Жилищные кооперативы в Португалии
Новые меры правительства приносят положительный эффект

Новые стимулы государственной поддержки позволят увеличить предложение доступного жилья в самое ближайшее время, ведь жилищные кооперативы теперь – новый тренд. Сегодня мы поговорим об этой модели строительства и приобретения жилья, обсудим достоинства и недостатки. 

Краткая историческая справка. В прошлом веке жилищные кооперативы помогли создать достойные и доступные дома для тысяч семей. Но на рубеже тысячелетий эта модель совместного домостроения вышла из употребления. Изначально кооперативы возникли на рубеже XIX-XX веков в контексте народных и профсоюзных выступлений с требованием улучшения условий жизни и с целью обеспечения доступного жилья. Первый жилищный кооператив, Cooperativa Popular de Construção Predial, был создан в 1894 году в Лиссабоне с целью приобретения земли для строительства жилья. Другим важным примером является Cooperativa Predial Portuguesa, созданная в 1905 году, которая четыре года спустя уже передала ключи первым жильцам. Его целью было способствовать строительству доступного жилья, которое можно было бы амортизировать в течение длительного времени. Хотя Первая португальская республика поддерживала кооперативный сектор, она не гарантировала эффективную борьбу с плохими жилищными условиями, от которых больше всего страдали рабочие, пребывавшие в города. После военного переворота 18 мая 1926 года и в течение почти пяти десятилетий после него поддержка была направлена главным образом на сельскохозяйственные кооперативы. Тем не менее, число жилищных кооперативов росло, и в них участвовали представители среднего класса, которые использовали кооперативы как экономичный способ обзавестись собственным жильем. В 1974 году было зарегистрировано около 60 жилищных кооперативов, но только половина из них была активна, а каждая четвертая семья в те годы не имела достойного жилья. Временное Правительство внесло фундаментальный вклад в создание жилищных кооперативов, соответствующим образом структурированных и пользующихся поддержкой государства для эффективного решения жилищной проблемы, создав правовую основу для жилищной кооперации посредством декрета-закона 730/74 от 20 декабря. В течение следующих трех лет активизировались процессы легализации кооперативов, выбора участков и переговоров по приобретению земли, а также другие процедуры проектирования и строительства. В 1978 году число экономических жилищных кооперативов приблизилось к 200, а число членов составляло 46 500. Была определена финансовая поддержка жилищных кооперативов: Фонд развития жилищного строительства (Fundo de Fomento de Habitação (FFH) предоставлял займы с субсидированием процентных ставок со стороны государства. В начале 1980-х годов FFH была упразднена, а в 1984 году был создан Национальный институт жилья (Instituto Nacional de Habitação (INH), который унаследовал обязанность поддерживать кооперативы. В настоящее время, на фоне усугубляющихся трудностей с доступом к жилью, кооперативы вновь признаются в различных законодательных инициативах как необходимые и дополняющие общественный резонанс.

Сегодня, когда Португалия переживает кризис доступности жилья, жилищные кооперативы снова в центре внимания, поскольку Правительство, наконец, признало их организациями, способствующими созданию доступного жилья, как для покупки, так и для аренды. Сегодня они получают новую жизнь благодаря новым мерам из государственной программы Construir Portugal. Именно для решения проблем с доступностью жилья, существующей в Португалии, Правительство представило эту программу, в которой многие из 30 обозначенных мер, имеют своей главной целью обеспечение большего предложения недвижимости по более низким ценам. Согласно действующему законодательству, основной целью жилищно-строительных кооперативов является содействие, строительство или приобретение жилья для своих членов, а также его содержание, ремонт или перепланировка. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы имеют целью способствовать улучшению качества жилья в районах, в которые они интегрированы, содействовать благоустройству прилегающих территорий, за которые они отвечают, включая зоны отдыха, и обеспечивать постоянное поддержание хороших условий проживания. 

Как работают жилищные кооперативы (по-португальски они, кстати, называются cooperativas de habitação)? Они могут иметь два различных режима собственности, как объясняет нам  Portal da Habitação, управляемый Национальным институтом жилья (Instituto Nacional de Habitação (INH):

• Индивидуальное владение (propriedade individual): в этом случае недвижимость может быть передана кооперативом кооператору по договору купли-продажи;
• Коллективная собственность (propriedade coletiva): жилье остается в собственности кооператива и передается кооператорам в виде жилищных прав или кооперативных договоров аренды.

