Сделка может быть сопряжена с некоторыми юридическими и бюрократическими проблемами, о которых стороны должны быть осведомлены заранее, ведь покупка дома для многих является решением всей жизни. Приобретение объекта недвижимости с уже существующим контрактом аренды - важный момент, который требует от покупателя тщательного обдумывания, не важно, приобретается ли объект для собственного пользования или в качестве инвестиции. Таким образов, если в доме на момент заключения договора купли-продажи уже проживает арендатор, необходимо взвесить все "за" и "против".
Для начала хотелось бы пояснить, что в общих чертах эта сделка не отличается от обычной купли-продажи, поэтому масштабно необходимо пользоваться стандартными требованиями. Почитать все про недвижимость в Португалии можно в наших более ранних обзорах здесь.
Перейдем к сути. Объявления о продаже недвижимости с арендаторами иногда предлагают более привлекательные цены, но покупателю в этом случае необходимо учитывать множество факторов, которые могут привести к неудачному опыту. Покупка дома с арендатором для многих является осознанным решением, направленным на инвестирование и получение дополнительных денег, в то время как для других такая покупка может стать препятствием, если, например, целью является проживание в доме или если планируется его монетизация другим способом.
Прежде чем мы продолжим, хотелось быть отметить, что в 2019 году в соответствии с последними изменениями в Новом городском режиме аренды Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) арендаторы получили усиленную защиту (особенно наиболее уязвимые слои населения), чтобы обеспечить им большую стабильность. Дополнительная защита арендаторов включает в себя:
- Особая защита наиболее уязвимых арендаторов - лиц старше 65 лет и/или инвалидов (со степенью инвалидности более 60%), заключивших договор аренды до 1990 года. То же самое относится и к арендаторам, проживающим в квартире более 15 лет.
- Право на возмещение стоимости неотложных ремонтных работ - при отсутствии вмешательства арендодателя арендатор может провести (неотложные) ремонтные работы в помещении и получить полное возмещение.
- Новые минимальные сроки аренды - минимальный срок аренды теперь составляет один год с возможностью продления каждые три года (если обе стороны не договорились об иных условиях). Это означает, что если вы покупаете дом с арендатором, а договор аренды заключен недавно, то в ближайшем будущем вам будет сложно договориться о проживании в нем.
- Доступ к программе доступной аренды - создание этой программы дает арендаторам доступ к домам, сдаваемым в аренду по более приемлемым ценам (примерно на 20% ниже рыночных).
Однако, положа руку на сердце, стоит сказать, арендодатели также получают выгоду от этой последней поправки к закону о городской аренде, благодаря созданию налоговых льгот, способствующих долгосрочной аренде. Таким образом, если вы рассматриваете возможность приобретения жилья с арендатором, то налог на имущество при сохранении договора долгосрочной аренды – будет существенно ниже.
В этой статье мы обсудим список самых важных моментов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости с существующим договором аренды.
- Проанализируйте договор аренды. В первую очередь, необходимо запросить у продавца копию действующего договора аренды и тщательно его проанализировать, что поможет сделать выводы о целесообразности сделки. Это особенно важно, если вы собираетесь сами жить в данном объекте. Имейте ввиду, что если договор аренды заключен недавно, то для его расторжения может потребоваться до трех лет (то есть пользоваться недвижимостью в краткосрочной перспективе можно будет только при наличии соглашения с арендатором).
Что же делать в случае отсутствия письменного договора? Это не самая распространенная практика, и статья 1069 Декрета-закона 47344 Гражданского кодекса (o Artigo 1069.º, do Decreto-Lei n.º 47344 do Código Cívil) гласит, что договор аренды всегда должен быть зарегистрирован в письменной форме. Однако возможна ситуация, когда у арендатора нет документа, подтверждающего его пользование имуществом. Тогда арендатору необходимо доказать, что он проживает в квартире и вносит арендную плату не менее шести месяцев. В таких ситуациях следует иметь в виду, что такой договор аренды на практике классифицируется как договор, заключенный на неопределенный срок.
Согласно законодательства Португалии, максимальный срок аренды в городах составляет 30 лет. Еще важно проверить, не имеет ли объект недвижимости реального права на длительное проживание Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). На практике такое право может быть приравнено к пожизненной аренде. Реальное право постоянного проживания позволяет одному или нескольким лицам постоянно и пожизненно проживать в доме, выплачивая владельцу ежемесячные взносы. Это означает, что если обладатель данного права выполняет все свои обязательства, то владелец недвижимости не сможет расторгнуть данный вид договора. Расторжение договора о праве постоянного проживания возможно только в следующих случаях: по обоюдному желанию, в случае смерти владельца, а также при повторном нарушении (например, при повторении задержек или неуплаты причитающихся сумм).
- Приоритет у арендатора при покупке. Арендатор всегда имеет право первоочередного выкупа: только в случае, если он не может или не хочет приобретать вашу недвижимость, то продажа может быть открыта для третьих лиц. Поэтому арендодатель обязан сообщить арендатору все детали продажи: цену, условия оплаты, дату и место совершения сделки, а также личности потенциальных покупателей за 30 дней, а арендатор должен решить, покупать или не покупать недвижимость на указанных условиях. У него, в свою очередь, есть 30 дней с момента получения письма-уведомления о продаже, чтобы сообщить арендодателю о своем решении или сделать контр предложение. Если арендатор не ответит на письмо в установленный срок, то потеряет право первоочередной покупки. Если договор с арендатором заключен на срок менее двух лет, у него нет права преимущественной покупки, но, в то же время, он должен быть проинформирован о смене собственника (нового арендодателя).
