У цьому огляді ми дізнаємося, як змінилися ціни на купівлю та оренду житла в Algarve, найбільш туристичному з усіх регіонів Португалії. Для ринку нерухомості Алгарве характерний підвищений інтерес з боку іноземних покупців, що надає йому особливої специфіки, виділяючи на тлі решти країни. Ми детально проаналізуємо, що відбувається з цінами на квартири й будинки, які продаються і здаються в оренду, а також розглянемо приклади актуальних пропозицій на продаж.
Регіон Алгарве - це південь Португалії, що омивається океаном з півдня і заходу. На півночі він межує з португальським регіоном Алентежу, а на сході - з Іспанією. Він популярний як курортний напрямок серед португальців, а також приваблює безліч іноземців. За даними перепису 2021 року вони становлять 15% усього населення Алгарве, а в деяких муніципалітетах їхня частка навіть доходить до 25-26%.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Для аналізу будемо використовувати статистичні дані з порталу Idealista.pt, одного з провідних сайтів з оголошеннями про нерухомість у Португалії. Розглянемо зміни середньої вартості квадратного метра нерухомості в Алгарве за лютий, березень і квітень 2024 року. На графіках нижче представлені дані, зібрані з оголошень, опублікованих на цьому сайті. Цей аналіз допоможе нам зрозуміти, як змінювалися ціни на нерухомість у цьому регіоні протягом останніх місяців.
Чітко простежується, що середня вартість квадратного метра житла під час продажу демонструвала стійке, хоча й помірне зростання. У підсумку за рік ціна зросла на 7,6%.
Водночас орендні ставки показували більш варіативну динаміку. Приблизно з липня по жовтень 2023 року орендні ціни знижувалися. З листопада-грудня почався новий підйом цін на оренду. У підсумку за рік середня ціна квадратного метра зросла на 12,2%.
Графіки описують усереднений тренд. Надалі ми детально проаналізуємо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У представленій таблиці вказані середні ціни квадратного метра нерухомості в різних муніципалітетах регіону Алгарве. Перші три стовпці відображають ці ціни в лютому, березні та квітні, тоді як четвертий стовпець відображає процентну зміну цін за останні три місяці, а п'ятий стовпець показує зміну за весь календарний рік. Першим у списку йде Faro, адміністративна столиця Алгарве, а потім муніципалітети в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни квадратного метра на квітень 2024 року.
Попри те, що Фару - столиця, вона не є найдорожчим муніципалітетом у регіоні. У квітні 2024 року середня ціна за квадратний метр тут становила 2.922 євро, що ставить його на середнє місце між найдорожчими та найдешевшими частинами Алгарве. З лютого ціна квадратного метра в ньому практично не змінилася, а ось за рік вона зросла на 8,3%.
Найдорожчим муніципалітетом став Loulé, де середня ціна квадратного метра переступила поріг у 4.000 євро і становила 4.064 євро у квітні. Це стало результатом квартального зростання в 2,06% і річного зростання в 8,2%. Розташований на сході регіону, Лоуле пропонує розвинену інфраструктуру для різноманітного відпочинку. Тут ви знайдете пляжі, тенісні школи, гольф-поля, фітнес-клуби, торгові центри, церкви, замки, казино та багато іншого. Наприклад, місто Віламора, відоме своїми гольф-полями, також входить до складу Лоуле.
Муніципалітети, де середня ціна квадратного метра перебуває в інтервалі від 3.100 до 3.800 євро, включають, Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira і Tavira. За винятком Tavira, всі муніципалітети в цій найдорожчій групі розташовані в західній частині Алгарве.
На заході Алгарве спостерігається найвища концентрація резидентів, які переїхали до Португалії з інших країн, що становить від 20 до 26% населення. Цей субрегіон омивається океаном із двох боків, що означає найбільшу концентрацію пляжів, що зі свого боку робить цей район найпривабливішим для туристичного сектору.
За останні три місяці ціни на квадратний метр у цих 6 муніципалітетах переважно зросли на значення від 0,21 до 3,38%. Виняток становив тільки Lagos, де ціна зовсім трохи знизилася. За рік у всіх цих регіонах ціни зросли, але темпи зростання були дуже різними. Чемпіоном зростання став Aljezur, де за квартал середня ціна квадратного метра збільшилася на 3,38%, а за рік - на 15,3%.
У наступній групі з 7 муніципалітетів середня вартість квадратного метра перебуває в межах 2.300-2.900 євро:
- Розташовані в західній частині Silves, Portimão і Monchique;
- Розташовані в східній частині Castro Marim, Vila Real de Santo António, Olhão і São Brás de Alportel.
