В этой статье вы найдете актуальные данные о ценах на недвижимость в Алгарве, одном из самых востребованных туристических регионов Португалии. Популярность среди иностранцев и ярко выраженный туристический сезон делают ситуацию на рынке местного жилья довольно специфической.
Алгарве с юга и запада омывается Атлантическим океаном, на востоке соседствует с Испанией, а на севере граничит с португальским регионом Алентежу. Этот регион давно стал магнитом для тех, кто ищет отдых на океанском побережье. Благодаря теплому климату и прекрасным пляжам Алгарве привлекает не только португальцев, но и множество иностранцев. По переписи 2021 года, примерно 15% населения региона составляют выходцы из других стран, а в отдельных муниципалитетах этот показатель достигает 25-26%, подтверждая международную привлекательность этого курортного направления.
Мы проанализируем изменения стоимости продажи и аренды квартир и домов, а также рассмотрим примеры объявлений о продаже, актуальных в настоящий момент.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Для анализа рынка недвижимости в Алгарве мы используем данные с Idealista.pt, крупнейшей платформы объявлений о недвижимости в Португалии. Рассмотрим изменения цен на квадратный метр жилья в регионе за период с августа по октябрь 2024 года. В основе графиков, представленных ниже, лежит информация из объявлений на этом сайте, опубликованных в рассматриваемый период.
По графикам видно, что в течение последних 12 месяцев рост цен на продажу был несколько более равномерным, чем рост цен на аренду.
Итоговые значения за год, однако, достаточно похожи: средняя цена квадратного метра при продаже увеличилась на 10,1%, а при аренде - на 9,8%.
Стоит учитывать, что приведенные цифры являются усредненными по всему региону, а в дальнейшем мы детально рассмотрим динамику цен в каждом муниципалитете отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В таблице приводятся данные о средней стоимости квадратного метра жилья при продаже в муниципалитетах Алгарве. Первые три колонки отображают цены за август, сентябрь и октябрь текущего года, четвертая указывает процентное изменение за три месяца, а пятая показывает годовую динамику.
На первом месте в таблице находится муниципалитет Faro, административный центр региона Алгарве. Остальные муниципалитеты упорядочены по снижению средней цены за квадратный метр на октябрь 2024 года.
Фару не занимает лидирующие позиции по стоимости недвижимости. В октябре 2024 года средняя цена квадратного метра здесь составила 3.143 евро, что ставит его в середину списка. По сравнению с августом цена выросла на 5,61%, что довольно значительно. При этом годовой рост был умеренным и составил 7,7%.
Первой по стоимости недвижимости в Алгарве идет группа из 2 муниципалитетов, где средняя цена квадратного метра в октябре 2024 года была в пределах 4.000 - 4.200 евро. Примечательно, что в обзорах за предыдущие периоды в этой группе был только один муниципалитет, Loulé. Сейчас к нему добавился и Lagos. Цены в обоих менялись сопоставимо: по отношению к августу наблюдается небольшой рост на 1,13-1,34%, а к октябрю прошлого года - умеренный рост, на 8-9,2%.
Муниципалитеты Алгарве с ценами на недвижимость в пределах от 3.000 до 4.000 евро за квадратный метр включают Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira, Aljezur, Tavira, Silves и Vila Real de Santo António. За квартал цены в них менялись разнонаправленно: от снижения на 2,81% до повышения на 1,17%. Выделяется на общем фоне Vila do Bispo, где за 3 последних месяца цена увеличилась на 4,36%. За год же цены в основном выросли на значения от 4,8 до 9,8%. Превзошел всех в этой группе Silves (годовое увеличение на 12,7%), а единственным городом, где наблюдался не рост, а падение, стал Aljezur (-2,7%).
Группа из пяти муниципалитетов с ценами на квадратный метр от 2.500 до 3.000 евро включает Castro Marim, Olhão, Portimão, São Brás de Alportel и Monchique. За последние три месяца наблюдалось в основном либо умеренное снижение, либо умеренное повышение средней стоимости квадратного метра при продаже. За год же везде цены выросли: от скромных 1,2% в Monchique до внушительных 16,8% в São Brás de Alportel.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt основывается на ценах из объявлений о продаже недвижимости, размещенных на этом сайте. Однако важно понимать, что данные могут не охватывать весь рынок, так как некоторые объекты могут быть проданы без публикации на Idealista. Также существует вероятность, что цены, указанные в объявлениях, могут отличаться от фактических сумм сделок.
