Покупка недвижимости в Португалии
На что обратить внимание

Если вы решили купить недвижимость в Португалии, следует обратить внимание на следующие факторы:

1. Расположение
2. Тип строения
3. Состояние квартиры / здания
4. Лифт
5. Наличие гаража или стоянки у дома
6. Наличие предложения
7. Юридическое / налоговое состояние
   
   
8. Цена

Эти факторы не размещены в порядке значимости. Каждый, кто хочет приобрести жилье в Португалии, конечно же, определит свои приоритеты. Как вы видите, цену я специально выделил из всего списка. Это не случайно. Дальше я расскажу, почему.

Другие статьи про недвижимость в Португалии читайте здесь

Расположение

Это наиболее очевидный фактор. И один из основополагающих, если не сказать самый главный, когда речь идет о выборе недвижимости. Если мы представим один и тот же дом в центре Лиссабона и в центре города Бежа, разница в цене будет огромной!

Первое, с чего мы должны начинать поиск недвижимости, это определить, где именно мы хотели бы, чтобы она была расположена. И вот на какие вопросы мы должны ответить:

• Как близко к работе, школе, больнице, парку и т.д., т.е. к тем местам, которые мы часто можем посещать?
• Сколько времени займет путь от новой квартиры в эти места?
• Нужен ли нам будет общественный транспорт, или мы будем пользоваться автомобилем?
• Что должно быть в пешей доступности (парк, пляж, море, лес, магазин и т.д.)?
• Насколько безопасный район нам нужен?
• Как близко к благам цивилизации должен быть расположен наш дом?
• Насколько просторной должна быть новая недвижимость?
• Сколько комнат нужно для нашей семьи?
• Нужно ли нам будет дополнительное место для хранения?
  
• Сколько мы готовы инвестировать в новую недвижимость?

Почему же я снова выделил вопрос цены? Потому что после выбора локации, цена станет главным фактором нашего выбора.

Если вы хотите поделиться своей историей жизни в Португалии, напишите Роману в фейсбук

Кроме того, именно наш бюджет определит, нужно ли нам будет мириться с некоторыми нежелательными факторами расположения в определенном районе, например, с тем фактом, что нам далеко будет ездить на работу. Все мы хотим жить близко к офису, рядом с лучшей школой и, желательно, иметь бассейн. Но такая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже.

Тип строения

В Португалии всю недвижимость грубо можно разделить на 4 типа. Конечно, есть много разных архитектурных стилей и качеств, но для анализа рынка этих 4х вполне достаточно.

1. Недвижимость, построенная до 1951 года. Обычно, это старые многоквартирные дома, некоторые из настоящего камня, без современных благ цивилизации, с плохой термо и звукоизоляцией. Сама конструкция была сделана “на глаз”, т.е. без компьютерных расчетов, да и время её не пощадило, что сказалось как на самой структуре, так и на материалах. Однако тот факт, что она выстояла десятилетия, а может быть, и века, делает её более привлекательной.
2. Недвижимость 50-60 годов. В это время появились панельные дома с бетонной основой. Большинство еще не имеет современной инфраструктуры, изоляция немного лучше. Некоторые здания еще сохраняют красоту былых времен, и некоторые материалы, использованные при строительстве, более высокого качества.
3. Недвижимость 70-80 годов. Это панельные дома, некоторые имеют больше 4х этажей. Почти все - с лифтом, но наличие гаража - редкое исключение. Качество материалов хуже, но изоляция немного лучше.
4. Недвижимость 1990 - 2020 годов. Современные панельные конструкции, в общем, с лучшей изоляцией, лифтом и уже чаще с гаражами. В зависимости от расположения, материалы могут быть как хорошего, так и плохого качества.

Конечно, чем новее здание, тем лучше состояние недвижимости. Однако, это не всегда верно для качества материалов.

Если говорить о Лиссабоне, в Алфаме (центр города) большинство зданий первого типа, в то время, как в районах, более отдаленных, в таких как Лумиар, большая часть зданий - 3 и 4 типа.

Состояние квартиры / здания

Это еще один решающий фактор при выборе недвижимости. Все здания можно классифицировать как:

1. Необходим ремонт (para obras) - когда без ремонтных работ не обойтись;
2. Оригинальная (de origem) - материалы сохранились с момента строительства. Может быть даже в хорошем состоянии. В основном речь идет о зданиях, построенных после 60 годов;
3. Вторичное жилье (usado) - жить можно, но иногда требуется модернизация;
4. Восстановленное (remodelado) - были проведены работы по замене материалов;
5. Новое (novo) - построенное с нуля.

Если вы хотите купить квартиру, нужно обратить внимание на состояние здания, в котором она находится. Задайте следующие вопросы:

• Есть ли проникновение воды через стены?
• Нужен ли ремонт в зонах общего пользования (лестница, лифт, гараж)?
• Есть ли в доме газовая колонка?
• Какова максимальная мощность электрического щита в здании?
• В каком состоянии находится крыша?
• Есть ли в доме кондоминиум? Если да, то сколько нужно будет платить в месяц? Это очень важный вопрос, потому что именно наличие кондоминиума определят, насколько просто будет решить какой-то вопрос, например, с ремонтом здания.

