В этой статье мы обсудим все, что нужно знать о приобретении залоговой недвижимости банков, арестованной налоговой службой или выставленной на продажу службой социального обеспечения, муниципалитетами и судебными приставами.
Такая недвижимость, с одной стороны, может стать хорошей возможностью сэкономить при покупке, но в то же время может повлечь за собой как непредвиденные финансовые затраты, так и иметь специфику выбора объекта и заключения самой сделки.
В случае с любой недвижимостью, которая находится в залоге или под арестом, необходимо учитывать особенности проведения такого типа сделки. Подробно разберем, какие подводные камни существуют, как избежать проблем перед покупкой и какие моменты следует учитывать:
- такая недвижимость может стоить дешевле, в частности из-за ее плачевного технического состояния, так что, во избежание неприятных сюрпризов, всегда старайтесь лично посетить объект недвижимости, чтобы оценить его ликвидность, а также место расположения: желательно позаботиться о том, чтобы вас сопровождал человек, специализирующийся на строительстве и/или архитектуре, который сможет выявить любые проблемы, связанные с износом объекта (речь идет о проблемах, которые могут заставить снизить цену, подкрепив свои доводы сметой работ);
- стоит убедиться в том, что на продажу выставлен весь дом: нередки ситуации, что арестовывается только часть имущества, которая принадлежит должнику;
- если речь идет о собственности банка, убедитесь в отсутствии других залоговых прав на недвижимость: самый надежный способ узнать эту информацию - запросить свидетельство о праве собственности (Certidão de Teor). Вы можете обратиться в Земельный кадастр (Conservatória do Registo Predial) лично или подать заявку через Интернет. Стоимость этого документа составляет от 15 до 20 евро, но проблемы, которые возможно удастся выявить на этом начальном этапе, вполне оправдывают затраты.
- выясните, не закреплен ли за недвижимостью договор аренды, так как арендаторы могут воспользоваться правом преимущественной покупки, по которому, если они прожили в доме более двух лет, они могут купить дом по цене, за которую он был выставлен на аукцион.
- попытайтесь выяснить, есть ли у ответчика наследники (супруги, дети и родители, в таком порядке), которые могли бы быть заинтересованы в приобретении дома. Если таковые имеются, то они также могут воспользоваться своим правом приоритетного выкупа и приобрести недвижимость по стартовой аукционной цене;
- ну и, наконец, проясните все свои сомнения, имея достаточно времени для принятия взвешенного решения: то, что время осмотра объекта может быть ограничено, а срок подачи предложения жестко регламентирован, могут стать факторами давления, которые обычно не приводят к принятию оптимальных решений.
Наш большой обзор сегодня мы начнем с самого известного и популярного вида недвижимости из темы статьи – банковская недвижимость (imóvel de banco). Итак, где можно купить недвижимость, находящуюся в залоге у банков? Когда ипотечный клиент больше не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы, банк может изъять недвижимость, служившую обеспечением по кредиту (залог или ипотека), и выставить ее на продажу для погашения долга. Такие дома обычно можно найти на сайтах самих банков или в агентствах недвижимости. Возврат жилья в собственность банков не является частью их бизнеса, поэтому они не заинтересованы в сохранении его в своих активах: чем быстрее они их продадут, тем быстрее вернут свой капитал и при этом не понесут никаких расходов. Помимо жилой недвижимости (домов или квартир), банки могут располагать земельными участками, коммерческими площадями, складами, гаражами или целыми зданиями для инвестиций. Можно найти как вторичную недвижимость, так и новостройки - все зависит от того, кто и в какой момент не выполнил свои обязательства перед финансовым учреждением. Однако следует отметить, что портфель недвижимости банков, как правило, уже не так полон, как раньше, особенно если вспомнить финансовый кризис 2008 года, тем более, часть банковской недвижимости с тех пор была передана в фонды недвижимости. Поэтому на банковских порталах не всегда большой выбор объектов, все зависит от того, когда вы ищете.
Партнерство агентов по недвижимости и банков. Некоторые банки заключают соглашения с агентами по недвижимости, чтобы те помогли им продать имеющуюся в залоге недвижимость. Поэтому банковскую недвижимость можно найти не только на сайтах самих банков, но и на порталах агентов по недвижимости. Наиболее яркие примеры сайтов агентов по недвижимости, имеющих соответствующий раздел или фильтр: REMAX Vantagem, Imo2007, Era, Remax, Arcada (больше региональная направленность / Авейру и центр). Я обратила на них внимание, потому как большинство агентств недвижимости в Португалии, не имеют специального фильтра поиска, а объявления с этими объектами могут быть разбросаны среди других (фильтр должен выглядеть как-то так: imóvel de banco / imóvel da banca / retoma de banco). Существуют также следующие порталы с фильтрами по банковской недвижимости: Idealista, Casa Sapo, OLX, Trovit. Информацию о недвижимости, выставленной банками на продажу обычно можно получить и на сайтах самих банков: Caixa Geral de Depósitos; Millennium BCP; Santander; Crédito Agrícola; Bankinter Real Estate.
