В этом обзоре мы рассмотрим последние тенденции на рынке недвижимости в Лиссабоне. Мы расскажем о динамике цен на жилье как в самом городе, так и в его пригородах за последний квартал. Погрузимся в детали стоимости приобретения домов и квартир, а также их аренды как на долгосрочный, так и на краткосрочный период.
Лиссабон - понятие растяжимое. В Лиссабонском округе насчитывается 16 муниципалитетов, включая город Лиссабон. В состав города входит 24 района. Округ обладает обширной территорией, и поэтому некоторые его муниципалитеты находятся в значительном удалении от самого города Лиссабона. Цены на недвижимость в муниципалитетах очень часто определяются их близостью к столице.
Динамика цен на недвижимость в Лиссабонском округе
Начнем анализ мы со статистики, предоставляемой порталом Idealista.pt, возможно, самым крупным агрегатором объявлений о недвижимости в Португалии. Главным показателем стоимости недвижимости на нем является средняя цена квадратного метра. Цена эта считается на базе объявлений о продаже и аренде квартир или домов, опубликованных на этом сайте..
При первом взгляде на график цен на продажу, трудно сказать, отражает ли он существенные изменения. Едва заметна просадка в сентябре 2023, за которой последовал небольшой рост. Так что кажется, что в итоге к январю 2024 года цены вернулись на тот же уровень.
А вот с ценами на аренду ситуация другая. График явно показывает рост, причем не очень равномерный, но стабильный. Более детальный анализ поможет понять, что же происходило с ценами на недвижимость в Большом Лиссабоне.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В таблице выше содержится информация о средних ценах на квадратный метр недвижимости, размещенной на Idealista.pt (первые три столбца). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последние три месяца, пятый - изменение за текущий календарный год. Муниципалитеты упорядочены по убыванию средней цены на квадратный метр в январе 2024 года.
Муниципалитет Лиссабон возглавляет список с большим отрывом. Средняя стоимость квадратного метра в январе этого года составила в 5.516 евро. С ноября цена квадратного метра выросла всего на 1,66%, а с января прошлого года - на 7,7%.
За столицей следует Кашкайш (Cascais), ее самый знаменитый пригород на океанском побережье. Цена квадратного метра в нем в январе 2024 года составила 4.812 евро, что несколько выше средней цены в ноябре (на 2,36%). А вот за год, с января 2023, цена выросла на 8,6%.
На третьем месте находится муниципалитет Oeiras со средней стоимостью квадратного метра в январе на уровне 3.954 евро. По сравнению с ноябрем цена выросла на 1,36%, а годовой рост выглядит достаточно скромно, всего на 4,1%.
Интересно отметить, что 3 самых дорогих муниципалитета Лиссабонского округа очень значительно отстоят друг от друга: квадратный метр в Лиссабоне дороже метра в Кашкайше не менее, чем на 700 евро. Метр в Кашкайше дороже метра в Oeiras почти на 800 евро. А вот метр в Oeiras дороже следующего за ним муниципалитета Odivelas более, чем на 1.200 евро!
Odivelas принадлежит группе муниципалитетов со средней стоимостью квадратного метра от 2.000 до 2.700 евро. В эту группу также входят Loures, Amadora, Mafra, Sintra и Vila Franca de Xira. Цены на квадратный метр в этих пригородах Лиссабона за последние три месяца менялись не сильно: везде наблюдался небольшой рост, где-то даже на грани статистической погрешности. Годовой рост цен также был умеренным. Значительнее всего он оказался в Синтре, на целых 8,1% с января 2023 года.
Замыкают список 6 муниципалитетов со средней стоимостью квадратного метра от 1.100 до 1.800 евро: Torres Vedras, Lourinhã, Arruda do Vinhos, Alenquer, Azambuja и Cadaval. В них квартальные изменения были более разнообразными (от -3,11 до + 2,33%). Темпы годового роста они показали самые высокие в регионе, от 9,9% (Torres Vedras) до 13,5% (Azambuja). Вот только Lourinhã выбивается из общего тренда со своими 5% годового роста.
Насколько достоверна статистика Idealista.pt?
Информация, предоставляемая Idealista.pt, извлекается из объявлений о продаже жилья, опубликованных исключительно на данной платформе. Так как это цена, указанная продавцом, нельзя с полной уверенностью сказать, что она отражает реальное состояние дел. Более того, некоторые объекты могут быть проданы и без размещения информации на этом веб-ресурсе.
