Гуляючи, наприклад, історичним або бізнес-центром Лісабона, неможливо не захоплюватися архітектурою, красою вузеньких вулиць і дивовижними візерунками з каменів на тротуарах. І майже так само неможливо не помітити, що серед цієї краси часто можна зустріти порожні, забиті, прикрашені графіті будівлі. Найчастіше багато покинутих будівель можна побачити там, де нижчий попит на нерухомість, але для Лісабона та Порту, де здавалося б навіть не вистачає пропозиції, і попит на нерухомість не покривається (ми писали про це у статті “Де купують та орендують житло іноземці у Португалії”), ця проблема також не рідкість. Наприклад, фото на головному зображенні демонструє три занедбані будівлі на одній із найжвавіших вулиць престижного району та бізнес-центру столиці Салданья (Saldanha). Порожні та замуровані будинки можуть бути серед фешенебельних будівель, банків, дорогих ювелірних магазинів, будівель міжнародних компаній.
Проблема не нова. У 2010 році іспанський журнал El pais назвав Лісабон “столицею порожнечі”. Згідно зі статтею, Лісабон та Порту очолюють список міст ЄС, які спорожніли найбільше з 1999 року та мають найвищий рівень (24%) мешканців віком від 65 років.
Тут ми з вами будемо говорити про занедбані та порожні житлові будинки, але в Португалії так багато інших занедбаних об'єктів, таких як церкви, торгові центри, палаци, — що навіть з'явилися дослідники урбаністи, які знаходять і фотографують подібні об'єкти. Найпопулярнішим, здається, є дослідник Давид Тайману, фотографії якого можна подивитися в Instagram у профілі під ніком Urbex.
Міські пейзажі з покинутими будинками є у багатьох містах Європи, і ми вирішили розібратися, в чому причина такої ситуації у Португалії. Ми навіть не очікували, що на на перший погляд проста тема може приховувати за собою стільки нюансів і навіть соціальних аспектів.
Ремонтувати дорого, а утримання покинутого будинку нічого не варте, і є час почекати на кращу ціну на ринку
На 2018 Португалія вважалася другою країною за кількістю вільних будинків. Близько 730 000 будинків у Португалії (понад 180 000 з них у Лісабоні) порожні або занедбані. Ця статистика зібрана ще до епідемії коронавірусу, і поки не зрозуміло, чи погіршила вона ситуацію.
Однією з основних причин, які виділяють деякі португальські експерти, є різні аспекти успадкування майна в країні.
Наприклад, португальські закони не обтяжують податком прямих спадкоємців подружжя (громадянський шлюб також враховується), дітей, онуків, бабусь/дідусів). Решта має сплатити 10% податкового збору на спадщину. Докладніше про сплату податку на спадкову нерухомість можна почитати на порталі португальської податкової служби. Така ситуація, як стверджують деякі експерти, не мотивує нових власників приводити будівлі до ладу та здавати в оренду або використовувати самим, хоча багатьом такі аргументи здаються надуманими і не здатними вплинути на вихід таких будинків на ринок нерухомості, а лише є додатковою спробою розширити базу оподаткування.
Часто буває, що майно, яке успадковується, потребує ремонту для подальшого використання. За даними Portada, організації, що займається статистикою в Португалії та ЄС загалом, за період з 2011 по 2021 з'явилося понад 220 тисяч будинків, які потребують ремонту, зокрема, капітального. З плином часу будинки лише старіють і стають непридатними для життя. І щоб відремонтувати квартиру, будинок, а тим більше багатоквартирну будівлю, у нових власників може просто не бути бюджету, особливо на тлі підвищення цін та економічних криз останніх років.
Іноді власники будівель у центрі Лісабона та Порту тримають житло порожнім, щоб дочекатися сприятливих обставин та спробувати продати їх за більш вигідну для себе ціну. Тим не менше, поки власник чекає кращої ціни, він може втрачати потенційних покупців просто тому, що не подбав про те, щоб його можна було знайти. В інтернеті є безліч рекомендацій про те, як знайти власника занедбаної будівлі, що дозволяє припустити, що така проблема все таки існує.
