Строительные работы в Португалии
Что нужно знать, прежде чем приступать к ремонту

Когда речь идет о проведении каких-либо работ в соседней квартире, мы обычно очень возмущаемся, потому что нам громко, грязно, да мало ли что еще. Но, в какой-то момент, приходит необходимость самим затеять процесс ремонта. И тут на помощь вам придет эта статья – пособие о том, как не навлечь на себя гнев соседей и пристальное око контролирующих органов. Проведение ремонта может показаться делом, которое касается только вас, но это не совсем так: в некоторых ситуациях вам придется уведомить муниципальные органы или даже получить лицензию. 

Режим тишины в Португалии. Работы по общему ремонту, перепланировке, реконструкции или консервации могут проводиться только в рабочие дни и в четко ограниченный интервал времени с 08.00 до 20.00. Хотя проведение внутренних работ, в основном, не подлежит выдаче специальной лицензии на проведение шумных работ (licença especial de ruído), в соответствии с «Общим положением о шуме» (Regulamento Geral do Ruído) мы советуем вам разместить информацию о предполагаемой продолжительности работ и их сроках в месте, доступном для жильцов дома (для многоквартирных домов – это информационный стенд на входе в подъезд, если это частный дом в плотной застройке – можно повесить объявление на фасаде собственного дома или на углу улицы). 

О соседях. Будьте готовы к любопытным соседям, которые при любой удобной возможности будут рады заглянуть к вам «только посмотреть», будут задавать бесчисленное количество вопросов и раздавать советы. Но также будьте готовы и к жалобам. Конечно, для тех, кто работает дома, шум, возникающий в результате ремонтных работ, может ухудшить производительность, однако, если работы ведутся в установленные законом часы, то, в принципе, сосед не нарушает правил и жаловаться на него бессмысленно. Другой вопрос - уровень производимого шума: превышает ли он допустимый законом уровень? Чтобы выяснить это, жалобщику, возможно, придется провести измерения и обратиться в органы власти с просьбой проверить, соблюдается ли закон или шум превышает допустимые пределы. Лучше попробовать договориться с соседом, имеющим претензии, по хорошему: допустим, у него днем спит ребенок в определенные часы, можно оговорить перерыв в это время и т.п. В любом случае, каждый недовольный может пожаловаться в муниципалитет или полицию, однако визит к вам представителей властей не страшен, если не нарушаются никакие правовые нормы. Просто это дополнительный стресс, особенно при неуверенном владении португальским языком.

Использование публичных территорий. Требуется ли какое-то разрешение и лицензия, когда вы вывозите мусор во время ремонта (licença de ocupação da via pública)? Еще одна очень важная ситуация, о которой вам необходимо позаботиться - это мусор, образующийся в результате работ. В этой связи вам следует обратиться в Câmara Municipal вашего города, чтобы выяснить, требуется ли от них дополнительное согласование для вывоза мусора и/или размещения контейнеров или складирования материалов на прилегающей территории (в случае ремонтных работ в доме). Более того, местные власти даже смогут подсказать вам, куда следует выбрасывать мусор, образовавшийся в результате работ. Стоит заметить, что такое обращение строго обязательно в случае установки строительных лесов, а также размещения стройматериалов или мусора на улице. 

В каких еще ситуациях требуется лицензия? Например, это могут быть любые работы на фасаде здания. Если вы намерены произвести какие-либо изменения на фасаде здания, например, изменить его размер, увеличить или уменьшить количество этажей или полностью покрасить фасад, необходимо подать заявку на получение лицензии в Câmara Municipal. Но если речь идет о частичном окрашивании с сохранением первоначального цвета, например, этих действий не требуется, и вам даже не нужно уведомлять об этом местные власти.

Далее следуют более распространенные примеры ремонтных работ, требующих согласования:

Остекление балкона. В этом случае, чтобы закрыть балкон и превратить его в дополнительные квадратные метры к вашему жилищу, лицензия может потребоваться, а может и нет, в зависимости от муниципалитета, где вы проживаете. Возможен только уведомительный порядок муниципальных властей, но чтобы убедиться, что вы не нарушаете закон, лучше уточнить это заранее. Если вы проживаете в многоквартирном доме, то в любом случае (независимо от того, уведомительный или разрешительный порядок со стороны муниципалитета), работы всегда должны быть одобрены кондоминиумом большинством в две трети голосов. 

