Конец лета и начало осени на Мадейре - наверно самое приятное время для нахождения на архипелаге. Солнце, тепло и пляжи… К ноябрю температура понижается, но остается достаточно комфортной. Давайте узнаем, является ли состояние дел на рынке недвижимости Мадейры таким же благоприятным, как и погода там. В этой статье мы проанализируем цены на дома и квартиры при продаже, долгосрочной аренде и туристической аренде, а также изучим предложения о продаже, доступные на сегодняшний день.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Исследование рынка недвижимости архипелага мы начнем с изучения статистики, предоставленной сайтом Idealista.pt, одним из главных ресурсов по недвижимости в Португалии. Поскольку ноябрь еще не закончился, рассмотрим данные за последние 3 полных месяца: август, сентябрь и октябрь.
Как видно на графиках, цены на квадратный метр при продаже росли в течение года равномерно и рост был достаточно заметным. А вот цены на квадратный метр при аренде росли разными темпами до июля этого года. С июля началось очень плавное снижение. Данные графики демонстрируют средние значения по всем муниципалитетам Мадейры. Далее мы рассмотрим каждый муниципалитет отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
В таблице показана средняя стоимость квадратного метра недвижимости в различных муниципалитетах Мадейры, представленных в списках продаж на Idealista.pt (столбцы 1-3). Столбец 4 демонстрирует процентное изменение цены за указанные три месяца: на сколько процентов она возросла или снизилась. В столбце 5 указаны изменения за прошедший календарный год. Муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр по состоянию на октябрь 2023 года.
Самым дорогим муниципалитетом является Funchal, столица региона, где в октябре квадратный метр в среднем стоил 3.105 евро. Эта цена является результатом роста, как квартального (на 3,64%), так и годового (на 20,1).
За Фуншалом идут 3 муниципалитета со средней ценой квадратного метра от 2.200 до 3.000 евро: Calheta, Ribeira Brava и Câmara de Lobos, все расположенные на юго-западе острова. Во всех в них цены выросли достаточно скромно с августа (около 2%). А вот годовой рост оказался впечатляющим, от 20% и выше. Чемпионом по годовому росту во всем регионе стал муниципалитет Calheta (30,6%).
Следующая группа муниципалитетов имеет цены на квадратный метр от 1.400 до 2.000 евро:
- Находящийся в южной части острова Мадейра муниципалитет Santa Cruz;
- Находящиеся на севере Machico и Santana.
Цены за квадратный метр в них менялись более разнонаправленно, чем в предыдущей группе. Лидером по квартальному росту оказался Machico с 9,56%, а вот в муниципалитете Santana наоборот произошло снижение цена 1,73%. Удивительным образом Machico показал и самый низкий рост за год, с октября 2022, всего 12,1%, что выглядит более чем скромно на фоне других муниципалитетов.
Можно ли верить статистике сайта Idealista.pt?
Платформа Idealista.pt - это наиболее известный ресурс в Португалии для поиска жилья. Часто это единственный источник информации о ситуации на рынке недвижимости для иностранцев. Вместе с этим, статистика, представленная на данном ресурсе, основана лишь на объявлениях от продавцов и арендодателей, размещенных на этой же площадке. Очевидно, она не может полностью отражать реальное положение дел на рынке, так как не учитывает информацию о реальных сделках. Для проверки достоверности данных с Idealista.pt необходимо сопоставить их с информацией о фактических сделках, доступной на сайте Национального института статистики Португалии.
Самые актуальные данные о Мадейре на сегодняшний день относятся ко второму кварталу 2023 года (апрель - июнь). Мы можем сравнить имеющиеся данные за второй квартал из обоих источников, чтобы приблизительно оценить достоверность цифр, представленных на Idealista.pt.
Таблица содержит средние цены на квадратный метр из двух источников, а также процентное различие между ними. В отчёте Национального института статистики за второй квартал 2023 года были указаны лишь данные о Фуншале, без информации о других муниципалитетах Мадейры. По сравнению видно, что во втором квартале 2023 года фактические сделки заключались по более низкой средней цене за квадратный метр, чем цены, представленные на Idealista.pt. Разница составила 13,36%. Такое расхождение может иметь множество объяснений.
Итак, стоит ли доверять статистике цен на Idealista.pt? В случае Мадейры это скорее инструмент для грубой оценки, так как более точных данных на данный момент просто нет. Она дает лишь общее представление о ситуации, но на нее нельзя полностью полагаться. Тем, кто рассматривает покупку жилья на Мадейре, стоит обратиться к опытному риэлтору, знакомому со всеми тонкостями архипелага Мадейра.
Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре
Давайте снова заглянем на сайт Idealista.pt, чтобы изучить изменение цен на долгосрочную аренду.
Вновь доступны данные лишь по Фуншалу. В октябре 2023 года средняя стоимость аренды квадратного метра составила 13,7 евро. С августа этот показатель уменьшился на 3,52%. Это снижение однако не помешало годовому росту: с октября 2022 года цены на аренду за квадратный метр поднялись на 19,4%.
Туристическая аренда недвижимости на Мадейре
Если рассматривать покупку жилья на Мадейре как инвестицию, то важно оценить потенциальный доход от краткосрочной туристической аренды. Для этого можно обратиться к сервису All The Rooms, который предоставляет информацию о количестве объектов, доступных для туристической аренды на Мадейре через платформу AirBnB, а также о средней стоимости аренды за один день в различных муниципалитетах Мадейры.