В первом случае кооператор получает право на жилье на основании публичного акта, в котором указывается цена, условия изменения и отмены права. Имущество передается по договору купли-продажи на тех же условиях, что и при обычной покупке. Если стоимость покупки выплачивается в рассрочку, кооператив может оставить за собой право собственности на жилье до полной выплаты. Право на жилье передается по государственному акту, и кооператор может распорядиться этим правом после смерти или при жизни, при условии, что покупатель может быть принят в члены кооператива.

В случае кооперативного найма право пользования квартирой передается кооператору на основании договора аренды. 

Важно, что в жилищных кооперативах стоимость жилья рассчитывается в соответствии со значениями, установленными действующим законодательством, и окончательная цена не может превышать соответствующую стоимость. 

Что такое жилищно-строительные кооперативы?

Среди преимуществ жилищных кооперативов - недвижимость по цене ниже рыночной, альтернативное финансирование и контроль за строительством. На фоне роста цен на жилье, повышения процентных ставок и увеличения стоимости жизни из-за инфляции, строительные и жилищные кооперативы стали актуальными. Жилищные кооперативы в Португалии рассматриваются нынешним правительством (и местными властями в частности) как стратегический способ решения проблемы нехватки жилья в стране и как средство доступа к доступному жилью. Но что такое кооператив? Как он работает? Каковы его преимущества и недостатки? Давайте разберем все эти и другие вопросы с юридической точки зрения.

Для граждан жилищно-строительные кооперативы являются альтернативой традиционной покупке, в частности из-за формы финансирования, но прежде всего из-за возможности приобрести жилье примерно на 20% дешевле рыночной стоимости. 

Жилищно-строительные кооперативы, которые являются одной из форм кооперативов и, следовательно, также регулируются положениями Кодекса кооперативов (Código Cooperativo), определены в Декрете-законе 502/99 от 19 ноября как «те, основной целью которых является продвижение, строительство или приобретение жилья для своих членов, а также его содержание, ремонт или перепланировка» - статья 2, № 1. В этих жилищных кооперативах обязательно создание двух фондов:

• фонд строительства (construção);
• фонд консервации и ремонта (conservação e reparação).

Для чего нужны строительные и жилищные кооперативы? Основа жилищных кооперативов - социальная экономика, а цель их создания и развития - удовлетворение потребностей членов, в отличие от цели коммерческих компаний, которая заключается в получении прибыли. Это не означает, что кооперативы не могут развивать экономическую деятельность с третьими лицами и получать от нее прибыль: они могут и делают это, поскольку прочность и процветание кооператива отвечает интересам его членов, хотя эта экономическая прибыль не может быть распределена между кооператорами, а должна быть включена в резервы кооператива. Резервы жилищного кооператива должны служить двум целям:

• для финансирования приобретения и строительства (financiar a aquisição e construção);
• для сохранения, ремонта и уборки жилья (conservação, reparação e limpeza do património).

Но также может быть создан социальный резерв (reserva social) для покрытия рисков жизни и постоянной нетрудоспособности кооператоров и для предоставления других благ социального характера. Мы понимаем, что логика жилищных кооперативов и интерес, который они вызывают, заключается не только в покупке более дешевого жилья, но и в удовлетворении конкретных потребностей членов кооператива. Члены жилищно-строительных кооперативов видят, что их потребности выходят за рамки снижения цены, а также включают в себя контроль качества жилья и социальный характер. 

Как создать жилищно-строительный кооператив?

Несмотря на то, что управление кооперативами по-прежнему сопряжено с бюрократией, и это является одним из недостатков, сегодня создание жилищного кооператива может быть осуществлено «na hora», то есть онлайн и сразу, как и в случае с компаниями, по сниженной цене в 360 евро. Но надо иметь ввиду, что в этом случае члены выбирают название из существующего списка и заполняют заранее подготовленный типовой устав. При «традиционном» способе (с личным посещением всех необходимых госорганов), можно выбрать название, разработать устав после собрания учредителей, а в случаях передачи имущества, составляющего паевой капитал, обязательно учредить кооператив публичным актом. 