Отчет Национального института статистики Португалии (INE) предоставляет данные о реальных сделках с недвижимостью. Самые свежие доступные данные касаются второго квартала 2024 года (с апреля по июнь) и могут помочь проверить, насколько точно отражает рынок недвижимости Алгарве информация с Idealista. Сравнив оба источника, можно оценить, насколько объявления на платформе совпадают с реальными ценами на жилье в регионе.
В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости из двух источников: реальных сделок, зафиксированных Национальным институтом статистики Португалии, и объявлений на Idealista.pt. Также указана процентная разница между этими значениями. Муниципалитеты упорядочены по убыванию цен на недвижимость по версии Idealista.
В целом, цены на недвижимость по данным Национального института статистики Португалии оказались значительно ниже, чем указанные на Idealista.pt. В большинстве муниципалитетов разница больше 20%. В Loulé, самом дорогом городе, она составляет 24,66%. Самые впечатляющие расхождения оказались в Aljezur (33,89%) и Castro Marim (34,32%). А вот в Portimão разница минимальна, всего 0,85%.
Есть несколько факторов, которые могут объяснить различия между ценами, указанными на Idealista.pt, и реальными сделками. Для анализа текущего рынка недвижимости мы все же будем опираться на статистику Idealista, поскольку этот источник предоставляет самую свежую информацию. Всегда будем делать поправку на то, что эти цены отражают только намерения продавцов. Насколько реально снизить цену продавца на понравившийся объект, мы не беремся сказать. С этим вопросом всегда лучше обращаться к опытному риэлтору в Алгарве, который поможет оценить перспективы торга, учитывая особенности местного рынка недвижимости.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Снова обратимся к данным сайта Idealista.pt.
В таблице представлены средние расценки на квадратный метр арендуемой недвижимости, собранные с сайта Idealista.pt за август, сентябрь и октябрь 2024 г. (столбцы 1-3). В столбце 4 указана процентная динамика за последние три месяца, а в столбце 5 — изменения за год. Первым в списке идет столица региона, Faro, а затем муниципалитеты расположены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра в октябре 2024 года. Список муниципалитетов, где предлагается аренда, короче, чем где предлагается продажа.
Фару, несмотря на статус столицы региона, не занимает первую позицию по стоимости аренды. У нас нет информации за октябрь этого года, но мы видим, что в августе и сентябре средняя цена квадратного метра была 12,8 евро. Если бы в октябре были предложения об аренде, вряд ли бы цена сильно изменилась.
Наивысшая арендная ставка в пересчете на квадратный метр была зафиксирована в Loulé, где она составила 17,4 евро. Такая величина - это результат квартального падения на 2,25%. Тем не менее, по сравнению с октябрем прошлого года цена выросла на 10,3%. По темпам годового роста Loulé уступает только Silves, где рост составил 10,6%.
В большинстве остальных муниципалитетов ситуация была похожей: снижение за квартал, но при этом рост за год. На общем фоне выделяется Lagos, где за квартал цена упала значительно, на 6,8%. За год также зафиксировано снижение цены, но на уровне статистической погрешности (-0,3%).
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Алгарве — идеальное место для летнего отдыха, но зимой жизнь в регионе замедляется, многие заведения закрываются, что делает его менее привлекательным для туристов. Тем не менее туристический поток - хоть и не такой активный, как летом - есть и осенью и зимой. Для владельцев недвижимости, готовых сдавать жилье туристам, это создает возможности для получения дохода. Для таких владельцев особо актуальной становится услуга управления недвижимостью в Алгарве.
Для определения возможного дохода от краткосрочной аренды жилья туристам можно воспользоваться различными онлайн-инструментами. Мы используем бесплатную версию сервиса All The Rooms, который предоставляет данные о средней стоимости ночи на Airbnb и количестве объектов аренды в разных регионах. Ниже представлены обобщенные данные за период с 6 августа по 6 ноября 2024 года.
Сервис All The Rooms предоставляет данные о средней стоимости ночи для всех объектов туристического размещения в выбранной локации, что отличается от подхода, используемого на Idealista. Здесь представлена информация о ценах на аренду разных типов жилья, от люксовых вилл до скромных комнат без пересчета их стоимости на квадратный метр площади.