Також є інформація про те, що, якщо дані про власника не виставлені офіційно, їх неможливо отримати в адміністрації міста, оскільки це суперечить Закону про конфіденційність. Що не тільки ускладнює пошуки, а й дає лазівку, як стверджують деякі автори, для використання нерухомості для хабарів чиновникам. У багатьох європейських країнах інформація про власника, аж до того, які реконструкції у будівлі він зробив, є надбанням громадськості.
Чи воно того варте?
Припустимо у власника знайшлися кошти, щоб відремонтувати будинок для подальшої здачі його в оренду фізичній особі. Здається, що тут не може бути аргументів проти того, щоб це зробити, але вони є:
- Орендодавець зобов'язаний декларувати прибуток в IRS і сплачувати податок від 10% (контракт терміном більше 20 років) до 28% (терміном менше 3х років) від прибутку.
- Також є безліч інших обов'язкових податків, наприклад, гербовий збір, муніципальний податок на майно (IMI), різні муніципальні збори.
- Крім цього потрібно враховувати, що квартира може потребувати дрібного ремонту після кожного контракту, і навіть можливо доведеться іноді лагодити/міняти техніку.
- Орендаря дуже складно виселити з квартири навіть якщо той не має можливості або не хоче оплачувати оренду. Судові процеси виселення можуть тривати багато місяців, протягом яких недобросовісний мешканець може просто знищити власність.
З цим, до речі, часто пов'язують велику суму депозиту, яку вимагають місцеві орендодавці, а також великий інтерес до вашої фінансової благонадійності. За законом сума депозиту не може перевищувати 3-місячну вартість оренди, тому власникам житла доводиться вишукувати додаткові способи, як оформити велику суму депозиту, якщо вони її вимагають (буває, що сума може сягати і 6 місяців, і року).
В результаті бізнес із довгострокової оренди може здатися не найпривабливішим. Тому деякі власники нерухомості надають перевагу здачі через сервіси типу Airbnb. Але і тут на власників може чекати неприємний сюрприз. По-перше, для оренди нерухомості туристам доведеться отримати спеціальну ліцензію Місцевого розміщення (Alojamento Local (AL)). Але видача цих ліцензій у Лісабоні припинена на незрозумілий термін.
По-друге, давно ходять обговорення цього виду бізнесу з точки зору відсутності доступного житла для довгострокової оренди та наявності закинутої нерухомості (власники часто отримують ліцензії про запас, а потім вирішують не займатися бізнесом). Для цього бізнесу уряд у рамках пакету заходів "Більше житла" (Mais Habitação) пропонує ввести безліч заходів, які можуть стимулювати перехід нерухомості з туристичного сектора в сектор довгострокової оренди. Передбачається зниження податкових ставок для орендодавців, спрощення процедури виселення, субсидії держави при несплаті рахунків орендарями та посилення в галузі туристичної оренди житла.
Детальніше про пропозиції уряду, які розглядатимуться до 24 березня тут.
Також про нові заходи в рамках ринку нерухомості, які уряд Португалії виніс на обговорення, ми поговорили з рієлтором у Лісабоні Давидом Франсішком, відео можна подивитися на нашому каналі.
У Португалії є Асоціація місцевого розміщення в Португалії, де можна знайти найактуальніші новини індустрії.
Спадщина з мешканцями
А іноді буває так, що спадкоємцям переходить не лише сама будівля, а й довгострокові контракти оренди, які неможливо розірвати. Особливо ця проблема стоїть у історичних центрах міст. В них можуть бути зазначені ставки, які були актуальними багато років тому, а зараз у кращому разі не приносять жодного прибутку власнику. Це не дозволяє в майбутньому провести ремонт будівлі після закінчення контракту, яке відбувається, як правило, зі смертю орендаря.
