Из этой статьи вы узнаете, что произошло с рынком недвижимости региона Порту за зиму 2022-2023, какие варианты доступны для покупки в настоящий момент и в какой бюджет может обойтись покупка квартиры или дома в городе Порту и его окрестностях.
Важно понимать, что название Порту может относиться к довольно обширной территории. Во-первых, есть регион Порту (Distrito do Porto), в который входит 18 муниципалитетов, и город Порту (Município do Porto) является лишь одним из них. Город Порту включает в себя 7 районов. Далее мы подробно рассмотрим цены на недвижимость в каждом муниципалитете округа Порту, а также в каждом районе города Порту.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Начнем изучать цены мы с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку февраль еще не закончился, будем смотреть, что происходило в ноябре, декабре и январе.
Как мы видим, цены на квадратный метр росли более-менее равномерно в течение года, при этом цены на продажу выросли лишь на 6,4%, а вот цены на аренду - на целых 25,9%. Это сводные данные по всем муниципалитетам округа. Далее мы проанализируем каждый округ по отдельности и сможем оценить, является ли такой общей тенденцией или это некая “средняя температура по больнице”.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Цена за метр самая высокая в муниципалитете Порту, 3.276 евро за квадратный метр в январе 2023 года. Эта величина была ниже в ноябре 2022, а по сравнению с январем 2022 года, цена выросла на 8,4%. Следующим самым дорогим после Порту является соседний муниципалитет Matosinhos, известный своими рыбными ресторанами, торговыми центрами и, в частности, Икеей. Средняя цена квадратного метра в январе 2023 года составила 2.966 евро, что на 6,54% выше ноября 2022 года и на целых 24,5% выше января 2022 года.
Цены на квадратный метр в остальных пригородах Порту за последние три месяца менялись не сильно: где-то в сторону небольшого уменьшения, где-то - в сторону небольшого роста. Тем не менее, за 12 месяцев все они продемонстрировали прирост. Чемпионами по годовому темпу росту цен на квадратный метр в 2022 стали Trofa (32,5%) и Penafiel (32,4%), которые даже обогнали Matosinhos. Честно говоря, не знаю, что в них такого особенного, кроме того, что это винодельческий регион, где производят знаменитое vinho verde.
При этом самый населенный город региона и третий по численности населения город Португалии (нет, отнюдь не Порту) Vila Nova de Gaia демонстрирует довольно скромный квартальный рост цен и средний годовой рост. А средняя цена квадратного метра в этом городе более чем на 900 евро отстает от Matosinhos.
Интересно сравнить с динамикой цен на аренду.
Аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Муниципалитетов в этом списке меньше. Скорее всего, это объясняется тем, что с ноября 2022 на Idealista.pt предлагалось жилье в аренду только в этих муниципалитетах.
Город Порту лидирует как по стоимости аренды квадратного метра, которая в январе 2023 года составила 14,9 евро, так и по темпу роста (11,9% за 3 месяца и 36,6% за год).
Следующий за ним Matosinhos с 11,9 евро за квадратный метр отрывается как от Порту, так и идущей третьей Vila Nova de Gaia. Хотя трехмесячный рост цен в Matosinhos был достаточно высоким, 8,18%, годовой рост у него сильно ниже, чем у Порту (18,3%).
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Статистика портала Idealista.pt основана на предложении жилья именно на этом портале. Пользуясь ею, мы должны понимать ее ограничения. Например, бывает, что люди продают жилье без публикации на Idealista.pt. Или цена в момент продажи будет отличаться от запрошенной продавцом в объявлении. Чтобы проверить, насколько можно доверять цифрам с Idealista.pt, хорошо было бы посмотреть на информацию о совершенных сделках. Такая информация есть и она доступна на сайте Национального института статистики Португалии (INE).
Национальный институт статистики публикует отчеты ежеквартально. Подготовка такого отчета занимает много времени, поэтому, к сожалению, эта детальная информация не может быть доступна в режиме реального времени. В настоящий момент мы располагаем отчетом за третий квартал (июль - сентябрь) 2022 года. Чтобы понять, насколько цены на Idealista.pt отражают реальную ситуацию с продажами сейчас, мы сравним данные за третий квартал 2022 года от Idealista.pt и от института статистики. Для примера возьмем несколько муниципалитетов округа Порту.
Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в третьем квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Самое большое расхождение, 16-20%, наблюдается в городе Порту, прилегающих к нему Matosinhos, Vila Nova de Gaia, Valongo и в находящемся на неком отдалении муниципалитете Trofa.
Чем может быть вызвана такая разница? Во-первых, тем фактом, что институт статистики и Idealista.pt пользуются разными формулами расчета средних. Идеальное совпадение тут в принципе не возможно. Во-вторых, нужно учесть временной разрыв между публикацией объявления о продаже и непосредственно сделкой. Например, дом был выставлен на продажу на портале Idealista в предыдущем квартале и в какой-то момент нашелся покупатель и публикация была удалена. Подготовка к сделке могла растянуться, и сама сделка совершилась только в рассматриваемом нами квартале (когда этого дома уже не было на Idealista.pt). В-третьих, на сделку могли выйти те собственники, которые были готовы на скидку. В-четвертых, собственники могли сознательно завышать цены при публикации на сайте, предвидя, что покупатель будет торговаться.
