На сегодняшний день в Португалии наблюдается пик нового строительства: доверие и надежность вернулись на национальный рынок, и клиент, совершающий такого рода сделку, имеет все гарантии, что его инвестиции не будут поставлены под угрозу.
Если вы ищете ликвидную недвижимость, но не торопитесь с переездом, покупка недвижимости на стадии плана или строительства - возможность, которую стоит принять во внимание. Очевидно, что для застройщика это выгодно: он гарантируют себе покупателей даже на ранней стадии строительства, а получаемые платежи позволяют, в большинстве случаев, финансировать часть проекта. А что же с покупателями? Конечно, этот вариант может обеспечить более доступные цены, хотя и требует некоторой осторожности, поэтому важно знать его преимущества и недостатки, прежде чем принимать решение. Ну а теперь обо всем подробно.
Покупка строящейся недвижимости становится все более популярным вариантом среди крупных и мелких инвесторов в условиях дефицита доступного жилья. Эта тенденция не нова, но в последние годы она набрала обороты в связи с появлением на рынке новых жилых проектов. Дефицит жилья - один из главных рычагов этой "моды": мнения об усилении тенденции среди профессионалов отрасли единодушны, все они указывают на нехватку предложения как на большую движущую силу этого рыночного движения. На этом фоне выделяются недавно представленные на рынке жилые проекты, в большей степени ориентированные на португальские семьи среднего класса и расположенные на окраинах крупных городов. Это произошло после того, как инвестиционная тенденция начала проявляться, прежде всего, в высоком и средне высоком сегментах, которые были более активны на рынке в последние годы и имеют больше финансовых возможностей для перехода к такому типу решений.
Приобретение недвижимости, находящейся в фазе планирования или в начальной фазе строительства, представляет собой самую крупную финансовую инвестицию. Принятие осознанного решения о приобретении такого объекта недвижимости, взвесив все за и против, существенно облегчит весь процесс. Не будем отрицать, что покупка чего-либо еще не завершенного несет в себе повышенные риски, самый очевидный из которых заключается в том, что объект не будет сдан в срок или при самом негативном сценарии – не будет сдан вовсе. Также нас беспокоит внесение предоплаты за то, чего еще не существует, тем более, если вы будете зависеть от банковского финансирования. Принимая во внимание эти 2 фактора, покупку строящейся недвижимости можно охарактеризовать как рискованную сделку. Учитывая это, вы должны постараться узнать как можно больше о застройщике, у которого планируете приобрести недвижимость, и еще более тщательно изучить всю документацию.
5 преимуществ при приобретении объекта недвижимости на этапе строительства:
- Экономия. Приобретая на стадии планирования или начального строительства, вы можете сэкономить значительную сумму денег. Такая недвижимость обычно стоит дешевле, чем уже готовая, более того на этой стадии вы имеете больше возможностей для переговоров о цене и можете рассчитывать на больший потенциал роста стоимости своей недвижимости в будущем (капитализацию).
- Вы приобретаете 100% новый объект недвижимости. Ваш новый дом, безусловно, будет построен с применением новейших материалов и технологий, например, в плане звукоизоляции или кондиционирования воздуха. А если вдруг обнаружатся какие-либо строительные дефекты, на них, по закону, распространяется гарантия от застройщика, что также должно быть прописано в договоре купли-продажи.
- Будут учтены ваши предпочтения в плане комфорта. Когда вы покупаете недвижимость на стадии строительства, у вас, в принципе, будет возможность воспользоваться какими-то бонусами: легче, к примеру, получить квартиру с хорошей солнечной ориентацией, на нужном вам этаже или с наиболее удобным парковочным местом. На этом этапе также можно выбрать отделку, например, цвет стен или пола. Ну и из приятного на будущее - у вас также будет куча времени на отрисовку дизайн-проекта, поиск обстановки и предметов декора, не упустив возможности воспользоваться распродажами и акциями.
- Поэтапные платежи - выигрыш времени, чтобы не прибегать к банковскому финансированию сразу. Платежи осуществляются постепенно, что позволяет вам планировать средства для погашения обязательств. На самом начальном этапе вы должны заплатить первоначальный взнос, чтобы зарезервировать недвижимость, размер которого варьируется в зависимости от застройщика и типа приобретаемой недвижимости. Затем, когда вы подписываете предварительный договор купли-продажи - contrato promessa de compra e venda, сокращенно CPCV (банк Caixa Geral de Depositos даже написал памятку о том, какие моменты должны быть в нем обязательно прописаны), устанавливаются последующие платежи, осуществляемые по мере продвижения строительных работ.
- Время на планирование жизни в новом доме. Переезд - это всегда тяжелое испытание, к тому же подразумевающее, зачастую, изменение привычек. Приобретение строящейся недвижимости дает вам больше времени на подготовку к переезду и реорганизацию некоторых аспектов вашей жизни. Например, если у вас есть дети - будет больше времени, чтобы подыскать школу или детский сад рядом с новым домом.