Покупка жилья у банка может иметь ряд преимуществ с точки зрения условий ипотеки, но существует и ряд мифов, которые тоже бы хотелось развеять, чтобы не было ложных ожиданий. Поскольку банк заинтересован в скорейшей продаже недвижимости, многие сделки с ними имеют весьма привлекательные финансовые преимущества. Основное же преимущество покупки заложенного жилья у банка, зачастую, заключается в том, что вы имеете дело с организацией, которую вы знаете и которую считаете надежной в этом плане, и процесс может быть более практичным и централизованным. Но это лирика, лучше сразу перейти к цифрам.
Цена. Не гарантировано, что цена продажи, предложенная банком, будет ниже справедливой стоимости объекта или его рыночной стоимости. Все будет зависеть от стратегии банка, его положения и рыночной конъюнктуры в каждый конкретный момент времени. На самом деле банк, который не торопится, может быть готов подольше держать объект на своем балансе, не продавая его дешево. Поэтому не принимайте на веру, что стоимость объекта ниже его рыночной цены, по крайней мере, не стоит сразу же убеждать себя в том, что у банка вы всегда покупаете дешевле. Не забывайте, что для одного и того же объекта недвижимости может быть обнаружена разница между ценой прямой продажи (от банка) и ценой продажи через агента по недвижимости, что напрямую зависит от типа соглашения между ними. Поэтому совет - если вы нашли интересующую вас банковскую недвижимость, рекламируемую в агентстве, поищите эту же недвижимость напрямую в банке, которому она принадлежит, и убедитесь, что цена та же самая (кому принадлежит объект, обычно указывается в объявлении).
100% финансирование. Одно из правил, которое касается именно процента финансирования - сумма кредита в Португалии не может превышать 90% от стоимости недвижимости, но, в основном, многие банки придерживаются цифры даже в 80%. Исключение составляют кредиты на недвижимость, находящуюся в собственности банков, которые могут финансировать до 100% стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости определяется как меньшее из значений оценочной стоимости и цены покупки. Если цена покупки ниже оценочной стоимости, то стоимость покупки может быть профинансирована на 100%. Это означает, что 100% финансирование не является абсолютно гарантированным, хотя это наиболее распространенная ситуация.
Более привлекательная процентная ставка. Может быть, банк предлагает специальные линии для этого вида финансирования, а может быть, и нет. Поэтому не стоит быть уверенным заранее в том, что банк, которому принадлежит недвижимость, имеет лучшую процентную ставку. Сравните "полный пакет". Обычно существует более одного типа процентной ставки (фиксированная, переменная или смешанная). Более низкая процентная ставка обычно сопровождается другими требованиями, например, услугой "за услугу" при подписке на другие финансовые продукты банка, которые могут быть вам неинтересны.
Комиссионные. Когда вы покупаете недвижимость у банка, которому она принадлежит, можно откинуть из расходов стоимость оценки (комиссия за оценку), ведь в конце концов, банк уже сделал это, и на один расход будет меньше. Все остальные комиссии будут взиматься с самого начала (комиссия за анализ, документы, стоимость оформления, открытие кредита и т.д. и т.п.). В этом отношении не стоит ожидать каких-либо преимуществ.
Иллюзия длительных сроков кредитования и льготных периодов. Не исключено, что вам предложат длительный срок для погашения кредита или же дадут отсрочку по выплате капитала. В первом случае речь идет о сроках, выходящих за рамки пенсионного возраста. В настоящее время максимальный срок кредитования составляет 40 лет при условии, что на момент окончания кредита его владельцу будет не более 75 лет. Увеличивая срок кредита, вы размываете капитальную составляющую, т.е. делаете ее меньше. В то же время увеличивается период, в течение которого вы будете выплачивать проценты банку, поскольку увеличивается количество лет, на которые вы находитесь в долгу. В итоге вы выплачиваете тот же капитал, но за более длительный период времени, что значительно увеличивает процентную составляющую. Что касается льготного периода, то вам может быть сделано предложение о выплате процентов только в течение «х» лет, т.е. без амортизации оставшегося капитала. Другими словами, сумма, которую вы запрашиваете у банка, не меняется.
