В этой статье мы поговорим о том, какие изменения случились на рынке недвижимости этого самого теплого португальского региона в течение зимы 2022-2023 года. Кроме того, в ней будут представлены самые дорогие и самые дешевые варианты жилья, доступные на рынке в настоящий момент, а также мы рассмотрим инвестиционный потенциал недвижимости в Алгарве. Обещаю, будет интересно!
Алгарве - это самый южный регион Португалии, который граничит с Испанией на востоке, регионом Алентежу на севере, а с юга и запада омывается Атлантическим океаном. Теплый климат и теплая океанская вода (но это на любителя) сделали этот регион самым притягательным местом в стране для пляжного отдыха. Португальцы очень любят ездить в Алгарве летом и на Пасху, и у многих даже есть там дома для отпуска.
Привлекателен регион и для иностранцев. Согласно переписи населения 2021, доля выходцев из других стран, проживающих в Португалии, составляет 5,2% от всего населения страны. В Алгарве же этот показатель достигает 14,53%, а в некоторых его муниципалитетах - почти 26%! Больше половины иммигрантов, живущих в Алгарве, - это выходцы из Евросоюза и США. Тем не менее, часто можно увидеть такие сообщения в соцсетях, что зимой жизнь в Алгарве замирает и поэтому многие не рассматривают этот район для постоянного проживания. Посмотрим, как эта специфика региона отражается на состоянии рынка недвижимости.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку февраль еще не закончился, изучим данные за ноябрь, декабрь и январь.
Как мы видим, цены на квадратный метр при продаже росли более-менее равномерно в течение года. А вот цены на аренду слегка варьировались: подъем весной прошлого года, который закончился небольшим спадом в ноябре. Это сводные данные по всем муниципалитетам региона. Далее мы проанализируем каждый муниципалитет по отдельности.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
Средняя цена за метр во всем регионе в январе 2023 года составила 3.064 евро, что является результатом роста, как с ноября 2022, так и с января 2022 года.
Самым дорогим является муниципалитет Loulé, где за квадратный метр приобретенной недвижимости в январе 2023 года пришлось бы в среднем заплатить 3.276 евро. Эта величина была чуть выше в ноябре 2022, а по сравнению с январем 2022 года цена выросла на 18,9%. Loulé расположен в самом центре Algarve, но относится к восточной части региона. В Loulé можно найти все: пляжи, школы тенниса, поля для гольфа, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и так далее. Самый, пожалуй, известный город в Португалии для тех, кто занимается гольфом, это Vilamoura. И находится он как раз в муниципалитете Loulé.
За ним следуют 6 муниципалитетов с ценами от 3.000 за квадратный метр:
- расположенные в западной части Algarve муниципалитеты Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira и Aljezur;
- расположенный в восточной части Algarve муниципалитет Castro Marim.
Если говорить о муниципалитетах из этой группы, расположенных на западе, как раз большинство из них известны высокой концентрацией иммигрантов (20-26% населения). Цены за квадратный метр с ноября 2022 в них менялись в сторону увеличения, где-то менее ощутимого, где-то более. При этом годовой рост цен был достаточно существенным, от 10,9 до 33%.
А вот муниципалитет Castro Marim, расположенный на востоке и граничащий с Испанией, показал совершенно удивительный годовой рост цен в 49,5%.
Затем следует группа муниципалитетов со средней ценой квадратного метра от 2.000 евро:
- расположенные в западной части Silves, Portimão и Monchique;
- расположенные в восточной части Tavira, Vila Real de Santo António, Faro, Olhão и São Brás de Alportel.
Цены на квадратный метр во всех этих муниципалитетах за последние три месяца в основном росли, за исключением Monchique и Olhão. Тем не менее, в разрезе года наблюдается рост от 5,3 до 21,7%.
Самым последним в нашем списке идет район Alcoutim на северо-востоке Algarve. У него нет выхода к океану, но он граничит с Испанией, что в некоторых случаях может быть преимуществом. Тем не менее, средняя стоимость квадратного метра здесь сильно отличается ото всех остальных муниципалитетов Алгарве и составляет 841 евро. Это результат небольшого падения цен с ноября 2022. Тем не менее, с января 2022 года цена выросла на 5,8%.
Как мы видим по этим данным, за исключением Loulé и Castro Marim, самые дорогие в плане покупки жилья муниципалитеты Алгарве сосредоточены на западе региона. Близость к океану безусловно влияет на стоимость жилья в сторону повышения.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Статистика портала Idealista.pt основана на данных, взятых из объявлений о продаже жилья именно на этом портале. Мы пользуемся ею для быстрой оценки ситуации, но она не может быть истиной в последней инстанции. Ведь можно продать жилье и без публикации на Idealista, хотя в случае Algarve такая ситуация будет скорее исключением. Также есть вероятность, что непосредственно при проведении сделки ее сумма будет отличаться от цены, запрошенной продавцом в объявлении.