Более подробно остановимся на том, как создать кооператив не прибегая к онлайн услугам. Для достижения цели создания жилищного кооператива необходимо выполнить несколько важных шагов:

• Подайте заявку на получение свидетельства о приемлемости названия или наименования компании (certificado de admissibilidade) и идентификационного номера юридического лица (número de identificação de pessoa coletiva (NIPC). Это необходимо сделать в Национальном реестре юридических лиц (Registo Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC);
• Создайте собрание учредителей (assembleia de fundadores), которое избирает председателя и устанавливает правила деятельности. Затем оно разрабатывает устав жилищного кооператива (estatutos da cooperativa). На практике люди, заинтересованные в создании кооператива, должны собраться на собрание для выполнения этих задач;
• Составьте учредительный договор кооператива (escritura de constituição da cooperativa) в нотариальной конторе;
• Зарегистрируйте жилищный кооператив (registo da cooperativa de habitação) в любом коммерческом регистрационном бюро (conservatória de registo comercial). Регистратор должен сделать обязательные публикации на портале «Правосудие» (portal da Justiça);
• Зарегистрируйте кооператив в органах социального обеспечения Segurança Social;
• Запросите карточку предприятия (cartão de empresa) - документ, содержащий название кооператива и NIPC, включающий идентификационный номер налогоплательщика и номер социального страхования;
• В течение 30 дней отправьте в Кооператив социальной экономики имени Антониу Сержиу (Cooperativa António Sérgio para a Economia Social (CASES) следующие документы: копии учредительных документов и поправок к уставу (cópias dos atos de constituição e alteração dos estatutos), а также отчеты об управлении, годовые счета и баланс (relatórios de gestão e as contas de exercício anual e balanço social). 

Как уже отмечалось выше, можно пойти по упрощенной процедуре и создать кооператив всего за один день. Эта возможность реализуется через процедуру, известную как Cooperativa na Hora. В этом случае вам больше не нужно получать свидетельство о допустимости названия, составлять устав или регистрировать его. Для этого необходимо использовать образец учредительного договора, утвержденный Институтом регистрации и нотариата (Instituto dos Registos e do Notariado  (IRN), и выбрать название из имеющихся. Тем, кто пойдет таким путем, необходимо сделать следующее:

• Подать соответствующий запрос в соответствующий департамент;
• Выбрать название и модель учредительного договора;
• Представить необходимые документы для идентификации личности и подтверждения своей дееспособности и полномочий на представительство (например, доверенность);
• Заявить о внесении взносов (depósito das entradas), которые будут составлять уставный капитал (capital social). Минимум 10% должны быть внесены в течение 5 рабочих дней.

Можно ли вступить в уже созданный жилищный кооператив?

Жилищно-строительный кооператив может быть создан как для реализации одного конкретного проекта, также как и с целью создания и управления жилищными проектами на постоянной основе, чтобы продолжать объединять членов и разрабатывать новые проекты. Членами кооператива могут быть как частные лица, в том числе несовершеннолетние, так и некоммерческие юридические лица. 

Почему дома, купленные в кооперативе, стоят дешевле, чем на рынке?

Золотое правило для жилищных кооперативов заключается в том, что цена жилья в конечном итоге не может превышать его себестоимость (к которой добавляются земля, инфраструктура, проектирование, строительство, административные и финансовые расходы на исполнение, лицензии и сборы, а также фонд, не превышающий 10% от суммы остальных статей).

Кроме того, жилищные кооперативы являются одним из субъектов, которые могут строить или приобретать жилье с контролируемой стоимостью (Habitações a Custos Controlados (HCC), которое получает финансовую поддержку от государства, предоставляющего налоговые и финансовые льготы на его развитие, при условии, что оно предназначено для собственного постоянного проживания или сдачи в аренду. Предоставление такой поддержки зависит от качества строительства, которое соответствует ограничениям по общей площади, стоимости строительства и цене продажи. Застройщики субсидированного жилья имеют доступ к различным специальным кредитным линиям, которые охватывают различные аспекты схемы жилищного строительства, от приобретения и инфраструктуры земли до строительства объектов и социальной инфраструктуры.