Существует еще и такой способ приобретения недвижимости, как покупка заложенных домов у государственных организаций. В государственных организациях мы имеем несколько альтернатив для покупки дешевой недвижимости, каждая из которых связана с определенными бюрократическими процедурами, которые следует изучить, прежде чем приступать. К числу государственных организаций, в которых можно приобрести заложенное жилье, относятся:
- Portal das finanças: запечатанное письмо; электронный аукцион; закрытые переговоры;
- Segurança Social: продает недвижимость на аукционе через публичные торги, проводимые несколько раз в год;
- Муниципалитеты (Câmaras Municipais): проводят аукционы по продаже муниципального имущества;
- Портал Citius: предоставляет информацию о продаже арестованного по решению суда имущества, которое может быть выставлено на продажу. Выборка производится на сайте путем выбора регионального отделения суда.
- А также электронные аукционы - e-leilões - это сайт, созданный Орденом судебных приставов и исполнительных агентов (Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução ) с целью продажи имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, на электронных аукционах, в которых может принять участие любой желающий.
А теперь подробнее о каждом из выше представленных пунктов.
Покупка имущества, арестованного налоговыми органами. Где можно купить дом, арестованный налоговой службой? Как и в случае с банками, у налогоплательщиков, задолжавших налоговым органам, также может быть арестован дом и другое личное имущество. В таких случаях налоговая служба (Autoridade Tributária - AT) также выставляет это имущество на продажу для погашения задолженности, называется это Venda eletrónica de bens penhorados das Finanças. Существует также несколько аукционных компаний, которые выставляют на торги недвижимость и другое арестованное имущество. Одним из них является портал e-leilões, но про него конкретно мы поговорим чуть позже. В этом разделе, мы рассмотрим поиск и покупку арестованного налоговыми органами, осуществляется на сайте AT, где кроме домов и квартир, кстати, также можно найти автомобили, здания, коммерческие объекты, а даже мебель.
Поиск активов, на которые наложен арест, в электронной системе ареста налоговой службы можно осуществлять по типу активов (недвижимость, транспортные средства, пакеты акций и др.), а затем по их местонахождению или по цене. После того как вы нашли нужный вам актив, для участия в аукционе вам необходимо войти в систему, используя свои данные с portal das finanças (NIF и пароль). Вы можете ознакомиться с характеристиками закладываемого имущества и сделать ставку. Ставка делается в режиме онлайн или, в зависимости от конкретного случая, с помощью письма. Перед тем как сделать ставку, необходимо учесть несколько моментов:
- на каждом заложенном предмете указаны дата и время его осмотра, не стоит спешить и делать ставку, не проверив предварительно его состояние, если вы по какой-то причине не можете его осмотреть в указанные сроки;
- также следует убедиться, что у ответчика нет законных оснований оспаривать арест: ознакомление с документами на арестованное имущество и консультация с юристом помогут вам в этом;
- не менее важна проверка актуальности документов и уверенность в том, что заинтересованные стороны не действуют недобросовестно.
Важно! Если ваше предложение выиграло, вы обязаны купить недвижимость. Отменить свое предложение можно только в том случае, если открытие торгов откладывается более чем на 90 дней с первого дня, назначенного для этой цели. При победе на торгах вы должны будете сразу заплатить 1/3 стоимости вашего предложения, а затем у вас есть 15 дней для оплаты оставшейся суммы, а если сумма предложения превышает 51 000 евро, то срок подачи заявки составляет 6 месяцев.
Еще один тип сделки купли-продажи – покупка недвижимости, арестованной органами социального обеспечения (Segurança Social). А знали ли вы, что жилье по социальному найму можно купить и даже арендовать? В качестве объектов социального обеспечения выступают служебные здания, бывшие здания Caixas de Previdência (Фонды социального страхования), а также пожертвования в счет погашения задолженности по социальному обеспечению. Недвижимость, доступную для приобретения, можно изучить здесь: Bolsa de Imóveis da Segurança Social (общая база всех объектов, как на покупку, так и на аренду, и Segurança Social - Património Imobiliário (конкретно на покупку). Так как ситуация может меняться изо дня в день, вы не всегда сможете найти свободные объекты. Приобрести (или арендовать) недвижимость социального обеспечения можно по тендеру или по прямому соглашению. Независимо от того, интересует ли вас аренда или покупка, вы можете записаться на посещение объектов: это можно сделать на странице объектов недвижимости, по электронной почте (igfss-bolsa-imoveis@seg-social.pt) или по телефону (300 037 037).
