Тих, хто не уявляє свого життя без краси природи і хто думає над переїздом до Португалії, напевно зацікавить Мадейра, вкритий зеленню “острів вічної весни”. Ця стаття розповість про основні зміни на ринку нерухомості Мадейри взимку 2022-2023 року: продаж, довгострокову та туристичну оренду. Ви також знайдете тут добірку найдорожчих та найдешевших об'єктів, доступних для купівлі.
Мадейра як регіон Португалії - це архіпелаг, що складається з декількох островів, з яких заселені тільки два: Мадейра та Порту Санту. Правду кажучи, не всі “незаселені” острови по-справжньому безлюдні. На них можуть тимчасово проживати вчені та доглядачі. Але там точно не продають нерухомість, тому в контексті нашого огляду ми можемо так їх називати. Основний острів архіпелагу, найбільший за площею (741 кв. км) та за чисельністю населення (245.595 осіб за переписом населення 2021 року), - це Мадейра, тому практично всі дані, представлені в цій статті, належать до нього.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Вивчимо найсвіжіші дані, доступні на сьогодні: за листопад, грудень та січень.
Як бачимо, ціни на квадратний метр для продажу зростали більш-менш рівномірно протягом року, що в сумі призвело до зростання цін на 25,9% порівняно з січнем 2022 р. Це зведені дані щодо всіх муніципалітетів регіону. Далі ми проаналізуємо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
Таблиця вище демонструє середні ціни продажу нерухомості у перерахунку на 1 квадратний метр у різних муніципалітетах Мадейри з листопада 2022 року по січень 2023 року. Також таблиця наводить дані щодо квартальної та річної зміни цін.
Середня ціна за метр у всьому регіоні в січні 2023 року становила 2.424 євро, що є результатом зростання як з листопада 2022, так і з січня 2022 року. Найдорожчим муніципалітетом є столиця регіону, муніципалітет Funchal, де вартість квадратного метра у січні 2023 р. досягла 2.699 євро. Порівняно з листопадом 2022 р. ціна зросла на 3,09%, а річне зростання становило 26,5%.
У Фуншалі сконцентровано 42% населення всіх островів архіпелагу Мадейри. Тож, той, хто шукає ритм великого міста на Мадейрі, з ймовірно знайде його саме в Фуншалі, ніж деінде на островах. Також у місті є на що подивитися любителям історичних будівель, наприклад, Кафедральний собор (Sé Catedral), церква та монастир Святої Клари (Igreja e Mosteiro de Santa Clara), палац-фортеця Святого Лаврентія (Fortaleza-Palácio de São Lourenço). У цьому ж муніципалітеті знаходиться Ботанічний сад Мадейри, а також дві міжнародні приватні школи та єдиний університет острова. Футбольні клуби та футбольна школа теж там. Загалом, найбагатша інфраструктура - у столиці, що і логічно.
Наступним за Фуншалом йде муніципалітет Calheta, який показав найшвидше зростання вартості з листопада 2022 року, 7,83%. У січні 2023 р. середня ціна квадратного метра там досягла 2.494 євро. А в розрізі року приріст становив 26,9%. Calheta розташований у південно-західній частині острова. До точок тяжіння муніципалітету входить піщаний пляж із привізним піском, пляжі для серфінгу, працююча фабрика з виробництва цукру з тростини.
За ним йдуть інші муніципалітети з цінами від 1.000 до 2.000 євро за квадратний метр:
- розташовані в південній частині острова Мадейра Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Ribeira Brava, Santa Cruz;
- розташовані в північній частині Machico, Santana, São Vicente.
Ціни за квадратний метр з листопада 2022 року в них змінювалися десь у бік зменшення, десь у бік збільшення, десь менш відчутного, а десь більше. Проте річне зростання цін було досить суттєвим. Єдиний муніципалітет, де ціна квадратного метра протягом року зросла менше ніж на 10%, це Ribeira Brava (6,2%). У решті муніципалітетів зафіксовано річне зростання від 14,7% до 36,5%. До речі, 36,5%, найвищий відсоток зростання, показав муніципалітет Santana, що знаходиться ближче до кінця списку найдорожчих муніципалітетів.
Наскільки можна покладатися на дані Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt дуже часто рекомендують іноземцям, які не перебувають у Португалії та хочуть зрозуміти приблизний стан цін на нерухомість у країні. Цей ресурс цінний тим, що на ньому багато оголошень. Тим не менш, статистика, яка заснована тільки на пропозиції житла на будь-якому сайті, не може претендувати на 100% вірне надання реальної ситуації. Щоб перевірити, наскільки можна довіряти цифрам з Idealista.pt, порівняємо їх з інформацією про вже закриті угоди, доступні на сайті Національного інституту статистики Португалії.
Національний інститут статистики публікує звіти щоквартально. Оскільки вони дуже докладні, їх не можуть генерувати швидко. Найсвіжіший звіт, доступний на сьогоднішній день, покриває третій квартал (липень – вересень) 2022 року. Тому ми, на жаль, не можемо прямо зараз дізнатися, як було з нерухомістю на Мадейрі цієї зими. Що ми можемо зробити, то це порівняти наявні дані за третій квартал з обох джерел. Це дасть нам уявлення про те, наскільки близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt.
