Лютий. Здається, що холоди у Португалії закінчуються. Місцями вдень уже +20. Передчуваючи спекотне літо, саме час помріяти про те, як насолоджуватися філіжанкою кави на терасі з видом на Лісабон… Краса! Але спочатку непогано було би зрозуміти, що відбувається на ринку нерухомості.
З цієї статті ви дізнаєтеся, як змінився ринок лісабонської нерухомості протягом зими, які варіанти доступні зараз і на які кошти варто розраховувати, якщо ви думаєте про покупку квартири чи будинку в Лісабоні.
Спочатку визначимося, що ми називаємо Лісабоном. Округ Лісабон (Distrito de Lisboa) складається з 16 муніципалітетів, одним із яких є місто Лісабон (Concelho de Lisboa). Під час пошуків нерухомості обов'язково треба звертати увагу на цей факт, тому що округ, звісно ж, дуже великий, і вартість нерухомості сильно відрізняється залежно від муніципалітету. Сам муніципалітет Лісабон ділиться на 24 райони. Далі ми докладніше продемонструємо ціни на нерухомість у кожному з них.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Лісабон
Аналіз ми почнемо з сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості у Португалії. Оскільки лютий ще не закінчився, аналізуватимемо листопад, грудень та січень.
На перший погляд на графіки, з точки зору продажу зміна за рік не істотна, а от оренда стабільно зростала протягом року. Далі подивимося, що відбувається на рівні муніципалітетів.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Як ми бачимо, ціна за метр найвища у муніципалітеті Лісабон, 5.116 євро за квадратний метр у січні 2023 року. Але вона навіть трохи зменшилась порівняно з листопадом 2022 року, а порівняно з січнем 2022 року приріст становив лише 2,5%. Наступним найдорожчим після Лісабона є Кашкайш (Cascais), відомий своїми пляжами, резиденцією Президента Португалії, приватними міжнародними школами та іншими атрибутами гарного життя. Середня ціна квадратного метра в січні 2023 року склала 4.454 євро, що на 2,75% вище за листопад 2022 року і на 15,1% вище за січень 2022 року.
Ціни на квадратний метр в інших передмістях Лісабона за останні три місяці змінювалися по-різному, десь навіть у бік зменшення, але в них у всіх за 12 місяців спостерігається дуже великий приріст, аж до 28%, як у Лоріньї.
Цікаво порівняти із динамікою цін на оренду.
Оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Список передмість тут коротший. Мабуть, за листопад 2022 - січень 2023 року на цьому сайті не було пропозицій житла в оренду у всіх передмістях Лісабона. У плані ціни за квадратний метр орендованого житла знову лідирує муніципалітет Лісабон із 18,3 євро за квадратний метр (у середньому) у січні 2023 року. Зростання порівняно з листопадом минулого року склало 5,78%, а з січня 2022 року ціна зросла аж на 35,5%!
Цікаво, що дуже схожа ситуація в Кашкайші (Cascais): 18,1 євро за квадратний метр, зростання з листопада склало 5,23%, річне зростання - 32,9%. При цьому середня ціна квадратного метра під час продажу житла майже на 600 євро нижча, ніж у Лісабоні. Якщо хтось думає про купівлю житла для здачі в оренду, то цей факт варто взяти до уваги.
Наскільки можна покладатися на Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt дає нам статистику, але треба розуміти, що ця статистика ґрунтується на пропозиції житла саме на цьому сайті. Можливі такі ситуації, що хтось продає житло без публікації там, а також, що ціна в момент укладання угоди відрізнятиметься від запропонованої спочатку. Щоб перевірити, наскільки можна довіряти цифрам з Idealista.pt, добре було б переглянути інформацію про вже закриті угоди. Така інформація є і доступна на сайті Національного інституту статистики Португалії.