Все предыдущие пункты можно уточнить в акте последнего собрания владельцев, которое проводится каждый год. Также вы можете проанализировать бюджет кондоминиума и его оперативность в решении проблем.

Если говорить о восстановленной недвижимости, нужно уточнить:

• Что именно было сделано? Была ли обновлена система канализации квартиры? И когда последний раз менялась канализация всего дома?
• Была ли перепланировка квартиры? И если да, то что именно изменили? Например, были ли снесены несущие стены?

Это очень важные вопросы, потому что красивый свежий ремонт часто скрывает целый клубок проблем, которые будет трудно решить. И часто может потребоваться участие владельцев других квартир, которые находятся в том же здании.

В новых же зданиях необходимо обратить внимание на лицензирование и легализацию недвижимости. Но это мы обсудим чуть позже, когда затронем юридические вопросы.

Лифт

Как я уже писал, лифты стали появляться в зданиях, построенных после 60 годов, с 3мя и более этажами. В некоторых случаях лифты были добавлены и в более старых зданиях. После 90-х годов, они появились и в 2х этажных строениях.

Наличие лифта существенно повышает качество жизни, а значит, и стоимость недвижимости.

Если же в здании нет лифта, то самым востребованным будет 1й этаж - он более безопасен, чем цокольный, никто не будет заглядывать в окна, да и подняться на 1й этаж не так затруднительно. Начиная с 3его этажа в здании без лифта количество заинтересованных клиентов резко сокращается. Обратите внимание, что нумерация этажей начинается с 0 (нуль), то есть типичный в странах СНГ первый этаж, здесь называется нулевым, а второй - первым и так далее.

Гараж или место для парковки

Гараж может быть 2х видов:

• box, т.е. закрытая “коробка” и
• место в открытом общем гараже.

Обычно он располагается под самим зданием, а если речь идет о частном доме типа moradias, то с прямым доступом в жилые помещения. Реже гараж может находится в отдельном здании.

Наличие гаража значительно удорожает недвижимость, потому что защищает автомобили не только от злоумышленников, но и от неблагоприятных климатических условий.

Стоимость гаража зависит от того, насколько просто найти место для парковки рядом с домом. Чем проще, тем гараж дешевле. Например, в историческом центре Лиссабона гараж стоит очень дорого, потому что припарковаться на его узких улочках практически невозможно.

Наличие предложений

Если на рынке нет предложений, значит:

1. есть новая недвижимость, но никто ничего не продает;
2. или в этой зоне просто нет недвижимости, кроме той, что уже была построена.

В обоих случаях отсутствие предложений значительно повысит цены. Однако во втором случае ситуация усложняется тем, что для этой зоны были приняты законы, запрещающие дополнительное строительство.

Юридические / налоговый вопросы

Я оставил этот фактор на закуску, потому что он редко занимает покупателя. Однако, это один из главных критериев, на который нужно обратить особое внимание. Может выясниться следующее:

1. Недвижимость недавно была сдана в аренду
2. Недвижимость давно сдана в аренду человеку старше 65 лет
3. За недвижимостью числятся долги, не превышающие запрошенную стоимость
4. За недвижимостью числятся долги, превышающие запрошенную стоимость
5. Есть обстоятельства, которые препятствуют продаже этой недвижимости
6. Недвижимость принадлежит нескольким владельцам
7. Нет некоторых документов на недвижимость (licença de utilização и ficha técnica de habitação - чаще всего именно они отсутствуют, особенно, если речь идет о новой квартире или доме)
8. Информация в документах не соответствует реальности (например, фактические площади не соответствуют заявленным, или помещение используется для одних целей, а разрешение было выдано на другие).

Каждая из приведенных ситуаций, кроме 3 и 6 пунктов, может в значительной мере отразиться на стоимости недвижимости. В следующей статье я подробнее расскажу о о них. Если же вы хотите максимально обезопасить себя от подобных затруднений, вы можете обратиться ко мне для сопровождения при выборе подходящего объекта.

Цена

Теперь поговорим о факторе, на который я обратил особое внимание в начале этой статьи. Я сделал это, потому что стоимость недвижимости зависит от всех других факторов и от спроса и предложения на рынке. Конечно, мы не знаем, насколько каждый из них влияет на цену, но это фундаментальный вопрос, потому что именно от имеющегося бюджета мы будем вынуждены отталкиваться при выборе недвижимости, иногда отказываясь от чего-то, что было в нашем списке предпочтений.

Поэтому необходимо посмотреть несколько объектов недвижимости в одной зоне, чтобы понять примерный уровень цен. Чтобы мы смогли сделать выбор, учитывая не только наши предпочтения, но и наши финансовые возможности.

Часто задаваемые вопросы