У цьому огляді ми розглянемо останні тенденції на ринку нерухомості в Лісабоні. Ми розповімо про динаміку цін на житло як у самому місті, так і в його передмістях за останній квартал. Зануримося в деталі вартості придбання будинків і квартир, а також їхньої оренди як на довгостроковий, так і на короткостроковий період.
Лісабон — поняття широке. У Лісабонському окрузі налічується 16 муніципалітетів, включно з містом Лісабон. До складу міста входять 24 райони. Округ має велику територію, і тому деякі його муніципалітети розташовані на значній відстані від самого міста Лісабона. Ціни на нерухомість у муніципалітетах дуже часто визначаються їхньою наближеністю до столиці.
Динаміка цін на нерухомість у Лісабонському окрузі
Почнемо аналіз зі статистики, що надається порталом Idealista.pt, можливо, найбільшим агрегатором оголошень про нерухомість у Португалії. Головним показником вартості нерухомості на ньому є середня ціна квадратного метра. Ціна ця рахується на базі оголошень про продаж та оренду квартир або будинків, опублікованих на цьому сайті.
При першому погляді на графік цін на продаж, важко сказати, чи відображає він істотні зміни. Ледь помітне зниження у вересні 2023 року, за яким настало невелике зростання. Тож здається, що в підсумку до січня 2024 року ціни повернулися на той самий рівень.
А от із цінами на оренду ситуація інша. Графік явно показує зростання, причому не дуже рівномірне, але стабільне. Більш детальний аналіз допоможе зрозуміти, що ж відбувалося з цінами на нерухомість у Великому Лісабоні.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці вище міститься інформація про середні ціни на квадратний метр нерухомості, розміщеної на Idealista.pt (перші три стовпці). Четвертий стовпець відображає процентну зміну цін за останні три місяці, п'ятий — зміну за поточний календарний рік. Муніципалітети впорядковані за зменшенням середньої ціни на квадратний метр у січні 2024 року.
Муніципалітет Лісабон очолює список з великим відривом. Середня вартість квадратного метра в січні цього року становила 5.516 євро. З листопада ціна квадратного метра зросла лише на 1,66%, а з січня минулого року — на 7,7%.
За столицею слідує Кашкайш (Cascais), его найвідоміше передмістя на океанському узбережжі. Ціна квадратного метра в ньому в січні 2024 року становила 4.812 євро, що трохи вище за середню ціну в листопаді (на 2,36%). А от за рік, із січня 2023, ціна зросла на 8,6%.
На третьому місці перебуває муніципалітет Oeiras із середньою вартістю квадратного метра в січні на рівні 3.954 євро. Порівняно з листопадом ціна зросла на 1,36%, а річне зростання має досить скромний вигляд, лише на 4,1%.
Цікаво зазначити, що 3 найдорожчі муніципалітети Лісабонського округу дуже значно віддалені один від одного: квадратний метр у Лісабоні дорожчий за метр у Кашкайші не менше, ніж на 700 євро. Метр у Кашкайші дорожчий за метр в Oeiras майже на 800 євро. А от метр в Oeiras дорожчий за наступний за ним муніципалітет Odivelas більш ніж на 1.200 євро!
Odivelas належить групі муніципалітетів із середньою вартістю квадратного метра від 2.000 до 2.700 євро. До цієї групи також входять Loures, Amadora, Mafra, Sintra і Vila Franca de Xira. Ціни на квадратний метр у цих передмістях Лісабона за останні три місяці змінювалися не сильно: скрізь спостерігалося невелике зростання, десь навіть на межі статистичної похибки. Річне зростання цін також було помірним. Найзначніше воно виявилося в Сінтрі, на цілих 8,1% із січня 2023 року.
Закривають список 6 муніципалітетів із середньою вартістю квадратного метра від 1.100 до 1.800 євро: Torres Vedras, Lourinhã, Arruda do Vinhos, Alenquer, Azambuja і Cadaval. У них квартальні зміни були більш різноманітними (від -3,11 до +2,33%). Темпи річного зростання вони показали найвищі в регіоні, від 9,9% (Torres Vedras) до 13,5% (Azambuja). От тільки Lourinhã вибивається із загального тренду зі своїми 5% річного зростання.
Наскільки правдива статистика Idealista.pt?
Інформація, що надається Idealista.pt, витягується з оголошень про продаж житла, опублікованих виключно на цій платформі. Оскільки це ціна, зазначена продавцем, не можна з повною впевненістю сказати, що вона відображає реальний стан справ. Ба більше, деякі об'єкти можуть бути продані й без розміщення інформації на цьому вебресурсі.
