Долгосрочная аренда квартиры в Португалии: можно ли досрочно расторгнуть договор аренды? WithPortugal

При переезде в Португалию долгосрочная аренда квартиры является одним из первых вопросов, с которым предстоит разобраться. Помимо самого процесса поиска и выбора жилья, который зачастую бывает непростым и не быстрым, еще нужно разобраться и в условиях долгосрочной аренды, где частым вопросом является следующий: можно ли досрочно расторгнуть договор аренды?

Если кратко, то ответ - да, это возможно, но зависит от того, что именно прописано в вашем договоре аренды. Поэтому в этой статье давайте подробнее рассмотрим, что важно понимать и на что обращать внимание.

Об особенностях долгосрочной аренды в Португалии у нас есть большая и подробная статья. Прочитать её можно здесь.

Прежде всего, хочу напомнить, что внимательно читать договор аренды важно и нужно. Именно в договоре чаще всего прописаны все условия и сроки, и будет лучше, если вы с ними внимательно ознакомитесь на этапе подписания. Это конечно же касается и длительности аренды и сроков, в которые арендодатель и арендатор могут сообщить друг другу о желании расторгнуть договор.

Запомните три важные вещи, которые вам необходимо знать и обязательно включить в договор аренды, если вы в дальнейшем захотите безболезненно расторгнуть договор раньше срока или не продлевать его:

срок уведомления (за сколько месяцев до предполагаемого окончания договора вы обязаны известить арендодателя)
минимальный первоначальный период проживания (сколько месяцев вы обязаны прожить прежде, чем сможете досрочно расторгнуть договор)
формат уведомления (устно, письменно, заказным письмом или по электронной почте и т.д.)

Естественно, языковой барьер тут создает определенные сложности, особенно для вновь прибывших, когда даже одно предложение, написанное юридическим языком, прочитать довольно сложно. Однако договоры, как правило, имеют стандартную форму, разобравшись с которой, вы быстро начнете ориентироваться даже без особого знания языка.

Давайте сразу же рассмотрим пару примеров, как могут выглядеть положения о сроках аренды в договоре.

Пример 1. Договор аренды на два года

Prazo do Contato - срок договора. В этом примере говорится, что “данный договор аренды заключен на определенный срок в два года”- “o presente arrendamento é celebrado no regime de prazo certo de dois anos”, “начиная с 1 июля 2021 года и заканчивая 30 июня 2023 года” - “com início em 1 de Julho de 2021 e término em 30 de Junho de 2023”, а также что “арендаторы обязуются выполнить не менее половины договора, т.е. не менее одного года” - “os INQUILINOS comprometem-se a cumprir, pelo menos, metade do contrato, isto é, pelo menos um ano.”

То есть, в этом случае арендаторы обязаны прожить не менее одного года прежде, чем смогут досрочно расторгнуть договор аренды.

Пример 2. Договор аренды на шесть месяцев

“Договор аренды заключается на определенный срок и будет действовать в течение 6 (шесть) месяцев, начиная с 1 июня 2021 года и заканчивая 31 декабря 2021 года, и будет автоматически и последовательно продлеваться на равные сроки, на условиях, если ни одна из сторон не возражает против его продления, путем письменного уведомления, […], в сроки, указанные ниже […]”.

“Арендодатель может предотвратить автоматическое продление договора путем письменного сообщения арендатору с предварительным уведомлением минимум за 60 (шестьдесят) дней до даты окончания первоначального срока или его продления”.

“Арендатор может возражать против продления договора аренды на условиях, предусмотренных законом, и может, по истечении 3 (трех) месяцев срока действия договора, расторгнуть договор аренды в любое время путем письменного сообщения на имя арендодателя с минимальным сроком уведомления в 60 (шестьдесят) дней до даты, в которую он намеревается вступить в силу”.

Говоря “человеческим” языком, в данном конкретном случае, после 3-х месяцев проживания, вы можете досрочно расторгнуть договор аренды, но обязаны уведомить арендодателя за 2 месяца до момента расторжения договора.

Как видите, обычно в договоре аренды все довольно четко прописано, однако бывают и такие случаи, когда определенных сроков и условий в договоре нет. Также бывают ситуации, когда только одна сторона хочет досрочно расторгнуть договор аренды, а другая этому противится.

В этих случаях на помощь вам придет Гражданский Кодекс Португалии (Código Civil, Часть IV, Указ-Закон º 47344), где все обязанности арендодателя и арендатора четко регламентированы. Давайте же разбираться, куда бежать и где искать нужную информацию.

Правила по срокам аренды начинаются с Части II - Срок (Divisão II - Duração), статья 1094 (Artigo 1094º).

Как я уже писала выше, понятно, что разобраться в португальском Гражданском Кодексе не всем будет просто, поэтому ниже я проанализирую некоторые положения Кодекса и подробнее разберу самые важные, на мой взгляд, пункты по срокам и условиям аренды.

Итак, если вы заключаете срочный договор аренды (с фиксированным сроком аренды) - contrato com prazo certo, то в договоре обязательно должен быть указан срок аренды.

Срок аренды должен составлять не менее 1 года, но не может превышать 30 лет и автоматически продлевается, если в договоре не указано иное, а также если арендодатель или арендатор не сообщили друг другу о нежелании продлевать договор (ст. 1095º-1096º).

