У цій статті ми розглянемо поточні тенденції на ринку нерухомості регіону Порту за період з 1 лютого по 30 квітня 2024 року. Матеріал представить дані про динаміку цін на купівлю та оренду житлових будинків і квартир, а також список найдорожчих і найдоступніших варіантів нерухомості в цьому регіоні та його муніципалітетах.
Регіон Порту (Distrito do Porto), складається з 18 муніципалітетів, до числа яких входить місто Порту (Município do Porto). Зі свого боку місто Порту має 7 районів, які досить різняться за інфраструктурою, привабливістю для туристів і, відповідно, за ціною. Як туристичний аспект у принципі впливає на розклад цін на ринку нерухомості Порту, у вас буде можливість зробити власні висновки.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Проаналізуємо інформацію з вебсайту Idealista.pt, відомого порталу, яким часто користуються іноземці для пошуку нерухомості в Португалії. На Idealista можна знайти статистику щодо середньої вартості квадратного метра житла на основі оголошень, розміщених на цьому ресурсі. Нижче наведено графіки зміни вартості квадратного метра з квітня 2023 по квітень 2024 року.
Річний графік змін середньої ціни під час продажу нерухомості показує, що наприкінці 2023 року було невелике зниження ціни, яке потім компенсувалося помірним зростанням, і загалом за рік середня ціна квадратного метра під час продажу зросла на 4,8%. Якщо ж ми говоримо про оренду, то дуже чітко помітне постійне зростання, яке відбувалося досить активно до листопада-грудня 2023 року, а потім темп його дещо знизився. У підсумку за рік середня ціна квадратного метра при оренді зросла на 18,2%.
Далі ми докладніше вивчимо квартальні зміни в сегменті продажів і оренди в кожному муніципалітеті регіону і кожному районі міста Порту.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище наведено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, рекламованої на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано відсоткову зміну цін за квартал (зростання або зниження), а в стовпчику 5 - зміну за календарний рік. Міста в таблиці розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра на квітень 2024 року.
Найвища ціна за квадратний метр зафіксована в місті Порту і становить 3.566 євро. Порівняно з лютим спостерігається невелике зростання на 1,39%, а за весь рік, з квітня 2023 року, ціна квадратного метра зросла на досить скромні 5,5%.
У північному передмісті Порту, муніципалітеті Matosinhos, середня ціна квадратного метра дещо нижча, але теж перевищує поріг у 3.000 євро. У квітні 2024 р. вона склала 3.012 євро, що стало результатом зростання на 0,87% з лютого. Якщо подивитися на зміни з квітня минулого року, то вони на рівні статистичної похибки: спостерігається зниження на 0,1%.
До наступної групи входять 3 муніципалітети із середньою ціною квадратного метра в інтервалі від 2.000 до 2.400 євро: Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim і Maia. У них квартальні зміни цін були незначними, від -0,54 до 2,28%. А от за рік вони показали зростання цін на 8,6 - 12,1%.
Усі муніципалітети, що залишилися, потрапляють до групи з цінами на квадратний метр у межах 1.000-2.000 євро: Vila do Conde, Gondomar, Valongo, Trofa, Santo Tirso, Paredes, Penafiel, Paços de Ferreira, Lousada, Felgueiras, Marco de Canaveses і Amarante. За квартал ціни в них переважно зростали помірними темпами. Із загальної картини випадають лише 3 муніципалітети, де ціни, навпаки, знизилися (Trofa, Paredes і Penafiel), і 2 муніципалітети, в яких квартальне зростання виявилося доволі швидким, 5,81-7,1% (Marco de Canaveses і Amarante).
Якщо розглядати зміни в цій самій групі за рік, то ціни скрізь зросли, от тільки відбувалося це різними темпами: від 5% у Paredes до 16,7% у Felgueiras.
Чи точні дані Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt ґрунтується виключно на цінах, зазначених у розміщених на платформі оголошеннях. Це дає нам уявлення про те, яке середні значення вартості квадратного метра хочуть отримати продавці. Однак щоб дізнатися, за якими цінами відбуваються угоди купівлі-продажу, необхідно звернутися до квартальних звітів Національного інституту статистики Португалії. Останні доступні дані стосуються 4-го кварталу минулого року (з жовтня по грудень). Порівнявши ці дані з інформацією з Idealista за той самий період, можна визначити точність даних платформи. Як приклад проаналізуємо кілька муніципалітетів регіону Порту.
У таблиці вище наведено: фактичні середні ціни квадратного метра на основі угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), ціни, зазначені в оголошеннях на сайті Idealista.pt (стовпчик 2), і відсоткова різниця між ними (стовпчик 3). Муніципалітети в таблиці відсортовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра за даними Idealista.pt.
