необходимости привязываться к какому-либо городу. Они хотят понимать, во сколько им обойдется аренда или покупка жилья, адекватного их потребностям. Поскольку средства не безграничны, они ищут самый дешевый из приемлемых вариантов.
Мы сфокусируемся на жилой недвижимости для личного/ семейного использования. Начнем с вопроса о том, чего стоит ожидать от недвижимости в Португалии. Затем проанализируем рынок аренды, после этого посмотрим, как обстоят дела на рынке продажи. В обоих случаях будут также приведены примеры актуальных на сегодняшний день объявлений с сайта недвижимости.
Какое оно, жилье в Португалии?
Перепись населения, проведенная в 2021 году, выявила следующие факты о португальском жилье:
- Большинство жилых домов в Португалии (83,7%) - это одно- и двухэтажные здания.
- 64,2% жилых зданий нуждаются в ремонте.
- Жилье для постоянного проживания обычно имеет в своем составе 4-5 помещений.
- 51,9% мест семейного проживания имеют жилую площадь от 60 до 119 квадратных метров, при этом средний размер жилой площади составляет 112,4 кв.м.
- В большинстве жилищ для обогрева используются переносные устройства (электрические и газовые обогреватели и т.п.).
- Большинство жилищ для семейного проживания (83,4%) не имеет кондиционера. Тем не менее, в зданиях, построенных в последнее десятилетие, эта доля ниже (63,5%).
- Только 34,0% жилых домов доступны для людей, передвигающихся в инвалидной коляске. Для зданий, построенных в последнее десятилетие, эта доля достигает 68,2%.
- Для 63,6% жилых помещений в Португалии характерно некое перенаселение, и только 23,7% считаются заполненными в соответствии с их размером.
- 61,6% жилых помещений, где проживают их собственники, не несут никакой ипотечной нагрузки.
- Приобретение жилья обходится в 360,5 евро в месяц..
- Средняя стоимость ежемесячной арендной платы составляет 334 евро.
Аренда самой дешевой недвижимости в Португалии
Представим себе семейную пару, которая только что приехала в Португалию. У них есть удаленная работа или пассивный доход. Пока они не решили, где будут жить постоянно. На это время они хотят арендовать квартиру. Задача - снять ее как можно дешевле. Где именно ее снимать, не так важно. Какая информация поможет этой паре найти свое идеальное жилье?
Я бы предложила начать поиски с анализа данных Национального института статистики за 3-й квартал (июль - сентябрь) 2022 года. Почему именно 3-й квартал 2022? К сожалению, это самые свежие данные, доступные на настоящий момент. Национальный институт статистики публикует отчеты ежеквартально. Поскольку они очень подробные, их не получатеся генерировать быстро.
Карта показывает регионы с соответствующей градацией по среднему (медианному) уровню цен за квадратный метр. Разными оттенками фиолетового обозначены 4 градации:
- Средняя стоимость квадратного метра жилья при аренде от 2,67 до 4,00 евро (самый светлый оттенок),
- Средняя стоимость квадратного метра 4,00 до 5,00 евро,
- Средняя стоимость от 5,00 до 6,55 евро,
- Средняя стоимость от 6,55 до 10,16 евро (самый темный оттенок).
На карте видно, что средняя цена квадратного метра в аренду прямо пропорциональна близости к побережью, и на побережье она выше в крупных городах. Также цена достаточно высока на Мадейре, и относительно низка на Азорах. С большой долей вероятности описанная ситуация постоянна, а не характерна только для 3-го квартала 2022. Так что кто ищет самую дешевую недвижимость в аренду, скорее всего найдет ее в восточных регионах Португалии: T. Trás-os-Montes, Tâmega e Sousa, Beira Baixa, Beiras e S. Estrela, Douro и Alto Alentejo, - а также на Азорских островах. Если говорить о побережье, то самое дешевое жилье с большой долей вероятности можно снять в регионах Alto Minho и Leiria.
Теперь обратимся к сайту Idealista.pt и посмотрим, какие предложения аренды есть на нем сейчас Для примера возьмем один из восточных субрегионов Португалии, Terras de Trás-os-Montes и западный регион Leiria.
Субрегион Terras de Trás-os-Montes, квартиры
325 евро / месяц Однокомнатная квартира площадью 25 квадратных метров. Сдается с мебелью. Состояние не супер-новое, но и не полный ужас, если верить фотографиям. Город Bragança.
420 евро / месяц Однокомнатная квартира площадью 90 квадратных метров. Сдается с мебелью. Ремонт сильно на любителя. Город Bragança.