Восстановление разрушенного дома. Если участок или здание находятся в охранной зоне для классифицированной недвижимости или недвижимости, находящейся в процессе классификации, вам необходимо подать заявку на получение разрешения на строительство (licença de obra). Про восстановление домов в Португалии более подробно можно почитать в моей статье. 

Работы на кровле. Если вы проводите лишь незначительные работы и не вносите фундаментальных изменений в конструкцию крыши (изменение высоты, конфигурации и пр.), вам не нужно будет обращаться за лицензией или даже уведомлять муниципалитет о проведении работ. 

Перепланировка. Прежде всего, если вы хотите снести внутреннюю стену, вам необходимо убедиться, что работы не угрожают устойчивости жилого дома или здания (если речь идет о квартире). Также, надо иметь понимание, что вам не придется менять высоту дома или этажей, форму крыши или фасада. Если это гарантировано, вам не нужно будет уведомлять муниципалитет. Во всех других случаях, кроме уведомления, необходимо озаботиться лицензией на проведение работ. Для уточнения этих данных вам необходимо обратиться к проектной документации вашего дома/квартиры или обратиться в проектный отдел муниципалитета. Перед выполнением любого вида работ, связанных с перепланировкой или реконструкцией проконсультируйтесь с инженером-экспертом (предварительно убедившись в наличии у него разрешения на работу и выдачу экспертных заключений в Ordem dos Engenheiros), и, если он уверен, что это безопасная перепланировка – можете приступать, но помните, что вы должны повесить объявление о работах, чтобы предупредить соседей по дому или улице.

Установка солнечных батарей. Если установка панелей не превышает высоту здания на один метр или не выходит за пределы крыши здания, вы не обязаны подавать заявление на получение разрешения или уведомлять муниципалитет.

Строительство плавательного бассейна. Хотите воспользоваться теплыми деньками и охладиться в собственном бассейне? Безусловно, это отличная идея, и мы уверены, что ваша семья и друзья тоже так думают. И у нас для вас есть хорошие новости: вам не нужно обращаться за лицензией в местные органы власти. Однако вы должны будете заранее предупредить их об этом. Закон также обязывает вас вывесить на видном месте объявление о проведении работ до тех пор, пока они не будут завершены.

Штрафы за отсутствие лицензии и несоблюдения уведомительного порядка. Теперь, когда вы знаете все ситуации, в которых вам необходимо обратиться за лицензией, не стоит усложнять себе задачу, ведь согласно португальскому законодательству, штрафы за нарушения могут составлять от 500 евро до 200 000 евро. Проверка ведущихся работ может произойти в любой момент. В тех случаях, когда требуется лицензия муниципалитета, работы могут быть проверены в любое время без предварительного уведомления, хотя такая проверка ограничивается местом проведения работ, указанным в лицензии. Технические специалисты-инспекторы из муниципалитета, имеют право доступа в помещение. Важно также помнить, что сбор фактов/доказательств с их стороны не должен быть чрезмерным, т. е. можно, например, сфотографировать внешний вид дома, чтобы засвидетельствовать изменения, внесенные в фасад здания, представляющего исторический интерес, но нельзя, чтобы техник делал снимки внутри помещения, например, без разрешения владельца.

Надзор за строительной площадкой. Согласно португальскому законодательству, если вы выполняете работы, бюджет которых превышает 20 000 евро, вам придется составить контракт, в котором будут указаны стороны, а также лицензии, список выполняемых работ и используемые материалы, а также смета, отражающая общую стоимость работ, сроки выполнения и штрафные санкции в случае задержки. Но, в связи с участившимися случаями недобросовестного выполнения (или невыполнения совсем) работ, несмотря на то, что это не является юридическим обязательством, я рекомендую составлять договор всегда, независимо от стоимости работ – это единственный законный способ гарантировать конечный результат. Также важно убедиться, что работы выполняет подрядчик, имеющий лицензию или сертификат подрядчика. Проверить это можно через сайт Института государственных рынков недвижимости и строительства (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). Эта процедура проста даст вам определенные гарантии безопасности и надежности. 

