Обзор рынка недвижимости в Порту осенью 2023 года

Эта статья познакомит вас с положением дел на рынке недвижимости Порту в период с августа по октябрь 2023 года. Будет показана динамика цен на покупку жилых домов и квартир, их долгосрочную аренду, а также расценки на краткосрочную туристическую аренду. Также в этом материале будет дан обзор самых дорогих и самых дешевых вариантов недвижимости, выставленных на продажу.

Начнем с минутки географии. Термин "Порту" может относиться к большой территории. Прежде всего, это регион Порту (Distrito do Porto), состоящий из 18 муниципалитетов, в число которых входит город Порту (Município do Porto). Город Порту подразделяется на 7 районов. Мы рассмотрим изменения цен на недвижимость в каждом из муниципалитетов агломерации и в каждом районе города.

Динамика цен на недвижимость в округе Порту

Платформа Idealista.pt - самый известный сайт, которым пользуются для поиска недвижимости в Португалии, по крайней мере, иностранцы. На Idealista представлена статистика по средней цене за квадратный метр жилья на основе объявлений, размещенных на этом веб-сайте.

 

Как показывают графики, изменения в ценах при продаже недвижимости за последний год не сильно заметны, в то время как рост арендной платы проявляется более выразительно. В следующей части анализа мы более детально рассмотрим представленную информацию, охватывая как сегмент продаж, так и аренды.

Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту

В таблице выше представлены средние значения стоимости квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой были опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). Столбец 4 показывает процентное изменение цен за квартал (повышение или понижение). В столбце 5 показано изменение в разрезе календарного года. Муниципалитеты в таблице упорядочены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра в октябре 2023 года.

Цена за метр самая высокая в муниципалитете Порту, 3.392 евро за квадратный метр. По сравнению с августом она даже слегка снизилась, а вот за год (с октября 2022 года) она выросла на 6,5%. 

За Порту идет его ближайший северный пригород Matosinhos, где находятся круизный порт, доки, рыбные рестораны и торговые центры. В октябре средняя стоимость квадратного метра составила 2.794 евро, что является результатом падения цен с августа на 3,85%. Если говорить об изменениях с октября прошлого года, то они практически не заметны, средняя цена квадратного метра выросла всего на 0,6%.

Есть еще 2 муниципалитета со средней ценой квадратного метра выше 2.000 евро: Vila Nova de Gaia и Póvoa de Varzim. Средняя стоимость квадратного метра в них находится в интервале 2.000-2.600 евро. Оба они показали достаточно скромный квартальный рост (0,31 - 1,8%) и умеренный годовой рост (5 - 8,5%).

В остальных муниципалитетах агломерации Порту изменения в ценах были несколько более заметными. На общем фоне сильно выделяются следующие: Trofa (где за год цена снизилась на 10,2%), Paços de Ferreira (самый большой квартальный рост из всех муниципалитетов, 6,1% при достаточно высоком годовом росте, 14,1%). Также обращают на себя внимание муниципалитеты с самыми высокими темпами годового роста: Penafiel и Felgueiras (16,2% и 14,6%, соответственно).

Насколько можно верить статистике с Idealista.pt?

Данные, которые мы получаем с Idealista.pt, основаны на объявлениях о сделках с недвижимостью, размещенных только на данном веб-ресурсе. Таким образом, мы получаем представление о "цене продавца". Однако для более точного понимания рыночной ситуации было бы полезно иметь доступ к реальным данным о бюджетах сделок, заключенных на рынке. Единственным источником такой информации является квартальный отчет Национального института статистики Португалии. Последняя доступная информация относится ко второму кварталу текущего года (апрель - июнь). Если мы сравним данные за этот период от Национального института статистики и от портала Idealista, мы сможем оценить достоверность последнего. В качестве примера рассмотрим несколько муниципалитетов из округа Порту.