Как происходит покупка недвижимости по программе социального страхования? Необходимо выполнить следующие четыре шага:
- Регистрация на платформе. Чтобы иметь возможность подать предложение, начните с регистрации на сайте: просто заполните и отправьте форму, указав свои личные данные, после чего на ваш почтовый ящик придет письмо с подтверждением, и вы сможете войти в систему, используя свою электронную почту и пароль.
- Непосредственно поиск недвижимости. Вы можете искать недвижимость по типу (квартиры, дома, здания, склады, земля и т.д.) и району: каждое объявление содержит описание объекта и его базовую цену продажи. Вы можете увидеть местоположение объекта, а также в некоторых случаях даже поэтажные планы. Если у Вас возникли сомнения относительно характеристик объекта или его состояния, Вы можете запросить дополнительную информацию.
- Подача предложений. Предложения подаются в электронном виде на сайте путем ввода суммы, предложенной в каждом объявлении о продаже недвижимости: заинтересованные лица могут подавать предложения, равные или превышающие базовую цену продажи. Подача предложений после установленного срока или ниже базовой цены продажи имущества невозможна.
Что касается приобретения муниципальной недвижимости, которую Câmaras Municipais пускают с молотка, здесь необходимо заходить на сайт интересующего муниципалитета и смотреть, что и когда они могут предложить, единой базы, к сожалению, нет.
Много о Портале Citius сказать не удастся: как мы уже упоминали, там можно найти информацию о продаже имущества, арестованного судебным решением. Сайт очень интуитивно непонятный и больше ориентирован на профессионалов, пользоваться им крайне сложно, поэтому оставим его как вариант для самых упорных и любознательных.
Тем временем, мы, наконец-то, подобрались к самой интересной части - электронным аукционам: давайте подробнее поговорим о том, как происходят торги по недвижимости на электронных аукционах. Процесс оцифровки охватывает все отрасли, в том числе и судебную деятельность. Создание платформы E-Leilões, разработанной Орденом судебных приставов и исполнителей, изменило процесс продажи заложенного имущества или имущества, полученного в результате процедуры неплатежеспособности, или имущества, арестованного в рамках уголовного процесса. Эта платформа бесплатна и доступна любому гражданину. E-leilões работает с апреля 2016 года и демонстрирует растущий спрос, в основном в категориях недвижимости, транспортных средств и мебели. Тем не менее, платформа предлагает и другие виды активов, такие как роялти, оборудование и машины. Одной из главных особенностей E-leilões является интуитивно понятное использование, которое позволяет фильтровать предложения, как по востребованности, так и по времени добавления. Кроме того, поиск активных аукционов можно осуществлять с помощью карты, что облегчает отбор продаж в соответствии с критериями местоположения, заданными пользователем, а также, с помощью фильтров можно отобрать продажи в определенном ценовом диапазоне, режиме продаж и типе недвижимости. Важно! Несмотря на простоту управления платформой, покупка имущества в судебном процессе имеет много особенностей, поэтому для получения помощи и разъяснений рекомендуется воспользоваться поддержкой юриста или адвоката. Правила работы платформы e-leilões изложены в Despacho n.º 12624/2015.
Как подать заявку на участие в торгах. Для подачи заявки необходимо зайти на сайт и пройти аутентификацию с помощью карты гражданина (cartão do cidadão) или цифрового мобильного ключа (Chave móvel digital). Введите свои персональные данные, выберите пароль и нажмите кнопку "Зарегистрироваться". После регистрации можно приступать к поиску и делать ставки. Как уже отмечалось, на e-leilões можно подавать заявки на приобретение имущества, транспортных средств, оборудования, мебели, техники и прав (кредитов, акций, наследственных долей и др.). При выставлении имущества на аукцион определяется минимальная принимаемая стоимость, а также дата и время подачи заявок. Как правило, аукцион начинается с 50% от базовой стоимости, но заявка принимается только в том случае, если она равна или превышает 85% от базовой стоимости. Вы можете одновременно делать ставки на несколько объектов. Предложения, сделанные различными участниками торгов, видны на сайте, но только с точки зрения стоимости предложения. Информация об участнике публикуется только в том случае, если он выиграл аукцион, т.е. после его завершения.
