Тех, кто не мыслит своей жизни без красот природы и кто думает о переезде в Португалию, наверняка заинтересует Мадейра, утопающий в зелени “остров вечной весны”. Эта статья расскажет об основных изменениях на рынке недвижимости Мадейры зимой 2022-2023 года: продаже, долгосрочной и туристической аренде. Вы также найдете здесь подборку самых дорогих и дешевых объектов, доступных для приобретения.
Мадейра как регион Португалии представляет собой архипелаг, состоящий из нескольких островов, из которых обитаемы только два: Мадейра и Порту Санту. Строго говоря, не все “необитаемые” острова по-настоящему необитаемы. На них могут временно проживать ученые и смотрители. Но там точно не продают недвижимость, поэтому для целей нашего обзора мы можем их так называть. Основной остров архипелага, самый большой по площади (741 кв. км) и по численности населения (245.595 человек по переписи населения 2021 года), - это Мадейра, поэтому практически все данные, представленные в этой статье, относятся к ней.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Изучим самые свежие данные, доступные на сегодня: за ноябрь, декабрь и январь.
Как мы видим, цены на квадратный метр при продаже росли более-менее равномерно в течение года, что в сумме привело к росту цен на 25,9% по сравнению с январем 2022 г. Это сводные данные по всем муниципалитетам региона. Далее мы проанализируем каждый муниципалитет по отдельности.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
Таблица выше показывает средние цены продажи недвижимости в пересчете на 1 квадратный метр в разных муниципалитетах Мадейры с ноября 2022 по январь 2023 года. Также таблица приводит данные по квартальному и годовому изменению цен.
Средняя цена за метр во всем регионе в январе 2023 года составила 2.424 евро, что является результатом роста, как с ноября 2022, так и с января 2022 года. Самым дорогим муниципалитетом является столица региона, муниципалитет Funchal, где стоимость квадратного метра в январе 2023 г. достигла 2.699 евро. По сравнению с ноябрем 2022 г. цена выросла на 3,09%, а годовой рост составил 26,5%.
В Фуншале сконцентрировано 42% населения всех островов архипелага Мадейры. Так что кто ищет ритма большого города на Мадейре, с большей долей вероятности найдет его именно в Фуншале, чем где-либо еще на островах. Также в городе есть на что посмотреть любителям исторических зданий, например, Кафедральный собор (Sé Catedral), церковь и монастырь Святой Клары (Igreja e Mosteiro de Santa Clara), дворец-крепость Святого Лаврентия (Fortaleza-Palácio de São Lourenço). В этом же муниципалитете находится Ботанический сад Мадейры, а также 2 международные частные школы и единственный университет острова. Футбольные клубы и футбольная школа тоже там. В общем и целом, самая богатая инфраструктура - в столице, что и логично.
Следом за Фуншалом идет муниципалитет Calheta, который показал самый быстрый прирост стоимости с ноября 2022, 7,83%. В январе 2023 средняя цена квадратного метра там достигла 2.494 евро. А в разрезе года прирост составил 26,9%. Calheta находится в юго-западной части острова. В число точек притяжения муниципалитета входит песчаный пляж с привозным песком, пляжи для серфинга, работающая фабрика по производству сахара из тростника.
За ним следуют остальные муниципалитеты с ценами от 1.000 до 2.000 евро за квадратный метр:
- расположенные в южной части острова Мадейра Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Ribeira Brava, Santa Cruz;
- расположенные в северной части Machico, Santana, São Vicente.
Цены за квадратный метр с ноября 2022 в них менялись где-то в сторону уменьшения, где-то в сторону увеличения, где-то менее ощутимого, где-то более. При этом годовой рост цен был достаточно существенным. Единственный муниципалитет, где цена квадратного метра в течение года выросла меньше, чем на 10%, это Ribeira Brava (6,2%). В остальных муниципалитетах зафиксирован годовой рост от 14,7% до 36,5%. Кстати, 36,5%, самый высокий процент прироста, показал муниципалитет Santana, находящийся ближе к концу списка самых дорогих муниципалитетов.
Насколько можно полагаться на данные Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt очень часто рекомендуют иностранцам, которые не находятся в Португалии и хотят понять примерный порядок цен на недвижимость в стране. Этот ресурс ценен тем, что на нем много объявлений. Тем не менее, статистика, которая основана только на предложении жилья на каком бы то ни было сайте, не может претендовать на 100% верное отражение реальной ситуации. Чтобы проверить, насколько можно доверять цифрам с Idealista.pt, сверим их с информацией о совершенных сделках, доступных на сайте Национального института статистики Португалии.