Вывод: данные портала Idelista.pt подходят для быстрой и примерной оценки текущей ситуации за неимением более точных инструментов. Поскольку нам нужно оценить текущую ситуацию и нет смысла ждать 3 месяца, чтобы увидеть отчет института статистики за 4-й квартал прошлого года, мы продолжим ориентироваться на данные Idealista.pt. Важно только помнить, что реальная цена продажи может быть ниже. Все зависит от вас!
Динамика цен на недвижимость в городе Порту
Продажа недвижимости в разных районах Порту
Самыми дорогими районами города Порту на сегодняшний день являются “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” и “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”. Несмотря на длинные названия, это относительно небольшие по размеру, но густонаселенные районы. Первый располагается в устье реки Доуру и имеет выход к океану, соответственно, пляжи. В этом же районе находятся такие точки притяжения, как, например, городской парк Порту, больница Hospital CUF Porto и известный на всю страну ВУЗ Universidade Católica. Цена квадратного метра при продаже немного снизилась с ноября 2022 до 4.199 евро в январе 2023, однако за год она выросла на целых 12,1%.
Второй район, “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória” - это самый центр Порту, где располагаются такие достопримечательности, как, например, Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello (вдохновение для Джоан Роулинг), Дом музыки, башня Torre dos Clérigos… на самом деле перечислять можно бесконечно. Практически каждое здание в этом районе - это какой-нибудь исторический памятник. Цена недвижимости выросла, как в течение 3 последних месяцев, так и в течение года (11,4%), достигнув 3.934 евро за метр в январе 2023.
Другие районы Порту с ценами от 3.000 евро за квадратный метр - это районы, примыкающие к историческому центру с запада и с востока: Lordelo do Ouro e Massarelos и Bonfim. Они тоже достаточно компактные и имеют много красивых зданий-памятников и разных объектов инфраструктуры. Оба эти района показали годовой рост цен до 3,8%, но при этом в разрезе квартала Bonfim показал некое падение средней цены, а Lordelo, наоборот, некий рост.
Завершают наш список 3 района со средними ценами от 2.500 евро за квадратный метр: Paranhos, Ramalde и Campanhã. Примечательно, что в этой группе находится как район города, где наблюдался самый высокий годовый темп роста цен (Ramalde), так и единственный район Порту, где цены с января 2022 не то что не выросли, а даже снизились (Campanhã). Очень интересно, чем вызвано это снижение. Неужели это близость к железнодорожной станции Campanhã делает этот район непривлекательным? Или есть какие-то другие факторы, которые определяют стоимость недвижимости в Порту? Более детально вы можете узнать у профессионального риэлтора, если решите приобрести недвижимость в этом городе.
С продажей недвижимости понятно, а как изменились цены на аренду?
Аренда недвижимости в районах города Порту
Цены на аренду растут во всех районах города и в большинстве своем космическими темпами. Даже при том, что в двух районах Порту с ноября 2022 цены несколько снизились, годовой рост достаточно высок.
Два района с самой высокой арендной платой - это те же самые районы с длинными названиями, которые лидируют по ценам продажи. Однако динамика у них разная. В январе 2023 Aldoar показал небольшое падение по сравнению с ноябрем 2022 и в разрезе года его рост составил 27,6%. В то же время цены в Cedofeita росли постоянно, что позволило этому району за год прибавить в стоимости 46,6%. Следующим по скорости роста цен на аренду идет район Campanhã, тот самый единственный, где цена продажи квадратного упала с января 2022 года. Опять же повод задуматься тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Порту для инвестиций.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2023 года
Сейчас на портале Idealista.pt можно найти 9.324 домов на продажу. Однако только часть из них будет представлять собой уже построенные дома, готовые для жизни. В этот обзор я не включаю дома на этапе проектирования и строительства.
Самые дорогие дома в округе Порту
8.400.000 евро Ферма в муниципалитете Gondomar на территории 4,8 гектаров. Главный дом, несколько дополнительных строений, фруктовый сад, вид на реку Доуру.
8.000.000 евро Поместье в Vila Nova de Gaia с имеющимся старым домом, практически замком, и землей, на которой можно развернуть дополнительное строительство. Общая территория 5,6 гектаров. Некоторые строения на территории потребуют ремонта.
6.500.000 евро Поместье в Lousada (недалеко от знаменитого производителя вина Quinta da Aveleda). Земля 12,5 гектаров с виноградниками, фруктовым садом, лесом и даже птичником. Дом с 5 спальнями и центральным отоплением. Я беру! (Кто бы еще мне кредит выдал?)
Дома-руины можно приобрести от:
3.500 евро Домик площадью 44 квадратных метра. Без участка. Очень глухая деревня в муниципалитете Baião. Зачем и кому это надо, не берусь сказать. Но сам факт, что за 3.500 евро можно стать домовладельцем в Португалии, впечатляет.
