Обзор рынка недвижимости в Алгарве летом 2023 года

Лето - самая горячая пора для всепортугальского курорта, региона Алгарве, как в плане погоды, так и в плане наполняемости туристами. Именно летом по числу туристических ночевок этот регион далеко обгоняет Лиссабон и Порту. А как сезонная популярность региона отражается на ценах на недвижимость в нем, вы можете узнать из этой статьи. Мы детально рассмотрим изменения, которые произошли на рынке покупки, долгосрочной аренды и краткосрочной туристической аренды в Алгарве за последние 3 месяца.

Сначала краткая географическая справка. Алгарве находится на юге континентальной Португалии, с юга и запада регион омывается Атлантическим океаном, а на востоке граничит с Испанией. Это популярное место для отпуска как у португальцев, так и у иностранных туристов. В дополнение к этому, регион богат на поля для гольфа, что делает его особенно интересным для состоятельной публики. Иностранцы любят не только приезжать в Алгарве на время, но и селиться там. Согласно последней переписи населения, в Алгарве есть муниципалитеты, где доля иностранного населения составляет до 26%. 

Динамика цен на недвижимость в Алгарве

Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку август еще не закончился, изучим данные за июль, июнь и май.

 

Как мы видим, цены на квадратный метр при продаже росли равномерно но не сильно. А вот цены на аренду росли более заметными темпами. Это сводные данные по всем муниципалитетам региона. Далее мы проанализируем каждый муниципалитет по отдельности.

Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве

В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в составе Algarve, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в июле 2023 года. 

Муниципалитеты, средняя стоимость квадратного метра в которых в июле 2023 года составляла от 3.000 до 3.900 евро, это Loulé, Vila do Bispo, Lagos, Lagoa, Aljezur, Albufeira и Castro Marim. Пальму первенства удерживает муниципалитет Loulé, находящийся в центре региона, но принадлежащий его восточной части. В муниципалитете Лоуле можно найти широкий спектр культурно-развлекательных объектов: пляжи, школы тенниса, гольф-поля, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и многое другое. Город Vilamoura, находящийся в муниципалитете Лоуле, широко известен у любителей гольфа.

Другие муниципалитеты в этой самой дорогой группе имеют такую особенность:

• 5 муниципалитетов расположены в западной части Алгарве: Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira и Aljezur;
• Всего 1 муниципалитет - в восточной части Алгарве (Castro Marim).

Большая часть западных муниципалитетов из этой группы как раз славится высокой концентрацией жителей, приехавших из других стран (20-26% населения). Поскольку запад Алгарве имеет выход к океану с двух сторон, в этом субрегионе больше пляжей и он более привлекателен для отдыха. 

За последние 3 месяца цены за квадратный метр в 6 муниципалитетах в менялись разнонаправленно. Где-то они несколько выросли, где-то - немного снизились. А вот в разрезе года наблюдался рост во всех муниципалитетах: от 6,9% в Castro Marim до 23,% в Aljezur.

В следующей группе из 8 муниципалитетов средняя стоимость квадратного метра находится в пределах 2.200-3.000 евро:

• Находящиеся в западной части Silves, Portimão и Monchique;
• Находящиеся в восточной части Faro, Tavira, Vila Real de Santo António,Olhão и São Brás de Alportel.

Цены на квадратный метр во всех этих муниципалитетах за последние три месяца в основном росли на небольшой процент. Исключением стали Tavira и São Brás de Alportel, где произошло очень маленькое, на уровне статистической погрешности, снижение цен.

Самым последним в нашем списке идет Alcoutim, муниципалитет на северо-востоке Алгарве без выхода к океану. Средняя стоимость квадратного метра в нем составила 753 евро в июле, что было результатом падения цен как за последние 3 месяца (-5,28%), так и за год (-13%). Alcoutim стал единственным муниципалитетом, где за год цена квадратного метра снизилась.

Муниципалитеты, которые показали самые быстрые годовые темпы роста: Faro (23,8%), Aljezur (23,4%) и Silves (22,4%).  

Общий вывод, который можно сделать, глядя на таблицу: самые дорогие муниципалитеты Алгарве сосредоточены на западе региона.

Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?

Статистика Idealista.pt строится на данных, взятых из объявлений о продаже жилья, опубликованных на этом же сайте. Понятно, что эти данные не описывают полностью ситуацию на рынке. Теоретически можно продать жилье и без публикации на Idealista, хотя в случае региона Algarve такое будет скорее исключением. Также есть вероятность, что непосредственно при проведении сделки ее сумма будет отличаться от цены, запрошенной продавцом в объявлении.  