Очевидно, що в більшості муніципалітетів ціни фактичних угод відрізняються від цін, зазначених на Idealista. У деяких муніципалітетах ця різниця досить значна. Наприклад, у 4 найдорожчих муніципалітетах: Porto, Matosinhos, Vila Nova de Gaia і Póvoa de Varzim, - різниця перебуває в межах 17,19 - 20,83%. А от у 5 за дорожнечею муніципалітеті Maia різниця між цінами з оголошень і цінами угод становить лише 3%. У переважній більшості розглянутих муніципалітетів ціни з оголошень перевищували фактичні ціни продажів. А от у Santo TIrso ситуація була зворотною.
У принципі, можна сказати, що для дослідження цін на нерухомість у регіоні Порту, цілком можна покладатися на статистику Idealista.pt. Слід тільки мати на увазі, що вона буде найменш точною для найдорожчих муніципалітетів регіону. Якщо вас цікавить придбання житла саме в них, то, можливо, вам не слід обмежуватися лише самостійним вивченням ринку, а ще й звернутися за порадою до професійного рієлтора, який обслуговує Порту та регіон (що, до речі, можна зробити через наш сайт).
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Представлені дані відображають середні ціни за квадратний метр житла, яке розміщене на Idealista.pt і доступне для оренди (колонки 1-3). У колонці 4 відображається процентна зміна ціни за останні три місяці - зростання або падіння. Колонка 5 показує зміни за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у квітні 2024 року.
За останні три місяці не всі муніципалітети округу мали пропозиції про оренду нерухомості, тому список міст у цій таблиці коротший за список у попередній. Місто Порту посідає першу позицію за вартістю оренди квадратного метра. У квітні ціна квадратного метра становила 17,4 євро, що свідчить про підвищення на 2,96% з лютого. За рік вартість оренди квадратного метра зросла на 16,7%.
В інших муніципалітетах, про які є дані, вартість квадратного метра помітно нижча, проте темпи зростання десь навіть вищі. Можливо, за якийсь час різниця в цінах між муніципалітетами зменшиться завдяки прискореному зростанню дешевших.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Популярність регіону серед туристів часто впливає на ціни на нерухомість у ньому. На півночі Португалії розташовано безліч визначних пам'яток, які розподілені по різних муніципалітетах. Для оцінки перспектив короткострокової оренди нерухомості в різних муніципалітетах агломерації Порту пропонується звернутися до сервісу All The Rooms. Цей сервіс проводить аналіз потенційного доходу від житла, що здається через Airbnb, на основі даних про вартість оренди аналогічного житла на добу і його заповнювання.
У безоплатній версії сервісу доступна обмежена інформація: кількість об'єктів оренди та середні ціни за ніч у різних муніципалітетах округу Порту за останні три повних місяці (з 1 лютого до 1 травня цього року), виражені в доларах (потім перераховані в євро за поточним курсом). Муніципалітети в таблиці впорядковані за середньою вартістю проживання за одну ніч в об'єктах туристичної оренди. У деяких муніципалітетах відсутня інформація про кількість доступних об'єктів. У таких випадках замість чисел зазначено "N/A".
Дані сервісу All The Rooms не містять інформації про ціну квадратного метра житла, яку ми розглядали раніше за допомогою Idealista.pt і Національного інституту статистики. Замість цього вони включають середні значення орендної ставки за ніч різних типів житла незалежно від його розміру.
З таблиць видно, що хоча найбільше об'єктів туристичної оренди розташовано в місті Порту, середня ціна оренди за ніч там не найвища. Принаймні, так було в останні 3 місяці. Випереджають Порту за цим показником цілих 6 муніципалітетів: Trofa, Felgueiras, Marco de Canaveses, Baião, Vila Nova de Gaia і Gondomar.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У представленій таблиці відображено середні вартості квадратних метрів нерухомості, виставленої на продаж на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказано відсоток зміни цін за останні три місяці - підвищення або зниження. Стовпець 5 демонструє зміни за поточний календарний рік. Райони в таблиці впорядковані за зменшенням середніх цін за квадратний метр у квітні 2024 року.
Найдорожчим районом у місті Порту, як і раніше, залишається "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Цей район містить кілька мікрорайонів, розташованих на правому березі річки Дору і має доступ до океанського узбережжя. Тут є все необхідне для комфортного життя: пляжі, міський парк, міжнародна школа, лікарні та кілька вищих навчальних закладів. У квітні 2024 року середня вартість квадратного метра під час продажу склала 4.126 євро, що трохи нижче, ніж у лютому (падіння на 2,46%). Річне зростання (з квітня 2023 року) виявилося практично на рівні статистичної похибки, 0,6%.