Субрегион Terras de Trás-os-Montes, дома
500 евро / месяц Одноэтажный дом площадью 150 кв. м. 3 спальни, 2 ванные, гараж. Сдается с мебелью и укомплектованной кухней. Город Bragança.
860 евро / месяц Двухэтажный дом площадью 265 метров с 5 спальнями. Укомплектованная кухня. В каждой спальне кровать и письменный стол. Есть WiFi. Комнаты можно снять отдельно (180 евро за комнату), но предлагается их почему-то только 4. Город Bragança или очень близкие окрестности.
1.000 евро / месяц Одноэтажный деревенский дом с потрясающими видами. Площадь 200 кв.м. 3 спальни с мебелью, 1 гостиная, укомплектованная кухня, гараж, терраса и гриль. Кондиционер и центральное отопление. Участок 1900 кв.м. Муниципалитет Mogadouro.
Регион Leiria, квартиры
400 евро / месяц Этаж в 2-этажном доме. Квартира площадью 90 метров. 2 спальни, 1 ванная, кухня совмещена с гостиной. Сдается с мебелью. Vieira de Leiria.
450 евро / месяц Студия площадью 35 метров. Гараж включен в стоимость. Недалеко от Peninche.
460 евро / месяц Студия площадью 30 метров. Свежий ремонт. Сдается без мебели. Город Leiria.
550 евро / месяц Квартира T1 (есть гостиная и спальня) площадью 51 метров. Свежий ремонт. Сдается мебелью. Гаража и парковки нет. Город Leiria.
Регион Leiria, дома
450 евро / месяц Одноэтажный дом площадью 120 метров. 1 гостиная, 1 спальня, 2 ванные, обустроенная кухня, гараж, террасса. Недалеко от Alcobaça.
750 евро / месяц Одноэтажный дом площадью 72 метра. 2 спальни, 2 ванные, обустроенная кухня. Сдается с мебелью. Участок 5 соток. São Martinho do Porto.
850 евро / месяц Двухэтажный дом площадью 195 метров. 2 гостиных, 3 спальни, 2 ванные, обустроенная кухня, гараж, участок. Муниципалитет Ansião.
Покупка самой дешевой недвижимости в Португалии
Предположим, что наша семейная пара точно хочет жить в Португалии и поэтому серьезно настроена на приобретение жилья. Начать ориентироваться в рынке дешевого португальского жилья им также поможет исследование Национального института статистики. Как и в случае с арендой, самые свежие данные, которые есть в нашем распоряжении, относятся к 3-му кварталу 2022. Но этих данных больше, поэтому можно более полно оценить ситуацию.
Самые дешевые регионы Португалии
На графике приведены все регионы Португалии (столбец слева). Внутри каждого региона обозначены муниципалитеты с самой низкой и самой высокой ценой квадратного метра недвижимости при покупке. Названия этих муниципалитетов также указаны. Нас интересует нижняя часть графика. Согласно ему, самым дешевым регионом в 3 квартале 2022 года оказался Alto Alentejo (визуально чуть меньше 1.000 евро за квадратный метр). В нем самым дешевым муниципалитетом был Crato (меньше 500 евро за квадратный метр), а самым дорогим - Porte de Sor (около 800 евро за квадратный метр). Если верить этому графику, то регионов со средней ценой квадратного метра до 1.000 евро было около 10. Не забываем, что это данные полугодичной давности, поэтому цены с тех пор скорее всего поменялись, но вот список самых дешевых регионов с очень большой долей вероятности остался тем же.
Минутка теории статистики
До этого момента мы видели только один показатель стоимости жилья, среднюю стоимость квадратного метра. Есть несколько способов рассчитывать эту среднюю стоимость. Национальный институт статистики Португалии в своих исследованиях цен на недвижимость использует в качестве среднего медиану. Медиана - это серединное значение набора чисел — число, которое находится в середине этого набора, если его упорядочить по возрастанию.
Также Национальный институт статистики приводит данные, которые помогают понять, в каком интервале скорее всего будет цена квадратного метра в каждом регионе. В некоторых из таблиц, приведенных ниже вы увидете так называемые 1-й и 3-й квартиль. Я не буду вдаваться в подробности того, что это такое, а то у нас вместо статьи про недвижимость получится учебник статистики. Главное, что нужно понимать про квартили, так это то, что они показывают начало и конец интервала, внутри которого оказывается половина всех чисел исследуемого набора.
Далее мы рассмотрим данные, собранные Национальным институтом статистики за год (октябрь 2021 - сентябрь 2022). Как я уже упоминала, более свежих данных у нас нет, так что работаем с чем есть.
