Мадейра, живописный португальский архипелаг в Атлантическом океане, известен своими потрясающими пейзажами и мягким климатом. Эта территория привлекает не только туристов, но и постоянных жителей из различных стран мира. Весной 2024 года рынок недвижимости на Мадейре демонстрирует интересные тенденции, с которыми вас познакомит эта статья.
Мы изучим изменения цен на недвижимость с 1 февраля по 31 апреля года при ее продаже, а также долго- и краткосрочной аренде. Мы также рассмотрим примеры самых дорогие и самых дешевых домов и квартир, выставленных на продажу в мае 2024 г.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Мы начнем исследование рынка недвижимости на архипелаге с изучения данных, предоставленных сайтом Idealista.pt, одним из ключевых порталов о недвижимости в Португалии. Поскольку май еще не закончился, мы проанализируем информацию за последние три полных месяца: февраль, март и апрель.
Согласно графикам, средняя цена квадратного метра при продаже недвижимости демонстрировала стабильный, хоть и не всегда равномерный рост на протяжении года. В итоге за год средняя цена квадратного метра выросла на 21,5%.
При этом средняя цена квадратного метра при аренде вела себя по-разному: с июля по ноябрь прошлого года она снижалась, затем довольно быстро росла до января текущего года. Затем снижалась несколько более медленно до марта. Похоже, что в апреле этого года опять начался рост. В итоге прирост цены за 12 месяцев составил 16%.
Представленные графики показывают усредненные данные по всем муниципалитетам Мадейры. В дальнейшем мы рассмотрим ситуацию в каждом муниципалитете архипелага более подробно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
В таблице представлена средняя стоимость квадратного метра недвижимости в различных муниципалитетах Мадейры, согласно объявлениям о продаже на Idealista.pt (столбцы 1-3). Столбец 4 показывает процентное изменение цен за указанные три месяца, отражая, на сколько процентов они увеличились или уменьшились. В столбце 5 указаны изменения за прошедший календарный год. Муниципалитеты расположены в порядке убывания средней цены за квадратный метр на апрель 2024 года.
Самым дорогим является Funchal, столица региона. В апреле средняя стоимость квадратного метра там составила 3.304 евро. Эта цена отражает как квартальный рост на 2,80%, так и годовой рост на 15,8%. За Фуншалом следует другой муниципалитет, где средняя цена квадратного метра превышает 3.000 евро, Calheta. Здесь в апреле квадратный метр стоил в среднем 3.209 евро, что явилось результатом квартального роста в 3,85% и годового роста в 24,6%.
Следующая группа муниципалитетов имеет средние цены квадратного метра в интервале от 2.100 до 2.900 евро. Это Ponta do Sol, Ribeira Brava, Câmara de Lobos и Santa Cruz. Во всех них цены росли: за квартал - на 2,4 - 4,92%, а за год - от 18,9%. Чемпионом по годовому росту на всем архипелаге стал Ponta do Sol с 43,2%.
Замыкают список 2 муниципалитета со средними ценами в пределах 1.500 - 1.700 евро: Machico и Santana. Цены в них менялись совершенно по-разному. Machico показал очень быстрый квартальный рост (9,41%) и самый низкий на всем архипелаге годовой (“всего” 15,6%). А вот муниципалитет Santana, единственный на Мадейре, показал небольшое снижение средней цены в квартале (0,97%) и неплохой годовой рост (20,2%).
Можно ли верить статистике сайта Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt часто служит первым источником информации о рынке недвижимости в Португалии для иностранных граждан. Однако данные, представленные на этой платформе, основанные исключительно на объявлениях от продавцов и арендодателей, не дают полной картины о текущем состоянии рынка, так как отражают только позицию владельцев недвижимости. Чтобы проверить достоверность информации на Idealista.pt, необходимо сравнить ее с данными, основанными на фактических сделках. Эти данные доступны для продажи недвижимости и предоставляются Национальным институтом статистики Португалии.
На сегодняшний день самая свежая информация о Мадейре у Национального института статистики относится к четвертому кварталу 2023 года. Для оценки достоверности данных, представленных на Idealista.pt, можно сравнить информацию за этот период из обоих источников.