В таблице выше представлены: реальные средние цены на квадратный метр при сделках купли-продажи по данным от Национального института статистики (столбец 1), цены из объявлений на Idealista.pt (столбец 2), а также процентная разница между ними (столбец 3). 

Мы видим, что разница между ценами из объявлений и стоимостью реальных сделок максимальная в самых дорогих муниципалитетах по версии Idealista: Porto, Matosinhos, Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim. В этих муниципалитетах квадратный метр жилья на Idealista.pt стоил на 12-20% дороже, чем по факту купли-продажи. 

В то же время в более дешевых муниципалитетах эта разница была минимальной, до 5,09%. А в муниципалитете Santo Tirso даже оказалось так, что фактическая средняя цена квадратного метра при заключении сделок была выше, чем в объявлениях продавцов, опубликованных на сайте Idealista.

Существует несколько возможных объяснений разницы в ценах из приведенных выше источников. Одно из них — разные методы подсчета средних значений у Национального института статистики и Idealista.pt. Также возможно, что продавцы начинали с завышенных цен в объявлениях, рассчитывая на торг с покупателями.

Несмотря на различия, многие доверяют данным от Idealista.pt, просто потому, что это самая актуальная информация. Но важно помнить, что эти данные могут не полностью отражать реальные цены сделок, особенно в самых популярных муниципалитетах. Как мы видим из сравнения цен во 2 квартале 2023 года, цены на квадратный метр жилья в более дешевых муниципалитетах агломерации Порту на Idealista вполне достоверны.

Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой были опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в октябре 2023 года. 

В последние 3 месяца жилье в аренду предлагалось не во всех муниципалитетах округа, поэтому список городов в этой таблице оказался более коротким. Схожим образом с данными о продажах, лидирующую позицию по стоимости аренды квадратного метра занимает город Порту. В октябре средняя стоимость аренды в пересчете на квадратный метр составила 16,50 евро, что является результатом повышения роста с августа на 2,48%. За год стоимость квадратного метра при аренде выросла на 32,4%.

В большинстве остальных рассматриваемых муниципалитетов цена арендованного квадратного метра менялась достаточно разнонаправленно в течение последнего квартала: от роста на 10,48% в Matosinhos до снижения на 1,16% в Gondomar. При этом тенденция за последний год совершенно однозначная - рост арендных ставок. Чем популярнее и дороже муниципалитет, тем более заметным был этот рост (от 12,1 до 28,3%). 

По каким-то причинам для Póvoa de Varzim нет данных о квартальном росте арендной стоимости.

Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

Туристическая популярность локации часто влияет на стоимость недвижимости, в ней. Это особенно актуально для северного региона Португалии, где столько достопримечательностей и они не сосредоточены только в городе Порту. Посмотрим, какие перспективы есть у краткосрочной туристической аренды недвижимости в разных муниципалитетах агломерации Порту. Для этого воспользуемся сервисом  All The Rooms, который анализирует потенциальный доход от жилья, сдаваемого через Airbnb. Он использует данные о стоимости суточной аренды аналогичного жилья и его заполненности. 

Бесплатная версия сервиса предоставляет ограниченную информацию: количество доступных объектов аренды и средние цены за ночь в различных муниципалитетах округа Порту за последние 3 полных месяца (с 1 августа по 1 ноября 2023), выраженные в долларах (а в таблице пересчитаны в евро по текущему курсу). Муниципалитеты в этой таблице упорядочены по среднему тарифу за 1 ночь пребывания в объекте туристической аренды.

Для некоторых муниципалитетов нет данных о количестве сдаваемых объектов. В этих ячейках вместо цифр стоит N/A.

Данные сервиса All The Rooms не привязаны к цене на квадратный метр жилья, которую мы рассматривали ранее, изучая статистику Idelalista.pt и Национального института статистики. Напротив, они показывают средние значения аренды различных типов жилья - от вилл до студий - независимо от их размера.

