У цій статті ми поговоримо про те, які зміни відбулись на ринку нерухомості цього найтеплішого португальського регіону протягом зими 2022-2023 років. Крім того, в ній будуть представлені найдорожчі та найдешевші варіанти житла, доступні на ринку зараз, а також ми розглянемо інвестиційний потенціал нерухомості в Алгарве. Обіцяю, буде цікаво!
Алгарве – це найпівденніший регіон Португалії, який межує з Іспанією на сході, регіоном Алентежу на півночі, а з півдня та заходу омивається Атлантичним океаном. Теплий клімат і тепла океанська вода (але це на любителя) зробили цей регіон найпривабливішим місцем у країні для пляжного відпочинку. Португальці дуже люблять їздити в Алгарве влітку і на Великдень, а багато хто навіть має там будинки для відпустки.
Привабливий регіон для іноземців. Згідно з переписом населення 2021 року, частина вихідців з інших країн, що проживають у Португалії, становить 5,2% від усього населення країни. В Алгарве цей показник досягає 14,53%, а в деяких його муніципалітетах - майже 26%! Більше половини іммігрантів, які мешкають в Алгарве, - це вихідці з Євросоюзу та США. Проте часто можна побачити такі повідомлення в соцмережах , що взимку життя в Алгарве зупиняється і тому багато хто не розглядає цей район для постійного проживання. Подивимося, як ця специфіка регіону відбивається на ринку нерухомості.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Оскільки лютий ще не закінчився, вивчимо дані за листопад, грудень та січень.
Як бачимо, ціни на квадратний метр для продажу зростали більш-менш рівномірно протягом року. А ось ціни на оренду трохи варіювалися: зростання навесні минулого року, яке закінчилось невеликим падінням у листопаді. Це зведені дані щодо всіх муніципалітетів регіону. Далі ми проаналізуємо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
Середня ціна за метр у всьому регіоні в січні 2023 року становила 3.064 євро, що є результатом зростання як з листопада 2022, так і з січня 2022 року.
Найдорожчим є муніципалітет Loulé , де за квадратний метр придбаної нерухомості у січні 2023 року довелося б у середньому заплатити 3.276 євро. Ця величина була трохи вищою у листопаді 2022, а порівняно з січнем 2022 року ціна зросла на 18,9%. Loulé розташований у самому центрі Algarve, але відноситься до східної частини регіону. У Loulé можна знайти все: пляжі, школи тенісу, поля для гольфу, фітнес-клуби , торгові центри, церкви, замки, казино й таке інше. Мабуть, найбільш відоме місто в Португалії для тих, хто займається гольфом, - це Vilamoura. І знаходиться воно саме в муніципалітеті Loulé.
За ним слідують 6 муніципалітетів із цінами від 3.000 за квадратний метр:
- розташовані в західній частині Algarve муніципалітети Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira та Aljezur;
- розташований у східній частині Algarve муніципалітет Castro Marim.
Якщо говорити про муніципалітети з цієї групи розташовані на заході, то більшість з них відомі високою концентрацією іммігрантів (20-26% населення). Ціни за квадратний метр з листопада 2022 року в них змінювалися у бік збільшення, десь менш відчутного, десь більшого. При цьому річне зростання цін було досить суттєвим, від 10,9 до 33%.
А от муніципалітет Castro Marim, розташований на сході і межує з Іспанією, показав дивовижне річне зростання цін на 49,5%.
Наступною є група муніципалітетів із середньою ціною квадратного метра від 2.000 євро:
- розташовані в західній частині Silves, Portimão та Monchique;
- розташовані у східній частині Tavira, Vila Real de Santo António, Faro, Olhão та São Brás de Alportel.
Ціни на квадратний метр у всіх цих муніципалітетах за останні три місяці в переважно зростали, за винятком Monchique та Olhão. Проте у розрізі року спостерігається зростання від 5,3 до 21,7%.
Останнім у нашому списку йде район Alcoutim на північному сході Algarve. Він не має виходу до океану, але межує з Іспанією, що в деяких випадках може бути перевагою. Тим не менш, середня вартість квадратного метра тут сильно відрізняється від решти муніципалітетів Алгарве і становить 841 євро. Це результат невеликого падіння цін з листопада 2022 року. Проте з січня 2022 року ціна зросла на 5,8%.
Як ми бачимо за цими даними, за винятком Loulé та Castro Marim, найдорожчі в плані покупки житла муніципалітети Алгарве зосереджені на заході регіону. Наближеність до океану, безумовно, впливає на вартість житла у бік підвищення.
Чи можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика порталу Idealista.pt базується на даних, взятих з оголошень про продаж житла саме на цьому порталі. Ми користуємося ним для швидкої оцінки ситуації, але він не може бути істиною в останній інстанції. Адже можна продати житло і без публікації на Idealista, хоча у випадку Algarve така ситуація буде скоріше винятком. Також є ймовірність, що безпосередньо при проведенні угоди її сума відрізнятиметься від ціни, яку запросив продавець в оголошенні.