Національний інститут статистики публікує звіти щоквартально. Оскільки вони дуже докладні, їх не можуть генерувати швидко. Найсвіжіший звіт, доступний на сьогоднішній день, покриває третій квартал (липень – вересень) 2022 року. Тому ми, на жаль, не можемо прямо зараз дізнатися, яка була ситуація з лісабонською нерухомістю цієї зими. Що ми можемо зробити, то це порівняти наявні дані за третій квартал з обох джерел. Це дасть нам уявлення про те, як близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt. Наприклад, візьмемо кілька муніципалітетів округу Лісабон.
Порівняння цін за квадратний метр нерухомості в муніципалітетах округу Лісабон для продажу в 3 кварталі 2022 р., Idealista.pt та Ine.pt
Як ми бачимо з цього порівняння, при здійсненні угод купівлі-продажу в третьому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижче, ніж продавці оголошували на Idealista.pt. У разі муніципалітету Лісабон ця різниця була майже 29%, а у випадку Кашкайша майже 19,5%.
Пояснень тут може бути декілька. По-перше, важливо згадати, що методи підрахунку середніх значень в інституті статистики і в Idealista.pt різняться, тому повного збігу цифр ми ніколи не побачимо.
По-друге, можливо, що житло, з яким здійснювалася угода, було опубліковано на порталі Idealista з попереднього періоду і в якийсь момент зняте з публікації. Підготовка до угоди могла розтягнутися, тому ми не можемо точно знати, чи потрапила його вартість у статистику Idealista саме цього кварталу.
По-третє, не виключаємо варіант, що до угоди дійшли лише об'єкти, де власники були готові запропонувати знижку. І, звісно ж, можлива така ситуація, що коли власники публікували об'єкт на сайті, вони завищували ціну з урахуванням можливого торгу і переважно знижували ціну в результаті.
Тож на статистику порталу Idelista.pt можна орієнтуватися, але із застереженнями. Для швидкої та орієнтовної оцінки поточної ситуації, враховуючи відсутність більш точних інструментів, він підійде. Але треба пам'ятати, що при виході на угоду умови можуть відрізнятися від заявлених продавцем спочатку. Оскільки нам треба оцінити поточну ситуацію і немає сенсу чекати 3 місяці, щоб побачити звіт інституту статистики за 4-й квартал минулого року, ми продовжимо орієнтуватися на дані Idealista.pt.
Динаміка цін на нерухомість у муніципалітеті Лісабон
Продаж нерухомості у різних районах Лісабона
Найдорожчим районом є Santo António. Це найбільший центр Лісабона площею всього 1,5 квадратних кілометра з населенням в 11.000 людей (серйозно, як вони там можуть поміститись?). Саме в цьому районі знаходиться Площа Маркіза де Помбала та Проспект Свободи (Avenida da Liberdade). Середня ціна квадратного метра – 7.630 євро.
За цим районом слідують Alcântara, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Estrela і Campolide, що знаходяться по сусідству, з цінами від 6.000 євро за метр. Це також туристичний центр. Той, хто придбає там квартиру, житиме в оточенні пам'яток: Музею Гульбенкяна, фунікулера Elevador da Bica, Башти Белень, Монастиря ієронімітів (Mosteiro dos Jerónimos), Музею Сходу, Національного музею стародавнього мистецтва та багатьох інших. Але швидше за все в цих районах нерухомість купується для використання у туристичному бізнесі.
Примітно, що середня ціна квадратного метра практично у всіх цих районах змінилася у бік зменшення з листопада 2022 року. Але якщо порівнювати із січнем 2022 року, то вона безумовно зросла у них всіх.
Далі райони з цінами від 5.000 євро за метр: Campo de Ourique, Santa Maria Maior, Parque das Nações, Alvalade. Вони також дуже престижні. Наприклад, Santa Maria Maior - це частина історичного центру, сповнена визначними пам'ятками (ліфт Санта Жушта, Кафедральний собор, Площа Комерції і т.д.) і, відповідно, туристами. Alvalade – місцезнаходження Лісабонського університету. Parque das Nações (Парк Націй) – сучасний район на заході столиці. Тобто ці райони привабливі як з огляду покупки для себе, так і з огляду туристичного бізнесу. Як бачимо, зміна ціни на нерухомість у цих районах не була однорідною ні в перспективі 3 місяців, ні в перспективі року.