Хотя наибольшее количество арендуемых объектов находится в городе Порту, он уступал 11 другим муниципалитетам по стоимости туристической аренды. Эта информация позволяет начать понимать, как распределяется стоимость аренды жилья в разных муниципалитетах и может помочь оценить потенциал для инвестирования в недвижимость.

Продажа недвижимости в разных районах города Порту

В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Районы в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в октябре 2023 года. 

Самым дорогостоящим районом города Порту осенью 2023 является "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Этот район включает в себя несколько микрорайонов, расположенных на правом берегу реки Дору с выходом к океану. В нем есть все, что нужно для комфортной жизни: пляжи, городской парк, международная школа, больницы и несколько высших учебных заведений. В октябре средняя стоимость квадратного метра при продаже составила 4 240 евро, что совсем немного выше, чем в августе (рост на 0,83%). Годовой рост (с октября 2022) также не значителен, всего на 1,4%.

Следующая по дороговизне группа районов, где цены на квадратный метр в пределах от 3.100 до 4.000 евро за квадратный метр. Самый дорогой из них - "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" - это самый центр города Порту, богатый туристическими достопримечательностями, такими как Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и многие другие. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе в июле составила 3.991 евро. Эта стоимость является результатом квартального роста на 3,18% и годового роста на 4,2%. 

Другие районы из этой группы примыкают к историческому центру с запада, востока и с северо-востока: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim и Paranhos. Во всех них цены с августа поменялись не очень заметно, где-то в сторону повышения, а где-то - в сторону понижения. Если говорить о годовых изменениях, то на фоне остальных выделяются 2. Во-первых, это Lordelo do Ouro e Massarelos - единственный район, где за год стоимость квадратного метра снизилась, хоть и не намного (1,6%). Во-вторых, это Paranhos, показавший самый высокий темп роста во всем городе Порту (11,3%).

В самых дешевых на сегодняшний день районах Порту средняя стоимость квадратного метра находится в интервале от 2.800 до 3.000 евро. Это райноы Ramalde и Campanhã. В них с августа наблюдался скромный рост цен, а с октября прошлого года цены в обоих выросли на 8,3%.

Перейдем к анализу динамики цен на аренду в этих районах города.

Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту

Самым дорогим в плане аренды районом является исторический центр Порту, район “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”, где стоимость аренды за квадратный метр составляет 20,5 евро в месяц. С августа стоимость аренды увеличилась на 3,02%, а годовой рост составил внушительные 29,2%!

Вторым по дороговизне оказался район “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde”, который сильно отстает от первого с 16,7 евро за метр. В этом районе что квартальный рост, что годовой, были достаточно сдержанными (3,09 и 9,3%, соответственно).

Из таблицы видно, что годовая динамика цен на аренду положительная, хотя темп роста и зависит от района. Поэтому, если перед вами стоит выбор между покупкой и арендой квартиры в Порту, или если вы рассматриваете вариант покупки для последующей долгосрочной аренды, разумно сравнить темпы роста цен на аренду с темпами роста цен на покупку для принятия оптимального решения.

Посуточная аренда недвижимости в городе Порту

Снова воспользуемся порталом All The Rooms, чтобы узнать потенциальные доходы от сдачи недвижимости Порту в туристическую аренду. В таблице ниже показаны  число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 1 августа по 1 ноября 2023 года, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.

Больше всего за пребывание в Порту этой осенью заплатили туристы, которые останавливались в районах São Nicolau (136,16 евро), “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” (132,48 евро) и Miragaia (129,72 евро). А больше всего предложений о посуточной аренде в районе Santo Ildefonso (3.438 объектов туристического размещения). Примечательно, что информацию о некоторых центральных районах Порту я на All The Rooms найти не смогла. То ли сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, то ли он не знает этих названий. Эти районы в таблице имеют обозначение N/A.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в ноябре 2023 года

Сейчас на портале  Idealista.pt размещено 9.443 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди них самыми дешевыми вариантами являются руины, которые кто-то может приобрести в основном ради земельного участка под ними. Примечательно, что даже среди самых дорогих предложений встречаются виллы и поместья, требующие капитального ремонта. В этот обзор я включила только те дома, которые готовы для проживания и не требуют реконструкции.

Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня

8.000.000 евро

Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал.

6.500.000 евро

Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту.

Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:

80.000 евро

Микроскопический домик площадью 30 квадратных метров с 1 спальней и 1 ванной вблизи от железнодорожного вокзала Campanhã в Порту. Есть участок в 61 кв. метр, к сожалению, окруженный чужими сараями и руинами.  Сертификат энергоэффективности отсутствует.

90.000 евро

Симпатичный дом площадью 192 квадратных метра с 2 спальнями и 1 ванной. Какой-то ремонт скорее всего потребуется. Класс энергоэффективности D. Дом продается с 2 участками, которые расположены в 500 метрах от него. Муниципалитет Marco de Canaveses.

Если говорить о квартирах, то их в регионе Порту предлагается 20.264. Мы установим критерии поиска и будем смотреть только такие, в которых 2 спальни, которые готовы к заселению и не обременены арендными контрактами. 

Самые дорогие квартиры в регионе Порту:

1.500.000 евро

Дуплекс площадью 265 квадратных метров на пятом этаже. Дом с лифтом. 2 спальни, 4 ванных (в 3 из них весьма экзотический дизайн). Гараж на 4 места. Дом в элитном кондоминиуме с видом на реку. В доме есть крытый бассейн, сауна, теннисный корт, спортзал, детский сад. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.

1.495.000 евро

Дуплекс в историческом здании Aliados 9. Общая площадь 204 квадратных метра. 2 спальни, 3 ванных комнаты. 6-й этаж в доме с лифтом. Класс энергоэффективности C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.

При поиске самых доступных вариантов квартир на портале Idealista.pt часто встречаются объявления с квартирами, которые закрыты для просмотра, а также квартиры, где уже имеются арендаторы, либо квартиры, продаваемые только частично. Также есть варианты без соответствующей лицензии для жилых помещений. Из этого обзора я такие варианты исключила.

Самые дешевые квартиры в приемлемом для заселения состоянии:

100.000 евро

Квартира площадью 114 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, 2 балкона. Есть гараж. Второй этаж в доме с лифтом. Дом постройки 2002 года. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Penafiel.

100.000 евро

Квартира площадью 98 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, балкон. 3-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Amarante.

106.000 евро

Квартира площадью 108 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванные, есть терасса. Дом построен в 1997 году. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Lousada.

Если говорить о квартирах в городе Порту, то более-менее приличные варианты начинаются от:

149.000 евро

Двухэтажная квартира площадью 148 квадратных метров. 2 спальни с балконом, гостиная с балконом, 1 ванная. На нижнем этаже был магазин. Дом построен в 1984 году. Класс энергоэффективности С. Район Campanhã.

Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Порту этой осенью

Похоже, что за 3 прошедших месяца Порту и окружающие его муниципалитеты стали пользоваться повышенной популярностью. Небольшой рост цен на продажу недвижимости сопровождался заметным ростом цен на долгосрочную аренду. Если верить Национальному институту статистики, то по крайней мере в самых дорогих муниципалитетах продажи все-таки осуществляться по более низким ценам, чем те, которые продавцы указывают в своих объявлениях на сайте Idealista.

Если сравнивать конкретные предложения о продаже на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели этим летом, то бросается в глаза практически 100%-е обновление предложений (за исключением очень дорогих домов в неидеальном состоянии), а также сильное подорожание самых дешевых вариантов и некое удешевление самых дорогих.

Если вы ищете недвижимость в Порту и окрестностях для собственного проживания или для инвестиций, через WithPortugal.com вы можете связаться с профессиональным риэлтором в Порту, который будет рад помочь с приобретением дома или квартиры. Также на нашем портале можно связаться с личным ассистентом по аренде недвижимости в любом городе Португалии.