6-го апреля был опубликован долгожданный закон, который регулирует вопрос задолженности по выплате арендной платы в период действия чрезвычайного положения (ЧП). Ссылка на закон.
Применение данного закона регламентируется указом, который вы можете посмотреть здесь.
Действие закона распространяется на два основных типа контрактов: на аренду жилья и на аренду нежилых помещений; однако закон также предусматривает возможность применения к другим формам эксплуатации недвижимого имущества (например, контракты на аренду помещений в торговых центрах (contratos “de instalação de lojista em centro comercial”).
Другие публикации адвоката в Португалии читайте здесь
Условия применения закона:
Контракты аренды жилых помещений:
а) В случае арендатора:
- уменьшение объема доходов семьи арендатора (agregado familiar) на 20% в сравнении с (альтернативные варианты):
- прошлым месяцем (например, март 2020-го);
- равнозначным периодом в прошлом году (например, апрель 2019-го).
- «Процент усилия» (taxa de esforço) равен или выше 35 % (формула подсчета: (арендная плата / общий доход семьи) х 100)
б) В случае арендодателя:
- уменьшение объема доходов семьи (agregado familiar) арендодателя на 20% в сравнении с (альтернативные варианты):
- прошлым месяцем (например, март 2020-го);
- равнозначным периодом в прошлом году (например, апрель 2019-го).
- уменьшение объема доходов связано с невыплатой арендной платы.
Контракты аренды нежилых помещений:
Закон применяется к
- нежилым помещениям задействованным под общественные учреждения, которые были закрыты или деятельность которых была приостановлена в связи с введением ЧП (даже если они продолжают работать в дистанционном режиме);
- ресторанам и другим заведениям общественного питания (даже если они продолжают продавать еду на вынос или делают доставки на дом).
Арендодатель может разорвать контракт на основании неуплаты арендной платы в период действия чрезвычайного положения (ЧП), а также в первый месяц после его отмены, только в том случае, если арендатор не выплатит долг в течении 12 месяцев по окончании данного периода. При этом минимальная сумма выплат равна 1/12 от общей суммы долга, и должна быть выплачена вместе с обычной арендной платой. К примеру: ваша арендная плата равна 500 евро. Вы не платили в апреле, мае и июне. Общая сумма долга: 1500 евро. Начиная с июля, вы должны выплачивать 500 евро арендной платы + 125 евро в счет оплаты долга.
Арендаторы, которые хотят воспользоваться данными условиями, должны отправить письменное извещение арендодателю, за 5 дней до окончания срока выплаты арендной платы (за исключением апреля, в этом случае извещение должно быть сделано в течении 20 дней от даты вступления в силу данного закона (от 07/04/2020)). Согласно указу n.º 91/2020 от 14 апреля, данное извещение предпочтительно отправлять по электронной почте (однако рекомендую все же отправлять электронное письмо параллельно с почтовым оправлением (заказное письмо), в силу статьи 9 Закона об аренде (NRAU)).
Арендаторы должны предоставить арендодателю подтверждение уменьшения доходов.
Под доходами подразумеваются:
- в случае работы по найму: полная месячная заработная плата, до отчисления налогов (rendimento bruto или ilíquido).
- в случае доходов категории B (предпринимательская деятельность): полная сумма дохода, до отчисления ПДВ;
- в случае пенсионных выплат: полная месячная выплата, до отчисления налогов;
- в случае доходов от аренды недвижимого имущества: сумма полученных арендных выплат;
- регулярные социальные выплаты;
- регулярные выплаты (помощь) предназначенные для погашения арендной платы (apoios à habitação);
- другие доходы, которые имеют регулярный или периодический характер.
Подтверждением уменьшения доходов могут служить следующие документы: ежемесячные квитанции, которые выписывает работодатель (recibos de vencimento), декларация от работодателя, фактуры или квитанции об оплате (в случае предпринимателей), другого рода декларации, выданные соответствующими органами.
Во всех случаях, кроме доходов от работы по найму, за неимением надлежащих документов, арендатор может предоставить арендодателю декларацию, в которой указывает, что предоставленная информация соответствует истине. При этом в течении 30 дней после извещения, арендатор должен предоставить все необходимые официальные документы.
Арендодатель не имеет право требовать выплаты дополнительной компенсации за неуплату арендной платы в период действия данного закона (статья 1041 Гражданского Кодекса; компенсация равна 20% от суммы долга).
В случае, если арендатор расторгает договор по собственному желанию (например, переезжает), он должен немедленно погасить задолженность.
При этом арендаторам (исключительно в случае контрактов на жилье), а также поручителям (в случае контрактов на жилье, заключенных со студентами, которые не имеют доходов) может быть выделен беспроцентный кредит для выплаты арендной платы от Института жилищного строительства и городской реабилитации (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P.) При этом кредит выдается не на полную сумму арендной платы (высчитывается сумма, которая позволит свести «процент усилия» к минимуму (35%), при этом сумма на остальные расходы не может превышать 1 IAS (€428,81)).
Арендаторы, которые являются бенефициарами разного рода социальных программ в сфере аренды жилья, не могут претендовать на кредит.
Кредит также могут попросить арендодатели, если арендатор не воспользовался этой возможностью и не платит арендную плату.
Правила выплаты кредита устанавливаются специальным регламентом, который в срочном порядке должен быть принят Институтом жилищного строительства и городской реабилитации.
Данный закон начинает применяться к арендным платам, которые должны были быть выплачены 1го апреля (то есть не распространяется на арендные платы в марте).
Кроме нового закона, есть отдельные нормы, которые регулируют действие арендных договоров во время эпидемии:
- Во время эпидемии, приостановлены все процессы по принудительному выслению (ação de despejo) (распространяется на те случаи, когда у арендатора нет собственного жилья и в силу решения о принудительном выселении он может оказаться на улице);
- Во время эпидемии и в течении 60 дней после отмены всех предпринятых мер, продолжают действовать контракты аренды (жилых и нежилых помещений), срок действия которых закончился в этот период (кроме случаев, когда арендатор согласен с расторжением договора).
- Во время эпидемии и в течении 60 дней после отмены всех предпринятых мер, арендодатели не могут разорвать договоры аренды (жилых и нежилых помещений) в одностороннем порядке.
Ваш Адвокат
Екатерина Илечко
