Материал познакомит вас с последними тенденциями цен на жилье в регионе Алгарве, наиболее популярном туристическом направлении Португалии. Огромное внимание к региону со стороны иностранцев, как туристов, так и инвесторов, в сочетании с сезонностью туристической активности, делают ситуацию на рынке недвижимости Алгарве уникальной для страны. Мы внимательно рассмотрим динамику цен на продажу и аренду квартир и домов, а также покажем примеры актуальных предложений, чтобы читатель мог самостоятельно составить представление об уровне цен в регионе.
Алгарве омывается Атлантическим океаном с южной и западной стороны. На севере он граничит с португальским регионом Алентежу, а на востоке – с Испанией. Алгарве зарекомендовал себя как популярное курортное направление не только для местных жителей, но и для многочисленных туристов из-за рубежа. По данным переписи населения 2021 года, иностранцы составляют около 15% от общего числа резидентов региона, а в некоторых муниципалитетах этот показатель может достигать 25-26%.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Начнем изучать информацию о регионе мы со статистики Idealista.pt, крупнейшей платформы-агрегатора объявлений о недвижимости в Португалии. Мы проанализируем колебания цен на квадратный метр жилья в Алгарве в период с мая по июль 2024 года. Внизу представлены графики, основанные на информации из объявлений на данном сайте.
Как показывают графики, в течение последнего года наблюдается заметный тренд в изменении цен на жилье. Средняя стоимость квадратного метра на рынке продаж имеет стабильную тенденцию роста с темпом в 8,4% за год.
На фоне этого аренда жилья демонстрирует колебание цен. Примерно с сентября по ноябрь 2023 года средняя арендная ставка в пересчете на квадратный метр снижалась. С декабря началось плавное повышение, а с мая повышение пошло более заметными темпами. В итоге средняя цена квадратного метра в аренду за год поднялась на 5,1%.
Следует отметить, что представленные графики иллюстрируют усредненные показатели. Далее мы проведем более глубокий анализ ситуации по каждому муниципалитету отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В этой таблице представлены средние значения стоимости квадратного метра недвижимости в разных муниципалитетах региона Алгарве. Первые три столбца показывают цены за май, июнь и июль, в то время как четвертый столбец демонстрирует процентное изменение цен за последние три месяца, а пятый — за год.
Первым в списке идет Faro, административный центр Алгарве, а остальные муниципалитеты распределены по убыванию средней стоимости квадратного метра на июль 2024 года.
Фару не занимает лидирующие позиции по стоимости недвижимости. Согласно данным за июль 2024 года, средняя цена квадратного метра в этом муниципалитете составляет 2.979 евро, что помещает его ближе к концу списка. Начиная с мая, средняя цена практически не изменилась. В разрезе года муниципалитет продемонстрировал очень скромный рост в 2,8%.
Loulé возглавляет список муниципалитетов по дороговизне. Здесь средняя стоимость квадратного метра жилья составила 4.073 евро в июле. По сравнению с маем цена практически незаметно снизилась. А по сравнению с июлем прошлого года - выросла на 6,8%. Loulé, находящийся в восточной части региона Алгарве, предлагает богатую инфраструктуру для разнообразного досуга. Здесь есть пляжи, теннисные школы, гольф-клубы, фитнес-центры, торговые комплексы, исторические здания, казино и многое другое.
Муниципалитеты, в которых средняя стоимость квадратного метра варьируется от 3.000 до 4.000 евро, включают Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira, Tavira, Castro Marim и Silves. Все эти муниципалитеты, кроме Tavira и Castro Marim, расположены в западной части Алгарве (Barlavento).
В западной части Алгарве отмечается самая высокая концентрация иностранных резидентов, от 20 до 26% населения. Этот субрегион окружен океаном с двух сторон, что означает большое количество пляжей и, соответственно, повышенный интерес у туристов, как португальских, так и иностранных.