Для оценки достоверности представленных данных мы обратимся к детальному отчету о фактических сделках, опубликованному Национальным институтом статистики Португалии. Самые свежие доступные данные касаются периода с июля по сентябрь 2023 года (3 квартал). Хотя мы не можем получить актуальную информацию на текущий момент, мы можем анализировать данные за третий квартал 2023 года и сравнивать их с данными от Idealista.pt. Такой подход позволит нам оценить достоверность цифр, представленных на Idealista.pt. Для примера рассмотрим несколько муниципалитетов в Лиссабонском округе и сравним средние цены на квадратный метр в них.
В таблице показана реальная средняя цена квадратного метра при продаже недвижимости, согласно Национальному институту статистики (колонка 1), средняя цена квадратного метра из объявлений на Idealista.pt (колонка 2), и процентное расхождение между ними (колонка 3).
Для всех рассматриваемых муниципалитетов характерно превышение цены Idealista.pt над ценой Национального института статистики. Но вот размер этого превышения сильно варьируется. Например, для Лиссабона разница составила 27,85%, для Oeiras - 22,25% и для Sintra - 14,90%. При этом в некоторых муниципалитетах различие было минимальным, как, например, 2,71% в Odivelas и 2,83% в Vila Franca de Xira.
Такие сильные различия между данными Idealista.pt и Национального института статистики могут иметь множество причин. Одной из них может быть разный подход к вычислению средних значений. Также возможно, что недвижимость, представленная на Idealista, была размещена там в одном квартале, а фактически продана в другом. Также не исключено, что продаными оказались по большей части те объекты, где продавцы были готовы к снижению цены. Кроме того, владельцы могли начать с завышенных цен в расчете на торг покупателя.
Почему, несмотря на все эти оговорки, мы все же анализируем данные с Idealista.pt? Потому что это источник самой актуальной информации. В отсутствие более точных данных, эта статистика позволяет быстро оценить текущую ситуацию. Тем не менее, важно помнить, что при реальных сделках условия могут значительно отличаться от исходных заявлений продавцов. В любом случае, тому, кто хочет приобрести недвижимость наиболее выгодно, лучше всего будет проконсультироваться с профессиональным риэлтором в Лиссабоне, чтобы узнать обо всех нюансах и подводных камнях покупки жилья в столице и пригородах.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Сведений о пригородах, доступных для аренды, меньше, чем о тех, где представлены объекты на продажу. Возможно, в период с ноября по январь на данном сайте не было обновлений относительно аренды жилья в пригородах Лиссабона.
Подобно ситуации с ценами на продажу, в лидерах снова оказывается Лиссабон, где средняя стоимость аренды квадратного метра в январе составила 21,4 евро. В сравнении с ноябрем рост составил 2,88%, однако с января прошлого года цена увеличилась на внушительные 17,9%.
Кашкайш (Cascais) приближается к Лиссабону, с ценой за квадратный метр в январе на уровне 20 евро, что представляет собой небольшое снижение по сравнению с ноябрем (0,5%) и достаточно скромный рост по сравнению с январем прошлого года (10,8%).
В большинстве других рассмотренных муниципалитетов квартальные темпы роста достаточно скромные. В квартале на общем фоне выделяются Loures, где цена за квартал не выросла, а снизилась на 0,78%, и Torres Vedras, где наблюдался самый высокий рост за 3 месяца, на 5,38%.
Если говорить об изменениях за год, то все перечисленные муниципалитеты показали рост: от 7,2% в Vila Franca de Xira до внушительных 24,6% в Sintra.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Учитывая тот факт, что Лиссабон привлекает огромное количество туристов, потенциальные покупатели недвижимости могут проявлять интерес к возможностям краткосрочной аренды жилья туристам в различных муниципалитетах Лиссабонского округа. Ведь возможность получения дохода от такой аренды может оказаться значимым аспектом при принятии решения о покупке недвижимости.
Для получения предварительной оценки потенциального дохода от краткосрочной аренды жилья обратимся к сервису All The Rooms. Этот сервис использует данные о средней стоимости аренды за сутки в каждом районе и информацию о заполняемости жилья для прогнозирования. Мы воспользуемся бесплатной версией этого сервиса, которая предоставляет информацию о средней стоимости аренды за сутки в различных муниципалитетах Лиссабонского округа за последние три месяца.