Готовые дома, куда можно въехать сразу, минимальные цены:
90.000 евро Двухэтажный дом площадью 145 квадратных метров в Penafiel. Участок примерно 400 метров. Одна ванная комната и одна спальня.
96.500 евро Двухэтажный дом с 3 спальнями в Felgueiras. Площадь дома 263 квадратных метра, площадь участка 204 метра. Класс энергоэффективности Е. Ванная, скорее всего, потребует ремонта, хотя, возможно, и не немедленного.
98.000 евро Трехкомнатный дом в Amarante. Общая площадь 120 квадратных метров. Без участка. Террасса, гараж, 2 ванных комнаты. Дизайнерское решение ванной вызывает у меня большие вопросы, но, возможно, кому-то будет нормально.
Более-менее приличные дома в городе Порту
130.000 евро Маленький дуплекс (38 квадратных метров) в районе Bonfim. Одна спальня, одна ванная. Кухня, совмещенная с гостиной. Квартиросъемщик с контрактом до октября 2023 года. Вариант скорее для инвестиций, чем для семейной жизни.
150.000 евро Дуплекс еще меньшего размера (26 квадратных метров) с недавним ремонтом и мебелью. Класс энергетической эффективности D. Самый-самый центр города, район “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”.
180.000 евро Отдельный дом на территории кондоминиума в районе Campanhã. Площадь дома 70 квадратных метров. Одна спальня. Укомплектованный кухонный уголок. На общей территории есть сад, теннисный корт, детская площадка.
Составив представление о ситуации с домами в Порту, посмотрим, как обстоит дело с квартирами, которых Idealista предлагает аж 18.133. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры
1.090.000 евро Квартира площадью 166 квадратных метра с 1 парковочным местом. 3 ванных комнаты. Спален раньше было больше, но в какой-то момент из квартиры сделали T2. 6-й этаж, дом с лифтом. Терраса. Класс энергоэффективности D. Порту, район Aldoar.
1.150.000 евро Квартира в новостройке (подозреваю, что она еще не достроена) площадью 136 метров. Терраса с видом на реку Доуру и собственный бассейн. 3 ванных комнаты. Встроенные шкафы. 7-й этаж, дом с лифтом. Класс энергоэффективности А. Находится в районе Lordelo do Ouro e Massarelos в Порту.
Как и в случае с Лиссабоном, при поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления без фото интерьера. Я подозреваю, что это квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также попадаются квартиры, зарегистрированные как помещения нежилого назначения. Мы не будем рассматривать такие варианты.
Самые дешевые квартиры для жизни в регионе Порту:
79.000 евро Квартира площадью 95 квадратных метров. В описании есть неточности: с одной стороны, позиционируется как Т2, с другой стороны, написано, что 3 спальни. Также не понятно, на каком этаже она расположена (1-й или 4-й, в разных частях объявления написано по-разному). Это важно, так как дом без лифта. Муниципалитет Lousada.
86.000 евро 125-метровая квартира в Marco de Canaveses. Полуподвальное помещение, куда есть доступ солнечного света. Своя терраса. 1 ванная комната. Встроенные шкафы. Парковочное место. Класс энергоэффективности C.
92.000 евро 82-метровая квартира в Marco de Canaveses. Второй этаж в доме без лифта. 1 ванная комната. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Класс энергоэффективности Е.
Теперь перейдем к вариантам квартир в самом городе Порту. Самые дешевые из них:
149.950 евро Маленькая квартирка (всего 40 метров) на 5 этаже без лифта. Укомплектованные кухня и ванная комната. Класс энергоэффективности С. Район Paranhos.
150.000 евро Квартира в районе Bonfim. Площадью 71 квадратный метр. 4-й этаж в доме без лифта. 1 ванная комната. Укомплектованная кухня. Класс энергоэффективности Е.
Подводя итог о недвижимости региона Порту этой зимой
Хоть и уступая Лиссабону по уровню цен на недвижимость, регион Порту показал гораздо более стабильный рост на цену квадратного метра при продаже. Согласно сайту Idealista.pt, цены росли в течение 3 последних месяцев и в течение года как в городе Порту, так и в его пригородах.
Данные Национального института статистики помогают понять, что реальные средние цены при продаже будет отличаться от среднего уровня на Idealista.pt. Эта разница будет особенно заметна в городе Порту и муниципалитетах, непосредственно примыкающих к нему. Означает ли это, что чем ближе к столице региона, тем больше продавцы задирают цену при подаче объявления и тем сильнее нужно торговаться? На этот счет рекомендую проконсультироваться у профессионального риэлтора в Порту, к которому вы можете обратиться через наш сайт. Если же вас интересуют другие города Португалии, вам с радостью поможет кто-то из нашей команды.
Порту - прекрасный город, а регион полон особого очарования. Желаю, чтобы вы нашли свой идеальный дом или квартиру в нем!