Чтобы проверить, насколько можно полагаться на данные с Idealista.pt, полезно сравнить их с информацией о совершенных сделках, предоставленных Национальным институтом статистики Португалии (INE).
Институт статистики публикует очень детальные отчеты ежеквартально. В настоящий момент самый свежий из доступных отчетов - за третий квартал (июль - сентябрь) 2022 года. Чтобы понять, насколько цены на Idealista.pt отражают реальную ситуацию с продажами сейчас, мы сравним данные за третий квартал 2022 года от Idealista.pt и от института статистики. Для примера возьмем несколько муниципалитетов Algarve.
Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в третьем квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Самое большое расхождение, 50-51%, наблюдается в муниципалитетах восточной расти региона, Vila Real de Santo António и Castro Marim. Если говорить о пятерке самых дорогих регионов, то разница между стоимостью квадратного метра, заявленной в объявлении на продажу, и фактической стоимостью при совершении сделки укладывается в интервал от 10,64% до 33,26%.
Чем может быть вызвана такая разница? Во-первых, тем фактом, что институт статистики и Idealista.pt пользуются разными формулами расчета средних значений. Идеальное совпадение тут в принципе невозможно. Во-вторых, на портале Idealista.pt часто присутсвтует несколько объявленией о продаже одного и того же объекта. Такая ситуация особенно характерна для очень дорогой недвижимости. Ее продают разные агентства по одним и тем же или очень похожим ценам. Таким образом, для Idealista.pt увеличивается доля более дорогой недвижимости, в то время как объект по факту продается всего один раз, что как раз отражается в данных института статистики.
Также нужно принять во внимание вероятность временного разрыва между публикацией объявления о продаже и непосредственно сделкой. Ну и конечно, обычна ситуация, что собственники завышают цены при публикации на сайте, предвидя торг со стороны покупателя.
В итоге мы будем пользоваться статистикой Idelista.pt для примерной оценки положения вещей, просто потому что у нас нет более точных инструментов, описывающих текущую ситуацию и доступных прямо сейчас. Нам нет смысла ждать 3 месяца, чтобы увидеть отчет института статистики за 4-й квартал прошлого года.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Для оценки положения на рынке средне- и долгосрочной аренды снова обратимся к сайту Idealista.pt
Средняя стоимость квадратного метра арендованного жилья на весь регион составляет 11,6 евро. В последние 3 месяца, равно как и в течение всего 2022 года эта величина росла.
Муниципалитет Loulé лидирует по стоимости аренды квадратного метра, которая в январе 2023 года составила 13,3 евро. Тем не менее, темпы роста цен там одни из самых низких в регионе (0,76% за 3 месяца и 10% за год). Следующий за ним Lagos с 12 евро за квадратный метр отрывается как от Loulé, так и идущими на третьем и четвертом месте Albufeira и Portimão (11,4 евро за метр). В этих 2 муниципалитетах наблюдался самый сильный рост цен, как в течение последнего квартала (9,62 - 11,76%), так и в течение всего 2022 года (26,2-27,7%).
Интересно отметить, что так или иначе за 2022 год стоимость аренды выросла во всех муниципалитетах, несмотря на то, что в двух из них (Tavira и Olhão) цены снизились в 3 квартале 2022 года.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Как уже упоминалось ранее, Алгарве - это регион для отпуска в теплое время года, поэтому если рассматривать приобретения жилья с точки зрения инвестиций, то долгосрочная аренда может быть не так интересна, как аренда посуточная. Оценить потенциал различных локаций Алгарве с этой точки зрения поможет, например, сервис All The Rooms. Он может, например, спрогнозировать доход от жилья, сдаваемого в посуточную аренду, основываясь на его местоположении и размере. При этом для расчета будут использоваться данные о средней стоимости суточной аренды подобного жилья, сдаваемого в этом же районе города, а также о его заполняемости. Сервис интересный, но самая детальная информация, полезная инвестору, доступна только в платной версии, что и логично.
В бесплатной версии доступна, например, средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Алгарве в период с 13 ноября 2022 года по 13 февраля 2023 года. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу.