Щоб перевірити, наскільки можна покладатися на дані з Idealista.pt, корисно порівняти їх з інформацією про вже закриті угоди, надані Національним інститутом статистики Португалії (INE).
Інститут статистики публікує дуже детальні звіти щоквартально. Наразі найсвіжіший із доступних звітів – за третій квартал (липень – вересень) 2022 року. Щоб зрозуміти, наскільки ціни на Idealista.pt відображають реальну ситуацію з продажами зараз, ми порівняємо дані за третій квартал 2022 року від Idealista.pt та інституту статистики. Наприклад, візьмемо кілька муніципалітетів Algarve.
Як ми можемо бачити з цього порівняння, при здійсненні угод купівлі-продажу в третьому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижче, ніж запитували продавці на Idealista.pt. Найбільша розбіжність, 50-51%, спостерігається в муніципалітетах східної частини регіону, Vila Real de Santo António та Castro Marim. Якщо говорити про п'ятірку найдорожчих регіонів, то різниця між вартістю квадратного метра, заявленою в оголошенні на продаж, і фактичною вартістю під час операції, укладається в інтервал від 10,64% до 33,26%.
Чим може бути викликана така різниця? По-перше, тим фактом, що інститут статистики та Idealista.pt користуються різними формулами розрахунку середніх значень. Ідеальний збіг тут у принципі неможливий. По-друге, на порталі Idealista.pt часто є кілька оголошень про продаж одного і того ж об'єкта. Така ситуація особливо характерна для дуже дорогої нерухомості. Її продають різні агенції за аналогічною або майже такою ж ціною. Таким чином, для Idealista.pt збільшується частка дорожчої нерухомості, в той час як об'єкт фактично продається всього один раз, що й відображається в даних інституту статистики.
Також необхідно взяти до уваги ймовірність тимчасового розриву між публікацією оголошення про продаж та безпосередньо угодою. І звісно, звичайна ситуація, коли власники завищують ціни при публікації на сайті, передбачаючи торг з боку покупця.
У результаті ми будемо користуватися статистикою Idelista.pt для зразкової оцінки стану речей, просто тому, що ми не маємо більш точних інструментів, що описують поточну ситуацію і є доступними прямо зараз. Для нас немає сенсу чекати 3 місяці, щоб побачити звіт інституту статистики за 4-й квартал минулого року.
Довго- та середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Для оцінки ситуації на ринку середньо- та довгострокової оренди знову звернемося до сайту Idealista.pt
Середня вартість квадратного метра орендованого житла на весь регіон складає 11,6 євро. Останні 3 місяці, як і протягом всього 2022 року, ця величина зростала.
Муніципалітет Loulé лідирує за вартістю оренди квадратного метра, що у січні 2023 року становила 13,3 євро. Проте темпи зростання цін там одні з найнижчих у регіоні (0,76% за 3 місяці та 10% за рік). Наступний за ним Lagos з 12 євро за квадратний метр відривається як від Loulé, так і Albufeira і Portimão, що йдуть на третьому і четвертому місці (11,4 євро за метр). У цих двох муніципалітетах спостерігалося найсильніше зростання цін, як протягом останнього кварталу (9,62 - 11,76%), так і протягом усього 2022 року (26,2-27,7%).
Цікаво відзначити, що так чи інакше за 2022 рік вартість оренди зросла у всіх муніципалітетах, попри те, що у двох з них (Tavira та Olhão) ціни знизилися в 3 кварталі 2022 року.
Подобова оренда нерухомості у муніципалітетах Algarve
Як уже згадувалося раніше, Алгарве - це регіон для відпустки в теплу пору року, тому якщо розглядати придбання житла з точки зору інвестицій, то довгострокова оренда може бути не такою цікавою, як подобова оренда. Оцінити потенціал різних локацій Алгарве з цієї точки зору допоможе, наприклад, сервіс All The Rooms. Він може, наприклад, спрогнозувати прибуток від житла, що здається в подобову оренду, ґрунтуючись на його місці знаходження та розмірі. При цьому для розрахунку будуть використовуватися дані про середню вартість добової оренди такого житла, що здається в цьому ж районі міста, а також його заповнення. Сервіс цікавий, але найбільш детальна інформація, корисна інвестору, доступна лише у платній версії, що логічно.
У безкоштовній версії доступна, наприклад, середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Алгарве в період з 13 листопада 2022 по 13 лютого 2023 року. Сервіс пропонує ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за поточним курсом.
Важливо звернути увагу, що у цих даних немає прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці надані середні значення по всім об'єктам, які здаються у цей період (це можуть бути як вілли, так і студії). Проте, навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися у ситуації. До речі, якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості з метою інвестицій, на нашому сайті можна запросити сервіс управління туристичною нерухомістю в Алгарве, який організує її оренду тоді, коли власник нею не користується.