Квартальные изменения в этих восьми муниципалитетах можно описать как умеренный рост. Самый высокий показатель квартального роста, 4,56% у муниципалитета Silves. А вот единственным исключением в этой группе стал Vila do Bispo, где стоимость незначительно снизилась. За год цены во всех этих регионах повысились, небольшими и умеренными темпами. Лидерами стали Lagos (9,9%) и Silves (10,3%).
Замыкает список группа из 5 муниципалитетов со средней ценой квадратного метра от 2.200 до 3.000 евро. Из них в западной части региона находятся Portimão и Monchique, а в восточной — Castro Marim, Olhão и São Brás de Alportel. В большинстве этих муниципалитетов за последние три месяца отмечен умеренный рост стоимости квадратного метра жилья, который составил от 0,92% до 3,2%. Исключением стал Monchique, где цена, наоборот, снизилась на 3,25%. Если говорить о годе, то цены росли средними темпами (5,9-7,4%) с 2 исключениями. В муниципалитете São Brás de Alportel темп роста составил 14,7%. А вот в Monchique, наоборот, наблюдалось снижение на 1,2%.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt основана на ценах из предложений о продаже недвижимости, опубликованных на этом же сайте. Тем не менее, стоит понимать, что эти данные не охватывают весь рынок. В некоторых ситуациях объекты могут быть проданы без размещения на Idealista, хотя в регионе Алгарве такие случаи должны быть редкостью. Также следует учитывать возможные отличия между ценами, указанными в объявлениях, и реальными суммами сделок.
Как раз о стоимости реальных сделок можно узнать из отчета Национального института статистики Португалии (INE). На данный момент наиболее актуальным является исследование цен за первый квартал 2024 года (январь - март). Сравнив цены за этот период из обоих источников, мы сможем определить, насколько верно Idealista отображает текущее положение на рынке недвижимости в регионе Алгарве.
В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости при реальных сделках купли-продажи, полученные из отчета Национального института статистики (столбец 1), о средней стоимости квадратного метра по объявлениям на Idealista.pt (столбец 2), а также о процентной разнице между этими значениями (столбец 3). Муниципалитеты в таблице расположены по убыванию средней стоимости квадратного метра по версии сайта Idealista.
Во всех сравниваемых муниципалитетах стоимость недвижимости при совершении сделки оказалась ниже, чем указано в объявлениях на Idealista.pt для того же периода. Разница варьируется достаточно сильно от 3,20% в Portimão до 27,6% в Vila do Bispo. В самом дорогом муниципалитете, в Loulé, она составила 22,02%. Совершенно выбивается из этого ряда муниципалитет Castro Marim, где расхождение между средними ценами из 2 источников составило 48,95%!
Существует множество факторов, которые могут объяснить значительные расхождения между данными из разных источников. Однако для оценки текущего состояния рынка мы все же будем опираться на информацию от Idealista.pt, так как она предоставляет наиболее актуальные данные. При использовании информации с Idealista.pt важно помнить, что указанные цены отражают только намерения продавцов. Тем кто планирует торговаться при покупке недвижимости, будет полезно обратиться к опытному риэлтору в Алгарве. Специалист, знакомый с особенностями рынка, сможет оценить возможность успешных переговоров о снижении цены.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Снова обратимся к статистике сайта Idealista.pt.
В таблице показаны средние расценки на квадратный метр арендованного жилья, собранные из объявлений на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 указана процентная динамика цен за последние три месяца, а в столбце 5 — изменения за прошедший год. В начале списка находится Faro, столица региона, после чего муниципалитеты расположены по убыванию средней стоимости квадратного метра в июле 2024 года. Список муниципалитетов здесь короче, чем при продаже.
Так же, как и в случае продажи, город Faro, хоть и являясь столицей региона, не является чемпионом по стоимости аренды. В июле квадратный метр там стоил 12,7 евро, что стало результатом квартального снижения на 1,55% и годового роста 13,7%.