У більшості цих муніципалітетів ціни за квартал дещо зросли (від 0,17 до 3,33%). Винятком став муніципалітет Vila Real de Santo António, де ціна трохи знизилася, лише на 0,67%. За рік ціни переважно теж зросли, від 1,1 до 10,2%. Єдиним муніципалітетом, де цього не сталося, став Castro Marim, де ціна знизилася на 7,6%.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Дані Idealista.pt засновані на оголошеннях про продаж нерухомості, розміщених на цьому сайті. Однак важливо враховувати, що вони не дають повного уявлення про ринок. У деяких випадках нерухомість може бути продана без публікації на Idealista, хоча для регіону Алгарве це скоріше рідкість. Також можливі розбіжності між цінами, зазначеними в оголошеннях, і фактичними сумами угод.
От саме про останні можна отримати уявлення зі звіту Національного інституту статистики Португалії (INE). На сьогодні найсвіжішим є дослідження цін у четвертому кварталі (жовтень - грудень) 2023 року. Порівнявши ціни за цей період з обох джерел, ми зможемо оцінити, наскільки точно Idealista відображає поточний стан ринку нерухомості в регіоні Алгарве.
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості при реальних угодах купівлі-продажу, отримані зі звіту Національного інституту статистики (стовпчик 1), про середню вартість квадратного метра за оголошеннями на Idealista.pt (стовпчик 2), а також про процентну різницю між цими значеннями (стовпчик 3). Муніципалітети в таблиці розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра за версією сайту Idealista.
У більшості муніципалітетів нерухомість продавалася за цінами, які виявилися нижчими, ніж ті, що вказані в оголошеннях на Idealista.pt за той самий період. Різниця переважно становила від 14% до 25%. Винятком став Portimão, де ціна на Idealista була лише на 1,45% вищою за реальну ціну. Найбільшу розбіжність було зафіксовано в Castro Marim (29,58%).
Причин значних розбіжностей у даних із цих двох джерел може бути безліч. Проте, для аналізу поточної ситуації ми будемо використовувати статистику від Idealista.pt, оскільки вона надає найсвіжішу інформацію. Під час роботи з даними Idealista.pt слід пам'ятати, що ціна, зазначена в оголошенні, - це лише побажання продавця. Тим, хто планує торгуватися під час купівлі нерухомості, рекомендується запитати поради у професійного рієлтора в Алгарве, який, знаючи ситуацію на ринку, зможе оцінити шанси на успіх перемовин щодо зниження ціни.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Знову звернемося до статистики сайту Idealista.pt
У наведеній таблиці представлено середні ціни за квадратний метр орендованої нерухомості з оголошень з Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано відсотковий приріст цін за останні три місяці, а в стовпчику 5 - зміну за календарний рік. Першим у списку йде Faro, столиця регіону. Далі муніципалітети впорядковані за зменшенням середньої ціни квадратного метра у квітні 2024 року.
За останні три місяці пропозиції з оренди нерухомості не з'являлися у всіх муніципалітетах Алгарве. Найвища орендна ставка за квадратний метр склала 16,8 євро в Лоуле, що стало результатом швидкого квартального зростання (5,74%) і прискореного річного (23%). Взагалі за темпом річного зростання цей муніципалітет випереджає тільки Portimão з 23,8%. У всіх інших муніципалітетах ціни переважно зростали, але дещо повільніше.
Невелике квартальне зниження (1,61%) спостерігалося тільки в Lagoa, проте ми не знаємо, як воно вплинуло на річну зміну цін там. Найімовірніше, у квітні минулого року на Idealista не було оголошень про оренду в Lagoa, тому в 5-му стовпчику навпроти цього муніципалітету ми бачимо замість цифри N/A.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве асоціюється з літнім відпочинком. У низький сезон там відбуваються значні зміни: життя сповільнюється, багато туристичних підприємств тимчасово закриваються. Саме тому не всім подобається залишатися там на зиму. Ті, хто купує нерухомість в Алгарве, можливо, зацікавлені проводити там лише частину року, а решту часу здавати її туристам у подобову оренду. Адже потік туристів ніколи не припиняється повністю. Управління туристичною нерухомістю особливо актуальне в Алгарве.
Скільки можна заробити на здачі житла туристам можна приблизно порахувати за допомогою різних сервісів. Ми скористаємося безкоштовною версією одного з них, який називається All The Rooms. Він надає інформацію про середню орендну ставку за ніч у всіх об'єктах туристичного розміщення, доступних на Airbnb, а також інформацію про кількість усіх таких об'єктів у регіоні. Нижче наведено дані за останні 3 повних місяці, з 1 лютого по 1 травня 2024 року. Ціни, спочатку зазначені сервісом у доларах, перераховані в євро за поточним курсом.
На відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не надає інформацію про середню вартість квадратного метра, він фокусується тільки на ціні 1 ночі оренди будь-якого об'єкта незалежно від його розміру. У таблиці наведено середні значення за всіма об'єктами розміщення, зданими в зазначений період, включно з великими віллами та маленькими кімнатами. Навіть така обмежена інформація може допомогти з оцінкою перспектив короткострокової оренди.
