Ця стаття познайомить вас із динамікою цін на нерухомість на Мадейрі під час її продажу, оренди на тривалий термін і тимчасової здачі туристам. Зміни, які ми вивчимо, охоплюють період з 1 листопада 2023 року по 31 січня 2024 року. Також ми розглянемо приклади найдорожчих і найдешевших об'єктів, доступних для купівлі зараз, у лютому 2024 року.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Наш аналіз ринку нерухомості на архіпелазі почнеться з аналізу статистики, наданої вебсайтом Idealista.pt, який є одним із провідних ресурсів з нерухомості в Португалії. З огляду на те, що лютий ще не завершився, ми звернемося до даних за останні три повних місяці: листопад, грудень і січень.
Як видно на графіках, ціни на квадратний метр під час продажу зростали протягом року рівномірно і зростання було досить помітним. А от ціни на квадратний метр під час оренди змінювалися по-різному: з січня по липень 2023 року спостерігалося досить швидке зростання, з липня по листопад відбувалося зниження цін, а з листопада ціни знову почали зростати. Причому зростання це йшло більш активно, ніж зниження на попередньому етапі.
Графіки, представлені тут, відображають середні показники по всіх муніципалітетах Мадейри. Далі ми детально вивчимо ситуацію в кожному муніципалітеті архіпелагу окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
У цій таблиці представлена середня вартість квадратного метра нерухомості в різних муніципалітетах Мадейри, згідно з оголошеннями про продаж на Idealista.pt (стовпці 1-3). Стовпчик 4 відображає відсоткову зміну ціни за вказані три місяці: на скільки відсотків вона зросла або зменшилася. У стовпці 5 вказані зміни за минулий календарний рік. Муніципалітети впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр на січень 2024 року.
Очолює список Funchal, столиця регіону, де в січні квадратний метр у середньому коштував 3.228 євро. Ця ціна є результатом зростання, як квартального (на 2,22%), так і річного (на 20,1%). За Фуншалом слідує муніципалітет Calheta із середньою ціною квадратного метра в 3.027 євро. Квартальне зростання було не таким швидким, 2,06%, а от за темпами річного зростання Calheta став чемпіоном на всьому архіпелазі, 21,7%.
Практично підібрався до позначки в 3.000 євро за метр муніципалітет Câmara de Lobos, де середня вартість квадратного метра в пропонованих на продаж об'єктах склала 2.292 євро. Як квартальне, так і річне зростання були не настільки яскраво вираженими, як у двох лідерів таблиці. Проте 17,8% річного зростання — це суттєво. Можливо, скоро цей муніципалітет перевищить позначку в 3.000 євро за метр.
Наступна група муніципалітетів має ціни на квадратний метр від 1.400 до 2.000 євро:
- Муніципалітет Santa Cruz, що розташований у південній частині острова Мадейра;
- Machico і Santana, які знаходяться на півночі.
За квартал ціни в них змінилися не так сильно: від маленького зниження, лише на 0,27% у Santana, що на рівні статистичної похибки, до збільшення на 1,55% у Machico. Проте в розрізі року всі вони показали досить впевнене підвищення цін, від 14,8% до 21,5%.
Чи можна вірити статистиці сайту Idealista.pt?
Інтернет-ресурс Idealista.pt часто є першим джерелом інформації про ринок нерухомості в Португалії для іноземних громадян. Однак представлені на платформі дані, що ґрунтуються тільки на оголошеннях від продавців і орендодавців, не здатні дати повну картину про поточний стан ринку, оскільки вони виключно відображають позицію власників нерухомості. Для перевірки достовірності інформації, розміщеної на Idealista.pt, необхідно провести порівняння з даними на основі фактичних угод. Такі дані доступні для продажу нерухомості, а надає їх Національний інститут статистики Португалії.
Найсвіжіша інформація про Мадейру у Національного інституту статистики на поточний момент стосується третього кварталу 2023 року, що охоплює період з липня по вересень. Для приблизної оцінки достовірності даних, представлених на Idealista.pt, ми можемо провести зіставлення інформації за цей період із даними за 3-й квартал, отриманими з обох джерел.
У таблиці наведено середні ціни за квадратний метр із двох джерел (стовпці 1 і 2), а також показано відсоткову відмінність між ними (стовпець 3). У звіті Національного інституту статистики за третій квартал 2023 року згадується тільки інформація про ціни у Фуншалі. Порівнявши дані, можна помітити, що реальні угоди укладалися за нижчими середніми цінами за квадратний метр, ніж ті, що вказані на Idealista.pt. Різниця склала 13,07%, що може пояснюватися цілою низкою факторів.