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 1 ноября 2023 по 1 февраля 2024 года, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
В отличие от портала Idealista.pt и Национального института статистики, сервис All the Rooms не предоставляет информацию о стоимости аренды, рассчитанной на квадратный метр жилья. Средние значения, представленные в таблице, касаются всех возможных объектов аренды, включая как виллы, так и студии.
Город Лиссабон остается абсолютным лидером по числу доступных объектов аренды. Однако в плане стоимости туристической аренды он уступает как минимум 3 муниципалитетам. Кашкайш в этом квартале находится на одном уровне с Лиссабоном по цене. Если вы рассматриваете вариант покупки жилья как варианта инвестиций, то чтобы найти наиболее выгодный вариант, имеет смысл проконсультироваться с профессиональным риэлтором, который имеет опыт в работе со всем Лиссабонском округом и понимает, какие перспективы есть у того или иного пригорода в плане туристической или долгосрочной аренды.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабона
В таблице показаны средние цены за квадратный метр недвижимости, размещенной на Idealista.pt для продажи (колонки 1-3). Колонка 4 показывает процентное изменение цен за последние три месяца (рост или падение). Колонка 5 отражает изменение за весь календарный год. Районы Лиссабона в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр в феврале 2024 года.
Районом с самой высокой стоимостью квадратного метра, как и прежде, остается Santo António - небольшой, но плотно населенный квартал в сердце Лиссабона. Этот район славится такими достопримечательностями, как Площадь Маркиза де Помбал и Проспект Свободы (Avenida da Liberdade). Средняя цена за квадратный метр здесь достигла 7.683 евро, что свидетельствует о незначительном росте за квартал (0,69%) и еще более низком годовом росте (0,5%).
За этим районом следуют находящиеся рядом с ним Estrela, Misericórdia, Avenidas Novas, Parque das Nações, Santa Maria Maior, Belém и Campo de Ourique с ценами 6.000 - 6.700 евро за метр. Эти районы располагаются как в центре города, так и на его окраинах. Некоторые из них находятся за пределами исторического центра, например, Parque das Nações (Парк Наций) - современный район на западе столицы. Все эти локации обладают высоким статусом и длинным списком достопримечательностей. Вероятно, потенциальные покупатели недвижимости в этих районах интересуются коммерческими перспективами. Средние цены за квадратный метр в этих местах либо немного выросли, либо слегка уменьшились по сравнению с данными за ноябрь 2023 года. Все квартальные изменения в пределах от -1 до 1%. В течение года в этих районах в основном наблюдался незначительный рост цен за квадратный метр. Лидерами по годовому росту в этой группе стали районы Estrela (8,2%) и Parque das Nações (8,4%)..
В списке следующих районов цены за квадратный метр варьируются от 5.100 до 5.900 евро: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Они расположены в самом центре города и могут быть привлекательны для различных категорий покупателей недвижимости: как для личного пользования, так и для тех, кто видит в них потенциал для развития туристического бизнеса. За квартал средние цены в этих районах поменялись не очень сильно: от -0,33% до 4,87%. Что касается изменений за год, то на общем фоне выделяются Alcântara, где цена снизилась на 7,2%. Это самое большое годовое падение цены квадратного метра среди всех районов Лиссабона. Также в этой группе находятся районы с самым высоким годовым ростом (от 14,5 до 15,1%): São Vicente, Areeiro и Arroios.
Список районов, где цена за метр в составила от 4.100 до 4.800 евро: São Domingos de Benfica, Penha de França, Benfica, Lumiar, Ajuda, Carnide и Santa Clara. Среди них есть как периферийные районы, так и более близкие к центру. В половине из них цены слегка повысились по сравнению с августом, в а другой половине - еле заметно снизились. Выделяется только Lumiar с квартальным ростом в 6,11% и годовым ростом в 11,4%.
Список заканчивают два района с ценой за квадратный метр от 3.700 до 4.000 евро: Olivais и Marvila. В этих районах наблюдается небольшое снижение стоимости квадратного метра с ноября прошлого года. При этом с января 2023 в районе Marvila цена не изменилась, а вот в Olivais она выросла на 11%.