На другому місці за вартістю - район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", розташований у самому центрі міста Порту. Цей район багатий на туристичні пам'ятки: Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книжковий магазин Lello, Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos і багато інших. У квітні середня вартість квадратного метра нерухомості в цьому районі становила 4.074 євро. Це стало результатом квартального зростання на 1,65% і річного зростання на 5,6%.
Наступна група районів знаходиться в ціновому діапазоні від 3.000 до 3.900 євро за квадратний метр. Ці райони примикають до історичного центру: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim, Paranhos і Campanhã. Протягом кварталу ціни в них змінювалися різноспрямовано. У Lordelo do Ouro e Massarelos і Bonfim вони дещо знизилися, у Paranhos зовсім трішки піднялися, а от район Campanhã показав найшвидше квартальне зростання (4,79%). Якщо дивитися в розрізі року, то в цій групі ціни зростали різними темпами й лідером знову виявився район Campanhã зі значними 13,9%.
Середня ціна квадратного метра найнижча в районі Ramalde, 2.995 євро. У цьому районі зростання відбувалося досить стримано: 0,57% за квартал і 6,5 за рік.
Тепер перейдемо до аналізу динаміки цін на оренду в цих частинах міста.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
Найдорожчим районом для оренди є історичний центр Порту - район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", де вартість оренди квадратного метра становить 20,3 євро на місяць. З лютого цей показник зріс на 2,01%, а з квітня минулого року - на 14,1%.
На другому місці за дорожнечею несподівано опинився район Bonfim, посунувши на третє місце "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". У квітні 2024 року оренда квадратного метра в Bonfim коштувала 18,5 євро, що стало результатом незначного квартального зростання (0,54%) і приголомшливого річного (25,9%). До речі, цей темп річного зростання не був перевершений жодним іншим районом міста.
У районі Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde ціна за 3 місяці не змінилася, а за рік зросла на 10,1%.
У дешевших районах протягом кварталу не було значущих змін: ціни або трохи знизилися, або злегка піднялися, або залишилися без змін. Протягом року вони зросли на значення від 5,6 до 18,8%.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Ще раз скористаємося порталом All The Rooms, щоб проаналізувати потенційний дохід від здачі нерухомості в Порту в короткострокову оренду. У наведеній нижче таблиці вказано кількість об'єктів, опублікованих на Airbnb за період з 1 лютого до 1 травня 2024 року, а також середню вартість оренди за одну ніч цього житла.
Найбільше за ночівлю в Порту цієї зими заплатили туристи, які зупинялися в районах São Nicolau (155 євро), Miragaia (128 євро) і Sé (128 євро). Найбільша кількість пропозицій про подобову оренду була в районі Santo Ildefonso (3.798 об'єктів туристичного розміщення). Примітно, що інформацію про деякі центральні райони Порту я не знайшла на All The Rooms. Можливо, сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, або ж не розпізнає ці назви. Ці райони в таблиці позначені як N/A.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в травні 2024 року
Зараз на порталі Idealista.pt розміщено 9.297 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед усіх варіантів нерухомості, представлених на цьому сайті, найдоступнішими є руїни, які, ймовірно, приваблюють переважно через земельну ділянку, на якій вони розташовані. До речі, докладніше про відновлення будинків можна почитати тут. Якщо ви плануєте реконструювати будинок у Порту, а в Португалії перебуваєте нещодавно, рекомендується звернутися по консультацію до рієлтора, який працює в Порту і його передмістях. Це дасть вам змогу отримати уявлення про можливі додаткові витрати й приховані труднощі, пов'язані з таким варіантом.
Цікаво зазначити, що навіть серед найдорожчих пропозицій можна знайти вілли та маєтки, які потребують капітального ремонту. Також серед дорогих варіантів дуже багато незакінчених новобудов. У цьому огляді враховувалися тільки ті будинки, які придатні для проживання і не потребують капітального ремонту.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектарів з фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурує в наших оглядах уже місяців 9.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал.
6.400.000 євро
Цікава комбінація: будинок, студія і 2 комерційні приміщення в самому серці міста Порту на ділянці в 1.300 кв.м. Триповерховий окремий будинок (665 кв.м) з великим гаражем, кількома спальнями й ванними. У будинку центральне газове опалення. Клас енергоефективності C. Є сад. Комерційні приміщення зараз здані в оренду під ресторани. Одне має розмір 223 м, а друге 105 м. Студія розміром 28 м.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт
72.500 євро
Мікроскопічний будиночок (14 кв.м) з 1 ванною і спальним місцем у мезоніні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Porto, район Paranhos. Цей будиночок ми бачили і в попередньому кварталі.
