Февраль. Кажется, что холода в Португалии заканчиваются. Кое-где днем уже +20. Предвкушая жаркое лето, самое время помечтать о том, как наслаждаться чашечкой кофе на террасе с видом на Лиссабон… Красота! Но сначала неплохо бы понять, что происходит на рынке недвижимости.
Из этой статьи вы узнаете, как изменился рынок лиссабонской недвижимости за зиму, какие варианты доступны сейчас и на какие деньги стоит рассчитывать, если вы думаете о покупке квартиры или дома в Лиссабоне.
Для начала определимся, что мы называем Лиссабоном. Округ Лиссабон (Distrito de Lisboa) состоит из 16 муниципалитетов, одним из которых является город Лиссабон (Concelho de Lisboa). При поисках недвижимости обязательно нужно обращать внимание на этот факт, потому что округ, конечно же, очень большой, и стоимость недвижимости сильно разнится в зависимости от муниципалитета. Сам муниципалитет Лиссабон делится на 24 района. Далее мы подробнее осветим цены на недвижимость в каждом.
Динамика цен на недвижимость в округе Лиссабон
Начнем анализ мы с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку февраль еще не закончился, будем анализировать ноябрь, декабрь и январь.
На первый взгляд на графики, в плане продажи изменение за год не сильное, а вот аренда стабильно росла в течение года. Дальше посмотрим, что происходит на уровне муниципалитетов.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Как мы видим, цена за метр самая высокая в муниципалитете Лиссабон, 5.116 евро за квадратный метр в январе 2023 года. Но она даже немного снизилась по сравнению с ноябрем 2022, а по сравнению с январем 2022 года, прирост составил всего 2,5%. Следующим самым дорогим после Лиссабона является Кашкайш (Cascais), известный своими пляжами, резиденцией Президента Португалии, частными международными школами и прочими атрибутами хорошей жизни. Средняя цена квадратного метра в январе 2023 года составила 4.454 евро, что на 2,75% выше ноября 2022 года и на 15,1% выше января 2022 года.
Цены на квадратный метр в остальных пригородах Лиссабона за последние три месяца менялись по-разному, где-то даже в сторону уменьшения, но в них во всех за 12 месяцев наблюдается очень большой прирост, вплоть до 28%, как в Лоринье.
Интересно сравнить с динамикой цен на аренду.
Аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Список пригородов здесь покороче. Видимо, за ноябрь 2022 - январь 2023 на этом сайте не было предложений жилья в аренду во всех пригородах Лиссабона. В плане цены за квадратный метр арендного жилья опять лидирует муниципалитет Лиссабон с 18,3 евро за квадратный метр (в среднем) в январе 2023 года. Рост по сравнению с ноябрем прошлого года составил 5,78%, а с января 2022 года цена выросла аж на 35,5%!
Интересно, что очень похожая ситуация в Кашкайше (Cascais): 18,1 евро за квадратный метр, рост с ноября в 5,23%, годовой рост в 32,9%. При этом средняя цена квадратного метра при продаже жилья почти на 600 евро ниже, чем в Лиссабоне. Если кто-то подумывает о покупке жилья для сдачи в аренду, то этот факт стоит принять во внимание.
Насколько можно полагаться на данные Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt дает нам некую статистику, но нужно понимать, что эта статистика основана на предложении жилья именно на этом сайте. Возможны такие ситуации, что кто-то продает жилье без публикации там, а также что цена в момент заключения сделки будет отличаться от предложенной изначально. Чтобы проверить, насколько можно доверять цифрам с Idealista.pt, хорошо было бы посмотреть на информацию о совершенных сделках. Такая информация есть и она доступна на сайте Национального института статистики Португалии.
Национальный институт статистики публикует отчеты ежеквартально. Поскольку они очень подробные, их не получатеся генерировать быстро. Самый свежий отчет, доступный на сегодняшний день, покрывает третий квартал (июль - сентябрь) 2022 года. Поэтому мы, к сожалению, не можем прямо сейчас узнать, как обстояло дело с лиссабонской недвижимостью этой зимой. Что мы можем сделать, так это сравнить имеющиеся данные за третий квартал из обоих источников. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt. Для примера возьмем несколько муниципалитетов округа Лиссабон.
Сравнение цен на квадратный метр недвижимости в муниципалитетах округа Лиссабон при продаже в 3 квартале 2022 г., Idealista.pt и Ine.pt
Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в третьем квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. В случае муниципалитета Лиссабон эта разница была почти в 29%, а в случае Кашкайша почти в 19,5%.
Объяснений тут может быть несколько. Во-первых, важно упомянуть, что методы подсчета средних значений у института статистики и у Idealista.pt различаются, поэтому полного совпадения цифр мы бы никогда не увидели.
Во-вторых, может быть так, что жилье, с которым совершалась сделка, было опубликовано на портале Idealista с предыдущем периоде и в какой-то момент снято с публикации. Подготовка к сделке могла растянуться, поэтому мы не можем точно знать, попала ли его стоимость в статистику Idealista именно в этом квартале.
