В этом обзоре мы узнаем, как изменились цены на покупку и аренду жилья в Algarve, самом туристическом из всех регионов Португалии. Для рынка недвижимости Алгарве характерен повышенный интерес со стороны иностранных покупателей, что придает ему особую специфику, выделяя на фоне остальной страны. Мы подробно проанализируем, что происходит с ценами на квартиры и дома, которые продаются и сдаются в аренду, а также рассмотрим примеры актуальных предложений на продажу.
Регион Алгарве - это юг Португалии, омываемый океаном с юга и запада. На севере он граничит с португальским регионом Алентежу, а на востоке - с Испанией. Он популярен как курортное направление среди португальцев, а также привлекает множество иностранцев. По данным переписи 2021 года они составляют 15% всего населения Алгарве, а в некоторых муниципалитетах их доля даже доходит до 25-26%.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Для анализа будем использовать статистические данные с портала Idealista.pt, одного из ведущих сайтов с объявлениями о недвижимости в Португалии. Рассмотрим изменения средней стоимости квадратного метра недвижимости в Алгарве за февраль, март и апрель 2024 года. На графиках ниже представлены данные, собранные из объявлений, опубликованных на этом сайте. Данный анализ поможет нам понять, как менялись цены на недвижимость в этом регионе в течение последних месяцев.
Четко прослеживается, что средняя стоимость квадратного метра жилья при продаже демонстрировала устойчивый, хотя и умеренный рост. В итоге за год цена выросла на 7,6%.
В то же время арендные ставки показывали более вариативную динамику. Примерно с июля по октябрь 2023 года арендные цены снижались. С ноября-декабря начался новый подъем цен на аренду. В итоге за год средняя цена квадратного метра выросла на 12,2%.
Графики описывают усредненный тренд. В дальнейшем мы детально проанализируем каждый муниципалитет отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В представленной таблице указаны средние цены квадратного метра недвижимости в различных муниципалитетах региона Алгарве. Первые три столбца отображают эти цены в феврале, марте и апреле, в то время как четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последние три месяца, а пятый столбец показывает изменение за весь календарный год. Первым в списке идет Faro, административная столица Алгарве, а затем муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней цены квадратного метра на апрель 2024 года.
Несмотря на то, что Фару - столица, он не является самым дорогим муниципалитетом в регионе. В апреле 2024 года средняя цена за квадратный метр здесь составляла 2.922 евро, что ставит его на среднее место между самыми дорогими и самыми дешевыми частями Алгарве. С февраля цена квадратного метра в нем практически не изменилась, а вот за год она выросла на 8,3%.
Самым дорогим муниципалитетом стал Loulé, где средняя цена квадратного метра перешагнула порог в 4.000 евро и составила 4.064 евро в апреле. Это стало результатом квартального роста в 2,06% и годового роста в 8,2%. Расположенный на востоке региона, Лоуле предлагает развитую инфраструктуру для разнообразного отдыха. Здесь вы найдете пляжи, теннисные школы, гольф-поля, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и многое другое. Например, город Виламора, известный своими гольф-полями, также входит в состав Лоуле.
Муниципалитеты, где средняя цена квадратного метра находится в интервале от 3.100 до 3.800 евро, включают, Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira и Tavira. За исключением Tavira, все муниципалитеты в этой самой дорогой группе находятся в западной части Алгарве.
На западе Алгарве наблюдается самая высокая концентрация резидентов, переехавших в Португалию из других стран, составляющая от 20 до 26% населения. Этот субрегион омывается океаном с двух сторон, что означает наибольшую концентрацию пляжей и в свою очередь делает этот район наиболее привлекательным для туристического сектора.
За последние три месяца цены на квадратный метр в этих 6 муниципалитетах в основном выросли на значения от 0,21 до 3,38%. Исключение составил только Lagos, где цена совсем немного снизилась. За год во всех этих регионах цены выросли, но темпы роста были очень разными. Чемпионом росту стал Aljezur, где за квартал средняя цена квадратного метра увеличилась на 3,38%, а за год - на 15,3%.
В следующей группе из 7 муниципалитетов средняя стоимость квадратного метра находится в пределах 2.300-2.900 евро:
- Находящиеся в западной части Silves, Portimão и Monchique;
- Находящиеся в восточной части Castro Marim, Vila Real de Santo António, Olhão и São Brás de Alportel.