Для оцінки правдивості представлених даних ми звернемося до детального звіту про фактичні угоди, опублікованого Національним інститутом статистики Португалії. Найсвіжіші доступні дані стосуються періоду з липня по вересень 2023 року (3 квартал). Хоча ми не можемо отримати актуальну інформацію на поточний момент, ми можемо аналізувати дані за третій квартал 2023 року і порівнювати їх із даними від Idealista.pt. Такий підхід дасть нам можливість оцінити правдивість цифр, представлених на Idealista.pt. Для прикладу розглянемо кілька муніципалітетів у Лісабонському окрузі та порівняємо середні ціни на квадратний метр у них.
У таблиці показано реальну середню ціну квадратного метра під час продажу нерухомості, згідно з Національним інститутом статистики (колонка 1), середню ціну квадратного метра з оголошень на Idealista.pt (колонка 2), і відсоткову розбіжність між ними (колонка 3).
Для всіх розглянутих муніципалітетів характерне перевищення ціни Idealista.pt над ціною Національного інституту статистики. Але от розмір цього перевищення сильно варіюється. Наприклад, для Лісабона різниця склала 27,85%, для Oeiras - 22,25% і для Sintra - 14,90%. При цьому в деяких муніципалітетах відмінність була мінімальною, як, наприклад, 2,71% в Odivelas і 2,83% у Vila Franca de Xira.
Такі сильні відмінності між даними Idealista.pt і Національного інституту статистики можуть мати безліч причин. Однією з них може бути різний підхід до обчислення середніх значень. Також можливо, що нерухомість, представлена на Idealista, була розміщена там в одному кварталі, а фактично продана в іншому. Також не виключено, що проданими виявилися переважно ті об'єкти, де продавці були готові до зниження ціни. Крім того, власники могли почати із завищених цін у розрахунку на торг покупця.
Чому, попри всі ці застереження, ми все ж таки аналізуємо дані з Idealista.pt? Тому що це джерело найактуальнішої інформації. За відсутності більш точних даних, ця статистика дозволяє швидко оцінити поточну ситуацію. Проте важливо пам'ятати, що під час реальних угод умови можуть значно відрізнятися від вихідних заяв продавців. У будь-якому разі тому, хто хоче придбати нерухомість найвигідніше, найкраще буде проконсультуватися з професійним рієлтором у Лісабоні, щоб дізнатися про всі нюанси та підводні камені купівлі житла в столиці та передмістях.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Відомостей про передмістя, доступні для оренди, менше, ніж про ті, де представлені об'єкти на продаж. Можливо, у період з листопада по січень на цьому сайті не було оновлень щодо оренди житла в передмістях Лісабона.
Подібно до ситуації з цінами на продаж, у лідерах знову опиняється Лісабон, де середня вартість оренди квадратного метра в січні становила 21,4 євро. Порівняно з листопадом зростання становило 2,88%, однак із січня минулого року ціна збільшилася на значні 17,9%.
Кашкайш (Cascais) наближається до Лісабона, з ціною за квадратний метр у січні на рівні 20 євро, що є невеликим зниженням порівняно з листопадом (0,5%) і досить скромним зростанням порівняно із січнем минулого року (10,8%).
У більшості інших розглянутих муніципалітетів квартальні темпи зростання досить скромні. У кварталі на загальному тлі виділяються Loures, де ціна за квартал не зросла, а знизилася на 0,78%, і Torres Vedras, де спостерігалося найвище зростання за 3 місяці, на 5,38%.
Якщо говорити про зміни за рік, то всі перераховані муніципалітети показали зростання: від 7,2% у Vila Franca de Xira до значних 24,6% у Sintra.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
З огляду на той факт, що Лісабон приваблює величезну кількість туристів, потенційні покупці нерухомості можуть виявляти інтерес до можливостей короткострокової оренди житла туристам у різних муніципалітетах Лісабонського округу. Адже можливість отримання доходу від такої оренди може виявитися значущим аспектом під час ухвалення рішення про купівлю нерухомості.
Для отримання попередньої оцінки потенційного доходу від короткострокової оренди житла звернемося до сервісу All The Rooms. Цей сервіс використовує дані про середню вартість оренди за добу в кожному районі та інформацію про заповнюваність житла для прогнозування. Ми скористаємося безкоштовною версією цього сервісу, яка надає інформацію про середню вартість оренди за добу в різних муніципалітетах Лісабонського округу за останні три місяці.