Если после покупки дома с арендатором вы хотите продать его снова, то это возможно. Для этого необходимо оформить свое намерение, как всегда, в письменном виде, обратившись к арендатору: либо письмом с уведомлением о получении, либо вручив его непосредственно арендатору. В письме должна содержаться информация о том, что объект продается, указывается новый владелец (арендодатель) и оговорено, что новый владелец принимает на себя все обязательства, связанные с договором аренды и объектом недвижимости. Однако следует иметь в виду, что если объект сдавался вами в аренду более двух лет, то арендатор, как уже отмечалось, может воспользоваться правом преимущественного выкупа, предусмотренным Законом 64/2018 (Lei n.º 64/2018). Тогда, по сути, вы должны сообщить арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении, каковы условия договора, т.е. идентификация покупателя, условия оплаты, сроки, цена и дата составления акта купли-продажи.) Вам также придется ждать ответа арендатора на предложение в течение 30 дней, и только если он сообщит о своем желании не пользоваться правом преимущественной покупки, Вы сможете продать дом третьему лицу.
- Расторжение договора для собственного пользования. Если вы решили использовать приобретенный дом для собственного проживания или проживания своих ближайших родственников (только первой степени родства), то вы будете обязаны выплатить арендатору годовую арендную плату в качестве компенсации. Кроме того, важным условием для возможного расторжения, будет является отсутствие собственного жилья в том же населенном пункте, а также, владением объектом недвижимости, о котором идет речь, более двух лет. При расторжении срочных договоров аренды арендодатель также должен соблюдать установленные законом сроки уведомления арендатора о своем несогласии продлить договор.
Речь идет о стандартном заблаговременном уведомлении (в уведомлении обязательно должна быть указана предполагаемая дата выселения):
- Для договора, заключенного на срок менее шести месяцев: одна треть первоначального срока договора или его продления;
- Для контракта, заключенного на срок более шести месяцев и менее одного года, - 60 дней;
- Для договора сроком более одного года и менее шести лет: 120 дней;
- Для договора, заключенного на шесть и более лет: 240 дней.
- Капитальные работы или снос здания. Если целью приобретения недвижимости является снос здания или проведение капитальных работ, то расторжение договора аренды допускается только в том случае, если в результате работ образуется недвижимость с другими характеристиками и сохранение договора аренды будет нецелесообразно. В качестве примера можно привести покупку этажа здания для превращения его в магазин или снос имеющегося объекта для возведения нового. В случае запланированных капитальных работ, необходимо уведомить арендатора о расторжении договора не менее чем за шесть месяцев, а также предоставить доказательства предварительной проверки работ (лицензирования, сертификации и пр.) или доказательства того, что она (проверка) вам не нужна. Кроме того, вам потребуется заявление об ответственности автора проекта, в котором будет указано, что вам необходимо освободить помещение. Как вариант, можно договориться и выплатить компенсацию, соответствующую годовой арендной плате, и гарантировать повторное проживание на условиях, аналогичных тем, которые арендатор имеет на момент расторжения. Однако если вы решите отложить работы, имейте в виду, что это можно сделать только на срок до шести месяцев, в противном случае вам придется выплатить арендатору компенсацию, соответствующую 10-летней арендной плате. Договор может быть расторгнут только при согласии обеих сторон.
В заключении рассмотрим этот вопрос со стороны арендатора. Аренда с возможностью последующей покупки может быть компромиссным решением, как для покупателей, так и продавцов. Аренда с опционом на покупку является смешанным договором, поскольку включает в себя два вида: аренду и возможность купли-продажи. Большим преимуществом этой сделки является ее гибкость: аренда предусматривается на переменный первоначальный период, а покупка осуществляется только впоследствии. Таким образом, вначале арендатор может пожить в доме до его покупки и, откладывать больше денег и ждать улучшения условий ипотеки. По окончании срока аренды арендатор не обязан совершать покупку: он может совершенно спокойно уступить свое приоритетное право, если его не устраивает объект недвижимости или он не смог получить кредит. Обязанность совершить сделку лежит исключительно на продавце, который должен продать жилье заинтересованному арендатору в установленный срок. Со стороны владельца такой вариант рассматривается как способ получения прибыли от сдачи дома, поскольку он получает арендную плату и частично возмещает инвестиции.
Как бы то ни было, в соседней Испании такого рода сделки стали уже обыденным явлением, и более того, пользуются повышенным спросом у инвесторов. В Португалии – это не такой распространенный кейс, подходящий немногим покупателям. На мой взгляд, самостоятельно такую сделку проводит не стоит, зная витиеватые формулировки португальских договором, а также постоянно меняющиеся законы, облегчающие жизнь арендаторам, но, зачастую заводящих собственников в тупик. Здесь должен работать профессионал, адвокат или опытный риэлтер, который поможет вам правильно оценить рентабельность вложений.
По традиции пожелаю всем удачи и отличной покупки! Чтобы поддержать вас в сделке – к вашим услугам наша команда риэлтеров по всей стране, адвокат, переводчик, страховой агент, и многие другие!