Национальный институт статистики публикует отчеты ежеквартально. Поскольку они очень подробные, их не получатеся генерировать быстро. Самый свежий отчет, доступный на сегодняшний день, покрывает третий квартал (июль - сентябрь) 2022 года. Поэтому мы, к сожалению, не можем прямо сейчас узнать, как обстояло дело с недвижимостью на Мадейре этой зимой. Что мы можем сделать, так это сравнить имеющиеся данные за третий квартал из обоих источников. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt.
Таблица показывает средние цены на квадратный метр из обоих источников, а также разницу между ними с процентном выражении. Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в третьем квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Но вот разброс разниц поражает воображение.
Самое маленькое расхождение между данными Idealista.pt и Национального института статистики, 4,86 - 6,49%, наблюдается в муниципалитетах Santa Cruz и São Vicente. Самое больше расхождение, 92,5 - 96,79% - в муниципалитетах Ribeira и Brava Santana.
Кроме того, у Национального института статистики есть данные о продажах недвижимости в муниципалитетах, которые вообще не фигурировали на сайте Idealista.pt: Porto Moniz (северо-запад острова Мадейра) и Porto Santo (отдельный остров в архипелаге Мадейра с населением 5.149 человек). Эти 2 последних региона не имели в течение 2022 года никакой недвижимости, выставленной на продажу на Idealista.pt. Тем не менее, данные Национального института статистики показывают, что сделки купли-продажи были совершены. Это значит, что продавцы не публиковали объявления на Idealista, а нашли покупателей каким-то другим образом. Возможно даже, что это покупатели нашли продавцов. Например, именно таким образом мой муж продал свой участок. Мы живем в маленьком городе в континентальной Португалии. Он и не думал продавать участок и естественно даже не говорил о такой возможности. Просто в какой-то момент ему позвонил человек с предложением купить. Судя по всему, контакт ему дали в местном кафе, которым владеет подруга семьи. Второй претендент на покупку устанавливал ворота на участке соседа и, заинтересовавшись землей, взял номер. Через какое-то время третий человек просто остановил моего мужа на улице и спросил, не он ли хозяин участка там-то там-то и не хочет ли он его продать. Подозреваю, что в местах, где все друг друга знают, это так и работает.
Что же в итоге, можно ли доверять статистике цен на Idealista.pt? Я бы сказала, что в случае Мадейры эта статистика подойдет для очень примерной оценки положения вещей, просто потому что у нас нет более точных инструментов, описывающих текущую ситуацию и доступных прямо сейчас. Тем не менее, на нее нельзя уверенно полагаться, особенно если речь идет о муниципалитетах за пределами Фуншала. Тому, кто всерьез рассматривает возможность приобретения жилья на Мадейре, лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору, который знает всю специфику архипелага Мадейра.
А что можно сказать о недвижимости на Мадейре как объекте инвестиций?
Аренда недвижимости на Мадейре
Для оценки положения на рынке средне- и долгосрочной аренды снова обратимся к сайту Idealista.pt
Как мы видим, в списке муниципалитетов, где предлагается снять жилье, есть только Фуншал. Средняя стоимость квадратного метра арендованного жилья в январе 2023 года составляет 11,7 евро. Эта величина является результатом роста, как в последние 3 месяца, так и в течение всего 2022 года.
Удаленность архипелага от континента - это решающий фактор для многих людей, который делает Мадейру скорее местом проведения отпуска, чем местом постоянного проживания. В этой связи, если рассматривать приобретения жилья с точки зрения инвестиций, то долгосрочная аренда может быть не так интересна, как аренда посуточная. Оценить потенциал различных муниципалитетов Мадейры поможет, например, сервис All The Rooms. Он может, например, спрогнозировать доход от жилья, сдаваемого в посуточную аренду, основываясь на его местоположении и размере. При этом для расчета будут использоваться данные о средней стоимости суточной аренды подобного жилья, сдаваемого в этом же районе города, а также о его заполняемости. Сервис платный, а в бесплатном доступе есть только самая базовая статистика, например, число объектов, предлагаемых в туристическую аренду на Мадейре через сервис AirBnB, а также средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Мадейры в период с 19 ноября 2022 года по 19 февраля 2023 года. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу.
Например, из этой таблицы видно, что самое большое число объектов в посуточной аренде в муниципалитете Funchal, однако, самые высокие цены за день проживания запрашиваются арендодателями в Ribeira Brava и Calheta. Даже на острове Porto Santo предлагают жилье туристам, хотя информацию о точном числе объектов туристической аренды мне найти не удалось.
Важно обратить внимание, что в этих данных нет привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как виллы, так и студии). Например, разница в цене между Ribeira Brava (100 евро за сутки) и Funchal (91 евро за сутки) может объясняться как тем, что в Ribeira Brava в эти месяцы был более высокий туристический спрос, чем в Funchal. Или же в этих муниципалитетах может предлагаться в аренду жилье разного размера, например, в Фуншале это могут быть квартиры и студии, а в Ribeira Brava - виллы. Поскольку вилла дороже студии, то статистически Ribeira Brava будет более дорогим районом, чем Funchal.
