Из этой статьи вы узнаете, как менялась ситуация на рынке жилой недвижимости Алгарве с августа по октябрь 2023 года. Мы детально рассмотрим рост и падение цен при покупке и долгосрочной аренде домов и квартир. Также, правда несколько менее детально, оценим состояние рынка краткосрочной туристической аренды. А в конце будет приведен список самых дорогих и самых дешевых вариантов недвижимости, выставленных на продажу прямо сейчас.
Регион Алгарве -это юг континентальной Португалии. Его юг и запад имеют прямой доступ к Атлантическому океану, а восток граничит с Испанией. Слово Алгарве ассоциируется с летним отдыхом на пляже не только у португальцев, но и у иностранцев тоже. Последние приезжают туда и в отпуск, и на постоянное место жительства. Согласно последней переписи населения, в Алгарве есть муниципалитеты, где доля иностранного населения составляет до 26% (при средней по стране в районе 5%). Давайте попробуем разобраться, влияет ли такой интерес заграничных покупателей и арендаторов, среди которых очень много выходцев из более состоятельных, чем Португалия, стран, на цены на недвижимость в регионе.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку ноябрь еще не закончился, изучим данные за август, сентябрь и октябрь.
Как мы видим, цены на квадратный метр при продаже росли равномерно, но темп был достаточно скромным. А вот темп роста цен на аренду менялся. Рост с мая по июль 2023 года выражен более заметно. В сентябре началось очень плавное снижение. Это сводный график, включающий все муниципалитетам региона. Далее мы рассмотрим каждый муниципалитет по отдельности.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в составе Algarve, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в октябре 2023 года.
Группа самых “дорогих” муниципалитетов, где средняя стоимость квадратного метра попадает в интервал от 3.300 до 3.900 евро, это Loulé, Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Aljezur и Albufeira. Среди них лидирует муниципалитет Loulé, где средняя цена квадратного метра в октябре составила 3.888 евро, что явилось результатом очень маленького квартального роста (0,6%) и умеренного годового роста (6,6%). Лоуле расположен в центре региона, но принадлежит его восточной части. В Лоуле прекрасно развита инфраструктура для отдыха на любой вкус: пляжи, школы тенниса, гольф-поля, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и многое другое. Например, у любителей гольфа широко известен город Vilamoura, тоже находящийся в Лоуле.
Другие муниципалитеты в этой самой дорогой группе находятся в западной части Алгарве.
Именно на западе Алгарве наиболее высока концентрация людей, переселившихся в Португалию из других стран (20-26% населения). Поскольку запад Алгарве имеет выход к океану с двух сторон, в этом субрегионе больше пляжей и он более привлекателен для отдыха.
За последние 3 месяца цены за квадратный метр в 5 муниципалитетах менялись разнонаправленно, но не сильно. Где-то они немного выросли, где-то - немного снизились. Все они показали годовой рост цен, но в основном достаточно умеренный. На общем фоне в этой группе выделяются Albufeira, где цены за год выросли на 12,6%, и Aljezur, где они выросли на 21,9%.
В следующей группе из 8 муниципалитетов средняя стоимость квадратного метра находится в пределах 2.200-3.000 евро:
- Находящиеся в западной части Silves, Portimão и Monchique;
- Находящиеся в восточной части Tavira, Faro, Vila Real de Santo António,Olhão и São Brás de Alportel.
Во всех этих муниципалитетах изменения за последние три месяца также не значительны: это был либо небольшой рост, либо небольшое падение. Единственный муниципалитет, где за 3 месяца цена снизилась заметно, на 6,2% - это Monchique. Если же говорить о динамике за год, то эта группа также характеризуется умеренным ростом цен, и только 3 муниципалитета выпадают из этого тренда: Faro (рост на 16,2%), Silves (рост на 13,3%) и снова Monchique (снижение на 3,4%).
Завершает список муниципалитет Alcoutim, который очень сильно отстает от остальных по стоимости. Этот муниципалитет совсем не имеет выхода к океану, чем, скорее всего, и объясняется его относительная дешевизна. Средняя стоимость квадратного метра в нем составила 750 евро в октябре, что было результатом еле заметного снижения цен за последние 3 месяца (-0,4%) и достаточно ощутимого годового падения (-14,3%).
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt строится на данных, взятых из объявлений о продаже жилья, опубликованных на этом же сайте. Понятно, что эти данные не описывают полностью ситуацию на рынке. Теоретически можно продать жилье и без публикации на Idealista, хотя в случае региона Algarve такое будет скорее исключением. Также есть вероятность, что непосредственно при проведении сделки ее сумма будет отличаться от цены, запрошенной продавцом в объявлении.