Список районів, де ціна за метр у січні склала від 4.000 євро: Arroios, Carnide, Areeiro, Sao Domingos de Benfica, Benfica, Sao Vicente, Beato, Ajuda та Penha de França. Серед них є як периферійні райони, так і ближчі до центру. У більшості з них ціни знизилися порівняно з листопадом, але в перспективі року все ж таки відбулося їх підвищення, десь навіть досить відчутне, як, наприклад, на 31,4% у Beato.
І фінальні 4 райони з ціною за метр від 3.000 євро: Lumiar, Marvila, Santa Clara та Olivais. До останнього з них належить Лісабонський аеропорт, а решта трьох розташована навколо. Близькість до аеропорту в цілому робить ці райони не найкомфортнішими для життя через постійний шум, хоча, звісно, є багато інших факторів, які впливають на привабливість району та на рівень цін на нерухомість у ньому. Більш детально ви можете дізнатися у професійного рієлтора, якщо вирішите придбати квартиру чи будинок.
Так само, як і в попередніх групах, ми можемо спостерігати зниження цін у порівнянні з листопадом і при цьому безумовне зростання з січня 2022 року. До речі, чемпіон зі зростання цін у всьому Лісабоні за минулий рік перебуває саме у цій останній групі. Це район Santa Clara, де ціна за квадратний метр зросла майже на 36% з січня 2022 року.
А що ж відбувається з орендою у Лісабоні?
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
Динаміка цін на оренду цілком очевидна: вони зростають скрізь. Навіть при тому, що в деяких районах з листопада 2022 року ціна дещо знизилася, у розрізі року всі лісабонські райони показують зростання.
Список районів із найвищою орендною платою за багатьма позиціями збігається зі списком районів, де найвища вартість квадратного метра для продажу. Це Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela, Campo de Ourique. Цікаво, що чемпіон з річного зростання ціни за орендований квадратний метр (52,5%) - це район Ajuda, який у списку найдорожчої нерухомості, що продається, знаходиться ближче до кінця. Знову ж таки привід задуматися тим, хто хоче придбати житло для довгострокової оренди, і тим, хто обирає між покупкою та орендою.
Найдорожча та найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 7.655 будинків на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина – навіть на етапі проєктування та частина – у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. На жаль, немає такого фільтра, щоб показував реальні готові до життя будинки, тому доведеться уважно переглядати всі оголошення.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Лісабон на сьогодні
15.000.000 євро Маєток у Мафрі на території 12 гектарів. Будинок площею 1.300 метрів, кілька додаткових будівель, басейн.
12.500.000 євро Колишня королівська резиденція побудована в середині 19 століття, площею 1.700 квадратних метрів. Дубові меблі, колони, високі стелі та величезні каміни. Ділянка 5,6 га. Вид на річку Тежу. Знаходиться у муніципалітеті Oeiras.
Будинки-руїни можна придбати від:
12.000 євро Напівзруйнований маленький будиночок площею 68 квадратних метрів на ділянці 122 метри. Село в муніципалітеті Torres Vedras.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт:
105 000 євро Триповерховий будинок площею 80 квадратних метрів, без ділянки. Знаходиться у селі в муніципалітеті Alenquer.
110.000 євро Двоповерховий будинок площею 90 квадратних метрів у селі на півночі муніципалітету Cadaval.
Мінімальні ціни на будинки в муніципалітеті Лісабон з візуально більш-менш пристойним ремонтом
135.000 євро Двоповерховий будинок з підвалом у районі Marvila. Площа 64 квадратні метри.