В феврале 2020 года в закон были внесены некоторые изменения, которые позволяют арендаторам получить больше защиты. Например, как я уже писала выше, если в договоре не прописано иное, то при заключении договора минимум на 1 (один), он автоматически продлевается на 3 (три) года. Если же договор был заключен на срок менее 1 (одного) года, то автоматически он будет продлен на 1 (один) год. А если договор аренды заключен на срок более 1 (одного) года, то продлеваться он будет на равный срок (то есть, если это 2 (два) года, то и продлен он будет на 2 (два) года и т.д.). В данном случае, арендатор может быть в большей степени уверен, что не окажется на улице по требованию арендодателя через несколько месяцев аренды.

Более того, если у арендатора нет уважительной причины (которые тоже все прописаны в Кодексе), то он не может по собственному желанию отказать арендатору в первом продлении договора в течение трех лет, но об этом подробнее ниже.

Итак в какие же сроки арендодатель и арендатор обязаны известить друг друга о досрочном расторжении договора? Разбираемся ниже.

Права арендодателя (ст. 1097º):

Арендодатель может предотвратить автоматическое продление договора аренды, сообщив об этом арендатору со следующим минимальным предварительным уведомлением:

120 дней, если первоначальный срок аренды или ее продления равен или превышает шесть лет;
90 дней, если первоначальный срок договора или срок его продления равен или превышает один год и менее шести лет;
60 дней, если первоначальный срок договора или его продления равен или больше шести месяцев и меньше одного года;
одна треть первоначального срока действия договора или его продления, если срок составляет менее шести месяцев.

Минимальное предварительное уведомление, упомянутое в предыдущем пункте, относится к окончанию первоначального срока договора или сроку его продления.
Возражение против первого продления договора со стороны арендодателя будет иметь силу только через три года после его подписания, и договор останется в силе до этой даты, без ущерба для положений следующего пункта.

Тут важно пояснить. Этот пункт означает, что если вы впервые заключили договор аренды, то арендатор по своей инициативе может расторгнуть договор аренды только через три года. То есть, если вы заключили договор на год и по истечении этого срока не собираетесь никуда уезжать, то закон предусматривает автоматическое продление на три года и арендатор не может этому воспрепятствовать (NB! Если вы не нарушаете условий аренды, конечно, они тоже прописаны в законе). Арендатор может расторгнуть с вами договор аренды только через три года вашего проживания. Но! Если только это не касается следующего пункта.

Потребность в жилье для самого арендатора или его потомков в первой степени является исключением из предыдущего пункта, применяя, с необходимыми адаптациями, положения статьи 1102 и пунктов 1, 5 и 9 статьи 1103.

Права арендатора (ст. 1098º).

Арендатор может предотвратить автоматическое продление договора аренды, сообщив об этом арендодателю со следующим минимальным предварительным уведомлением:

120 дней, если первоначальный срок аренды или ее продления равен или превышает шесть лет;
90 дней, если первоначальный срок договора или срок его продления равен или превышает один год и менее шести лет;
60 дней, если первоначальный срок договора или его продления равен или больше шести месяцев и меньше одного года;
одна треть первоначального срока действия договора или его продления, в случае если срок меньше шести месяцев.

Минимальное предварительное уведомление, упомянутое в предыдущем пункте, относится к окончанию первоначального срока договора или сроку его продления.
Без ущерба для следующего пункта, по истечении одной трети первоначального срока аренды или его продления, арендатор может расторгнуть договор в любое время, предварительно уведомив арендодателя со следующим минимальным предварительным уведомлением:

120 дней предполагаемого срока аренды, если срок аренды равен или превышает один год;
60 дней предполагаемого срока действия договора, если его срок составляет менее одного года.

Если арендодатель препятствует автоматическому продлению договора аренды, в соответствии с условиями предыдущей статьи, арендатор может подать уведомление о расторжении договора аренды в любое время, сообщив об этом арендодателю не менее чем за 30 дней до предполагаемого окончания срока аренды.
Расторжение договора, в соответствии с пунктами 3 и 4, вступает в силу по истечении одного григорианского календарного месяца с момента уведомления.
Несоблюдение предварительного уведомления, предусмотренного в предыдущих пунктах, не препятствует расторжению договора, но обязывает арендатора выплатить арендную плату, соответствующую пропущенному периоду уведомления, за исключением случаев, когда это является следствием вынужденной безработицы, постоянной нетрудоспособности или смерти арендатора или лица, проживающего с ним в совместном хозяйстве более одного года.

Уже вижу ваш озабоченный взгляд после прочтения всех пунктов выше! И согласна, что в законе много нюансов и исключений. И именно поэтому снова крайне рекомендую прописывать все условия и сроки в договоре заранее, чтобы во всем этом не разбираться, а также во избежание недоразумений и разногласий с арендатором.

Резюмируя все вышесказанное, в целом могу сказать, что при долгосрочной аренде, португальские законы вполне защищают арендатора, т.к. арендодатель может выселить арендатора без его на то согласия, только при наличии веских причин, например, неуплаты аренды или полной реконструкции здания (не просто стены покрасить, а полная реконструкция здания). Поэтому ничего не бойтесь и смело арендуйте жилье на длительный срок, так гораздо дешевле и надежнее. И, как видите, это не кабала на много-много лет без возможности что-то переиграть.

Напоследок хочу обсудить еще один важный момент. Прежде, чем грозно махать португальским Кодексом перед арендодателем, попробуйте сначала поговорить и договориться. Даже если вы знаете, что по условиям договора вы не можете досрочно расторгнуть договор аренды, никогда не упускайте возможность поговорить. Напишите вежливое письмо с объяснением причин и любезно попросите об услуге. Как показывает практика, многие арендаторы идут навстречу. Ну, а если полюбовно договориться не удалось, договор аренды и Гражданский Кодекс Португалии вам обязательно помогут!