С преимуществами вроде все более ли менее понятно. Перейдем к главной волнующей теме – каковы же недостатки такой схемы покупки и какие существуют риски?
Часто встречающееся разочарование при покупке на этапе строительства – объект недвижимости после сдачи может не соответствовать вашим ожиданиям (на картинке и на бумаге все красиво, а по факту, может быть не совсем так). Но, в основном, покупателей волнуют, конечно же, финансовые риски, например:
- Вероятность того, что строительные работы не будут завершены. Самый большой страх тех, кто покупает строящуюся недвижимость, заключается в том, что работы окажутся незавершенными из-за финансовых трудностей застройщика. Однако такая ситуация является исключением, а не правилом. Один из способов избежать этого риска - узнать о солидности строительной компании, с которой вы хотите иметь дело, и попытаться понять историю ее работы (в этом вам поможет опытный риэлтор). Основной риск для застройщиков связан с возможностью несоблюдения сроков сдачи объекта (то есть, работы не будут завершены из-за отсутствия финансирования или неплатежеспособности), в то время как для покупателя риски заключаются в переносе сроков сдачи объекта или выполнении работ с более низким качеством, чем ожидалось. В самом крайнем случае, неспособность застройщика выполнить проект может привести к ситуации дефолта и судебному разбирательству с риском для капитала покупателя, выплаченного на текущий момент. Но, все риски прописываются в договоре, в том числе компенсации и штрафные санкции, как со стороны застройщика, так и ваши неустойки, в случае просрочки платежа. Судебное разбирательство может растянуться на несколько лет, зная португальскую неповоротливость и неторопливость, это безусловно грозит заморозкой ваших средств на какое-то время, но потерять их совсем вы вряд ли сможете – суд стоит на стороне покупателя.
- Задержка сдачи объекта. Еще одним возможным подводным камнем при покупке недвижимости на этапе строительства в Португалии являются возможные задержки в завершении строительства и сдаче объекта, особенно это важно, если жилье вам нужно к определенной дате. Для того чтобы обеспечить заботу о ваших правах, предварительный договор купли продажи должен предусматривать такие ситуации и компенсацию за пропущенные сроки. Риск относительно невелик, однако, сроки реализации проекта могут отличаться от первоначально запланированных, что может повлечь за собой изменение в том числе в сфере кредитования (если вам понадобятся заемные средства банка для приобретения объекта) – может увеличиться процентная ставка или в принципе сами условия предоставления ипотеки.
- Ну и, как я уже говорила, окончательный результат не будет соответствовать ожиданиям. Разочарование в конечном результате - еще один риск. Может случиться так, что то, что вам изначально понравилось, когда вы увидели план, может оказаться менее привлекательным после завершения строительства. Чтобы избежать этого, важно убедиться, что вы понимаете всю информацию на плане, включая, например, площади или расположение дверей и окон. Если у вас есть какие-либо сомнения, их следует выяснить до того, как вы возьмете на себя обязательства по покупке.
Опытные специалисты в области недвижимости сформировали 4 совета, которые следует иметь в виду при заключении сделки по приобретению недвижимости на этапе строительства, т.к. этот вариант всегда требует большего внимания к некоторым аспектам, как юридическим, так и техническим, в сравнении с покупкой уже готовой недвижимости. Кстати, одной из приоритетных задач опытного агента по недвижимости является установление потенциального удорожания или возможного обесценивания будущего имущества, основываясь на ряде факторов, чтобы оценить ликвидность сделки заранее.
- Не пренебрегайте к услугами агента по недвижимости. Экономия на услугах профессионалов может сыграть дурную шутку, ведь помимо их советов по выбору объекта и надежного застройщика (они хорошо знают рынок и могут быть полезны в сборе достоверной информации о застройщике и его биографии), вы всегда можете рассчитывать на поддержку юридической службы агентства при подготовке предварительного договора, договора купли-продажи и прочих основополагающих документов для защиты ваших прав. Правильнее обратиться с специалисту, говорящему с вами на одном языке, потому как тонкости перевода в таком важном вопросе, могут иметь принципиальное значение, и в случае неправильной трактовки, могут обернуться финансовыми потерями.
- Обязательно посетите шоу-рум или уже готовый типовой объект, сходный по характеристикам с приобретаемым. Хотя он не является точной копией, вы сможете получить более точное представление о его площади, планировке или качестве строительства. Вы также сможете почерпнуть некоторые идеи о том, как оформить или наилучшим образом использовать имеющееся пространство.
- Предвидеть каждую деталь на будущее. Прежде всего, это местоположение, затем соотношение цены и качества продукта, надежность застройщика в совокупности с предполагаемой датой окончания строительства, типологией объекта и прочими характеристиками продукта. При покупке квартиры в строящемся доме, даже если его нет на кадастровом плане, всегда важно знать, какие градостроительные планы существуют для данного района. Если речь идет о недвижимости в проекте, это еще более актуально, учитывая период времени, который пройдет между началом строительства и завершением работ. Постарайтесь понять, каким будет этот район, когда вы въедете в него, какие проекты развития существуют для этого района. Изучите те, что существуют: они улучшают или обесценивают это место? Поищите новости и постарайтесь получить информацию в публичных документах муниципалитета (Câmara municipal), например, в муниципальном генеральном плане (PDM - Plano Diretor Municipal). Это план регулирует использование земель, определяет расположение инфраструктуры и пр. Благодаря этому документу вы можете понять, планируется ли на данной территории строительство, которое может, например, нарушить вид из окон или стать источником шума.