У таблиці представлено кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період з 1 листопада 2023 по 1 лютого 2024 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
На відміну від порталу Idealista.pt і Національного інституту статистики, сервіс All the Rooms не надає інформацію про вартість оренди, розраховану на квадратний метр житла. Середні значення, представлені в таблиці, стосуються всіх можливих об'єктів оренди, включно з віллами та студіями.
Місто Лісабон залишається абсолютним лідером за кількістю доступних об'єктів оренди. Однак у плані вартості туристичної оренди воно поступається щонайменше 3 муніципалітетам. Кашкайш у цьому кварталі перебуває на одному рівні з Лісабоном за ціною. Якщо ви розглядаєте варіант купівлі житла як варіанта інвестицій, то щоб знайти найвигідніший варіант, є сенс проконсультуватися з професійним рієлтором, який має досвід у роботі з усім Лісабонським округом і розуміє, які перспективи є в того чи іншого передмістя в плані туристичної або довгострокової оренди.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабона
У таблиці показано середні ціни за квадратний метр нерухомості, розміщеної на Idealista.pt для продажу (колонки 1-3). Колонка 4 показує процентну зміну цін за останні три місяці (зростання або падіння). Колонка 5 відображає зміну за весь календарний рік. Райони Лісабона в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у лютому 2024 року.
Районом із найвищою вартістю квадратного метра, як і раніше, залишається Santo António - невеликий, але щільно населений квартал у серці Лісабона. Цей район відомий такими пам'ятками, як Площа Маркіза де Помбал і Проспект Свободи (Avenida da Liberdade). Середня ціна за квадратний метр тут сягнула 7.683 євро, що свідчить про незначне зростання за квартал (0,69%) і ще нижче річне зростання (0,5%).
За цим районом слідують Estrela, Misericórdia, Avenidas Novas, Parque das Nações, Santa Maria Maior, Belém і Campo de Ourique, які розташовані поруч із ним, із цінами 6.000 - 6.700 євро за метр. Ці райони розташовуються як у центрі міста, так і на його околицях. Деякі з них розташовані за межами історичного центру, наприклад, Parque das Nações (Парк Націй) - сучасний район на заході столиці. Усі ці локації мають високий статус і довгий список визначних пам'яток. Ймовірно, потенційні покупці нерухомості в цих районах цікавляться комерційними перспективами. Середні ціни за квадратний метр у цих місцях або трохи зросли, або злегка зменшилися порівняно з даними за листопад 2023 року. Усі квартальні зміни в межах від -1 до 1%. Протягом року в цих районах переважно спостерігалося незначне зростання цін за квадратний метр. Лідерами за річним зростанням у цій групі стали райони Estrela (8,2%) та Parque das Nações (8,4%).
У списку таких районів ціни за квадратний метр варіюються від 5.100 до 5.900 євро: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Вони розташовані в самому центрі міста і можуть бути привабливими для різних категорій покупців нерухомості: як для особистого користування, так і для тих, хто бачить у них потенціал для розвитку туристичного бізнесу. За квартал середні ціни в цих районах змінилися не дуже сильно: від -0,33% до 4,87%. Що стосується змін за рік, то на загальному тлі виділяються Alcântara, де ціна знизилася на 7,2%. Це найбільше річне падіння ціни квадратного метра серед усіх районів Лісабона. Також у цій групі знаходяться райони з найвищим річним зростанням (від 14,5 до 15,1%): São Vicente, Areeiro та Arroios.
Список районів, де ціна за метр склала від 4.100 до 4.800 євро: São Domingos de Benfica, Penha de França, Benfica, Lumiar, Ajuda, Carnide і Santa Clara. Серед них є як периферійні райони, так і ближчі до центру. У половині з них ціни злегка підвищилися порівняно із серпнем, а в іншій половині — ледве помітно знизилися. Виділяється тільки Lumiar з квартальним зростанням у 6,11% і річним зростанням в 11,4%.
Список закінчують два райони з ціною за квадратний метр від 3.700 до 4.000 євро: Olivais і Marvila. У цих районах спостерігається невелике зниження вартості квадратного метра з листопада минулого року. При цьому з січня 2023 року в районі Marvila ціна не змінилася, а от в Olivais вона зросла на 11%.