В-третьих, не исключаем вариант, что до сделки дошли только те объекты, где собственники были готовы предложить скидку. И, конечно же, возможна такая ситуация, что когда собственники публиковали объект на сайте, они завышали цену с учетом возможного торга и в большинстве случаев снижали цену в итоге.
Так что на статистику портала Idelista.pt можно ориентриваться, но с оговорками. Для быстрой и примерной оценки текущей ситуации за неимением более точных инструментов она подойдет. Но нужно помнить, что при выходе на сделку условия могут сильно отличаться от заявленных продавцом изначально. Поскольку нам нужно оценить текущую ситуацию и нет смысла ждать 3 месяца, чтобы увидеть отчет института статистики за 4-й квартал прошлого года, мы продолжим ориентироваться на данные Idealista.pt.
Динамика цен на недвижимость в муниципалитете Лиссабон
Продажа недвижимости в разных районах Лиссабона
Самым дорогим районом является Santo António. Это самый-самый центр Лиссабона площадью всего 1,5 квадратных километра с населением в 11.000 человек (серьезно, как они там умещаются?). Как раз в этом районе находится Площадь Маркиза де Помбала и Проспект Свободы (Avenida da Liberdade). Средняя цена квадратного метра 7.630 евро.
За этим районом следуют находящиеся по соседству Alcântara, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Estrela и Campolide с ценами от 6.000 евро за метр. Это тоже туристический центр. Кто купит там квартиру, будет жить в окружении достопримечательностей: Музея Гульбенкяна, фуникулера Elevador da Bica, Башни Белен, Монастыря иеронимитов (Mosteiro dos Jerónimos), Музея Востока, Национального музея древнего искусства и многих других. Но скорее всего в этих районах недвижимость покупается для использования в туристическом бизнесе.
Примечательно, что средняя цена квадратного метра практически во всех этих районах изменилась в сторону уменьшения с ноября 2022. Но если сравнивать с январем 2022 года, то она безусловно выросла в них во всех.
Далее районы с ценами от 5.000 евро за метр: Campo de Ourique, Santa Maria Maior, Parque das Nações, Alvalade. Они тоже очень престижные. Например, Santa Maria Maior - это часть исторического центра, полная достопримечательностей (лифт Санта Жушта, Кафедральный собор, Площадь Коммерции и т.д.) и, соответственно, туристов. Alvalade - место нахождения Лиссабонского университета. Parque das Nações (Парк Наций) - современный район на западе столицы. То есть эти районы привлекательны как с точки зрения покупки для себя, так и с точки зрения туристического бизнеса. Как мы видим, изменение цен на недвижимость в этих районах не было однородным ни в перспективе 3 месяцев, ни в перспективе года.
Список районов, где цена за метр в январе составила от 4.000 евро: Arroios, Carnide, Areeiro, São Domingos de Benfica, Benfica, São Vicente, Beato, Ajuda и Penha de França. Среди них есть как периферийные районы, так и более близкие к центру. В большинстве из них цены снизились по сравнению с ноябрем, но в перспективе года все же произошло их повышение, где-то даже довольно ощутимое, как, например, на 31,4% в Beato.
И финальные 4 района с ценой за метр от 3.000 евро: Lumiar, Marvila, Santa Clara и Olivais. К последнему из них относится Лиссабонский аэропорт, а остальные три расположены вокруг. Близость к аэропорту в общем и целом делает эти районы не самыми комфортными для жизни из-за постоянного шума, хотя, конечно, есть много других факторов, которые влияют на привлекательность района и на уровень цен на недвижимость в нем. Более детально вы можете узнать у профессионального риэлтора, если решите приобрести квартиру или дом.
Так же, как и в предыдущих группах, мы можем наблюдать некое снижение цен по сравнению с ноябрем и при этом безусловный рост с января 2022 года. Кстати, чемпион по росту цен во всем Лиссабоне за прошедший год находится именно в этой последней группе. Это район Santa Clara, в котором цена за квадратный метр выросла почти на 36% с января 2022 года.
А что же происходит с арендой в Лиссабоне?
Аренда недвижимости в районах города Лиссабон
Динамика цен на аренду совершенно очевидна: они растут везде. Даже при том, что в некоторых районах с ноября 2022 цена несколько снизилась, в разрезе года все лиссабонские районы показывают рост.
Список районов с самой высокой арендной платой по многим позициям совпадает со списком районов, где самая высокая стоимость квадратного метра при продаже. Это Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela, Campo de Ourique. Интересно, что чемпион по годовому росту цены за арендованный квадратный метр (52,5%) - это район Ajuda, который в списке самой дорогой продаваемой недвижимости находится ближе к концу. Опять же повод задуматься тем, кто хочет приобрести жилье для долгосрочной аренды, и тем, кто выбирает между покупкой и арендой.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 7.655 домов на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. К сожалению, нет такого фильтра, чтобы показывал реальные готовые к жизни дома, так что придется внимательно просматривать все объявления.