Как и в случае с продажей и долгосрочной арендой, город Faro не является лидером по количеству объектов на Airbnb или по цене за ночь. Стоимость аренды ночи здесь составляет 117 евро, что ставит его на второе место с конца среди муниципалитетов Алгарве.
Осенью 2024 года самые высокие цены за ночь на аренду были в Albufeira (201 евро), São Brás de Alportel (184 евро) и Portimão (162 евро), а самые низкие ставки зафиксированы в Vila Real de Santo António (110 евро), Olhão (123 евро) и Aljezur (124 евро). Большинство объектов для посуточной аренды сосредоточено в Albufeira (10.905), Lagos (6.298) и Portimão (5.262).
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в ноябре 2024 года
На платформе Idealista.pt в данный момент доступно 12.606 объявлений о продаже домов в Португалии. Эти объекты сильно различаются по состоянию — от строящихся и проектируемых домов до руин, требующих капитальной реконструкции. В этом обзоре рассматриваются только те дома, которые готовы для немедленного проживания после покупки.
Самые дорогие жилые дома в Алгарве
27.000.000 евро Роскошная вилла, построенная на месте крепости XVI века. Площадь здания 938 кв.м, площадь участка 3.203 кв.м. 8 спален и 9 ванных комнат. Объект оснащен большим залом, столовой с панорамными окнами, просторной кухней, частной часовней, спа-зоной с сауной и массажным кабинетом, зоной для барбекю. Имеется гараж и парковка. Открывается захватывающий вид на море, бухту и город. Энергетический сертификат класса C. Муниципалитет Лагос. Его мы видели в летнем обзоре цен в Алгарве.
24.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок 0,35 га. Площадь самого дома 1.000 кв. м. Дом построен в 2022 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Almancil. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Фото дома нет в открытом доступе. Это объявление мы видели и в обзоре цен позапрошлого квартала.
20.000.000 евро Объявление с самыми красивыми фотографиями в этом обзоре! Дом на берегу океана, как из сказки. Площадь дома 355 кв.м, площадь участка 1,4 га. Кроме главного дома есть и дополнительные постройки. 5 спален и 6 ванных комнат. Бассейн. Сертификат энергоэффективности С. Муниципалитет Vila do Bispo.
19.000.000 евро Вилла, построенная в 2004 году, расположена на берегу, у бухты. Площадь 740 м, участок 7.670 м. 7 спален и 7 санузлов. Бассейн с подогревом, террасы с видом на океан, подземный этаж с зоной отдыха, сауной и гаражом. Класс энергоэффективности D. Мы видели этот объект в обзоре в одном из предыдущих обзоров цен на недвижимость.
Самые дешевые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
50.000 евро Очень простой деревенский домик площадью 38 кв. м. 1 спальня и 1 ванная комната. Участок в 600 кв.м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Tavira.
50.000 евро Деревенский домик площадью 28 кв. м. Имеет 1 спальню и 1 ванную комнату. Построен в традиционном стиле. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Alcoutim. И этот вариант мы видели в предыдущем обзоре.
65.000 евро Одноэтажный дом площадью 96 кв. м. Имеет 2 спальни, 1 ванную комнату. Энергетический сертификат класса Е. Раньше дом продавался за 67.500 евро. Муниципалитет Alcoutim.
67.500 евро Другой одноэтажный дом, на этот раз площадью 50 кв. м. Одна спальня и один санузел. Есть маленький участок земли. Энергетический сертификат отсутствует. Муниципалитет Alcoutim.
80.000 евро Трехэтажный дом площадью 62 кв. м. Одна спальня. Ремонт потребуется. Сертификат энергоэффективности Е. Муниципалитет Loulé.
На сайте Idealista также предлагается 10.802 квартиры на продажу. Для примера возьмем планировку Т1 (квартиры, в которых есть гостиная и отдельная спальня). Далее мы будем говорить о них как об однокомнатных.
Самые дорогие квартиры
1.120.000 евро Квартира площадью 156 кв. м. Одна спальня, 3 санузла. Также есть балкон с видом. Находится в огороженном жилом комплексе с гаражом, бассейном и садом. Муниципалитет Loulé.