Теперь давайте рассмотрим, какова стоимость аренды в этих частях города.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабон
Данные таблицы, приведенной выше, демонстрируют, что стоимость долгосрочной аренды постоянно увеличивается. Изменения в ценах за квартал разнообразны: где-то цены немного поднялись, а где-то значительно увеличились или даже снизились. Если рассматривать изменения за год, то цены повысились во всех районах на значения от 4,8% (Ajuda) до 31% (Penha de França).
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Давайте рассмотрим ситуацию на рынке краткосрочной аренды с помощью сервиса All The Rooms. В таблице ниже приведено количество объектов, размещенных на AirBnB за период с 1 ноября 2023 года по 1 февраля 2024 года, а также средняя стоимость одной ночи аренды этого жилья.
В данной таблице отображается информация о средней стоимости одной ночи туристической аренды жилья. Основным критерием измерения здесь является цена за ночь, а не средняя стоимость квадратного метра жилья. Согласно представленным данным, наиболее дорогими районами для туристов в Лиссабоне этой зимой были Areeiro (153 евро за ночь), Parque das Nações (151 евро) и Marvila (150 евро). А наибольшее количество объектов для посуточной аренды (1.537) находится в районе Arroios. При этом некоторые районы отсутствуют в данных All The Rooms (обозначены в таблице как N/A). Возможно, это связано с ограничениями бесплатной версии сервиса, которая может не содержать полную информацию обо всех районах.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в феврале 2024 года
В настоящий момент сайт Idealista.pt предлагает 10.101 дом на продажу. Тем не менее, стоит отметить, что среди них могут встречаться как объекты, находящиеся на стадии строительства, так и те, которые находятся в процессе проектирования или требуют капитального ремонта. В рамках нашего обзора рассматриваются исключительно объекты недвижимости, готовые к непосредственному проживанию.
Самые дорогие в округе Лиссабон на сегодня
995.000.000 евро
По-моему, продавец ошибся с количеством нулей, публикуя это объявление. Двухэтажный дом площадью 347 квадратных метров на участке в 1.651 м. Сад, бассейн, различные постройки. Спален то ли 3, то ли 5. Ванных комнаты 4. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Синтра.
24.000.000 евро
Шикарное поместье в Синтре на территории 42 гектара. Дом площадью более 2.500 метров с 10 спальнями и 2 ванными. Есть конюшня и небольшой конноспортивный комплекс. Также есть другие строения и бассейн. Класс энергоэффективности D. В нашем обзоре 3-месячной давности его предлагали “всего” за 19 миллионов.
15.000.000 евро
Большой дом, площадью аж 706 квадратных метров, на участке в 0,46 га. Дом с 8 спальнями и 10 ванными комнатами.На территории есть бассейн и сад. Класс энергоэффективности D. Находится в муниципалитете Cascais.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
78.000 евро
Домик площадью 45 кв.м. с одной спальней и одной ванной. Ремонт потребуется, но, судя по фото,только в ванной и кухне. Сертификата энергоэффективности нет. Находится в муниципалитете Loures.
79.000 евро
Двухэтажный дом площадью 44 квадратных метра. Одна спальня и одна ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Какой-то ремонт точно потребуется, но большинство помещений выглядят прилично. Муниципалитет Torres Vedras.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
10.000.000 евро
Двухэтажный дом площадью 1.200 кв.м. Шесть спален и шесть ванных комнат. Участок в 600 м. Есть гараж, бассейн, сад. Класс энергоэффективности А. Лиссабон, район Belém.
9.500.000 евро
Дворец в районе Estrela. Площадь дома кв. 950 м, площадь участка 2.335 кв. м. 21 спальня, 9 ванных. Гараж, центральное отопление, сад. Класс энергоэффективности C. Это объявление мы видели в прошлом обзоре за ту же цену
8.200.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь 961 кв. м, 5 этажей. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Оформление из серии “дорого-богато”. Подозреваю, что продается вместе с мебелью. Возможно, кто-то захочет сделать из него отель. Район Santa Maria Maior. В позапрошлом квартале продавался за 9 миллионов, в прошлом цену уже снизили до 8,2 млн, но все равно еще куплен..