Какие объекты выставлены на продажу на e-leilões? Имущество, выставленное на аукцион e-leilões, было арестовано в рамках исполнительного производства, а это означает, что имеется кредитор - исполнитель, который предпринял юридические действия, чтобы гарантировать выплату долга соответствующим должником - исполнителем. В рамках этого процесса у ответчика изымается имущество, чтобы исполнитель, ведущий процесс, мог его продать и получить деньги для погашения долга.
Какие меры предосторожности следует предпринять, прежде чем делать предложение? На недвижимость, выставленную на электронные аукционы, не распространяется гарантия, поэтому важно проверить ее состояние. В объявлении о продаже недвижимости дается краткое описание объекта, его местоположение, имена ответчиков, номер судебного дела и контактная информация ответственного за его исполнение. Следует также иметь в виду, что некоторые объекты не имеют разрешения на проживание или использование, а также площадь и состав объекта недвижимости, указанные в земельном кадастре, могут не соответствовать действительности.
Важно! Предложения не могут быть отозваны. Поэтому подумайте, достаточно ли у вас средств, чтобы заплатить предложенную цену, налоги и другие расходы, связанные с осуществлением покупки. Если вы не выполните свои обязательства, в свою очередь уже на ваше имущество может быть наложен арест, чтобы гарантировать оплату, а также судебные издержки и расходы.
Какие расходы несут участники торгов? Использование платформы электронного аукциона не влечет за собой никаких расходов для участников торгов. Однако при самой покупке могут взиматься налоги, в частности, IMT и гербовый сбор (Imposto de Selo) в случае с недвижимым имуществом и НДС (IVA) в случае с некоторыми движимыми товарами. В случае товаров, подлежащих регистрации (например, недвижимость и автомобили), также взимается пошлина в пользу организации, ответственной за регистрацию ново приобретенного имущества.
Что происходит после подачи заявки? После подачи предложения необходимо дождаться окончания срока подачи предложений. Если заявка подана в последние 5 минут отведенного времени, то время окончания аукциона переносится еще на 5 минут, и этот срок продлевается до тех пор, пока еще есть несколько заинтересованных лиц, подавших заявки. Участники торгов также уведомляются о результатах аукциона по электронной почте.
Базовая стоимость, начальная стоимость и минимальная стоимость. Может случиться так, что вы подали лучшую заявку, но не выиграли аукцион. Это происходит потому, что вы сделали ставку ниже минимально допустимого значения. Важно различать эти три понятия:
- Базовая стоимость (Valor base): стоимость объекта недвижимости или группы объектов, составляющих лот, определенная в ходе судебного разбирательства, к которому относится продажа;
- Начальная стоимость (Valor de abertura): стоимость, установленная для открытия аукциона и соответствующая 50% от базовой стоимости;
- Минимальная стоимость (Valor mínimo): Это наименьшее значение, за которое можно предложить цену и которое должно быть равно или больше 85% от базовой стоимости продаваемого имущества.
Если предложение выше начальной стоимости, но ниже минимальной стоимости (от 50% до 85% от базовой стоимости объекта), то оно будет считаться условным предложением. Условная заявка не рассматривается сразу для целей присуждения, но может быть использована позднее в процессе принудительного исполнения, как если бы это была заявка на имущество, продаваемое путем частных переговоров.
Как оформляется купля-продажа? После завершения аукциона судебный пристав-исполнитель, ответственный за выставленный на торги объект, уведомляет ответчика, судебного исполнителя и победителя аукциона о необходимости внести деньги и оплатить налоги. Только после этого будет выдан документ о передаче имущества. Однако следует иметь в виду, что, несмотря на то, что вы сделали лучшую ставку, вы можете не стать владельцем имущества. Существуют различные события, которые могут помешать проведению сделки, в том числе реализация права на отступное или преимущественное право покупки, неплатежеспособность ответчика, уплата долга, послужившего основанием для ареста имущества, или выявление нарушений, в результате которых продажа признается недействительной.
Теперь, кажется, мы знаем все об альтернативных способах покупки недвижимости в Португалии. Если вы все же являетесь поклонником покупки свободной от всяческих обязательств, то ознакомьтесь с нашими статьями по теме Недвижимость. Надеюсь, статья оказалась полезной для вас. По традиции хочу пожелать всем удачи в этом непростом процессе! А в связи с темой нашей статьи, хочу напомнить о полезных контактах, которые вы сможете почерпнуть на нашем сайте: риелтеры в Португалии, адвокат в Португалии (он же юрист, который поможет вам в сопровождении сделки), бухгалтер в Португалии (сможет подсказать по налогам), специалист по обмену криптовалюты в Португалии и многие другие.
До новых встреч!