975.000 евро Квартира площадью 89 кв.м. Две ванные комнаты, терраса с видом на море. Гостиная с камином, полностью оборудованная кухня и спальня с встроенными шкафами. Установлен кондиционер и центральное отопление. Энергетический сертификат класса D. Квартира находится в нескольких минутах пешком от пляжа и ресторанов, с доступом к инфраструктуре курорта, включая бассейны и детскую площадку. Муниципалитет Almancil. И эту квартира фигурировала в прошлом обзоре цен.
710.000 евро Однокомнатная квартира площадью 122 кв. м. Одна ванная, балкон площадью 33 кв.м. Место в гараже входит в стоимость. Сертификат энергоэффективности D. Муниципалитет Loulé.
Самые дешевые однокомнатные квартиры в Алгарве
125.000 евро Квартиры площадью 61-69 кв. м. в отельном комплексе. В прошлом обзоре мы видели один из этих объектов за те же деньги, но площадью 77 кв. м. Одна спальня и одна ванная. Комплекс с бассейном и тренажерным залом. Есть возможность сдавать квартиру в аренду. Сертификат энергоэффективности D. Муниципалитет: Monchique.
130.000 евро Квартира площадью 65 м. 1 спальня и 1 ванная. Оборудована и меблирована, с лицензией на туристическое размещение. Приобрести можно для личного пользования или для получения дохода от аренды. Рядом находятся рестораны, магазины, супермаркеты и пляжи. Энергетический сертификат класса C. Муниципалитет: Albufeira, центр города. Снова вариант, знакомый нам с прошлого квартала.
130.000 евро Квартира площадью 60 м. Не туристический комплекс. 1 спальня и 1 ванная. Кухня совмещена с гостиной. Продается с оборудованием. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Olhão.
139.900 евро Квартира в огороженном жилом комплексе (не апарт-отеле). Площадь 55 м. Одна спальня и одна ванная. Ремонт потребуется, по крайней мере, замена кухни. Энергетический сертификат класса C. Муниципалитет Portimão.
Какие выводы можно сделать о рынке недвижимости Алгарве этой осенью
Резюмируя, можно сказать, что Алгарве продолжает оставаться одним из самых привлекательных регионов для покупателей недвижимости как внутри страны, так и за ее пределами. Несмотря на сезонные колебания спроса, стабильный рост цен подтверждает высокий интерес к этому региону, обусловленный его климатом, обилием пляжей и развитой инфраструктурой для отдыха.
За прошедший квартал рынок элитной недвижимости в Алгарве пополнился новыми предложениями. Часть объектов, ранее выставленных на продажу, уже нашла своих покупателей, что повлияло на структуру доступных объявлений. В сегменте квартир изменения заметнее: самые дорогие варианты исчезли, и верхний предел цен снизился примерно на 200 тысяч евро. В то же время значительную часть предложений составляют квартиры с рендерами вместо фотографий и без указания года постройки, что усложняет оценку их состояния и привлекательности. В данный обзор мы старались включить только те объекты, в готовность которых можно поверить, основываясь на различных признаках (указан год постройки, есть реальные фото, есть сертификат энергоэффективности и т.д.).
Интересно, что даже самые доступные дома и квартиры, представленные на рынке с прошлого квартала, не были полностью распроданы. Это свидетельствует о том, что низкая цена сама по себе не является гарантией успешной продажи недвижимости в Алгарве, и на спрос влияют и другие факторы.
Также обращает на себя внимание значительная разница между ценами, запрашиваемыми продавцами в объявлениях на Idealista, и реальными ценами продажи недвижимости. В некоторых муниципалитетах Алгарве это расхождение может достигать 30% или даже превышать этот показатель.
По нашему мнению, чтобы совершить успешную сделку на рынке местном недвижимости, иностранцам лучше обращаться к профессиональному агенту по недвижимости в Алгарве. Кстати это можно сделать через наш сайт: вы получите помощь как на этапе выбора и приобретения объект, так и на этапе сдачи его в посуточную аренду.
Надеемся, что наша статья оказалась вам полезной! В блоге вы найдете множество других материалов, посвященных жизни в Португалии. Выбирайте темы, которые вас интересуют, и погружайтесь в изучение этой удивительной страны!