Тепер розгляньмо, яка вартість оренди в цих частинах міста.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
Дані таблиці, наведеної вище, демонструють, що вартість довгострокової оренди постійно збільшується. Зміни в цінах за квартал різноманітні: десь ціни трохи піднялися, а десь значно збільшилися або навіть знизилися. Якщо розглядати зміни за рік, то ціни підвищилися в усіх районах на значення від 4,8% (Ajuda) до 31% (Penha de França).
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Розгляньмо ситуацію на ринку короткострокової оренди за допомогою сервісу All The Rooms. У таблиці нижче наведено кількість об'єктів, розміщених на AirBnB за період з 1 листопада 2023 року до 1 лютого 2024 року, а також середню вартість однієї ночі оренди цього житла.
У цій таблиці відображається інформація про середню вартість однієї ночі туристичної оренди житла. Основним критерієм вимірювання тут є ціна за ніч, а не середня вартість квадратного метра житла. Згідно з представленими даними, найдорожчими районами для туристів у Лісабоні цієї зими були Areeiro (153 євро за ніч), Parque das Nações (151 євро) і Marvila (150 євро). А найбільша кількість об'єктів для подобової оренди (1.537) знаходиться в районі Arroios. При цьому деякі райони відсутні в даних All The Rooms (позначені в таблиці як N/A). Можливо, це пов'язано з обмеженнями безкоштовної версії сервісу, яка може не містити повну інформацію про всі райони.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в лютому 2024 року
Наразі сайт Idealista.pt пропонує 10.101 будинок на продаж. Проте варто зазначити, що серед них можуть зустрічатися як об'єкти, що перебувають на стадії будівництва, так і ті, що перебувають у процесі проєктування або потребують капітального ремонту. У рамках нашого огляду розглядаються виключно об'єкти нерухомості, готові до безпосереднього проживання.
Найдорожчі в окрузі Лісабон на сьогодні
995.000.000 євро
По-моєму, продавець помилився з кількістю нулів, публікуючи це оголошення. Двоповерховий будинок площею 347 квадратних метрів на ділянці в 1.651 м. Сад, басейн, різні споруди. Спалень чи то 3, чи то 5. Ванних кімнати 4. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Сінтра.
24.000.000 євро
Шикарний маєток у Сінтрі на території 42 гектари. Будинок площею понад 2.500 метрів з 10 спальнями та 2 ванними. Є стайня і невеликий кінноспортивний комплекс. Також є інші будівлі та басейн. Клас енергоефективності D. У нашому огляді 3-місячної давності його пропонували "всього" за 19 мільйонів.
15.000.000 євро
Великий будинок, площею аж 706 квадратних метрів, на ділянці в 0,46 га. Будинок з 8 спальнями та 10 ванними кімнатами, на території є басейн і сад. Клас енергоефективності D. Знаходиться в муніципалітеті Cascais.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт:
78.000 євро
Будиночок площею 45 кв.м з однією спальнею та однією ванною. Ремонт знадобиться, але, судячи з фото, тільки у ванній і кухні. Сертифіката енергоефективності немає. Знаходиться в муніципалітеті Loures.
79.000 євро
Двоповерховий будинок площею 44 квадратних метри. Одна спальня та одна ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Якийсь ремонт точно знадобиться, але більшість приміщень мають пристойний вигляд. Муніципалітет Torres Vedras.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
10.000.000 євро
Двоповерховий будинок площею 1.200 кв.м. Шість спалень і шість ванних кімнат. Ділянка в 600 м. Є гараж, басейн, сад. Клас енергоефективності А. Лісабон, район Belém.
9.500.000 євро
Палац у районі Estrela. Площа будинку кв. 950 м, площа ділянки 2.335 кв. м. 21 спальня, 9 ванних. Гараж, центральне опалення, сад. Клас енергоефективності C. Це оголошення ми бачили в минулому огляді за ту саму ціну.
8.200.000 євро
Маєток із вікнами на Собор Лісабона. Площа 961 кв. м, 5 поверхів. Ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Оформлення із серії "дорого-багато". Підозрюю, що продається разом із меблями. Можливо, хтось захоче зробити з нього готель. Район Santa Maria Maior. У позаминулому кварталі продавався за 9 мільйонів, у минулому ціну вже знизили до 8,2 млн, але все одно ще не куплений.
Мінімальні ціни на готові будинки в місті Лісабоні, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт
125.000 євро
Мікроскопічний будиночок (всього 25 квадратних метрів) з однією спальнею та однією ванною кімнатою. Ділянка 18 кв. м. Написано, що ремонт закінчено, але реальних фотографій немає. Також зазначено, що весь район зараз перебудовується та упорядковується. Клас енергоефективності C. Район Alcântara. У минулому кварталі продавався за 144.000 євро.