Если мы посмотрим на первую строку таблицы, то увидим среднюю цену квадратного метра, рассчитанную на основе данных обо всех сделках купли-продажи во всей Португалии (1.466 евро), а также 1-й квартиль (893 евро) и 3-й квартиль (2.159 евро). Этих сделок было много, наверняка сотни, возможно даже тысячи. Ровно половина этих сделок была совершена с ценой квадратного метра в интервале от 893 до 2.159 евро. Вот для чего как раз и нужны квартили, чтобы показать нижнюю и верхнюю границы ценового интервала, в котором было совершено 50% сделок купли-продажи недвижимости на определенной территории. В случае всей страны разброс достаточно большой, но вот эта нижняя граница интервала должна быть особенно интересна тем, кто ищет дешевую недвижимость, т.к. она показывает, какую цену за квадратный метр найти вполне реально.
В этой таблице самые дешевые регионы находятся в начале списка. Если мы будем ориентироваться на 1-й квартиль, т.е. на нижние границы интервалов цен, то мы увидим, что есть 10 регионов, где в 2022 году было совершенно реально найти жилье с ценой квадратного метра в пределах 500 евро. Это Alto Alentejo, Beiras e Serra da Estrela, Beira Baixa, Baixo Alentejo, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Médio Tejo, Alto Tâmega, Viseu Dão Lafões и Alentejo Central.
Самые дешевые муниципалитеты Португалии
Каждый регион Португалии включает в себя несколько муниципалитетов. В каждом из этих муниципалитетов своя ситуация с недвижимостью, поэтому цены могут сильно разниться.
Эта карта показывает муниципалитеты с соответствующей градацией по среднему уровню цен за квадратный метр. Белым обозначены территории, с которых не было никаких данных (скорее всего, там просто не было зарегистрировано сделок с недвижимостью в тот период). Далее разными оттенками фиолетового обозначены 4 градации:
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 171 до 500 евро (самый светлый оттенок),
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 500 до 800 евро,
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 800 до 1.446 евро,
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 1.446 до 3.785 евро (самый темный оттенок).
Как мы видим, самые дешевые муниципалитеты сосредоточены на востоке, но, тем не менее, даже в западной части страны есть муниципалитеты со средними ценами до 800 евро за квадратный метр. Да, это будет не самое побережье, но все же относительно близко.
В таблице ниже представлены 50 муниципалитетов с самой низкой средней ценой квадратного метра по данным, аккумулированным за 12 месяцев (октябрь 2021 - сентябрь 2022). Для каждого муниципалитета указан регион, которому они принадлежат, а также 1-й и 3-й квартиль ценового ряда.
Согласно этим данным, муниципалитетом с самой дешевой недвижимостью в 2022 году был Figueira de Castelo Rodrigo со средней ценой квадратного метра в 171 евро. При этом ценовой интервал, в котором была совершена половина сделок в этом муниципалитете, это от 79 до 500 евро. Интересно, что же там было за строение с 79 евро за метр?
Как мы видим, во всех 50 муниципалитетах из списка средняя цена за метр не превышает 500 евро. Если говорить о регионах, к которым относятся эти муниципалитеты, то в основном они те же самые на востоке страны, что были в списке самых дешевых регионов: Alto Alentejo, Beiras e Serra da Estrela, Beira Baixa, Baixo Alentejo, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Médio Tejo, Alto Tâmega, Viseu Dão Lafões, Tâmega e Sousa, Alentejo Central. Также в эти 50 муниципалитетов попало три региона, имеющих выход к океану: Азорские острова (Graciosa), Alto Minho и Leiria.
Итак, кто ищет самую дешевую недвижимость в Португалии и не имеет предпочтений по местоположению, может начинать с поиска в этих 50 муниципалитетах.
Самые дешевые муниципалитеты в самых дорогих регионах
А если хочется поселиться в разумной близости от большого города? Если хочется иметь возможность ездить к океану, не тратя на это полдня? Неужели вблизи Лиссабона и других туристических точек притяжения только самая дорогая недвижимость? Ответить на этот вопрос снова поможет Национальный институт статистики Португалии. Доступны данные о продажах недвижимости в октябре 2021 - сентябре 2022 года в регионах Алгарве и Мадейра, а также в агломерациях Большой Лиссабон и Большой Порту.
В каждой из табличек представлено несколько самых дешевых муниципалитетов для рассматриваемого региона (верхняя часть таблички), а также приведены самые дорогие муниципалитеты для сравнения (нижняя часть таблички).