Наивысшая арендная ставка была в Loulé (16,8 евро за квадратный метр), что стало результатом заметного квартального роста на 5,99% и внушительного годового - на 14,8%. По темпу годового роста Loulé идет на втором месте после Olhão, где этот темп достиг 19,2%. В большинстве остальных муниципалитетов наблюдался рост цен за год, но он был менее выраженным.
Единственным муниципалитетом с годовым снижением цены квадратного метра стал Lagos (-1,6%). Для муниципалитета Silves мы не можем определить темп годового роста. Скорее всего, в июле прошлого года на Idealista не было объявлений от аренде в этом городе.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Алгарве традиционно воспринимается как идеальное место для летнего отдыха, но в межсезонье ситуация меняется кардинально. Зимой жизнь в регионе замедляется, многие туристические предприятия закрываются, что делает пребывание здесь менее привлекательным для некоторых. Туристический поток в этом регионе продолжается круглогодично, но зимой туристов гораздо меньше. Владельцы недвижимости в Алгарве, которых не устраивает смена ритма жизни, могут проводить там лишь часть года и сдавать свои объекты в аренду туристам в остальное время. что делает управление арендуемыми объектами востребованным и выгодным бизнесом.
Определить потенциальный доход от аренды жилья туристам можно с помощью различных онлайн-сервисов. Мы используем бесплатную версию одного из таких инструментов под названием All The Rooms. Этот сервис предоставляет информацию о средней цене за ночь для всех объектов размещения на Airbnb, а также данные о количестве таких объектов в конкретном регионе. Ниже показаны сводные данные за период с 13 мая по 13 августа 2024 года.
Сервис All The Rooms предоставляет информацию о средней цене несколько в другом виде, чем мы изучали раньше. Он не оперирует средними ценами квадратного метра, как портал Idealista. Вместо этого он дает информацию о средней цене одной ночи туристического размещения по всем объектам на выбранной территории. Объекты могут быть любыми, как роскошными виллами, так и небольшими комнатами. Эти данные, хотя и ограниченные, могут помочь в оценке потенциальной доходности краткосрочной аренды.
Как и в случае с продажей и с долгосрочной арендой, Faro, столица региона, не занимает ведущих позиций ни по количеству объектов туристического размещения, ни по цене за ночь. На самом деле, по стоимости аренды за ночь, которая составляет 115 евро, этот город находится на втором месте с конца.
Летом 2024 года самыми высокими ценами за ночь отличались Portimão (220 евро), Monchique (203 евро) и São Brás de Alportel (184 евро). В то время как самые низкие ставки были зафиксированы в Vila Real de Santo António (111 евро) и Aljezur (117 евро). Наибольшее количество объектов посуточной аренды располагается в муниципалитетах Albufeira (10.676), Lagos (6.152) и Portimão (5.132).
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в августе 2024 года
На сайте Idealista.pt сейчас находится 12.294 объявления о продаже домов. Состояние этих объектов сильно варьируется: от домов, которые находятся на стадии строительства и даже проектирования, до руин, которые требуют полной реконструкции. В этот обзор включена только недвижимость, куда можно заселиться сразу после покупки.
Самые дорогие жилые дома в Алгарве
27.000.000 евро Роскошная вилла, построенная на месте крепости XVI века. Площадь здания 938 кв.м, площадь участка 3.203 кв.м. 8 спален и 9 ванных комнат. Объект оснащен большим залом, столовой с панорамными окнами, просторной кухней, частной часовней, спа-зоной с сауной и массажным кабинетом, зоной для барбекю. Имеется гараж и парковка. Открывается захватывающий вид на море, бухту и город. Энергетический сертификат класса C. Муниципалитет Лагос.
24.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок 0,35 га. Площадь самого дома 1.000 кв. м. Дом построен в 2022 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Almancil. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Фото дома нет в открытом доступе. Это объявление мы видели и в обзоре цен прошлого квартала.