129.000 євро
Повністю відремонтований двоповерховий будинок площею 60 квадратних метрів: 2 спальні та 2 ванні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Район Marvila.
169.900 євро
Двоповерховий будиночок площею 31 квадратний метр. Одна спальня та одна ванна. Капітальний ремонт у 2017 році. Клас енергоефективності Е. Район Estrela
Тепер подивимося квартири, яких на порталі пропонується 25.447. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня і 2 спальні. В огляд я включаю тільки об'єкти, готові до заселення.
Найдорожчі квартири:
4.069.013 євро
Квартира площею 202 квадратних метри в елітному будинку. 2 спальні, 2 ванні, гараж, басейн, сауна, спортзал. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Cascais. Не зовсім зрозуміло, чи зданий будинок. В оголошенні не вказано, що це нове будівництво, також немає згадок про готовність квартири в майбутньому. Проте з фотографій тільки рендери.
2.990.000 євро
Квартира площею 205 квадратних метрів в елітному житловому комплексі. 2 спальні, 3 ванні, гараж. У комплексі є басейн, сауна, спортзал і своя територія з садом. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Cascais. У минулому кварталі ми бачили цю ж квартиру в огляді.
2.500.000 євро
Квартира на 5 поверсі в історичному центрі Лісабона. Площа 255 квадратних метрів. 2 спальні та 4 ванні. Клас енергоефективності B. Лісабон, район Santa maria Maior.
Під час пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається тільки частина. Також є ще варіанти без ліцензії для житлових приміщень. Усі ці варіанти я не буду показувати.
Адекватні варіанти для проживання починаються від:
119.000 євро
Квартира площею 77 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1986 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
120.000 євро
Квартира площею 87 квадратних метрів. Знаходиться на 4-му поверсі, ліфта в будинку немає. 2 спальні, 1 ванна. Балкон. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Cadaval.
122.000 євро
Квартира площею 58 квадратних метрів. Будинок побудований у 1979 році. 2 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
Якщо говорити про квартири в місті Лісабон, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
149.900 євро
Квартира площею 33 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. Одна зі спалень без вікна, тож напевно не зовсім коректно позиціювати житло як Т2. Раніше квартира здавалася в туристичну оренду. Буде потрібен деякий ремонт. Клас енергоефективності D. Район Estrela.
159.900 євро
Квартира площею 79 квадратних метрів. Шостий поверх у будинку без ліфта. 2 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності С. Район Santa Clara.
Які висновки можна зробити про стан ринку нерухомості Лісабона цієї зими
Лісабонський регіон вважається одним із найпривабливіших для життя в Португалії. Темпи зростання цін на довгострокову оренду нерухомості трохи перевищують темпи зростання цін на продаж квартир і будинків. Власники нерухомості прагнуть отримати максимальну вигоду від своїх об'єктів, ймовірно, націлюючись на заможних іноземних покупців. Однак дані Національного інституту статистики вказують на те, що фактичні угоди укладаються за нижчими середніми цінами за квадратний метр, ніж ті, які ми бачимо в оголошеннях продавців. Навіть з аналізу сайту Idealista помітно, що ціни квадратного метра на продаж не особливо зростали в останньому кварталі.
Якщо порівнювати з нашим осіннім оглядом нерухомості, помітно, що більшість варіантів дешевих квартир оновилася. А от дорогі квартири, так само як і будинки — дорогі та дешеві — схоже, користуються набагато меншим попитом. У цьому кварталі ми спостерігали як оголошення, де знижували ціни, так і одне оголошення, де ціну підвищили, причому суттєво, але навряд чи це мало великий вплив на статистику.
Якщо ви шукаєте будинок або квартиру в Лісабоні або околицях, через портал WithPortugal.com ви можете звернутися до досвідченого рієлтора у Великому Лісабоні, який допоможе обрати оптимальне рішення, чи то сама столиця, чи то її передмістя. Зручно, що вам не доведеться шукати окремо, наприклад, рієлтора в Сінтрі, Амадорі, Кашкайші та інших містах Лісабонського регіону.
Ну а якщо вам цікаво дізнатися про Португалію, ви на правильному сайті! Адже тут можна знайти багато корисних матеріалів про всі аспекти португальського життя.