Важно обратить внимание, что в этих данных нет привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как виллы, так и студии). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел. Кстати, если вы рассматриваете приобретение недвижимости с целью инвестиций, на нашем сайте можно запросить сервис управления туристической недвижимостью в Алгарве, который организует ее аренду в то время, пока владелец ею не пользуется.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 10.428 домов на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома в Алгарве на сегодня
24.500.000 евро Вилла с видом на океан на участке в полгектара. Дом площадью 407 метров, 5 спален, 4 ванные комнаты. Балкон и террасса. Сад с бассейном. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Albufeira.
20.000.000 евро Поместье в природном парке Ria Formosa. Дом площадью 247 квадратных метров на участке в 20 гектаров. Дом с 1 спальней и 2 ванными комнатами. Инфраструктура для рыбного хозяйства и выращивания моллюсков, а также для экотуризма. Муниципалитет Tavira.
14.500.000 евро Трехэтажная вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок 1 гектар. Небольшой бассейн. Муниципалитет Loulé.
Дома-руины можно приобрести от:
15.000 евро Прилично разрушенный домик площадью 30 квадратных метров. В деревне есть электричество и другие руины для продажи. Муниципалитет Castro Marim.
Минимальные цены на готовые дома поблизости от океана:
149.000 евро Двухэтажный домик площадью 80 квадратных метров, без участка. 2 спальни, 2 ванные комнаты. Класс энергоэффективности E. Находится в деревне в муниципалитете Loulé. До океана 23 километра.
149.000 евро Другой дом в этой же деревне. Площадь 90 квадратных метров, без участка. 2 спальни, 1 ванная комната, террасса. Похоже, что относительно свежий ремонт. Находится в деревне в муниципалитете Loulé. До океана 23 километра.
158.500 евро Домик с одной спальней и относительно свежим ремонтом. Площадь 69 квадратных метров, без участка. Находится в центре города Portimão. До пляжа 3 километра.
168.500 евро Двухэтажный домик с одной спальней и свежим ремонтом. Площадь всего 46 квадратных метров, типичное жилье для туристической аренды. Находится в центре города Portimão. До пляжа 3 километра.
185.000 евро Трехэтажный дом с двумя спальнями и 2 ванными. Площадь всего 65 квадратных метров, небольшой участок. Класс энергоэффективности D. Находится в городе Silves. До океана примерно 15 километров.
С домами понятно, теперь посмотрим квартиры, которых на портал предлагается 8.821. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам.
Самые дорогие квартиры:
650.000 евро Пентхаус площадью 97 квадратных метров с 1 ванной комнатой. Класс энергоэффективности B. Находится в центре города Albufeira.
420.000 евро Студия площадью 63 квадратных метров с 2 ванными комнатами и 2 спальнями (не понятно, почему эту квартиру классифицируют как Т0, видимо, из-за того, что она такая маленькая). Класс энергоэффективности D. Находится в центре города Vilamoura, в 2 минутах от пляжа.
Самые дешевые студии недалеко от океана:
75.000 евро Квартира площадью 29 квадратных метров находится в подвальном помещении. Солнечного света не проникает. 1 ванная комната. Класс энергоэффективности C. Находится на территории Hotel Paraíso в городе Albufeira. Жилец получит доступ к инфраструктуре отеля. 10 минут пешком до пляжа.
87.600 евро Квартира в жилом комплексе с бассейном и спортзалом. Площадь 28 метров. 1 ванная комната,1 парковочное место. Класс энергоэффективности C. Находится в муниципалитете Lagoa. Точное местоположение не известно, так что может оказаться на неком удалении от пляжа.
94.500 евро Квартира в клубном комплексе с ресепшеном, бассейнами, джакузи, садом и теннисным кортом. Площадь 42 метров. 1 ванная комната, балкон. Класс энергоэффективности В. Находится в муниципалитете Albufeira практически на пляже.
Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этой зимой
Регион Алгарве - это точка притяжения как для португальцев, так и для иностранцев в теплое время года. Это такой всепортугальский курорт, и близость к океану является самым важным фактором, определяющим цену на недвижимость в регионе. Как мы могли увидеть по данным из разных источников, цены на недвижимость росли в течение года во всех муниципалитетах этого региона. Тем не менее, фактические цены при продаже оказывались ниже средних цен, запрашиваемых продавцами.
Если вы задумываетесь о приобретении жилья для отпуска в Алгарве, примите во внимание его инвестиционный потенциал. То есть если вы не планируете пользоваться жильем круглый год, его можно сдавать в посуточную аренду. Как ни странно, спрос найдется даже зимой.
Профессиональный риэлтор в Алгарве поможет вам на всех этапах: как при приобретении недвижимости, так и при ее сдаче в аренду. А если вы сомневаетесь, что Алгарве для вас, возможно вам больше придутся по душе Лиссабон или Порту.