Таблиця демонструє середні ціни на квадратний метр з обох джерел, а також різницю між ними з відсотковим виразом. Як бачимо з цього порівняння, при здійсненні угод купівлі-продажу в третьому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижче, ніж запитували продавці на Idealista.pt. Але от діапазон різниць вражає уяву.
Найменша розбіжність між даними Idealista.pt та Національного інституту статистики, 4,86 - 6,49%, спостерігається в муніципалітетах Santa Cruz та São Vicente. Найбільша розбіжність, 92,5 - 96,79% - у муніципалітетах Ribeira та Brava Сантана.
Крім того, Національний інститут статистики має дані про продаж нерухомості в муніципалітетах, які взагалі не фігурували на сайті Idealista.pt: Porto Moniz (північний захід острова Мадейра) та Porto Santo (окремий острів в архіпелазі Мадейра з населенням 5149 осіб). Ці 2 останні регіони не мали протягом 2022 року жодної нерухомості, виставленої на продаж на Idealista.pt. Проте дані Національного інституту статистики показують, що угоди купівлі-продажу було здійснено. Це означає, що продавці не публікували оголошення на Idealista, а знайшли покупців іншим чином. Можливо, навіть, що це покупці знайшли продавців. Наприклад, саме таким чином мій чоловік продав свою ділянку. Ми живемо у маленькому місті в континентальній Португалії. Він і не думав продавати ділянку і звісно навіть не говорив про таку можливість. Просто в якийсь момент йому зателефонувала людина із пропозицією купити. Судячи з усього, контакт йому дали в місцевому кафе, яким володіє подруга сім'ї. Другий претендент на покупку встановлював ворота на ділянці сусіда, зацікавився землею та взяв номер. Через якийсь час третя людина просто зупинила мого чоловіка на вулиці і запитала, чи не він господар такої от ділянки і чи не хоче він її продати. Підозрюю, що у місцях, де всі один одного знають, це так і працює.
Що ж у результаті, чи можна довіряти статистиці цін на Idealista.pt? Я б сказала, що у випадку Мадейри ця статистика підійде для дуже приблизної оцінки стану речей, просто тому, що ми не маємо більш точних інструментів, що описують поточну ситуацію і доступні прямо зараз. Тим не менш, на неї не можна впевнено покладатися, особливо якщо йдеться про муніципалітети за межами Фуншала. Тому тим, хто серйозно розглядає можливість купівлі житла на Мадейрі, краще звернутися за консультацією до професійного рієлтора, який знає всю специфіку архіпелагу Мадейра.
А що можна сказати про нерухомість на Мадейрі як об'єкта інвестицій?
Оренда нерухомості на Мадейрі
Для оцінки ситуації на ринку середньо- та довгострокової оренди знову звернемося до сайту Idealista.pt
Як ми бачимо, у списку муніципалітетів, де пропонується винайняти житло, є тільки Фуншал. Середня вартість квадратного метра орендованого житла у січні 2023 року становить 11,7 євро. Ця величина є результатом зростання як останні 3 місяці, так і протягом всього 2022 року.
Відстань архіпелагу від континента - це вирішальний чинник для багатьох людей, який робить Мадейру скоріше місцем проведення відпустки, ніж місцем постійного проживання. У зв'язку з цим, якщо розглядати придбання житла з точки зору інвестицій, то довгострокова оренда може бути не такою цікавою, як подобова оренда. Оцінити потенціал різних муніципалітетів Мадейри допоможе, наприклад, сервіс All The Rooms. Він може, наприклад, спрогнозувати прибуток від житла, що здається в подобову оренду, ґрунтуючись на його місці знаходження та розмірі. При цьому для розрахунку будуть використовуватися дані про середню вартість добової оренди такого житла, що здається в цьому ж районі міста, а також його заповнення. Сервіс платний, а в безкоштовному доступі є тільки базова статистика, наприклад, кількість об'єктів, що пропонуються для туристичної оренди на Мадейрі через сервіс AirBnB, а також середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Мадейри в період з 19 листопада 2022 по 19 лютого 2023 року. Сервіс пропонує ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за поточним курсом.
Наприклад, з цієї таблиці видно, що найбільша кількість об'єктів для подобової оренди знаходиться в муніципалітеті Funchal, однак найвищі ціни за день проживання пропонуються орендодавцями в Ribeira Brava і Calheta. Навіть на острові Porto Santo пропонують житло туристам, хоча інформацію про точну кількість об'єктів туристичної оренди мені знайти не вдалося.
Важливо звернути увагу, що у цих даних немає прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці представлені середні значення по всім об'єктам, що здаються у цей період (це можуть бути як вілли, так і студії). Наприклад, різниця в ціні між Ribeira Brava (100 євро за добу) та Funchal (91 євро за добу) може пояснюватись тим, що в Ribeira Brava у ці місяці був більш високий туристичний попит, ніж у Funchal. Або ж у цих муніципалітетах може пропонуватися в оренду житло різного розміру, наприклад, у Фуншалі це можуть бути квартири та студії, а в Ribeira Brava – вілли. Оскільки вілла дорожча за студію, то статистично Ribeira Brava буде дорожчим районом, ніж Funchal.