В таблице представлены средние цены за квадратный метр из двух источников (столбцы 1 и 2), а также процентное отличие между ними (столбец 3). Отчет Национального института статистики имеет информацию только о ценах в Фуншале. При сравнении данных можно заметить, что реальные сделки заключались по более низким средним ценам за квадратный метр, чем те, что указаны на Idealista.pt. Разница составила почти 29%, что может объясняться множеством факторов: от разных формул расчета средних у каждого из источников до готовности продавцов снижать цены в ходе торга.
Имеет ли смысл полагаться на среднюю стоимость квадратного метра по данным сайта Idealista.pt? В нашем случае выбора просто нет, т.к. у нас нет других, более точных, источников с такой же детальной информацией, доступной так же быстро.
Тем не менее, работая с этими цифрами, важно осознавать, что доступные в настоящий момент данные не всегда полностью отражают реальность. Эти цифры могут быть лишь ориентиром, а не окончательным показателем для принятия решений. Потенциальным покупателям жилья лучше обратиться к риэлтору на Мадейре, знакомому с местными особенностями.
Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре
Для получения информации о динамике цен на аренду жилья на Мадейре мы снова обратимся к статистике портала Idealista.pt.
На данный момент доступна статистика лишь для Фуншала. В апреле 2024 года средняя стоимость аренды на квадратный метр составила 13,8 евро. Такая же цена была в феврале этого года, а с апреля 2023 года мы видим рост на 11,1%.
Туристическая аренда недвижимости на Мадейре
Покупка недвижимости на Мадейре может стать и инвестицией в туристический бизнес. Чтобы понять, как быстро она окупится, можно обратиться к различным сервисам. Для примера мы изучим данные о краткосрочной аренде на Мадейре от сервиса All The Rooms, который регистрирует все объекты недвижимости, сдаваемые через AirBnB, позволяет увидеть количество и среднюю арендную ставку за один день проживания в различных муниципалитетах архипелага.
Первый столбец таблицы содержит количество объектов, доступных для туристической аренды в каждом из муниципалитетов, а второй столбец показывает среднюю стоимость проживания за одну ночь в этих объектах в период с 1 февраля по 1 мая 2024 года.
Следует отметить, что данные от All The Rooms отличаются от того, что мы анализировали в предыдущих разделах. В отличие от статистики Idealista.pt и Национального института статистики, они не имеют привязки к средней стоимости квадратного метра. Вместо этого они предоставляют информацию о средней цене ночевки. Информации о метраже и общем состоянии объектов туристической аренды сервис не дает.
Большинство объектов аренды находятся в муниципалитете Фуншал (3.361), но средняя цена за ночь в этом муниципалитете не самая высокая. По этому показателю лидируют Calheta и Câmara de Lobos. Это различие может быть обусловлено не только конкуренцией на рынке, которая может быть более интенсивной в Фуншале, но и самим характером недвижимости и её разнообразием. Например, в Фуншале может быть больше предложений квартир и студий, в то время как в других районах могут преобладать виллы. Учитывая, что виллы обычно стоят дороже, чем студии, средние цены в других муниципалитетах могут оказаться выше, чем в Фуншале. Это лишь одно из возможных объяснений.
Эта информация полезна для оценки спроса на аренду в разных районах Мадейры. Однако, чтобы сделать обдуманный выбор при инвестировании, наилучшим вариантом будет обратиться за консультацией к агенту по недвижимости на Мадейре. Имея опыт работы с архипелагом, риэлтор сможет помочь найти оптимальный вариант с учетом ситуации клиента.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в мае 2024 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.208 домов на продажу. В этот обзор я включу только уже построенные объекты в хорошем состоянии, готовые к проживанию.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
6.000.000 евро Два двухэтажных дома на участке 5.000 кв.м. Главный дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами. Второй дом может использоваться как дом для прислуги. Там же расположены прачечная и склад. Сертификаты энергоэффективности отсутствуют. Муниципалитет Funchal. Этот дом мы видели в зимнем обзоре цен за те же деньги.
5.500.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом также фигурировал в нашем обзоре годичной давности и до сих пор не продан. А есть объявления с идентичными фотографиями, где цена снижена до 5.000.000 евро и даже до 4.500.000.
4.990.000 евро Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж, домашний кинотеатр. Честно говоря, эта недвижимость больше похожа на гостиницу для футбольной команды, чем на дом для проживания одной семьи. Участок 2,3 гектара. Вид на залив. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal. Этот дом тоже фигурировал в прошлогоднем обзоре и тоже до сих пор не продан.