74.000 євро
Сільський будинок площею 194 кв.м на ділянці 256 кв.м. Є ще й господарські будівлі. 2 спальні, 2 санвузли. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião.
75.000 євро
Сільський будинок площею 36 кв.м для любителів життя на природі. 1 спальня, 1 ванна. Ділянка 1.430 кв. м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Marco de Canaveses.
79.000 євро
Сільський будинок площею 56 кв.м, розташований на ділянці в 4.950 кв.м. 1 спальня й 1 ванна. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Baião.
Будинки в місті Порту
92.000 євро
Ще один мікроскопічний будинок, цього разу площею 25 кв.м. 2 спальні, 1 ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Bonfim.
105.000 євро
Сусід попереднього будинку трохи більшої площі, 27 кв.м. Одна спальня й одна ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Bonfim.
105.000 євро
Двоповерховий будинок площею 42 кв.м. Одна спальня й одна ванна. Клас енергоефективності F. Місто Порту, район чи то Campanhã, чи то Bonfim.
Якщо говорити про квартири, то їх у регіоні Порту пропонується 21.236. Ми встановимо критерії пошуку і будемо дивитися тільки такі, в яких 2 спальні, які готові до заселення і не обтяжені орендними контрактами.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту
1.500.000 євро
Приголомшлива квартира площею 235 кв.м в історичному маєтку з власним ліфтом і садом. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей об'єкт фігурував і в нашому огляді за минулий квартал.
1.350.000 євро
Дуплекс площею 200 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Перший поверх. Клас енергоефективності В. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.345.000 євро
Дуплекс в історичній будівлі Aliados 9. Загальна площа 204 квадратних метри. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 6-й поверх у будинку з ліфтом. Клас енергоефективності C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал, тільки там він коштував 1.495.000 євро.
Під час пошуку найдоступніших варіантів квартир на порталі Idealista.pt часто трапляються оголошення з квартирами, які закриті для перегляду, а також квартири, де вже є орендарі, або квартири, які продаються тільки частково. Також є варіанти без відповідної ліцензії для житлових приміщень. Із цього огляду я такі варіанти виключила, але дізнатися про особливості таких квартир можна зі статей на сайті WithPortugal.
Найдешевші квартири в прийнятному для заселення стані
87.000 євро
Квартира площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванні кімнати, балкон. Третій поверх у будинку без ліфта. Сертифікат енергоефективності G. Муніципалітет Paços de Ferreira.
105.000 євро
Квартира площею 80 квадратних метрів. 2 спальні, одна ванна кімната, балкон. Є гараж. 4-й поверх у будинку без ліфта. Будинок 1992 року. Опалення немає. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Felgueiras. Цю квартиру ми бачили в попередньому огляді за ту саму ціну.
Найдешевші квартири у місті Порту, готові до заселення
150.000 євро
Квартира площею 52 квадратні метри. 2 спальні, 1 ванна. Знаходиться на рівні 4-5 поверху в будинку без ліфта. Клас енергоефективності E. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
155.000 євро
Квартира площею 64 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. Другий поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності С. Район Campanhã.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Порту цієї весни
Підсумовуючи, аналіз цін на нерухомість у Порту в останньому кварталі показує стабільне зростання вартості квадратного метра як для продажу, так і для оренди. Центральні райони міста продовжують лідирувати за цінами, що зумовлено їхньою привабливістю для туристів і наявністю безлічі пам'яток. Водночас більш периферійні райони часто показують більш швидке зростання цін. Ці дані свідчать про продовження тенденції збільшення вартості нерухомості в Порту, що може бути важливим фактором для потенційних інвесторів.
А от порівняння конкретних пропозицій про продаж будинків і квартир на сайті Idealista.pt з тим, що ми бачили цієї зими, показало, що більшість найдорожчих будинків і квартир так і не знайшла своїх покупців, при тому що і список найдешевших варіантів оновився не повністю. Тобто навіть при тому, що дешева нерухомість має вищий попит, ніж дорога, вочевидь одного факту найнижчої ціни недостатньо для того, щоб привабити покупця в місті Порту.
Якщо ви плануєте придбати нерухомість у Порту або його околицях для проживання або інвестиційних цілей, тут ви зможете знайти досвідченого рієлтора в Порту, який із задоволенням допоможе вам із вибором і купівлею будинку або квартири.
Нехай ваше ідеальне житло знайдеться скоріше!