У будь-якому випадку це порівняння може бути відправною точкою у вивченні потенціалу нерухомості Мадейри як об'єкта інвестицій.
Найдорожча та найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 2.155 будинків на продаж. До цього огляду я додам тільки готові об'єкти.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
5.000.000 євро Маєток на ділянці 4,8 гектара. Сільський будинок площею 166 метрів, 4 спальні, 4 ванні кімнати. Додатковий будинок, споруди. Сад та ліс. Вид на затоку. Муніципалітет Funchal.
4.990.000 євро Триповерховий будинок з 4 спальнями та 7 ванними кімнатами. Власний спортзал та спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж. Ділянка 2,3 га. Клас енергоефективності А. Вид на затоку. Муніципалітет Funchal.
4.500.000 євро Реставрований маєток 17 століття на ділянці 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal.
Будинки-руїни можна придбати від:
22.000 євро Помітно зруйнований двоповерховий будинок площею 50 кв. Без ділянки, без можливості під'їзду машиною. Муніципалітет Câmara de Lobos.
70.000 євро На ділянці 900 квадратних метрів: традиційний будиночок у місцевому стилі та більш сучасна споруда. Обидві будівлі потребують капітального ремонту. Муніципалітет Santana.
Мінімальні ціни на готові будинки, куди можна заїхати без капітального ремонту одразу:
120.000 євро Будинок площею 72 квадратних метри, без ділянки. 1 спальня, 1 ванна кімната. Клас енергоефективності E. До океану 4 кілометри. Муніципалітет Funchal.
139.000 євро Двоповерховий будинок з 3 спальнями та 2 ванними кімнатами. Ділянка 308 кв. Потрібен косметичний ремонт. Клас енергоефективності E. До океану близько. Муніципалітет São Vicente.
150.000 євро Двоповерховий будинок з 2 спальнями та 1 ванною. Ділянка 200 метрів. Тераса з видом на гори. Може знадобитися косметичний ремонт. Продається з меблями, але, чесно кажучи, вони виглядають не дуже, як для власного використання, так і для туристичної оренди. Муніципалітет São Vicente.
Тепер подивимося квартири, яких на порталі представлено 4.656. Багато пропозицій, особливо дорогих, або таких, що поки явно знаходяться на стадії будівництва, або в оголошенні нічого про це не написано, але реальних фотографій немає. У цей огляд я включила лише об'єкти, де впевнено можна сказати, що об'єкт зданий в експлуатацію або де є справжні фото. Для прикладу візьмемо типологію T2, тобто квартири, в яких є вітальня та 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
795.000 євро Квартира площею 273 квадратні метри з 2 ванними кімнатами. Клас енергоефективності А. У будинку басейн. Муніципалітет Funchal.
400.000 євро Квартира площею 110 квадратних метрів у будинку, побудованому у 2010 році. 2 ванні кімнати, гараж на 2 машини. У будинку басейн, внутрішній двір із садом та дитячим майданчиком, спортзал, сауна. До океану близько. Муніципалітет Funchal.
Найдешевші квартири:
75.000 євро Дуплекс площею 93 квадратні метри. 1 ванна кімната. Клас енергоефективності E. Необхідне принаймні фарбування стін та заміна сантехніки й кухні. Муніципалітет Santana. Точне розташування будинку невідоме, тож до океану може бути далеко.
135.000 євро Квартира площею 63 метри. 2 ванні кімнати. Розташована на 4-му поверсі, будинок без ліфта. Вид на океан і гори. Відносно свіжий ремонт. Клас енергоефективності D. Знаходиться у центрі Фуншала.
Підсумовуючи ринок нерухомості Мадейри цієї зими
Приємний клімат та багато зелені, а також віддаленість архіпелагу від континенту визначають специфіку острова з точки зору попиту на нерухомість. Як ми могли побачити за даними з різних джерел, ціни на нерухомість зростали протягом року у всіх муніципалітетах цього регіону. Тим не менш, фактичні ціни для продажу можуть дуже відрізнятися від тих, які покупець міг би очікувати, якби орієнтувався на портал Idealista. Більшість об'єктів, які пропонуються в інтернеті, розташовані в столиці регіону, місті Фуншал.
Є підстави припускати, що для місцевих мешканців сайт Idealista.pt не є основним способом продажу нерухомості. Якщо ви хочете розібратися в цих тонкощах і купити житло на Мадейрі максимально вигідно, вам може допомогти професійний рієлтор, до якого можна звернутися через наш сайт.
Якщо ми говоримо про інвестиційний потенціал нерухомості на Мадейрі, то в очі впадає перевага пропозицій туристичної оренди над пропозиціями довгострокової оренди. Знову ж таки, лідирує Фуншал, проте домовласники в інших частинах острова (і навіть на іншому заселеному острові архіпелагу) активно пропонують своє житло на AirBnB та інших сервісах.
Якими б не були причини вашого інтересу до нерухомості на Мадейрі, бажаю, щоб вона виявилася максимально корисною для вас!