В любом случае, это сравнение может быть отправной точкой в изучении потенциала недвижимости Мадейры как объекта инвестиций.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.155 домов на продажу. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
5.000.000 евро Поместье на участке в 4,8 гектара. Деревенский дом площадью 166 метров, 4 спальни, 4 ванные комнаты. Дополнительный дом, постройки. Сад и лес. Вид на залив. Муниципалитет Funchal.
4.990.000 евро Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж. Участок 2,3 гектара. Класс энергоэффективности А. Вид на залив. Муниципалитет Funchal.
4.500.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal.
Дома-руины можно приобрести от:
22.000 евро Прилично разрушенный двухэтажный дом площадью 50 квадратных метров. Без участка, без возможности подъезда на машине. Муниципалитет Câmara de Lobos.
70.000 евро На участке 900 квадратных метров: традиционный домик в местном стиле и более современная постройка. Оба здания нуждаются в капитальном ремонте. Муниципалитет Santana.
Минимальные цены на готовые дома, куда можно заехать без капитального ремонта сразу:
120.000 евро Дом площадью 72 квадратных метра, без участка.1 спальня, 1 ванная комната. Класс энергоэффективности E. До океана 4 километра. Муниципалитет Funchal.
139.000 евро Двухэтажный дом с 3 спальнями и 2 ванными комнатами. Участок 308 квадратных метров. Потребуется косметический ремонт. Класс энергоэффективности E. До океана близко. Муниципалитет São Vicente.
150.000 евро Двухэтажный дом с 2 спальнями и 1 ванной. Участок 200 метров. Терраса с видом на горы. Может потребоваться косметический ремонт. Продается с мебелью, но, честно говоря, она выглядит не очень, что для собственного использования, что для туристической аренды. Муниципалитет São Vicente.
Теперь посмотрим квартиры, которых на портале представлено 4.656. Много предложений, особенно дорогих, либо еще явно находятся в стадии строительства, либо в объявлении ничего про это не написано, но реальных фотографий нет. В этот обзор я включила только объекты, где уверенно можно сказать, что объект сдан в эксплуатацию, либо где есть настоящие фото. Для примера возьмем типологию T2, то есть квартиры, в которых есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
795.000 евро Квартира площадью 273 квадратных метра с 2 ванными комнатами. Класс энергоэффективности А. В доме бассейн. Муниципалитет Funchal.
400.000 евро Квартира площадью 110 квадратных метров в доме, построенном в 2010 году. 2 ванных комнаты, гараж на 2 машины. В доме бассейн, внутренний двор с садом и детской площадкой, спортзал, сауна. До океана близко. Муниципалитет Funchal.
Самые дешевые квартиры:
75.000 евро Дуплекс площадью 93 квадратных метра. 1 ванная комната. Класс энергоэффективности E. Потребуется по крайней мере покраска стен и замена сантехники и кухни. Муниципалитет Santana. Точное местоположение дома неизвестно, так что до океана может отказаться далековато.
135.000 евро Квартира площадью 63 метра. 2 ванные комнаты. Расположена на 4 этаже, дом без лифта. Вид на океан и на горы. Относительно свежий ремонт. Класс энергоэффективности D. Находится в центре Фуншала.
Подводя итог о рынке недвижимости Мадейры этой зимой
Приятный климат и много зелени, а также удаленность архипелага от континента определяют специфику острова с точки зрения спроса на недвижимость. Как мы могли увидеть по данным из разных источников, цены на недвижимость росли в течение года во всех муниципалитетах этого региона. Тем не менее, фактические цены при продаже могут очень сильно отличаться от тех, которые покупатель мог бы ожидать, если бы ориентировался на портал Idealista. Большинство объектов, предлагаемых в интернете, расположено в столице региона, городе Фуншале.
Есть основания предполагать, что для местных жителей сайт Idealista.pt не является основным способом продажи недвижимости. Если вы хотите разобраться в этих тонкостях и приобрести жилье на Мадейре с наибольшей выгодой, вам может помочь профессиональный риэлтор, к которому можно обратиться через наш сайт.
Если мы говорим об инвестиционном потенциале недвижимости на Мадейре, то в глаза бросается преобладание предложений туристической аренды над предложениями долгосрочной аренды. Опять же, лидирует Фуншал, однако домовладельцы в других частях острова (и даже на другом обитаемом острове архипелага) активно предлагают свое жилье на AirBnB и других сервисах.
Какими бы ни были причины вашего интереса к недвижимости на Мадейре, желаю, чтобы она оказалось вам максимально полезной!