Немного про финансовую часть. Рекомендуется страхование гражданской ответственности (seguro de responsabilidade civil). Подрядчики обязаны застраховать каждого своего работника, но есть возможность заключить другие виды страхования на время проведения работ. Несмотря на то что это не является юридическим обязательством, рекомендуется включить в договор подряда страхование гражданской ответственности подрядчика. Это одна из форм защиты от любых несчастных случаев или непредвиденных проблем. Если вы строите дом и вам необходимо взять кредит для покрытия расходов, важно учитывать, что многие банки требуют от вас страхования.

Значительная часть работ по ремонту жилья облагается НДС по ставке 23%. Однако есть и исключения, например, работы, выполняемые в районах, отнесенных местными властями к зонам возрождения городов (áreas de reabilitação urbana), - в этих случаях НДС составляет 6%. Эта пониженная ставка распространяется и на работы по перепланировке других объектов жилой недвижимости при условии, что стоимость материалов не превышает 20% от общей суммы работ и имеется договор, в котором указаны все пункты. Важно также помнить, что счет-фактура по такому договору должен содержать подробное описание работ и обоснование применения ставки НДС 6%.

В Португалии классифицированные здания (edifícios classificados), представляющие общественный или муниципальный интерес, освобождены от уплаты IMI (налога на недвижимое имущество). Аналогичным образом, городские здания, прошедшие городскую реабилитацию (и сохранившие свою сущность, несмотря на проведенные работы), не платят IMI в течение трех лет, начиная с года, в котором была выдана муниципальная лицензия. Вам также следует знать, что если вы покупаете здание в зоне reabilitação urbana, вы освобождаетесь от уплаты IMI, если работы начаты в течение первых трех лет после покупки. 

Теперь, когда мы разобрали важный вопрос законодательного регулирования проведения ремонтных работ, хотелось бы, с учетом специфики португальского менталитета, в том числе, дать несколько практических советов на эту тему!