В таблице перечислены все муниципалитеты Мадейры. В первом столбце указано количество объектов, доступных для туристической аренды в каждом из них, а во втором столбце — средняя стоимость проживания за одну ночь в этих объектах.
Следует отметить, что данные от All The Rooms, в отличие от информации с сайта Idealista.pt и Национального института статистики, не связаны со средней стоимостью квадратного метра. Поэтому представлены общие средние значения для всех объектов, сданных в аренду в этот период, независимо от их размера (от больших вилл до комнат).
Большинство объектов аренды находятся в муниципалитете Фуншал (2.912), но средняя цена за ночь в этом муниципалитете ниже, чем в Ribeira Brava, Calheta и Santa Cruz. Это различие может быть обусловлено как более высокой конкуренцией в Фуншале, так и разнообразием предлагаемого жилья в других муниципалитетах. Например, в Фуншале это могут быть квартиры или студии, в то время как в других муниципалитетах — виллы. Учитывая, что виллы обычно дороже студий, статистически цены в других муниципалитетах могут быть выше, чем в Фуншале.
Это сравнение может служить отправной точкой для изучения потенциала недвижимости на Мадейре как объекта инвестиций.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в ноябре 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.247 домов на продажу. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
6.000.000 евро Два двухэтажных дома на участке 5.000 кв.м. Главный дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами. Второй дом может использоваться как дом для прислуги. Там же расположены прачечная и склад. Сертификаты энергоэффективности отсутствуют. Муниципалитет Funchal. Этот дом мы видели в летнем обзоре цен.
5.500.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом также фигурировал в нашем весеннем обзоре и до сих пор не продан. Но что удивительно, теперь он продается на миллион евро дороже!
4.990.000 евро Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж. Участок 2,3 гектара. Класс энергоэффективности А. Вид на залив. Муниципалитет Funchal. Этот дом уже фигурировал в весеннем обзоре цен и до сих пор не продан.
Минимальные цены на готовые дома, куда можно заехать без капитального ремонта сразу:
107.000 евро Дом площадью 64 квадратных метра с 1 спальней и 1 ванной. Есть гараж. Есть участок с садом. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Santana.
130.000 евро Двухэтажный дом площадью 90 квадратных метров. 3 спальни, 1 ванная, терраса и балкон. Первый этаж хозяйственный, так что потребуется ремонт, если покупатель захочет его сделать жилым. Есть гараж. Отопления нет. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Calheta.
Перейдем к квартирам, которых на портале представлено 2.388. Много предложений, особенно дорогих, либо еще явно находятся в стадии строительства, либо в объявлении ничего про это не написано, но реальных фотографий нет. В этот обзор я включила только объекты, где уверенно можно сказать, что объект сдан в эксплуатацию, либо где есть настоящие фото. Для примера возьмем типологию T2, то есть квартиры, в которых есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
1.300.000 евро Квартира площадью 214 квадратных метра в жилом комплексе, построенном в 2020 году. 2 спальни, 3 ванные комнаты. 5-й этаж в доме с лифтом. Продается с мебелью и техникой. Класс энергоэффективности А. В доме бассейн и тренажерный зал. Муниципалитет Funchal. Этот вариант мы видим в продаже еще с весны.
1.100.000 евро Квартира в новом проекте. Написано, что строительство окончено. Площадь 148 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Балкон. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Funchal. Эту квартиру мы видели еще летом.
Самые дешевые квартиры:
155.000 евро Квартира площадью 75 квадратных метров на первом этаже. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 1988 году. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Machico.
160.000 евро Квартира площадью 98 метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Дом построен в 2004 году. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Santa Cruz.
160.000 евро Квартира площадью 75 метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Дом построен в 2003 году. Гараж входит в стоимость. Отопления нет. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Santa Cruz.
В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этой осенью
Изучив информацию из различных источников, мы можем с уверенностью сказать, что стоимость жилья в объявлениях от продавцов на протяжении года росла в каждом муниципалитете данного региона. Однако имеются основания полагать, что спрос на недвижимость на Мадейре не такой высокий, как в других известных местах Португалии, таких как Алгарве, Лиссабон и Порту. Во-первых, объявления о самых дорогих объектах, выставленные на продажу 3-6 месяцев назад, до сих пор остаются на сайте. Во-вторых, анализируя статистику реальных сделок, можно заключить, что фактические цены при продаже значительно ниже тех, что покупатель мог бы ожидать, основываясь на данных портала Idealista.
При этом самые дешевые варианты жилья, представленные на портале, не только были проданы за 3 месяца, прошедшие с последнего обзора, но и сама нижняя планка объектам, соответствующим критериям поиска, взлетела вверх. Если летом можно было купить домик то 90.000 евро и квартиру от 129.000 евро, то сейчас более-менее приемлемые варианты начинаются от 107.000 и 155.000, соответственно.
Самыми крупными центрами притяжения туристов являются Funchal и Calheta, именно там располагается больше всего объектов туристической аренды.
Для каких бы целей вы ни интересовались недвижимостью на Мадейре: для личного проживания или инвестиций, - через ресурс WithPortugal.com вы можете отправить запрос опытным агентами по недвижимости, готовым помочь вам подобрать и приобрести идеальное решение.