24.000.000 / 19.975.000 евро Еще одна вилла, про которую, кстати, опубликовано несколько объявлений с очень разными ценами. Площадь дома 1.500 кв.м, площадь участка 2.906 м. 6 спален и 8 ванных комнат, гостиная с подвесным камином, кухня с техникой SMEG, зона для отдыха. Главная спальня с гардеробной и ванной комнатой находится на втором этаже. Дополнительно имеются лифт, сауна, турецкая баня, кинотеатр и крытый бассейн. Вилла находится в 3 км от пляжа и в 20 км от аэропорта. Сертификат энергоэффективности B. Муниципалитет Almancil. Этот вариант мы видели и в некоторых прошлых обзорах цен на недвижимость в Алгарве.
19.000.000 евро Вилла, построенная в 2004 году, расположена на берегу, у бухты. Площадь 740 м, участок 7.670 м. 7 спален и 7 санузлов. Бассейн с подогревом, террасы с видом на океан, подземный этаж с зоной отдыха, сауной и гаражом. Класс энергоэффективности D. Мы видели этот объект в обзоре за предыдущий квартал. Муниципалитет Albufeira.
Самые дешевые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
50.000 евро Деревенский домик площадью 28 кв. м. Имеет 1 спальню и 1 ванную комнату. Построен в традиционном стиле. Ближайший пляж в 27 км. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Alcoutim.
62.500 евро Еще один деревенский дом, на этот раз площадью 40 кв. м. Имеет 2 спальни, 1 ванную комнату с душем, гостиную с камином и полностью оборудованную кухню. Объект также включает в себя террасу и традиционную печь для готовки на улице. Энергетический сертификат отсутствует. Муниципалитет Alcoutim.
64.900 евро Дом-студия площадью 21 кв. м. Ванная комната с душем, мини-кухня с холодильником и обеденным столом, а также зона для сна с двуспальной кроватью. Дом в типичном деревенском стиле и подходит для отдыха, инвестиции или постоянного проживания. Свежий ремонт внутри. Энергетический сертификат отсутствует.
80.000 евро (написано, что раньше стоил 100.000 евро) Еще один деревенский дом, общей площадью 92 м. Состоит из двух гостиных, спальни, кухни, ванной комнаты с душем, прихожей и подсобного помещения. Недвижимость в хорошем состоянии, однако владельцу, возможно, потребуется провести небольшой ремонт, так как кафель не всем может прийтись по вкусу. Сертификат энергоэффективности отсутствует.
89.000 евро Дом площадью 52 кв. м состоит из двух спален, гостиной, кухни и ванной комнаты с душем. Построен в 1970 году и частично отремонтирован. Присутствуют отопительная печь, а также два хозяйственных сооружения. Площадь участка 960 кв.м. Имеется терраса с печью для готовки на улице. Электричество и Wi-Fi доступны, вода из скважины с фильтрацией. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Monchique.
На сайте Idealista также предлагается 10.440 квартир на продажу. Для примера возьмем планировку Т1 (квартиры, в которых есть гостиная и отдельная спальня). Далее мы будем говорить о них как об однокомнатных.
Самые дорогие квартиры
1.350.000 евро Элегантная двухуровневая квартира с одной спальней в престижном комплексе. Общая площадь 142 кв. м. На первом этаже находятся кухня с современными бытовыми приборами, гостиная и столовая с выходом на террасу, а также ванная комната с душем. На втором этаже расположена спальня с просторной ванной комнатой и еще одной террасой с видом на бассейн и море. В стоимость входит место на парковке и отдельное помещение для хранения в подземном гараже. Объект находится в 5 минутах пешком от пляжа. Класс энергоэффективности не указан. В настоящий момент квартира зарезервирована потенциальным покупателем.
1.275.000 евро Однокомнатная квартира площадью 263 кв. м. Место в гараже входит в стоимость. Из окон открывается вид на море. Имеет лицензию на краткосрочную аренду, что обеспечивает доход свыше 8% в год. В квартире три ванные комнаты, дополнительное пространство, которое можно использовать как офис или вторую спальню, и просторный подвал. Объект находится в хорошем состоянии и оборудован кондиционером. Сертификат энергоэффективности A. Муниципалитет: Албуфейра.