Причиною такої ситуації багато хто називає Закон про оренду, який був прийнятий ще в 1941 урядом Салазара. На той момент, коли інфляція була незначною, закон був на часі. Орендодавці могли встановити необхідну їм ціну, яку не мали право змінювати до розірвання договору. Вони отримували гарантований прибуток, а орендарі могли розраховувати свої витрати та не боятися спонтанного виселення. Рідко хто залишався в будинку на все життя, люди змінювали квартири в залежності від актуальних потреб. Все почало змінюватися в 1960-ті роки з першими ознаками інфляції, але і тоді, і зараз закон не був значно актуалізований. 2006 року закон дещо змінили. Тепер орендну плату можна було трохи підвищити, якщо будинок знаходиться в придатному для проживання стані, але на той момент у багатьох районах цю умову вже неможливо було виконати. Стару орендну плату не можна було підвищити, оскільки держава побоювалася “серйозного соціального шоку”. Досі у таких будинках є квартири, де орендар сплачує 70 євро на місяць.
Безвихідна ситуація іноді призводить до того, що власники змушені псувати будинки (руйнувати дах, запускати голубів, псувати віконні рами), щоб була можливість визнати їх непридатними для проживання. Після цього будівлю можна знести (крім фасаду) і продати землю під нове будівництво.
На фото центральний район Порту біля основи відомого мосту Луїша І.
Переведення комерційної нерухомості у житлову
Враховуючи великий попит на ринку житла, який не покривається, деякі власники комерційної нерухомості замислюються над зміною типу ліцензії. Але процес, звісно, не простий, і гарантувати 100% успіх не може ніхто, тому що у муніципальних рад, які займаються такими справами, є значна свобода вирішувати такі кейси на свій розсуд. Враховується насамперед придатність будівлі для житлових цілей.
Як не дивно, але складність, дорожнеча і довгі терміни переведення комерційної нерухомості в житлову була названа деякими португальцями, як одна з причин наявності великої кількості порожніх будинків в країні.
У нових пропозиціях уряду також є згадка про спрощення подібної процедури, але деталі і як це буде реалізовано практично не зрозумілі.
На сайті idealista ми знайшли цікаву статтю, як у різних куточках світу люди перетворюють комерційну та іншу нерухомість, наприклад, церкви, фабрики та сараї на житлові будинки та квартири.
Глухий кут у переговорах спадкоємців
Людям часто буває непросто домовитися. І, звісно, багато суперечок виникає у ситуації спадкування, особливо неподільного майна. Коли переговори заходять у глухий кут і не мають рішення роками, то багато будинків стають або залишаються покинутими.
Ця проблема існує у Португалії давно. І уряд поступово працює над тим, щоб допомогти вирішити питання та забезпечити повернення нерухомості у користування.
На фото найкрасивіший занедбаний будинок на одній із вулиць міста Ерісейра, неподалік центру.
Якість інфраструктури та житла у центрі міст
З цією проблемою стикаються багато "старих" міст. Центр гарний і автентичний, але через сотні років будинки та інфраструктура просто перестають відповідати сучасним вимогам. Якщо в будинку немає ліфта, оновленої електрики, дах вимагає заміни та не проведено оптоволокно, то продати нерухомість навіть у центрі за гарною ціною може бути проблемою. А ще поряд з вами може не виявитися зручних магазинів (тим більше супермаркетів), пунктуального транспорту, який допоможе вам забратися на один із 7 пагорбів Лісабона, де ви живете; і у вас немає місця для паркування в будинку, а за місце на вулиці ще треба поборотися... Все це, а не тільки висока ціна, може змушувати людей шукати житло для оренди та покупки на околицях.
Власники житла в центрі чекають на можливість продати нерухомість дорого, але стикаються з реальністю, коли нові будівлі, нехай і на околицях, більше відповідають поняттям "ціна-якість".