• Максимальные суммы финансирования могут составлять до 80% от продажной стоимости жилья, при этом субсидируемая процентная ставка составляет до 1/3 от базовой ставки для расчета субсидий или договорной ставки, если она ниже.
• Договоры на строительство жилья (а также договоры на оказание сопутствующих услуг), заключаемые жилищно-строительными кооперативами, могут пользоваться льготной ставкой налога на добавленную стоимость (НДС) на условиях пункта 2.25 Списка I, прилагаемого к Кодексу об НДС, при условии, что они сертифицированы IHRU, I.P., как соответствующие концепции и параметрам жилья с контролируемой стоимостью, и эти параметры могут быть увеличены до 20%.
• Жилищные кооперативы пользуются дополнительными налоговыми льготами, поскольку освобождаются от IRC, IMI и IMT при приобретении прав на недвижимость, предназначенную для их штаб-квартиры и осуществления деятельности, составляющей их корпоративную цель.

Преимущества и недостатки кооперативов?

У кооперативной системы есть множество преимуществ, среди которых хотелось бы обратить внимание читателя на следующие:

• Приобретение жилья по цене, которая может быть на 20-30% ниже рыночной.
• Приобретая недвижимость кооператива, член кооператива может «финансировать» себя, не обращаясь в банк, имея возможность платить кооперативу в рассрочку, что может быть интересной альтернативой.
• Кооператор может принимать активное участие и вносить свой вклад в проект, контролировать качество строительства и принимать решение о дальнейшем сотрудничестве в обслуживании и ремонте своего дома.

Но, тем не менее, у жилищных кооперативов есть и свои недостатки, среди них можно отметить:

• Бюрократия и жесткость в регулировании жилищных кооперативов и доступ к жилью с контролируемой стоимостью (HCC).
• Создание и управление новым жилищно-строительным кооперативом требует времени, а также юридических и иных знаний, которыми обладают далеко не все.

Что касается этих вопросов, то всегда можно вступить в уже созданный кооператив и получить выгоду только от покупки или другой формы собственности на жилье, и что даже в случае создания нового кооператива уже существуют компании, специализирующиеся на профессиональном управлении жилищными кооперативами, что позволяет преодолеть эти два указанных недостатка. 

Также стоит учесть и следующие моменты. Возможно вам придется столкнуться с неприятными проблемами, поскольку покупка недвижимости через жилищный кооператив может быть связана с длительным периодом ожидания (в некоторых случаях - месяцы, в других - даже годы). Помимо длительного периода ожидания, шансов выбрать именно тот дом, который вы хотите, меньше. Расположение дома также может быть не всегда идеальным, да и, в целом, качество жилья может быть невысоким. В дальнейшем вы также можете столкнуться с ограничениями при продаже, ведь фактически, вы сможете продать свою недвижимость только через пять лет. 

Какие меры будут способствовать развитию жилищных кооперативов? В программе Construir Portugal существует несколько мер, которые будут способствовать развитию новых жилищных кооперативов, давая новую жизнь этой юридически необычной форме собственности. Одна из них основана на государственной гарантии кредитования строительства кооперативов, которая будет предоставляться государством в том числе через передачу государственных земель. Кроме того, существуют и другие меры, которые будут полезны жилищным кооперативам, хотя они и не направлены исключительно на эту модель сотрудничества:

• Внесение поправок в Закон о земле (Lei dos Solos): разрешение на использование деревенских земель для строительства экологичного жилья по контролируемой стоимости и доступной арендной плате;
• Создание бонуса на строительство с увеличением индексов и пределов плотности городской застройки.

Перечисленные меры направлены на увеличение объемов строительства жилья через кооперативы, что в конечном счете позволит расширить предложение доступного жилья, как в плане покупки, так и аренды. 

Надеюсь, дорогие читатели, статья показалась вам интересной. По традиции пожелаю всем удачи и успехов во всех ваших начинаниях! По теме недвижимости у нас написано уже много статей, с которыми вам возможно будет интересно ознакомиться. Кроме недвижимости у нас вышло уже бесчисленное количество материала на самые разнообразные темы, который может вам пригодиться в повседневной жизни. И не забудьте, что не покидая наш портал, вы сможете встретиться с проверенными специалистами и профессионалами в своей области в Португалии, получить консультацию и помощь по следующим направлениям: недвижимость и ипотека, финансы и право, страхование и обмен криптовалют.