В агломерации Большой Лиссабон самая низкая цена квадратного метра при покупке была в поселке Moita. Среднее значение 1.214 евро за метр. Половина всех сделок была совершена с ценами в интервале 935 - 1.481 евро за метр. Поселок Moita расположен в 40 км от центра Лиссабона, в северной части полуострова Setúbal. Следующий в списке за ним город Barreiro, географически он находится рядом. А вот город Palmela, идущий на 3-м месте, расположен ближе к столице округа, городу Setúbal, который мы видим на 4-м месте. В нем за квадратный метр в среднем платили 1.583 евро, а половина сделок была заключена с ценами от 1.237 до 1.942 евро за метр. Для сравнения, в самом дорогом городе агломерации Большой Лиссабон, Лиссабоне (что логично), средняя цена квадратного метра составила 3.785 евро, а интервал цен, в который попала половина сделок купли-продажи, от 2.936 до 4.907 евро.
В агломерации Большого Порту самым дешевым оказался муниципалитет Arouca со средней ценой квадратного метра в 787 евро и интервалом цен в 409 - 1.069 евро. Муниципалитет Arouca расположен в 63 км от центра Порту и принадлежит округу Авейру. За ним следуют Oliveira de Azemeis, São João de Madeira и Vale de Cambra. Они тоже находятся в округе Авейру, на расстоянии 40-55 км до центра Порту. Для меня стало сюрпризом, что Большой Порту так широко раскинул свои границы. Муниципалитеты с несколько более высокими ценами принадлежат округу Порту и расположены в радиусе 35 км от центра Порту: Paredes, Santo Tirso, Trofa и Valongo. Santa Maria da Feira в принципе находится на том же расстоянии от Порту, но принадлежит округу Авейру. Приобрести недвижимость в них можно было, заплатив до 1.361 евро в среднем. А вот кто приобретал жилье в самой дорогой локации этого региона, городе Порту, заплатил в среднем 2.467 евро за квадратный метр.
На архипелаге Мадейра ниже всех были цены в муниципалитете Porto Moniz на северо-западе острова, в самой удаленной точке от столицы, города Funchal. Средняя цена квадратного метра 725 евро, 50% сделок были совершены с ценой метра от 425 до 1.173 метра. Далее по возрастанию цены следуют муниципалитеты Santana (север острова), Ribeira Brava (юго-запад) и São Vicente (север). В этих местах пришлось заплатить в среднем до 1.074 евро за метр. Самым дорогим является город Funchal, где купить жилье можно было по ценам за квадратный метр в интервале 1.450 - 2.617 евро.
В Алгарве самым дешевым оказался максимально удаленный от океана Alcoutim. 50% сделок было совершено в интервале 288 - 785 евро за квадратный метр при средней цене метра в 518 евро. Следующий за ним Monchique, гораздо сильнее приближенный к побережью, был дороже ровно в 2 раза: средняя цена метра составила 1.063 евро. На третьем месте São Brás de Alportel, который на самом деле достаточно близко к Faro, столице региона. В нем средняя цена тоже сильно дороже, 1.712 евро за метр. Затем следуют Olhão и Silves со средней ценой за метр в пределах 1.889 евро. А вот за жизнь в самом дорогом муниципалитете Алгарве, Loulé, нужно быть готовым выложить как минимум на 1.000 евро за метр больше. Средняя цена метра - 2.894 евро, половина сделок была совершена в интервале цен 2.033 - 3.870 евро.
Свежие примеры объявлений о продаже квартир и домов в этих 4 регионах вы можете найти в наших недавних статьях про недвижимость в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Мадейре.
Самые дешевые квартиры и дома, доступные для покупки в марте 2023 года
Вооружившись списками самых дешевых регионов и муниципалитетов, наша семейная пара может теперь на поиски жилья. Как и раньше, искать объявления о продаже можно на сайте Idealista.pt, самом крупном портале недвижимости в Португалии. Важно отметить, что цены, которые мы увидим на Idealista, скорее всего будут выше, чем в результатах исследования Национального института статистики. Объяснений этому может быть много. Во-первых, конечно, фактор времени (объявления мы будем смотреть актуальные на сегодняшний день, а цены в исследовании как минимум полугодичной давности). Во-вторых, возможна такая ситуация, что когда собственники публикуют объекты на сайте, они завышают цену с учетом возможного торга и в большинстве случаев снижают цену в итоге. Так что держите в уме, что цену снизить в принципе должно быть реально. В-третьих, мы не знаем, в каком состоянии было жилье, попавшее в отчет, а мы, конечно, будем смотреть объявления о продаже жилья в приличном состоянии.
Искать недвижимость для покупки мы будем в 4 муниципалитетах из списка 50 самых дешевых муниципалитетов, приведенного выше.