Минимальные цены на готовые дома в городе Лиссабоне, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт
125.000 евро
Микроскопический домик (всего 25 квадратных метров) с одной спальней и одной ванной комнатой. Участок 18 кв. м. Написано, что ремонт закончен, но реальных фотографий нет. Также указано, что весь район сейчас переустраивается и благоустраивается. Класс энергоэффективности C. Район Alcântara. В прошлом квартале продавался за 144.000 евро.
129.000 евро
Полностью отремонтированный двухэтажный дом площадью 60 квадратных метров 2 спальни и 2 ванные. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Район Marvila.
169.900 евро
Двухэтажный домик площадью 31 квадратный метр. Одна спальня и одна ванная. Капитальный ремонт в 2017 году. Класс энергоэффективности Е. Район Estrela
Теперь посмотрим квартиры, которых на портале предлагается 25.447. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни. В обзор я включаю только объекты, готовые к заселению.
Самые дорогие квартиры:
4.069.013 евро
Квартира площадью 202 квадратных метра в элитном доме. 2 спальни, 2 ванные, гараж, бассейн, сауна, спортзал. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Cascais. Не совсем понятно, сдан ли дом. В объявлении не указано, что это новое строительство, также нет упоминаний о готовности квартиры в будущем. Однако из фотографий только рендеры.
2.990.000 евро
Квартира площадью 205 квадратных метров в элитном жилом комплексе. 2 спальни, 3 ванные, гараж. В комплексе есть бассейн, сауна, спортзал и своя территория с садом. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Cascais. В прошлом квартале мы видели эту же квартиру в обзоре.
2.500.000 евро
Квартира на 5 этаже в историческом центре Лиссабона. Площадь 255 квадратных метров. 2 спальни и 4 ванные. Класс энергоэффективности B. Лиссабон, район Santa maria Maior.
При поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также есть еще варианты без лицензии для жилых помещений. Все эти варианты я не буду показывать.
Адекватные варианты для жизни начинаются от:
119.000 евро
Квартира площадью 77 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1986 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
120.000 евро
Квартира площадью 87 квадратных метров. Находится на 4-м этаже, лифта в доме нет. 2 спальни, 1 ванная. Балкон. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Cadaval.
122.000 евро
Квартира площадью 58 квадратных метров. Дом построен в 1979 году.. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
Если говорить о квартирах в городе Лиссабон, то более-менее приличные варианты начинаются от:
149.900 евро
Квартира площадью 33 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Одна из спален без окна, так что наверно не совсем корректно позиционировать жилье как Т2. Раньше квартира сдавалась в туристическую аренду. Потребуется какой-то ремонт. Класс энергоэффективности D. Район Estrela.
159.900 евро
Квартира площадью 79 квадратных метров. Шестой этаж в доме без лифта. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности С. Район Santa Clara.
Какие выводы можно сделать о состоянии рынка недвижимости Лиссабона этой зимой
Лиссабонский регион считается одним из самых привлекательных для жизни в Португалии. Темпы роста цен на долгосрочную аренду недвижимости немного превышают темпы роста цен на продажу квартир и домов. Владельцы недвижимости стремятся получить максимальную выгоду от своих объектов, вероятно, нацеливаясь на состоятельных иностранных покупателей. Однако данные Национального института статистики указывают на то, что фактические сделки заключаются по более низким средним ценам за квадратный метр, чем те, которые мы видим в объявлениях продавцов. Даже по анализу сайта Idealista заметно, что цены квадратного метра на продажу не особо росли в последнем квартале.
Если сравнивать с нашим осенним обзором недвижимости, заметно, что большинство вариантов дешевых квартир обновилось. А вот дорогие квартиры, равно как и дома - дорогие и дешевые - похоже, пользуются гораздо меньшим спросом. В этом квартале мы наблюдали как объявления, где снижали цены, так и одно объявление, где цену повысили, причем существенно, но вряд ли это оказало большое влияние на статистику.
Если вы ищете дом или квартиру в Лиссабоне или окрестностях, через портал WithPortugal.com вы можете обратиться к опытному риэлтору в Большом Лиссабоне, который поможет выбрать оптимальное решение, будь это сама столица или ее пригород. Удобно, что вам не придется искать отдельно, например, риэлтора в Синтре, Амадоре, Кашкайше и других городах Лиссабонского региона.
Ну а если вам интересно узнать о Португалии, вы на правильном сайте! Ведь здесь можно найти много полезных материалов обо всех аспектах португальской жизни.