- Внимательно читайте договор с риэлторами и юристами. Письменный документ, подписанный обеими сторонами - лучший способ гарантировать, что если что-то пойдет не так, ваши права будут защищены. Важно, чтобы в этом документе (а это будет, как я уже упоминала предварительный договор CPCV) были указаны сроки сдачи объекта и подробный план оплаты, а также штрафные санкции (как для продавца, так и для покупателя) в случае невыполнения условий.
Можно ли взять кредит в банке под сделку по приобретению строящейся недвижимости?
Конечно, возможно получить доступ к банковскому финансированию для покупки на этапе строительства, но, как и любой жилищный кредит, это финансирование не покрывает 100% необходимой стоимости. Важно создать накопительный счет, который можно использовать для оплаты первоначального взноса и нескольких авансов. Всегда помните, что покупка дома всегда подразумевает другой вид расходов, в том числе связанных с оформлением сделки (налоги, нотариальное оформление сделки, сборы и пр). Например, при стоимости недвижимости в 250 000 евро необходимо будет отложить не менее 13 000 евро на налоги и расходы по ипотеке.
Обычно банки доступны для финансирования, как только появляется возможность зарегистрировать ипотеку на недвижимость, так что в большинстве случаев получение ипотеки откладывается до момента подписания акта приема-передачи или окончательного договора купли-продажи. Напоминаю, что первоначальный взнос при этом выплачивается из собственных средств. Эта формула позволяет платить за приобретаемую недвижимость понемногу, пока вы не достигнете примерно 20% от общей стоимости объекта недвижимости, усредняя авансы, внесенные в ходе проекта, и сохраняя сумму, необходимую для уплаты налогов и расходов на оформление процесса. Один из вопросов, связанных с получением ипотеки – в какой момент наступает подходящее время, когда нужно отправляться с запросом в банк на получение кредита. По мнению специалистов, идеальный момент - это за два-три месяца до окончания строительства и, соответственно, вручения ключей, т.к., в первую очередь, экономическое положение семьи может меняться в связи с длительностью периода между запуском проекта и оформлением права собственности. В течение этого периода мы можем увидеть изменения условий со стороны банков, можем (не дай бог) потерять работу или увеличить семью в связи с рождением ребенка, например. И любое из этих изменений повлияет на ипотечное предложение, поэтому срок в два-три месяца до даты подписания финального договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости является разумным, чтобы минимизировать риски, присущие этому процессу.
Зачастую организатор проекта новостройки (застройщик) или агентство по недвижимости, сотрудничающее с проектом, имеет соглашение с банковским учреждением. Но не следует приступать к оформлению ипотеки с их помощью, не изучив рынок и не узнав условия, предлагаемые другими банками, ведь они, на поверку, могут оказаться более выгодными. Хорошей новостью для потребителей является то, что банки конкурируют между собой за привлечение новых клиентов, что позволяет найти более привлекательные предложения. Эксперты утверждают, что идеальной ипотеки не существует, все зависит от таких факторов, как личные и финансовые обстоятельства клиента, срок, на который берется кредит, и выбор между спокойствием при фиксированной ставке и выгодой от текущих отрицательных значений Euribor в случае переменной ставки. Именно такие факторы делают столь важным анализ рынка перед принятием решения, которое определит следующие десятилетия вашей жизни.
Полезные ресурсы
Информацию о застройщиках, кроме как на просторах интернета по отзывам, а также тенденции на рынке недвижимости, что-то о новых проектах в этой сфере и многое другое, можно найти на сайте Португальской конфедерации строительства и недвижимости (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). Список аккредитованных агентств по недвижимости с адресами и телефонами, статьи по текущей ситуации на рынке в Португалии и многое другое можно обнаружить на сайте Ассоциации профессионалов и посреднических компаний по недвижимости Португалии (Associação dos Profissionais e das Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). Что касается поиска самих объектов, то существует ряд известных агрегаторов, которыми можно воспользоваться при поиске строящейся недвижимости (casa em planta или nova construção), например Idealista, Imovirtual или Supercasa.
Надеюсь, эта статья была для вас полезна. По традиции хочу пожелать всем удачи!
Покупка недвижимости, будь то готовая недвижимость или на стадии строительства, очень важный и ответственный шаг. Если вам понадобится помощь, то я напоминаю, что на нашем портале, вы сможете ее получить! К вашим услугам команда риэлторов в Португалии, специалист по управлению недвижимостью, страховой агент, а также такие полезные специалисты, как бухгалтер в Португалии, переводчик и адвокат.