Минимальные цены на готовые дома, которые, судя по фото, готовы к заселению
95.000 евро Маленький домик, всего 40 квадратных метров с 1 спальней и 1 ванной в сельской местности. Есть участок площадью 526 кв.м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Porto Moniz. Его мы видели и в зимнем обзоре.
120.000 евро Дом площадью 161 кв. м с 3 спальнями и 1 ванной. Класс энергоэффективности Е. Судя по фото, состояние ремонта нормальное, но в ванной плесень. Муниципалитет Santana.
130.000 евро Дом площадью 60 квадратных метров с 2 спальнями и 2 ванными. Есть балкон, терасса, гараж. Участок площадью 600 м. Написано, что дом построен в 2000 году и в отличной сохранности, однако, судя по фото, ремонт будет нужен, как минимум, в ванных. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Santana.
132.000 евро Дом площадью 107 квадратных метров с 3 спальнями и 2 ванными. Дом построен в 1982 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Calheta.
Изучим предложения квартир на Мадейре, которых на портале Idealista можно найти 4.547. Давайте в качестве примера рассмотрим квартиры типа T2, то есть с гостиной и двумя спальнями. Я включу в обзор только те объекты, у которых имеются реальные фотографии. Также я не рассматриваю варианты, в которые невозможно заселиться сразу, такие, как квартиры, сданные в аренду или требующие серьезного ремонта.
Самые дорогие квартиры
1.100.000 евро Квартира площадью 188 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Терасса. 4-й этаж в доме с лифтом. Дом построен в 2021 г. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal.
1.100.000 евро Квартира площадью 214 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Терасса. 6-й этаж в доме с лифтом. Жилой комплекс построен в 2020 г. и имеет 4 бассейна (1 из которых с морской водой), спортзал, игровую комнату, сад. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal.
995.000 евро Квартира площадью 200 квадратных метра в жилом комплексе, построенном в 2022 году. 2 спальни, 2 ванные комнаты. Большая терраса. Есть гараж на 2 машиноместа. Доступ в дом оборудован для людей с ограниченной мобильностью. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal. Этот вариант мы видели и зимой, а в прошлом году его еще и продавали дороже.
Самые дешевые квартиры
140.000 евро Несколько путаное объявление о продаже квартиры площадью 90 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 2002 году. За просмотр берут 5 евро с клиента. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Santa Cruz.
155.000 евро Квартира площадью 84 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 2000 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Funchal. Этот вариант мы видели и зимой, но он подавался как площадью 84 кв.м.
167.000 евро Квартира площадью 97 кв. м. 2 спальни, 1 ванная комната. Первый этаж. Торг уместен. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Santa Cruz.
В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этой весной
На Мадейре наблюдается любопытная тенденция, согласно статистике Idealista.pt. В течение последних трех месяцев и за прошедший год, средняя цена за квадратный метр в объявлениях продавцов стабильно увеличивалась. Этот рост оказался намного более выраженным, чем повышение арендных ставок. Это примечательно, потому что в других популярных регионах Португалии, которые мы исследовали, таких как Алгарве, Лиссабон и Порту, все было наоборот: рост цен на аренду происходил гораздо быстрее, чем на продажу.
С другой стороны, анализ актуальных предложений на Idealista.pt показывает, что многие из самых дорогих объектов остаются непроданными, некоторые из них выставлены на продажу уже более года. Очень много предложений новостроек, позиционируемых как класс люкс. Будут ли они покупаться и насколько легко их будущие владельцы смогут их продать при необходимости - это большой вопрос.
Самые дешевая недвижимость продается быстрее, чем самые дорогая. Однако, как мы могли видеть, некоторые варианты из прошлых обзоров все еще не проданы. Также нижняя планка “дешевизны” поднимается.
Усложняется картина тем, что, согласно информации о фактических сделках, предоставленной Национальным институтом статистики, покупаться недвижимость будет по ценам значительно ниже тех, за которые она выставлялась на продажу.
Если вы планируете приобрести дом или квартиру на Мадейре и хотите воспользоваться текущей ситуацией, свяжитесь с опытными агентами по недвижимости через наш сайт. Они организуют для вас процесс поиска о оформления сделки наилучшим образом.