Найдорожча та найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 10.428 будинків на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина – навіть на етапі проєктування, а частина – у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу лише готові об'єкти.
Найдорожчі будинки в Алгарве на сьогодні
24 500 000 євро Вілла з видом на океан на ділянці в півгектара. Будинок площею 407 метрів, 5 спалень, 4 ванні кімнати. Балкон та тераса. Сад з басейном. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Albufeira.
20.000.000 євро Маєток у природному парку Ria Formosa. Будинок площею 247 квадратних метрів на ділянці 20 гектарів. Будинок з 1 спальнею та 2 ванними кімнатами. Інфраструктура для рибного господарства та вирощування молюсків, а також для екотуризму. Муніципалітет Tavira.
14.500.000 євро Триповерхова вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка 1 га. Невеликий басейн. Муніципалітет Loulé.
Будинки-руїни можна придбати від:
15.000 євро Помітно зруйнований будиночок площею 30 кв. У селі є електрика та інші руїни для продажу. Муніципалітет Castro Marim.
Мінімальні ціни на готові будинки поблизу океану:
149.000 євро Двоповерховий будиночок площею 80 квадратних метрів, без ділянки. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Клас енергоефективності E. Знаходиться в селі муніципалітету Loulé. До океану 23 кілометри.
149.000 євро Інший будинок у цьому ж селі. Площа 90 квадратних метрів без ділянки. 2 спальні, 1 ванна кімната, тераса. Схоже, що відносно новий ремонт. Знаходиться в селі в муніципалітеті Loulé. До океану 23 кілометри.
158.500 євро Будиночок з однією спальнею та відносно свіжим ремонтом. Площа 69 кв.м., без ділянки. Знаходиться в центрі міста Portimão. До пляжу 3 кілометри.
168.500 євро Двоповерховий будиночок з однією спальнею та свіжим ремонтом. Площа всього 46 квадратних метрів, типове житло для туристичної оренди. Знаходиться в центрі міста Portimão. До пляжу 3 кілометри.
185.000 євро Триповерховий будинок з двома спальнями та 2 ванними. Площа всього 65 квадратних метрів, невелика ділянка. Клас енергоефективності D. Знаходиться у місті Silves. До океану приблизно 15 км.
З будинками зрозуміло, тепер подивимося квартири, яких на порталі пропонується 8.821. Наприклад, візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири:
650.000 євро Пентхаус площею 97 квадратних метрів з однією ванною кімнатою. Клас енергоефективності B. Знаходиться у центрі міста Albufeira.
420.000 євро Студія площею 63 квадратних метри з 2 ванними кімнатами та 2 спальнями (не зрозуміло, чому цю квартиру класифікують як Т0, мабуть, через те, що вона така маленька). Клас енергоефективності D. Знаходиться в центрі міста Vilamoura, за 2 хвилини від пляжу.
Найдешевші студії недалеко від океану:
75.000 євро Квартира площею 29 квадратних метрів знаходиться у підвальному приміщенні. Сонячне світло не проникає. 1 ванна кімната. Клас енергоефективності C. Знаходиться на території Hotel Paraíso у місті Albufeira. Мешканець отримає доступ до інфраструктури готелю. 10 хвилин пішки до пляжу.
87.600 євро Квартира в житловому комплексі з басейном та спортзалом. Площа 28 метрів. 1 ванна кімната, 1 місце для паркування. Клас енергоефективності C. Знаходиться в муніципалітеті Lagoa. Точне місцезнаходження невідоме, тож може виявитися дещо віддаленою від пляжу.
94.500 євро Квартира в клубному комплексі з ресепшеном, басейнами, джакузі, садом та тенісним кортом. Площа 42 метри. 1 ванна кімната, балкон. Клас енергоефективності В. Знаходиться у муніципалітеті Albufeira практично на пляжі.
Підсумовуючи ринок нерухомості Алгарве цієї зими
Регіон Алгарве - це точка тяжіння як для португальців, так і для іноземців у теплу пору року. Це такий всепортугальський курорт, і наближеність до океану є найважливішим фактором, що визначає ціну на нерухомість у регіоні. Як ми могли побачити за даними різних джерел, ціни на нерухомість зростали протягом року у всіх муніципалітетах цього регіону. Тим не менш, фактичні ціни при продажу виявлялися нижчими за середні ціни, які запитують продавці.
Якщо ви замислюєтесь про придбання житла для відпустки в Алгарве, візьміть до уваги його інвестиційний потенціал. Тобто, якщо ви не плануєте користуватися житлом цілий рік, його можна здавати в подобову оренду. Як не дивно, попит знайдеться навіть узимку.
Професійний рієлтор в Алгарве допоможе вам на всіх етапах: як при купівлі нерухомості, так і при її здачі в оренду. А якщо ви сумніваєтеся, що вам підходить саме Алгарве, можливо вам більше припадуть до душі Лісабон або Порту.