Figueira de Castelo Rodrigo, дома (предложений квартир там не было)
39.000 евро Дом, сильно нуждающийся в ремонте, возможно, капитальном. Предложение от банка. Площадь 98 кв.м. Кухня, гостиная, 2 спальни, 1 ванная, чердак. Для инвестора подойдет, а вот для немедленного заезда семьи никак. Figueira de Castelo Rodrigo.
Дальше мы все-таки будем смотреть только варианты, пригодные для комфортной жизни.
70.000 евро Двухэтажный дом площадью 144 кв.м. 4 спальни, 2 ванные. Участок 48 кв.м. Насколько я поняла, продается с мебелью, но на мой вкус мебель так себе. Класс энергоэффективности F. Figueira de Castelo Rodrigo.
119.000 евро Двухэтажный дом площадью 174 кв.м. 4 спальни, 2 ванные, балкон и терасса. Гараж. Участок около 5 соток. Был ремонт 2 года назад. Класс энергоэффективности С. Figueira de Castelo Rodrigo.
120.000 евро Дом веселенького зеленого цвета потребует по крайней мере косметического ремонта внутри и снаружи. Площадь 266 метров. 5 спален, 3 ванные, 3 гостиных, гостиная, винный погреб, гараж, сад. Figueira de Castelo Rodrigo.
129.990 евро Дом площадью 254 квадратных метра. 4 спальни, 1 ванная, балкон и терасса. Гараж. Центральное отопление. На первом этаже можно устроить магазин. Класс энергоэффективности F. Figueira de Castelo Rodrigo.
Fornos de Algodres, квартиры
70.000 евро Квартира площадью 77 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная, балкон. Гараж на 2 машины. Дом построен в 2006 году. Класс энергоэффективности F.
85.000 евро Квартира площадью 92 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная, балкон, кладовка. Кондиционер. Класс энергоэффективности F. Fornos de Algodres.
87.500 евро Квартира площадью 180 квадратных метров. 3 спальни, 2 ванные. Центральное отопление. Гараж. Стены в каждой комнате покрашены в свой цвет, где-то прямо очень насыщенный. Так что как минимум потребуется косметический ремонт. Fornos de Algodres.
95.000 евро Квартира площадью 190 квадратных метров. 3 спальни, 2 ванные. Встроенная кухня. Fornos de Algodres.
Fornos de Algodres, дома
50.000 евро Двухэтажный дом площадью 150 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Недавно был сделан ремонт. Участок 220 кв.м. Класс энергоэффективности F. Fornos de Algodres.
Fronteira, квартиры
81.000 евро Квартира площадью 120 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 2005. Класс энергоэффективности С.
Fronteira, дома
37.500 евро Дом площадью 96 квадратных метров. 2 спальни, 2 кухни, 1 гостиная. Ничего не сказано про ванную, но я очень надеюсь, что она есть. Дом позиционируется как традиционный для Алентежу. Неужели он настолько традиционный, чтобы удобства были во дворе? Класс энергоэффективности F. Fronteira
Mogadouro, квартиры
75.000 евро Квартира площадью 89 квадратных метров. 1 спальня, 1 ванная, Похоже, что гостиная совмещена с кухней. Класс энергоэффективности F.
90.000 евро Квартира площадью 130 квадратных метров. 3 спальни, 2 ванные, терасса. Полностью укомплектованная кухня. Кладовка и прачечная. Класс энергоэффективности Е. Mogadouro
Mogadouro, дома
40.000 евро двухэтажный дом площадью 204 квадратных метров. 4 спальни, 2 ванные. Продается с мебелью. Кухню нужно будет установить новую. Участок 40 кв.м. Mogadouro.
50.000 евро дом площадью 145 квадратных метров с дизайном сильно на любителя. 5 спален, 3 ванные. Класс энергоэффективности Е. Mogadouro
В итоге: реально ли иностранцу купить недвижимость в Португалии дешево?
Я бы сказала, что нет ничего невозможного, но, конечно же, без знания языка и местной специфики - как географической, так и менталитета - иностранец рискует потратить как минимум силы и нервы. Если нет времени и желания вникать в детали, то помочь могут профессиональные риэлторы в Лиссабоне, Порту, Алгарве, Фигейра-да-Фош и на Мадейре, к которым можно обратиться через наш сайт. Они с радостью проконсультируют о приобретении квартиры или дома при любом бюджете. Тех же, кто ищет вариант для инвестиций, возможно заинтересует услуга управления недвижимостью в Алгарве.
Если ваша цель - приобрести жилье в Португалии, желаю вам найти такое, которое будет адекватно вашим потребностям и соразмерно бюджету!