Чтобы проверить, насколько можно полагаться на данные с Idealista.pt, сравним ее отчет с отчетом, предоставленным Национальным институтом статистики Португалии (INE). 

Институт статистики публикует квартальные отчеты о ценах на недвижимость при совершении сделок купли-продажи. В настоящий момент самый свежий из доступных отчетов - за первый квартал (январь - март) 2023 года. Если мы сравним цены за 1-й квартал 2023 года из обоих источников, то сможем понять, насколько точно Idealista отражает реалии рынка недвижимости Algarve.

Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).

В подавляющем большинстве муниципалитетов при совершении сделок купли-продажи недвижимости цены были ниже, чем в объявлениях Idealista.pt за тот же период. Тем не менее, очень трудно выявить какую-то закономерность. Только в одном из регионов сделки заключались с более низкими ценами, чем на Idealista. Существует множество возможных объяснений для подобных различий в данных. Тем не менее, мы будем все-таки использовать статистику от Idealista.pt для приближенной оценки ситуации, так как у нас нет более точных инструментов, доступных в настоящий момент. При анализе информации от Idealista.pt важно всегда помнить, что заявленную продавцом цену можно изменить в процессе заключения сделки.

Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve

Для анализа текущей ситуации на рынке средне- и долгосрочной аренды мы снова обратимся к ресурсу Idealista.pt.

В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в июле 2023 года. 

В предыдущие 3 месяца предложения об аренде были опубликованы не для всех муниципалитетов Алгарве. Лидером по арендной ставке в пересчете на квадратный метр является Loulé с 16 евро за квадратный метр, что является результатом умеренного роста как за последние 3 месяца (8,84%), так и за год (9,1%). 

В разных муниципалитетах цена росла по-разному. Где-то темпы роста за год были достаточно скромными, как, например, 3,7% в Olhão. Другие же регионы показали интенсивный рост, в 21,7 - 25,6%, как в Lagos и Albufeira.

Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve

В летний период Алгарве становится самым популярным туристическим направлением страны. Согласно данным Национального института статистики, в мае и июне 2023 года регион посетило более 1.080.000 человек, которые в совокупности провели 4.234.000 ночей в отелях, хостелах и других объектах туристической аренды. Как раз по этому числу туристических ночевок Алгарве и лидирует в Португалии летом. Интересно, что в другие времена года регион сильно уступает Лиссабону и Порту. Таким образом, учитывая сезонный характер популярности региона, тому, кто приобретает там жилье, возможно, будет интересно проводить там только часть года. В остальное время жилье можно сдавать туристам как Alojamento local.

Оценить потенциал различных муниципалитетов Алгарве с точки зрения доходности туристической аренды поможет, например, сервис All The Rooms. Он позволяет рассчитать доход от объектов краткосрочной аренды в зависимости от его местоположения. Сервис имеет бесплатную версию, которая предоставляет некие интересные данные, однако детальный анализ можно получить только в платной версии. Поскольку я не собираюсь покупать недвижимость в Алгарве, то приобретать платную версию сервиса не буду, а постараюсь извлечь максимум из того, что есть в общем доступе.

В бесплатной версии доступно, например, число объектов аренды, сдаваемых через AirBnb, а также средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Алгарве в период с 13 мая по 13 августа этого года. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу.

В отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не привязывается к средней стоимости квадратного метра. Поэтому в таблице выше представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как большие виллы, так и маленькие комнаты). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел. 

Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитетах Albufeira (8.247), Lagos (5.039), Portimão (4.095), но по средней цене за ночь лидирует São Brás de Alportel, где этих объектов предлагается гораздо меньше. Кто останавливался в Алгарве летом 2023, в среднем заплатил за ночь: 197,8 евро в São Brás de Alportel, 192,28 евро в Albufeira, 164,78 евро в Lagoa. Дешевле всего обошлась бы ночь в Faro - 122,18 евро.

К слову, если приобретением недвижимости вы интересуетесь как инвестицией, через портал WithPortugal.com вы можете связатсья с менеджером по управлению туристической недвижимостью в Алгарве, который поможет вам и пользоваться недвижимостью для проведения отпуска, и получать доход от нее в остальное время.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в августе 2023 года

В августе 2023 года портал Idealista.pt предлагает 11.109 домов на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.