В большинстве этих муниципалитетов цены за квартал несколько выросли (от 0,17 до 3,33%). Исключением стал муниципалитет Vila Real de Santo António, где цена незначительно снизилась, всего на 0,67%. За год цены в основном тоже выросли, от 1,1 до 10,2%. Единственным муниципалитетом, где этого не произошло, стал Castro Marim, где цена снизилась на 7,6%.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Данные Idealista.pt основаны на объявлениях о продаже недвижимости, размещенных на этом сайте. Однако важно учитывать, что они не дают полного представления о рынке. В некоторых случаях недвижимость может быть продана без публикации на Idealista, хотя для региона Алгарве это скорее редкость. Также возможны расхождения между ценами, указанными в объявлениях, и фактическими суммами сделок.
Вот как раз о последних можно получить представление из отчета Национального института статистики Португалии (INE). На сегодняшний день самым свежим является исследование цен в четвертом квартале (октябрь - декабрь) 2023 года. Сравнив цены за этот период из обоих источников, мы сможем оценить, насколько точно Idealista отражает текущее состояние рынка недвижимости в регионе Алгарве.
В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости при реальных сделках купли-продажи, полученные из отчета Национального института статистики (столбец 1), о средней стоимости квадратного метра по объявлениям на Idealista.pt (столбец 2), а также о процентной разнице между этими значениями (столбец 3). Муниципалитеты в таблице расположены по убыванию средней стоимости квадратного метра по версии сайта Idealista.
В большинстве муниципалитетов недвижимость продавалась по ценам, которые оказались ниже, чем те, что указаны в объявлениях на Idealista.pt за тот же период. Разница в основном составляла от 14% до 25%. Исключением стал Portimão, где цена на Idealista была лишь на 1,45% выше реальной цены. Самое большое расхождение было зафиксировано в Castro Marim (29,58%).
Причин значительных расхождений в данных из этих двух источников может быть множество. Тем не менее, для анализа текущей ситуации мы будем использовать статистику от Idealista.pt, так как она предоставляет наиболее свежую информацию. При работе с данными Idealista.pt следует помнить, что цена, указанная в объявлении, - это лишь пожелание продавца. Тем, кто планирует торговаться при покупке недвижимости, рекомендуется спросить совета у профессиональным риэлтором в Алгарве, который, зная ситуацию на рынке, сможет оценить шансы на успех переговоров по снижению цены.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Снова обратимся к статистике сайта Idealista.pt.
В приведенной таблице представлены средние цены за квадратный метр арендуемой недвижимости из объявлений с Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показан процентный прирост цен за последние три месяца, а в столбце 5 — изменение за календарный год. Первым в списке идет Faro, столица региона. Далее муниципалитеты упорядочены по убыванию средней цены квадратного метра в апреле 2024 года.
За последние три месяца предложения по аренде недвижимости не появлялись во всех муниципалитетах Алгарве. Самая высокая арендная ставка за квадратный метр составила 16,8 евро в Лоле, что явилось результатом быстрого квартального роста (5,74%) и ускоренного годового (23%). Вообще по темпу годового роста этот муниципалитет опережает только Portimão с 23,8%. Во всех остальных муниципалитетах цены в основном росли, но несколько медленнее.
Небольшое квартальное снижение (1,61%) наблюдалось только в Lagoa, однако мы не знаем, как оно повлияло на годовое изменение цен там. Скорее всего, в апреле прошлого года на Idealista не было объявлений об аренде в Lagoa, поэтому в 5-м столбце напротив этого муниципалитета мы видим вместо цифры N/A.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Алгарве прочно ассоциируется с летним отдыхом. В низкий сезон там происходят значительные изменения: жизнь замедляется, многие туристические предприятия временно закрываются. Именно поэтому не всем нравится оставаться там на зиму. Те, кто приобретает недвижимость в Алгарве, возможно, заинтересованы проводить там лишь часть года, а в остальное время сдавать ее туристам в посуточную аренду. Ведь поток туристов никогда не прекращается полностью. Управление туристической недвижимостью особенно актуально в Алгарве.
Сколько можно заработать на сдаче жилья туристам можно примерно посчитать с помощью различных сервисов. Мы воспользуемся бесплатной версией одного из них, который называется All The Rooms. Он предоставляет информацию о средней арендной ставке за ночь во всех объектах туристического размещения, доступных на Airbnb, а также информацию о количестве всех таких объектов в регионе. Ниже приведены данные за последние 3 полных месяца, с 1 февраля по 1 мая 2024 года. Цены, изначально указанные сервисом в долларах, пересчитаны в евро по текущему курсу.
В отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не предоставляет информацию о средней стоимости квадратного метра, он фокусируется только на цене 1 ночи аренды любого объекта независимо от его размера. В таблице приведены средние значения по всем объектам размещения, сданным в указанный период, включая как большие виллы, так и маленькие комнаты. Даже такая ограниченная информация может помочь с оценкой перспектив краткосрочной аренды.