Чи має сенс покладатися на середні ціни квадратного метра, які нам показує сайт Idealista.pt? У нашому випадку відповідь буде позитивною, тому що тільки Idealista надає найактуальніші дані. Однак під час аналізу ринку нерухомості на Мадейрі важливо розуміти, що доступні зараз дані можуть дати лише загальне уявлення про ситуацію і не завжди є істинним відображенням реальності. Ці цифри можуть слугувати лише орієнтиром, а не кінцевою точкою для прийняття рішень. Потенційним покупцям житла рекомендується звертатися до досвідчених рієлторів на Мадейрі, обізнаних із тонкощами ринку й особливостями архіпелагу. Тільки так можна отримати більш точну інформацію і прийняти усвідомлене рішення під час купівлі нерухомості.
Довгострокова оренда нерухомості на Мадейрі
Щоб дізнатися про динаміку цін на оренду житла на Мадейрі, знову звернемося до статистики порталу Idealista.pt.
Статистика доступна виключно для Фуншала. У січні 2024 року середня вартість оренди за квадратний метр становила 14,5 євро. З листопада минулого року цей показник зріс на 2%. Річний же приріст склав 24,2%.
Туристична оренда нерухомості на Мадейрі
Клімат Мадейри робить острів особливо привабливим для північноєвропейських туристів, які обирають його як місце зимового відпочинку на сонці. Наприклад, у Фуншалі зазвичай спостерігаються такі середні температури:
- Листопад: вдень 21 градус Цельсія, вночі 17
- Грудень: вдень 20, вночі 15
- Січень: удень 18, уночі 14.
Не всі країни Європи можуть похвалитися такими температурами навіть навесні, що вже говорити про зиму.
Логічно, що купівля нерухомості на Мадейрі може стати й інвестицією в туристичний бізнес. Розглядаючи нерухомість на Мадейрі як інвестицію, важливо враховувати потенціал прибутковості від туристичної оренди (португальською alojamento local). Існують різні джерела інформації, які допомагають це зробити. Ми для прикладу звернутися до сервісу All The Rooms, який реєструє всі об'єкти нерухомості, що здаються через AirBnB, дає можливість побачити кількість і середню орендну ставку за один день проживання в різних муніципалітетах Мадейри.
У таблиці представлені всі муніципалітети Мадейри. Перший стовпчик містить кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди в кожному з них, а другий стовпчик показує середню вартість проживання за одну ніч у цих об'єктах у період з 1 листопада 2023 по 1 лютого 2024 року.
Важливо зазначити, що дані від All The Rooms відрізняються від інформації на сайті Idealista.pt і від даних Національного інституту статистики, оскільки вони не пов'язані із середньою вартістю квадратного метра. Натомість подано загальні середні значення для всіх об'єктів, доступних в оренду за цей період, незалежно від їхнього розміру.
Більшість об'єктів оренди розташовані в муніципалітеті Фуншал (3.126), але середня ціна за ніч у цьому муніципалітеті нижча, ніж у Ribeira Brava і Calheta. Ця відмінність може бути зумовлена не тільки рівнем конкуренції (наприклад, вона вища у Фуншалі й нижча в інших муніципалітетах), але і якістю житла, і різноманітністю його типів. Наприклад, у Фуншалі можуть бути доступні у великій кількості квартири та студії, тоді як в інших муніципалітетах можуть частіше зустрічатися вілли. З огляду на те, що вілли зазвичай коштують дорожче за студії, середні ціни в інших муніципалітетах можуть бути вищими, ніж у Фуншалі. Це тільки один із варіантів пояснень.
Подібна інформація допоможе оцінити попит на оренду в різних районах Мадейри, однак для того, щоб вибрати об'єкт для інвестицій усвідомлено, краще проконсультуватися з професійними рієлторами на Мадейрі, які, знаючи специфіку архіпелагу, допоможуть знайти вигідний варіант і застерігають від помилок.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2024 року
На сьогодні портал Idealista.pt пропонує 2.231 будинків на продаж. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
6.000.000 євро
Два двоповерхові будинки на ділянці 5.000 кв.м. Головний будинок із 4 спальнями та 3 ванними кімнатами. Другий будинок може використовуватися як будинок для прислуги. Там же розташовані пральня і склад. Сертифікати енергоефективності відсутні. Муніципалітет Funchal. Цей будинок ми бачили в літньому і в осінньому огляді цін за ті самі гроші.