Чтобы проверить, насколько можно полагаться на данные с Idealista.pt, сравним ее отчет с отчетом, предоставленным Национальным институтом статистики Португалии (INE).
Институт статистики публикует квартальные отчеты о ценах на недвижимость при совершении сделок купли-продажи. В настоящий момент самый свежий из доступных отчетов - за второй квартал (апрель - июнь) 2023 года. Если мы сравним цены за 2-й квартал 2023 года из обоих источников, то сможем понять, насколько точно Idealista отражает реалии рынка недвижимости Algarve.
Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).
В подавляющем большинстве муниципалитетов при совершении сделок купли-продажи недвижимости цены были ниже, чем в объявлениях Idealista.pt за тот же период. Где-то они были ниже на пару процентов, а где-то в два раза. А есть муниципалитеты, где средняя цена из реальных сделок оказалась немного выше, чем из объявлений на Idealista. Так что какую-либо закономерность выявить очень трудно.
Существует множество возможных объяснений для подобных различий в данных из этих двух источников. Тем не менее, мы будем все-таки использовать статистику от Idelista.pt для приближенной оценки ситуации, так как у нас нет более точных инструментов, доступных в настоящий момент. При анализе информации от Idealista.pt важно всегда помнить, что заявленную продавцом цену можно изменить в процессе заключения сделки.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Снова посмотрим на данные портала Idealista.pt.
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в октябре 2023 года.
В предыдущие 3 месяца предложения об аренде были опубликованы не во всех муниципалитетах Алгарве. Самым дорогим по арендной ставке в пересчете на квадратный метр является Loulé с 15,8 евро за квадратный метр, что является результатом достаточно быстрого годового роста (21%). Тем не менее, за последние 3 месяца цена не менялась. В большинстве же остальных муниципалитетов достаточно интересная ситуация: с августа цены в них снизились, а вот с октября прошлого года очень заметно выросли. Чемпионом по квартальному падению стал Vila Real de Santo Antonio (-11,11%), а чемпионом по годовому росту - Faro (32%).
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Поскольку Алгарве прочно ассоциируется с летним отдыхом, жизнь там в несезон сильно отличается. Поток туристов никогда не опускается до нуля, но все же сильно сокращается. Многие бизнесы, ориентированные на туристов, просто закрываются. Поэтому не всем нравится оставаться там на зиму. И тому, кто приобретает жилье в Алгарве, возможно, будет интересно проводить там только часть года. В остальное время жилье можно сдавать туристам как Alojamento local.
Насколько это перспективно, можно оценить, например, с помощью сервиса All The Rooms. Он показывает среднюю цену за ночь во всех туристических объектах выбранного региона (муниципалитета, города, микрорайона), сдаваемых через AirBnb. Также там можно увидеть число доступных объектов туристического размещения в регионе. В таблице ниже приведены данные за 3 месяца, с 1 августа по 1 ноября 2023 года. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу.
В отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не привязывается к средней стоимости квадратного метра. Поэтому в таблице выше представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как большие виллы, так и маленькие комнаты). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел.
Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитетах Albufeira (8.687), Lagos (5.238), Portimão (4.297), но по средней цене за ночь лидирует São Brás de Alportel, где этих объектов предлагается гораздо меньше. Кто останавливался в Алгарве осенью 2023, в среднем заплатил за ночь: 215,28 евро в São Brás de Alportel, 186,76 евро в Albufeira, 154,56 евро в Loulé. Дешевле всего обошлась бы ночь в Monchique - 96,6 евро.
Если вы рассматриваете возможность посуточной сдачи своего будущего дома в Алгарве, через сайт WithPortugal.com вы можете связатсья с менеджером по управлению туристической недвижимостью в Алгарве, который поможет вам и пользоваться недвижимостью для проведения отпуска, и получать доход от нее в остальное время.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в ноябре 2023 года
В настоящий момент на Idealista.pt можно найти 11.630 объявлений о домах на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие жилые дома в Алгарве
19.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок площадью 0,7 га. Площадь самого дома 740 кв. м. Дом построен в 2004 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Albufeira. Класс энергоэффективности D. Этот дом фигурировал и в летнем обзоре.
18.500.000 евро Дом площадью 695 квадратных метров. 8 спален, 9 ванных. Дом построен в 2013 году. Площадь участка 1.677 квадратных метров. На участке гараж, сад, бассейн. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Albufeira. И этот дом мы тоже видели в летнем обзоре, до сих пор его не продали.