Примітно, що столиця регіону, місто Faro, не є лідером ні за кількістю об'єктів туристичного розміщення, ні за вартістю оренди за ніч. Навпаки, за цим останнім показником воно навіть перебуває наприкінці списку зі 110 євро на добу.
Найвищими навесні 2024 року виявилися ціни в Portimão (228 євро), São Brás de Alportel (191 євро) і Albufeira (179 євро). А найнижчими - в Alcoutim (100 євро) і Vila Real de Santo António (90 євро). Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітетах Albufeira (10.176), Lagos (5.894) і Portimão (4.930).
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в травні 2024 року
Наразі на Idealista.pt можна знайти 12.067 оголошень про будинки на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина - навіть на етапі проєктування, а частина - у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
24.000.000 євро Вілла з 7 спальнями і 7 ванними кімнатами. Ділянка площею 0,35 га. Площа самого будинку 1.000 кв. м. Будинок побудований у 2022 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Almancil. Сертифікат енергоефективності відсутній. Фото будинку немає у відкритому доступі.
19.000.000 євро Вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка площею 0,7 га. Площа самого будинку 740 кв. м. Будинок побудований у 2004 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Albufeira. Клас енергоефективності D. Цей будинок продається щонайменше з літа минулого року.
14.500.000 євро Будинок площею 540 квадратних метрів. 4 спальні, 4 ванних. Площа ділянки понад 2.000 квадратних метрів. На ділянці басейн. Будинок побудований 2001 року і всередині оформлений в арабському стилі (прямо як палац шейха середньої руки). Клас енергоефективності B. Муніципалітет Lagos. У минулому кварталі ми бачили цей об'єкт за ту саму ціну.
13.750.000 євро Будинок площею 797 квадратних метрів на ділянці площею 6.000 кв.м. 5 спалень, 7 ванних. На ділянці сад і басейн. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Loulé. І цей будинок ми теж бачили в зимовому огляді.
Найдешевші будинки, в які можна заселятися одразу, не роблячи серйозного ремонту
85.000 євро Сільський будинок площею 100 квадратних метрів з ділянкою в 314 кв.м. 2 спальні та 1 ванна кімната. балкон. Сертифіката енергоефективності немає. Знаходиться в муніципалітеті Alcoutim.
88.000 євро Мікроскопічний будиночок-студія площею всього 20 кв.м. Побудований у 1937 році, нещодавно повністю відремонтований і перепланований. Виглядає симпатично, але швидше як варіант для оренди, а не для сімейного життя. Є ділянка землі в 18 кв.м. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Portimão.
98.000 євро Одноповерховий будинок площею 112 кв. м з 3 спальнями та 1 ванною. Буде потрібен ремонт принаймні у ванній. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Alcoutim.
Якщо говорити про квартири в Алгарве, то їх на порталі пропонується 10.440. Для прикладу візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири-студії
447.500 євро Квартира площею 84 квадратних метри в житловому комплексі з басейном. Будинок побудований у 2023 році. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності А+. Муніципалітет Albufeira.
415.000 євро Студія в цьому ж житловому комплексі, така ж за метражем, але продається дешевше.
Найдешевші студії в Алгарве
78.000 євро Студія площею 38 квадратних метрів в апарт-готелі. На території комплексу є басейни, корти, SPA, ресторани, бари тощо. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Albufeira.
79.000 євро Інша студія в цьому ж апарт-готелі. Площа 45 квадратних метрів. Є ліцензія на туристичну оренду. Знаходиться на підвальному поверсі. Є кондиціонер і центральне опалення. Будинок побудований у 2008 році. Клас енергоефективності В. Муніципалітет Albufeira.
Є ще дуже багато дуже схожих пропозицій студій. Якщо розглядати варіанти за межами туристичних комплексів, то найдешевшим варіантом буде наступний.
117.500 євро Студія площею 50 квадратних метрів на 4 поверсі в будинку з ліфтом. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Vila Real de Santo António.
Підбиваючи підсумок про ринок нерухомості Алгарве цієї весни
Насамкінець можна зазначити, що Алгарве продовжує залишатися привабливим регіоном для інвестицій у нерухомість, як для місцевих, так і для іноземних покупців. Попри сезонні коливання попиту, стабільне зростання цін на житло свідчить про безперервний інтерес до регіону. Водночас різниця між запитуваними та фактичними цінами продажу вказує на можливість торгу і важливість розумного підходу до оцінки вартості об'єктів нерухомості. Покупці мають бути готовими до ретельного аналізу ринку та уважного вибору пропозицій, щоб зробити вигідну покупку. Для того, щоб успішно впоратися з цією місією, може знадобитися допомога професіоналів. Через сайт WithPortugal.com можна звернутися до експерта з нерухомості в Алгарве, який посприяє на всіх етапах, починаючи з підбору і придбання нерухомості та закінчуючи здачею її в подобову оренду.