Из готовых домов самые дорогие в округе Лиссабон на сегодня
15.000.000 евро Поместье в Мафре на территории 12 гектаров. Деревенский дом площадью 1.300 метров, несколько дополнительных строений, бассейн.
12.500.000 евро Бывшая королевская резиденция постройки середины 19 века площадью 1.700 квадратных метров. Дубовая мебель, колонны, высокие потолки и огромные камины. Участок 5,6 гектара. Вид на реку Тежу. Находится в муниципалитете Oeiras.
Дома-руины можно приобрести от:
12.000 евро Полуразрушенный маленький домик площадью 68 квадратных метров на участке 122 метра. Деревня в муниципалитете Torres Vedras.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
105.000 евро Трехэтажный дом площадью 80 квадратных метров, без участка. Находится в деревне в муниципалитете Alenquer.
110.000 евро Двухэтажный таунхаус площадью 90 квадратных метров в деревне на севере муниципалитета Cadaval.
Минимальные цены на дома в муниципалитете Лиссабон с визуально более-менее приличным ремонтом
135.000 евро Двухэтажный дом с подвалом в районе Marvila. Площадь 64 квадратных метра.
215.000 евро Двухэтажный домик с одной спальней. Общая площадь всего 45 квадратных метров. Участок 10 метров. Год постройки 2019, поэтому интерьер выглядит свежо и чисто. Тем не менее, это скорее дом для сдачи в посуточную аренду, чем для семейной жизни. Находится в районе Campo de Ourique.
250.000 евро Свежеотремотированный двухэтажный дом площадью 50 квадратных метров на участке 86 квадратных метров. 2 спальни, террасса. Из всех дешевых вариантов, описанных до этого, этот единственный, где хотя бы на фото не к чему придраться. Район Campolide.
С домами понятно, теперь посмотрим квартиры, которых на портал предлагается 24.225. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
2.288.800 евро Квартира площадью 133 квадратных метра с 2 парковочными местами. 6-й этаж, дом с лифтом. Терраса с видом. Кухня и ванная в минималистичном стиле. Класс энергоэффективности А. Лиссабон, район Santo António.
2.150.000 евро Квартира в элитной новостройке (всего 6 соседей). Площадь 256 квадратных метров. Собственный участок в огороженном саду. Похоже, что дом еще не достроен или по крайней мере не сдан в эксплуатацию. Лиссабон, район Avenidas Novas
При поиске самых дешевых вариантов первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Из иллюстраций только фотографии здания снаружи. Эти варианты я в расчет не беру.
Адекватные варианты для жизни начинаются от:
85.000 евро Квартира с ремонтом площадью 70 квадратных метров. Класс энергоэффективности E. Находится в муниципалитете Azambuja. Рядом железнодорожная станция.
94.000 евро Квартира площадью 86 квадратных метров на 6 этаже. Дом с лифтом, был построен в 1993 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Cadaval.
97.500 евро Квартира площадью 75 квадратных метров. Возможно, потребуется косметический ремонт. Находится на 4-м этаже, лифта в доме нет. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
Если говорить о квартирах в муниципалитете Лиссабон, то более-менее приличные варианты начинаются от:
139.000 евро Квартира со свежим ремонтом на 3 этаже. Дом без лифта, построенный в 1999 году. Площадь всего 48 квадратных метров. Класс энергоэффективности D. Район Santa Clara.
152.500 евро Квартира площадью 67 квадратных метров. Потребуется по крайней мере косметический ремонт (если, конечно, покупатель не фанат розовых стен). Класс энергоэффективности D. Район Santa Clara.
Что в итоге можно сказать о рынке недвижимости Лиссабона этой зимой
Лиссабон и его окрестности - это несомненно самые желанные локации для жизни и инвестиций в Португалии. Зная это, владельцы недвижимости пытаются выжать из рынка как можно больше. Если средние цены за квадратный метр в самом городе за последние месяцы изменились в сторону уменьшения, то пригороды, наоборот, скорее показали рост. Рост этот еще больше заметен, если сравнивать цены с январем прошлого года. Это если ориентироваться на данные сайта Idealista.pt.
Данные Национального института статистики помогают понять, что реальные продажи будут все же осуществляться по несколько более низким ценам, чем мы видели на Idealista.pt.
Хочу поделиться еще одним интересным результатом из отчета института статистики. В третьем квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья, проданного налоговым резидентам Португалии была 2,128 евро, а жилья, проданного налоговым резидентам других стран - 3,511 евро. Значит ли это, что иностранцам изначально пытаются продать подороже, что иностранцы меньше склонны торговаться или что иностранцы изначально нацелены на более дорогое жилье, чем местные? У меня нет ответа на этот вопрос.
Но вот у кого точно есть ответы на все вопросы, касающиеся недвижимости, это профессиональные риэлторы в Лиссабоне и в других городах Португалии, к которым вы можете обратиться через наш сайт.
Пусть ваша мечта о комфортном жилье в Лиссабоне скоро осуществится!