Примечательно, что столица региона, город Faro, не является лидером ни по числу объектов туристического размещения, ни по стоимости аренды за ночь. Наоборот, по этому последнему показателю он даже находится в конце списка со 110 евро в сутки.
Самыми высокими весной 2024 года оказались цены в Portimão (228 евро), São Brás de Alportel (191 евро) и Albufeira (179 евро). А самыми низкими - в Alcoutim (100 евро) и Vila Real de Santo António (90 евро). Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитетах Albufeira (10.176), Lagos (5.894) и Portimão (4.930).
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в мае 2024 года
В настоящий момент на Idealista.pt можно найти 12.067 объявлений о домах на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие жилые дома в Алгарве
24.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок площадью 0,35 га. Площадь самого дома 1.000 кв. м. Дом построен в 2022 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Almancil. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Фото дома нет в открытом доступе.
19.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок площадью 0,7 га. Площадь самого дома 740 кв. м. Дом построен в 2004 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Albufeira. Класс энергоэффективности D. Этот дом продается как минимум с лета прошлого года.
14.500.000 евро Дом площадью 540 квадратных метров. 4 спальни, 4 ванных. Площадь участка более 2.000 квадратных метров. На участке бассейн. Дом построен в 2001 году и внутри оформлен в арабском стиле (прям вот как дворец шейха средней руки). Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Lagos. В прошлом квартале мы видели этот объект за ту же цену.
13.750.000 евро Дом площадью 797 квадратных метров на участке площадью 6.000 кв.м. 5 спален, 7 ванных. На участке сад и бассейн. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Loulé. И этот дом мы тоже видели в зимнем обзоре.
Самые дешевые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
85.000 евро Деревенский дом площадью 100 квадратных метров с участком в 314 кв.м. 2 спальни и 1 ванная комната. балкон. Сертификата энергоэффективности нет. Находится в муниципалитете Alcoutim.
88.000 евро Микроскопический домик-студия площадью всего 20 кв.м. Построен в 1937 году, недавно полностью отремонтирован и перепланирован. Выглядит симпатично, но скорее как вариант для аренды, а не для семейной жизни. Есть участок земли в 18 кв.м. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Portimão.
98.000 евро Одноэтажный дом площадью 112 кв.м с 3 спальнями и 1 ванной. Потребуется ремонт, по крайней мере, в ванной. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Alcoutim.
Если говорить о квартирах в Алгарве, то их на портале предлагается 10.440. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам.
Самые дорогие квартиры-студии
447.500 евро Квартира площадью 84 квадратных метра в жилом комплексе с бассейном. Дом построен в 2023 году. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности А+. Муниципалитет Albufeira.
415.000 евро Студия в этом же жилом комплексе, такая же по метражу, но продается дешевле.
Самые дешевые студии в Алгарве
78.000 евро Студия площадью 38 квадратных метров в апарт-отеле. На территории комплекса есть бассейны, корты, SPA, рестораны, бары и т.д. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Albufeira.
79.000 евро Другая студия в этом же апарт-отеле. Площадь 45 квадратных метров. Есть лицензия на туристическую аренду. Находится на подвальном этаже. Есть кондиционер и центральное отопление. Дом построен в 2008 году. Класс энергоэффективности В. Муниципалитет Albufeira.
Есть еще очень много очень похожих предложений студий. Если рассматривать варианты за пределами туристических комплексов, то самым дешевым вариантом будет следующий.
117.500 евро Студия площадью 50 квадратных метров на 4 этаже в доме с лифтом. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Vila Real de Santo António.
Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этой весной
В заключение можно отметить, что Алгарве продолжает оставаться привлекательным регионом для инвестиций в недвижимость, как для местных, так и для иностранных покупателей. Несмотря на сезонные колебания спроса, стабильный рост цен на жилье свидетельствует о продолжающемся интересе к региону. В то же время, разница между запрашиваемыми и фактическими ценами продажи указывает на возможность торга и важность разумного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости. Покупатели должны быть готовы к тщательному анализу рынка и внимательному выбору предложений, чтобы сделать выгодную покупку. Для того, чтобы успешно справиться с этой миссией, может потребоваться помощь профессионалов. Через сайт WithPortugal.com можно обрататься к эксперту по недвижимости в Алгарве, который окажет содействие на всех этапах, начиная с подбора и приобретения недвижимости и заканчивая сдачей ее в посуточную аренду.