215 000 євро Двоповерховий будиночок з однією спальнею. Загальна площа лише 45 квадратних метрів. Ділянка 10 метрів. Рік побудови - 2019, тому інтер'єр виглядає свіжо та чисто. Тим не менш, це скоріше будинок для добової оренди, ніж для сімейного життя. Знаходиться у районі Campo de Ourique.
250.000 євро Свіжовідремонтований двоповерховий будинок площею 50 квадратних метрів на ділянці 86 квадратних метрів. 2 спальні, тераса. З усіх дешевих варіантів, описаних до цього, цей єдиний, де хоча б на фото немає на що нарікати. Район Campolide.
З будинками зрозуміло, тепер подивимося квартири, яких на порталі пропонується 24 225. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня та 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
2.288.800 євро Квартира площею 133 квадратні метри з 2 паркувальними місцями. 6-й поверх, будинок з ліфтом. Тераса з краєвидом. Кухня та ванна кімната в мінімалістичному стилі. Клас енергоефективності А. Лісабон, район Santo António.
2.150.000 євро Квартира в елітній новобудові (всього 6 сусідів). Площа 256 кв. Власна ділянка в огородженому саду. Схоже, будинок ще не добудований або принаймні не зданий в експлуатацію. Лісабон, район Avenidas Novas
Під час пошуку найдешевших варіантів першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається лише частина. З ілюстрацій лише фотографії будівлі зовні. Ці варіанти я не беру до уваги.
Адекватні варіанти для життя починаються від:
85.000 євро Квартира з ремонтом площею 70 кв. Клас енергоефективності E. Знаходиться у муніципалітеті Azambuja. Поруч залізнична станція.
94.000 євро Квартира площею 86 квадратних метрів на 6 поверсі. Будинок з ліфтом, був збудований у 1993 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Cadaval.
97.500 євро Квартира площею 75 кв. Можливо, буде необхідно зробити косметичний ремонт. Знаходиться на 4 поверсі, ліфта в будинку немає. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
Якщо говорити про квартири в муніципалітеті Лісабон, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
139.000 євро Квартира зі свіжим ремонтом на 3 поверсі. Будинок без ліфта, збудований у 1999 році. Площа лише 48 квадратних метрів. Клас енергоефективності D. Район Санта-Клара.
152.500 євро Квартира площею 67 квадратних метрів. Необхідно зробити принаймні косметичний ремонт (якщо, звісно, покупець не фанат рожевих стін). Клас енергоефективності D. Район Санта-Клара.
Що в результаті можна сказати про ринок нерухомості Лісабона цієї зими
Лісабон та його околиці – це безсумнівно найбажаніші локації для життя та інвестицій у Португалії. Знаючи це, власники нерухомості намагаються отримати від ринка якнайбільше. Якщо середні ціни за квадратний метр у самому місті за останні місяці змінилися у бік зменшення, то передмістя навпаки показало зростання. Зростання це ще більше помітне, якщо порівнювати ціни з січнем минулого року. Це якщо орієнтуватись на дані сайту Idealista.pt.
Дані Національного інституту статистики допомагають зрозуміти, що реальні продажі будуть все ж таки здійснюватися за дещо нижчими цінами, ніж ми бачили на Idealista.pt.
Хочу поділитись ще одним цікавим результатом зі звіту інституту статистики. У третьому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра житла, проданого податковим резидентам Португалії, була 2,128 євро, а житла, проданого податковим резидентам інших країн - 3,511 євро. Чи означає це, що іноземцям намагаються продати дорожче, що іноземці менше схильні торгуватися чи що іноземці з самого спочатку розраховують на більш дорожче житло, ніж місцеві? Я не маю відповіді на це запитання.
Але ось у кого точно є відповіді на всі питання щодо нерухомості, так це професійні рієлтори в Лісабоні та в інших містах Португалії, до яких ви можете звернутися через наш сайт.
Нехай ваша мрія про комфортне житло в Лісабоні скоро здійсниться!