Самые дорогие дома в Алгарве

24.500.000 евро Вилла с видом на океан на участке в полгектара. Дом площадью 407 метров, 5 спален, 4 ванные комнаты. Балкон и террасса. Сад с бассейном. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Albufeira.

19.000.000 евро Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок площадью 0,7 га. Площадь самого дома 740 кв. м. Дом построен в 2004 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Albufeira.

18.500.000 евро Дом площадью 695 квадратных метров. 8 спален, 9 ванных. Дом построен в 2013 году. Площадь участка 1.677 квадратных метров. На участке гараж, сад, бассейн. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Albufeira.

Минимальные цены на готовые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт

71.500 евро Маленький деревенский домик площадью всего 45 квадратных метров, без участка. 1 спальня и 1 ванная комната. Дом построен в 1951 году, поэтому сертификат энергоэффективности отсутствует. Находится в деревне в муниципалитете Loulé. 

79.000 евро Еще один деревенский дом, на этот раз площадью Участок 133 квадратных метра. 3 спальни, 1 ванная комната, терасса. Класс энергоэффективности F.  Муниципалитет Alcoutim.

79.900 евро Маленький деревенский дом (44 кв.м) и участком в 20 кв. м. Построен в 2001 году. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Alcoutim.

85.000 евро Одноэтажный деревенский дом площадью 143 кв. м. Построен в 2006 году. 3 спальни, 1 ванная комната. Участок площадью 265 метров. Есть гараж. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Alcoutim.

Если говорить о квартирах в Алгарве, то их на портале предлагается 10.616. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам. 

Самые дорогие квартиры-студии

349.500 евро Студия площадью 65 квадратных метров с 1 ванной. Дом построен в 2022. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Lagoa.

290.000 евро Студия площадью 90 квадратных метров с 1 ванной. Дом с лифтом. Муниципалитет Albufeira.

265.000 евро Студия площадью 30 квадратных метров на 17 этаже в здании с лифтом. В квартире 1 ванная и кондиционер. Дом построен в 1977 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Vila Real de Santo António.

Самые дешевые студии в Алгарве

71.250 евро Студия площадью 30 квадратных метров в апарт-отеле с развитой инфраструктурой: несколько бассейнов, ресторанов, спортзал с сауной, теннисные корты, минигольф, консерж 24/7. Указано, что квартира находится на подвальном этаже, но на фото почему-то есть окна и солнечный свет. 1 ванная комната. Есть кондиционер и центральное отопление. Гараж включен в стоимость. Муниципалитет Albufeira.

130.900 евро Студия площадью 80 квадратных метров. 1 ванная комната. Есть балкон. Дом построен в 2009 году. Класс энергоэффективности C. Находится в муниципалитете Portimão.

133.000 евро Студия площадью 80 квадратных метров в жилом комплексе с бассейном и палисадником. 1 ванная комната. Есть балкон. Дом построен в 2009 году. Ежемесячный платеж на содержание кондоминиума 500 евро. Класс энергоэффективности C. Находится в муниципалитете Portimão.

Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этим летом

Регион Алгарве пользуется сумасшедшей популярностью у португальцев и иностранных туристов летом, что формирует сезонный спрос на недвижимость и влияет на цены. Благодаря своему прибрежному расположению и интересу со стороны людей из более обеспеченных стран, инфраструктура для отдыха имеет своей целевой аудиторией более состоятельную публику, что, в свою очередь, поддерживает высокий уровень цен на недвижимость.

Согласно данным из различных источников, цены на недвижимость в основном растут на протяжении года. Однако статистика реальных сделок показывает, что фактический бюджет сделки может оказаться ниже, чем цена, запрошенная продавцом изначально.

Приобретение квартиры или дома в Алгарве можно рассматривать не только как приобретение именно собственного жилья, но и как источник пассивного дохода. Если покупатель не планирует жить в Алгарве все время, высокие затраты на недвижимость могут окупиться благодаря посуточной аренде в те периоды, когда владелец ею не пользуется. Если этот вариант кажется вам интересным, вы можете обратиться к профессиональным риэлторам в Алгарве через наш сайт. Наш риэлтор поможет вам на всех этапах: как при приобретении недвижимости, так и при ее сдаче в аренду.

Желаю вам приятных отпусков в Алгарве!