1. Начните с установления лимита и запросите несколько предложений, обязательно подробных, чтобы избежать незапланированного роста расходов. 
2. Составьте график работ. Прежде чем приступить к работе, необходимо определить дату начала и дату окончания. Это не только помогает установить ожидания для всех, но и помогает нам понять, все ли еще идет по плану и что нас ждет впереди. Также эта информация понадобится вам как для уведомления муниципалитета и соседей, так и для получения лицензии.
3. Чтобы выбрать подходящего подрядчика, стоит связаться с двумя-тремя, чтобы сравнить предложения. Помимо расценок, вы можете попросить документацию о проделанной работе (портфолио, проекты и пр.). Еще один совет, если речь идет о ремонтных работах, включающих новую планировку, реорганизацию пространства или восстановлении дома, лучше поручить все работы в рамках этого проекта одной компании. Затраты могут быть выше, но результат того стоит, и решить любые вопросы с контролирующими органами будет проще. 
4. Получите лицензии и проверьте планы. Если речь идет только о ремонте (если нет никаких структурных изменений) в частном доме, вам не нужны никакие лицензии или разрешения от мэрии. Важно, чтобы строительные планы - будь то предоставленные советом, предыдущим владельцем или агентством недвижимости - были подтверждены архитектором, чтобы исключить неточности, связанные с изменениями, внесенными, например, предыдущими владельцами.
5. Уделите внимание безопасности. Тип строительства и его масштаб определяют, нужно ли выполнять проект безопасности. Для работ такого масштаба, когда в процессе участвует несколько компаний, обязательно назначение специалиста по безопасности, который на этапе проектирования разрабатывает план в соответствии с действующими правилами безопасности (с дополнительной задачей координации различных планов безопасности, составленных каждой из компаний-подрядчиков). Также, как я уже писала выше, рекомендуется всегда страховать гражданскую ответственность.
6. Подумайте о возможном изменении потребностей после проведенного ремонта. Учитывайте все моменты: стоит заранее подумать об установке розеток для подключения разного типа электроприбором (от кухонных до рабочего места). Также стоит подумать об установке выводов для кондиционеров и оптоволоконных кабелей. Любые последующие изменения розеток и кабелей обойдутся гораздо дороже и могут испортить свежий ремонт. 
7. Фотографируйте коммуникации. Фотографировать установку сантехники - это реальное преимущество, ведь никогда не знаешь, что может случиться, и лучше знать, где расположены трубы, в случае неожиданной поломки или засора. Настаивайте на установке отдельных кранов-заглушек в каждой зоне обслуживания, иначе любая проблема в ванной или на кухне заставит вас отказаться от воды во всем доме до ее устранения. 
8. Дайте время стенам и фундаменту. После того как стены (штукатурка) или  фундамент закончены, важно дождаться их высыхания, прежде чем приступать к другим работам. Иногда каменщики торопятся закончить работу и не дожидаются высыхания стен перед укладкой плитки. Через некоторое время плитка начинает отклеиваться, сначала одна, а затем "целым каскадом", повреждая все поверхности, куда она падает. Та же история с силиконом - ему всегда нужно время, чтобы высохнуть, прежде чем его намочит душ.
9. Учтите дизайн плитки, если она у вас не однотонная. Есть каменщики, которые интерпретируют дизайн плитки очень фантазийно! Чтобы избежать неожиданностей при укладке плитки, распечатайте схему монтажа, чтобы каменщик мог следовать вашим указаниям. Очень важно иметь дополнительные 10-15% материала, это может оказаться очень полезным с учетом боя и нарезки. Это также касается и напольных покрытий
10. Подумайте над расположением сантехники. Часто люди обнаруживают, что между различными предметами мебели и сантехники мало места, но только уже после того, как они установлены, а новая перепланировка санузла подразумевает разрушение пола и стен. 
11. Проверьте, правильно ли открываются двери. Такая простая ошибка, как изменение стороны двери, может привести к тому, что вы не сможете войти в комнату. Убедитесь, что петли находятся в правильном месте, а если вам кажется, что необходимо поменять сторону открывания двери – озаботьтесь этим указанием заранее.
12. Убедитесь в правильности оттенка краски для стен. Вам необходимо протестировать образцы красок (если она у вас, конечно, не белая), выбранные вами или маляром. Протестируйте как минимум два образца - на площади 1м2 в освещенном и неосвещенном месте. Всегда дожидайтесь высыхания краски перед утверждением.

Где приобрести строительные материалы в Португалии? Обычно на ум приходят строительные гипермаркеты, такие как Bricomarche, Maxmat, но, к примеру, сантехнику можно смотреть также на Amazon и Worten, а для выполнения проектов электрики и сантехники можно поискать в своем городе специализированные магазины по этой тематике (выбор может быть гораздо интереснее в профильном заведении). Ловите скидки, акции, пользуйтесь аутлетами строительных магазинов, и не забывайте указывать везде свой NIF, чтобы потом можно было использовать налоговый вычет (обратите внимание, что под налоговый вычет попадают те работы, которые повышают энергоэффективность жилья и способствуют переходу на возобновляемые источники энергии).

Естественно, рассказать все про ремонт в одной статье невозможно, как и завершить его в срок. Но, по крайней мере, мы разобрали важные вопросы, о том, как не испортить отношения с соседями, не налететь на штраф и разборки с представителями власти. Тем, кто уже в процессе или только собирается заниматься ремонтными работами, по традиции желаю удачи и терпения! И, как всегда, напоминаю о том, что статьи – это как путеводитель, который поможет сориентироваться в разных сферах жизни в Португалии. Для того, чтобы получить персонализированную консультацию, именно по вашему вопросу, вы всегда можете обратиться к нашим специалистам, имеющим большой опыт и фундаментальные знания в своих областях. К вашим услугам – адвокат, страховой агент, бухгалтер, специалисты по аренде квартиры на долгий срок в Португалии, риэлторы по подбору объектов для покупки недвижимости в Португалии, специалист по ипотечным кредитам и даже крипто обменник.

До новых встреч!