Як Португалія вирішує проблему кинутого житла?
Треба сказати, що уряд Португалії, як і уряди інших країн ЄС, вкрай стурбовані ситуацією з порожніми будинками, адже існують і пов'язані з цим проблеми:
- Проблема безпритульних. За деякими підрахунками зараз на 1 безпритульного в Португалії припадає близько 80 порожніх будинків.
- Складнощі для громадян та іммігрантів орендувати доступне житло, де сім'я не буде змушена витрачати більшу частину свого прибутку на орендну плату або матиме можливість хоча б отримати окремі кімнати для різних поколінь сім'ї. Трохи глибше в цю тему можна поринути у цій статті.
Нещодавно уряд зробив нові кроки у спробах вирішити всі проблеми разом. Наприклад, власників порожніх будинків можуть зобов'язати протягом 100 днів здати свою нерухомість, що не використовується, в оренду або почати використовувати її, інакше це буде зроблено примусово. Усі ініціативи можна вивчити тут.
Щоб стимулювати власників вживати певних заходів у плані нерухомості, що пустує, ряд муніципалітетів починають вводити підвищені в 3 рази ставки річного податку IMI. Докладніше можна почитати в цій статті.
Одним із нетривіальних і не прямих рішень проблеми деякі вважають розвиток студентської програми Erasmus, яка створює ще більший попит на ринку оренди, що може зробити ринок більш привабливим для орендодавців.
Ми пропонуємо вам переглянути наше відео з рієлтором у Лісабоні Давидом Франсішку, де ми досить детально обговорюємо пропозиції уряду в рамках програми “Більше житла”.
Не лише житло без людей, люди без житла: проблема безпритульних у Португалії
Напевно, прогулюючись вулицями Лісабона та Порту, ви помічали людей, які не мають житла. Вони можуть блукати з магазинними візками, в яких везуть свої речі, ховатися в картонних коробках або літніх наметах, просити милостиню. А є ті, кого ви не зможете відрізнити від молодих офісних працівників. Деякі молоді люди потрапляють на вулицю, бо їхньої мінімальної зарплати не вистачає на покриття орендної плати. За нашими спостереженнями, безпритульних більше у Порту.
Загалом кількість людей без житла в Португалії за статистикою, зібраною востаннє у 2020 році, близько 7100 людей. Це становить 0,07% від загальної кількості резидентів.
Ще в лютому 2020 року в Євросоюзі зазначали, що відсутність доступного житла є соціальною проблемою в Португалії.
Ця проблема змушує багатьох людей та деякі партії робити досить радикальні пропозиції щодо приватної власності в рамках покинутих будівель.
Є багато цікавих проєктів у ЄС та безпосередньо в Португалії, спрямованих на боротьбу з бідністю та надання житла безпритульним. Матеріалу вистачило б на нову статтю, тому тут ми наведемо тільки назви та посилання на цікаві проєкти, які ви можете вивчити самостійно.
- ЄС запустив платформу боротьби з безпритульністю у 2021 році;
- Португальський проєкт “Housing First” (Житло насамперед) вже знайшов житло для 300 безпритульних, а також допомагає у соціалізації та зворотній інтеграції у суспільство;
- Є й невеликі проєкти у Португалії, такі як “É uma mesa”. Це піцерія, яка допомагає безпритульним, приймаючи їх на роботу, навчаючи та консультуючи. У 2021 році вони отримали срібну медаль у Премії з ліквідації безпритульності на тій самій платформі ЄС з першого пункту.
На зображенні показано "розподіл безпритульних" по ЄС у 2020 році (кількість безпритульних на 10 000 населення). Португалія серед інших займає далеко не перше місце, але проблема існує. І ми сподіваємося, що уряд знайде спосіб виправити ситуацію, зокрема безболісно для власників занедбаних будинків та не порушуючи право приватної власності.