5.500.000 євро
Відреставрований маєток 17 століття на ділянці в 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal. Цей будинок також фігурував у нашому весняному огляді та досі не проданий.
4.990.000 євро
Триповерховий будинок із 4 спальнями та 7 ванними кімнатами. Власний спортзал і спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж, домашній кінотеатр. Чесно кажучи, ця нерухомість більше схожа на готель для футбольної команди, ніж на будинок для проживання однієї сім'ї. Ділянка 2,3 гектара. Вид на затоку. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal. Цей будинок теж фігурував у весняному огляді цін і теж досі не проданий
Мінімальні ціни на готові будинки, у які, судячи з фото, можна заїхати без капітального ремонту і в яких (знову ж таки, судячи з фото) не доведеться боротися із засиллям цвілі:
90.000 євро
Будинок площею 70 квадратних метрів із 2 спальнями та 1 ванною. Є ділянка площею 420 кв.м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Santana.
95.000 євро
Маленький будиночок, всього 40 квадратних метрів з 1 спальнею та 1 ванною в сільській місцевості. Є ділянка площею 526 кв.м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Porto Moniz.
100.000 євро
Будинок площею 83 квадратних метри з 4 спальнями та 1 ванною. Є гараж. Ділянка площею 107 м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Porto Moniz.
Вивчимо пропозиції квартир на Мадейрі, яких на порталі Idealista можна знайти в кількості 4.434. Як приклад розглянемо типологію T2, тобто квартири з вітальнею і двома спальнями. В огляд включено тільки ті об'єкти, де можна з упевненістю сказати, що вони вже здані в експлуатацію або мають справжні фотографії, не рендери. Також не будуть розглядатися варіанти, в які не можна заселитися відразу, наприклад, квартири, здані в оренду або такі, що явно потребують серйозного ремонту.
Найдорожчі квартири:
1.100.000 євро
Квартира в новому проєкті. Написано, що будівництво закінчено. Площа 148 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Балкон. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Funchal. Цю квартиру ми бачили ще влітку.
995.000 євро
Квартира площею 200 квадратних метрів в житловому комплексі, побудованому в 2022 році. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Велика тераса. Є гараж на 2 машиномісця. Доступ до будинку обладнаний для людей з обмеженою мобільністю. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal. Якщо вірити сайту, то раніше цей варіант пропонувався за 1.100.000 євро.
Найдешевші квартири:
155.000 євро
Квартира площею 84 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 2000 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Funchal. Згідно з інформацією на сайті, раніше ця квартира пропонувалася на 20.000 євро дорожче.
160.000 євро
Квартира площею 91 метр. 2 спальні, 1 ванна кімната. Є гараж. У квартирі потрібно, як мінімум, замінити підлогове покриття у вітальні. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Santa Cruz.
165.000 євро
Квартира площею 78 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Будинок побудований у 2003 році та не має ліфта. Гараж входить у вартість. Кухня поєднана з вітальнею. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Santa Cruz.
180.000 євро
Квартира площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 2006. Місце в підземному гаражі входить у вартість. Опалення немає. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Câmara de Lobos. Якщо вірити сайту, то раніше варіант пропонувався за 189.000 євро.
У підсумку що можна сказати про ринок нерухомості Мадейри цієї зими
На Мадейрі спостерігається цікава ситуація, принаймні згідно з даними Idealista.pt. З одного боку, статистика сайту показує, що протягом як останнього кварталу, так і останнього року, середня вартість квадратного метра нерухомості в оголошеннях продавців постійно зростала. І зростання це було набагато яскравіше виражене, ніж в інших популярних місцях Португалії, таких як Алгарве, Лісабон і Порту.
З іншого боку, вивчивши пропозиції на Idealista.pt, актуальні сьогодні, ми бачимо, що більшість найдорожчих варіантів не знаходять своїх покупців, деякі навіть по 9 місяців. Також список найдоступніших за вартістю варіантів поповнюється ще дешевшими. Плюс до всього, ми бачимо випадки зниження цін продавцями, як для найдорожчих, так і для найдешевших будинків і квартир.
Водночас дані про фактичні угоди, надані Національним інститутом статистики, говорять нам про те, що купуватимуть нерухомість за цінами, нижчими за ті, які було вказано, коли об'єкти виставляли на продаж.
Якщо ви думаєте про купівлю будинку або квартири на Мадейрі та хочете отримати максимальну вигоду з поточної ситуації, через наш сайт ви можете зв'язатися з досвідченими агентами з нерухомості на Мадейрі, які допоможуть вам знайти ідеальне рішення.