975.000 евро Квартира площадью 89 кв.м. Две ванные комнаты, терраса с видом на море. Гостиная с камином, полностью оборудованная кухня и спальня с встроенными шкафами. Установлен кондиционер и центральное отопление. Энергетический сертификат класса D. Квартира находится в нескольких минутах пешком от пляжа и ресторанов, с доступом к инфраструктуре курорта, включая бассейны и детскую площадку. Муниципалитет Алмансил.
Самые дешевые однокомнатные квартиры в Алгарве
125.000 евро Площадь 77 кв. м: 61 м жилой площади и 16 м террасы. Полностью меблирована, оснащена кондиционером, кухней с плитой, духовкой, вытяжкой, микроволновой печью и посудомоечной машиной. Ванная комната с душевой кабиной. Квартира находится в отельном комплексе с бассейном и тренажерным залом. Есть возможность сдавать ее в аренду. Сертификат энергоэффективности B. Муниципалитет: Monchique.
130.000 евро Квартира площадью 65 м. Оборудована и меблирована, с лицензией на туристическое размещение. Внутри находятся: одна спальня с встроенным шкафом, ванная комната, гостиная с обеденной зоной, мини-кухня и терраса с видом на город. В доме есть кондиционер. Энергетический сертификат класса C. Приобрести можно для личного пользования или для получения дохода от аренды. Рядом находятся рестораны, магазины, супермаркеты и пляжи. Муниципалитет: Albufeira, центр города.
139.500 евро Квартира в обычном доме (не апарт-отеле). Площадь 44 м. В отличном состоянии, полностью оборудованная и меблированная. Расположена на 4 этаже в доме без лифта. Кухня в стиле open space, гостиная, спальня с встроенными шкафами и ванная комната с ванной. К квартире прилагается частная терраса площадью 30 кв. м с каменной печью. Рядом расположены супермаркеты Aldi, LIDL, Continente и Pingo Doce. Энергетический сертификат класса C. Муниципалитет Vila Real de Santo António.
Какие выводы можно сделать о рынке недвижимости Алгарве этим летом
Подводя итог, можно отметить, что Алгарве сохраняет свою привлекательность как для местных покупателей недвижимости, так и для зарубежных инвесторов. Хотя спрос может меняться в зависимости от сезона, продолжающееся повышение цен на недвижимость свидетельствует о неизменном интересе к этому региону.
В этом квартале на рынке Алгарве появились новые предложения в сегменте люксовой недвижимости. Некоторые роскошные дома, которые мы видели в предыдущем квартале, могут уже быть проданы, и поэтому они не представлены в текущих объявлениях. Однако те объекты, которые мы рассматривали много месяцев назад, снова появились в списках, что может свидетельствовать о сложностях с продажей. Прежде чем инвестировать в дорогую недвижимость, важно тщательно подумать о том, как вы будете ее продавать в будущем.
В то же время на рынок вышло много более доступных объектов недвижимости. Однако, учитывая их расположение в удаленных сельских районах, эти варианты, вероятно, не представляют инвестиционного интереса. Исключением могут стать те потенциальные покупатели, которые уже имеют квартиру в Алгарве, например, в Албуфейре, и ищут возможность время от времени отдохнуть от городской жизни на природе.
Дополнительным аспектом специфики цен в Алгарве является очень большая разница между запрашиваемыми и фактическими ценами продажи недвижимости. Этот фактор подчеркивает важность тщательной оценки рыночной стоимости объектов. Потенциальные покупатели должны проводить детальный анализ рынка и внимательно выбирать предложения для покупки.
Рынок продолжает развиваться, и для успешных инвестиций рекомендуется обращаться к профессиональным консультантам. На сайте WithPortugal.com вы можете найти опытного риэлтора в Алгарве, который поможет вам в выборе и приобретении недвижимости, а также в ее сдаче в туристическую аренду.
Надеемся, что этот материал был вам полезен. Не забывайте, что в нашем блоге вы можете найти статьи о любом аспекте жизни в Португалии!