14.500.000 евро Дом площадью 1.030 квадратных метров. 7 спален, 4 ванных. Площадь участка более 2.000 квадратных метров. На участке гараж, сад, бассейн. В доме центральное отопление. На крыше есть джакузи. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Loulé.
Минимальные цены на готовые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
68.000 евро Маленький деревенский домик площадью всего 45 квадратных метров, без участка. 1 спальня и 1 ванная комната. Дом построен в 1951 году, поэтому сертификат энергоэффективности отсутствует. Находится в деревне в муниципалитете Loulé. В августе за этот же дом просили 71.500 евро. Как знать, может в следующем квартале еще раз цену снизят?
78.000 евро Домик площадью 50 кв.м с одной спальней и одной ванной.Построен в 1951 году. Судя по фото, внутри ремонт свежий, а вот снаружи выглядит не очень. Есть микроскопический участок земли. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Alcoutim.
88.500 евро Симпатичный 2-этажный домик площадью 30 кв.м с одной спальней и одной ванной. Судя по фото, состояние ремонта хорошее. Участок 37 м. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Castro Marim.
Если говорить о квартирах в Алгарве, то их на портале предлагается 11.382. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам.
Самые дорогие квартиры-студии
395.000-445.000 евро Несколько объявлений с идентичными фотографиями и адресами, но такими разными ценами. Студия площадью 83-85 квадратных метров с 1 ванной. Второй этаж. У квартиры есть лицензия объекта туристической недвижимости. В жилом комплексе есть бассейн. Класс энергоэффективности A. Муниципалитет Albufeira. Возможно, существует логичное объяснение такого разброса в ценах объявлений с этим объектом.
375.000 евро Квартира площадью 62 квадратных метра с интересной концепцией. Согласно продавцу, это студия, но в ней есть 2 спальни, точнее, 2 изолированных отсека с кроватями. Судя по фото, стены, которые отделяют эти отсеки отсеки от основной комнаты и друг от друга, чисто символические. Квартира на 21 этаже. Дом с лифтом. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Loulé.
Самые дешевые студии в Алгарве
75.000 евро Студия площадью 29 квадратных метров в апарт-отеле. Находится на подвальном этаже. Есть кондиционер. Дом построен в 2003 году. На территории комплекса есть бассейн и сад. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Albufeira.
78.000 евро Студия в том же или очень похожем комплексе, но этажом повыше. Площадь 38 квадратных метров. Класс энергоэффективности C. Находится в муниципалитете Albufeira.
Есть еще несколько объявлений о продаже студий в туристических комплексах. Цены чуть выше, но условия в принципе не сильно отличаются. А вот цены на недвижимость в обычных жилых домах начинаются от 100.000 евро.
109.000 евро Студия площадью 35 квадратных метров со свежим ремонтом. Дом построен в 1988 году. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Portimão.
120.000 евро Студия площадью 22 квадратных метра в закрытом кондоминиуме. На территории есть бассейн и прачечная. В квартире 1 ванная комната. Есть балкон с печью/грилем. Дом построен в 1988 году. Класс энергоэффективности Е. Находится в муниципалитете Albufeira.
123.000 евро Студия площадью 36 квадратных метров. Есть кондиционер. Есть балкон. Дом построен в 1988 году и находится в процессе ремонта. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Portimão.
Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этой осенью
Алгарве - место, в которое очень любят приезжать летом и в начале осени как португальцы, так и иностранцы. Этот регион привлекает богатых людей из разных стран благодаря своему расположению у океана, и потому здесь развита инфраструктура для отдыха, ориентированная на состоятельных посетителей. И это является дополнительным фактором, определяющим уровнем цен на недвижимость.
Изученные нами данные указывают на постоянный рост цен на жилье в этом регионе в течение года. Однако, как мы могли увидеть, продавцы начали снижать цены осенью. Во многих случаях это не помогло им при продаже недвижимости. Самые дорогие варианты, которые мы видели в августовских объявлениях, до сих пор не проданы. Также интересно, что часть самых дешевых вариантов тоже не нашла своих покупателей. Видимо, это объясняется тем, что они наиболее неудобны и поэтому их не хотят покупать даже по таким ценам. Однако статистика фактических сделок показывает, что окончательная цена продажи может быть значительно ниже цены из объявления, изначально установленной продавцом.
Квартира или дом в Алгарве может стать источником пассивного дохода. Если приобретатель не планирует постоянно проживать в Алгарве, он может сдавать недвижимость посуточно в те периоды, когда ею не пользуется. Если вас заинтересовал этот вариант, вы можете обратиться к профессиональным риэлторам в Алгарве через наш сайт. Специалисты помогут вам на всех этапах - как при приобретении недвижимости, так и при ее сдаче в аренду.
