У межах цього огляду ми розглянемо ключові зміни на ринку нерухомості регіону Порту за три місяці, із серпня по жовтень 2024 року. Знайомитися з тенденціями ми будемо в розрізі муніципалітетів Великого Порту. Ми вивчимо як ціни на продаж, так і ставки довгострокової оренди й навіть короткострокової туристичної оренди. Також у цьому матеріалі буде представлено список найдорожчих і найдешевших будинків і квартир, виставлених на продаж наразі.
Коротка географічна довідка, перш ніж ми зануримося в статистичні викладки. Регіон Порту включає 18 муніципалітетів, і місто Порту є одним із них. Місто, зі свого боку, ділиться на сім районів, кожен зі своїми точками тяжіння й особливостями інфраструктури. Ці відмінності визначають не тільки характер життя в кожному районі, але і його цінову категорію на ринку нерухомості.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Сайт Idealista.pt популярний серед іноземців, які цікавляться купівлею житла в Португалії. На ньому можна знайти дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, які розраховуються на основі аналізу пропозицій, розміщених на цьому сайті. Розглянемо графіки з річними коливаннями цін у регіоні.
Річний аналіз показує стійке зростання цін на квадратний метр нерухомості в регіоні Порту як під час продажу, так і під час оренди. Темпи збільшення вартості продажу виявилися більш вираженими (13,8% на рік). Надалі ми деталізуємо дані щодо квартальних змін у сегментах продажу та оренди нерухомості, звертаючи особливу увагу на кожен муніципалітет регіону та на райони міста Порту.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У наданій таблиці зібрано дані про середню вартість квадратного метра нерухомості з оголошень на Idealista.pt. Стовпці 1-3 містять ціни за місяцями з серпня по жовтень, стовпчик 4 показує процентні зміни за останній квартал, а стовпчик 5 - за рік. Муніципалітети відсортовані за спаданням середньої вартості квадратного метра на жовтень 2024 року.
Місто Порту зберігає передову позицію за вартістю квадратного метра нерухомості - 3.694 євро. Квартальний приріст виявився досить помірним, 1,24%, а річне зростання склало 8,6%. Традиційно Matosinhos посідає друге місце за вартістю квадратного метра з 3.331 євро. Тут квартальне зростання більш відчутне (2,68%), а річне досягло вражаючих 19,2%.
До групи муніципалітетів із цінами від 2.000 до 2.700 євро за квадратний метр належать Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim, Vila do Conde і Maia. Квартальне зростання цін у них варіювалося від 1,17% до 5,36%. Річні показники демонструють відчутне зростання цін, від 10,8 до 18,5%.
Муніципалітети з цінами в діапазоні 1.100-1.900 євро, як-от: Gondomar, Valongo, Paços de Ferreira, Trofa, Penafiel, Santo Tirso, Lousada і Felgueiras, - продемонстрували досить упевнене квартальне і річне зростання. На загальному тлі виділяються кілька муніципалітетів. По-перше, Paredes, де за досить значного квартального зростання в 5,25%, за рік ціна знизилася на 0,7%. По-друге, Marco de Canaveses і Amarante, де річне зростання середньої ціни квадратного побило всі рекорди, склавши 34,9 і 29,4%, відповідно.
Закриває список найдешевший муніципалітет регіону - Baião, де середня ціна становила 820 євро за квадратний метр, що було результатом квартального зростання в 5,81% і річного підвищення ціни на 14,1%.
Чи точні дані Idealista.pt?
Для оцінки точності цін, опублікованих на платформі Idealista.pt, важливо порівняти їх з реальними угодами, зафіксованими у квартальних звітах Національного інституту статистики Португалії. Останні дані охоплюють другий квартал 2024 року, і на основі їхнього аналізу можна виявити розбіжності між цінами, зазначеними в оголошеннях на Idealista, і тими, за якими нерухомість фактично продається.
У таблиці наведено дані про середні ціни квадратного метра, отримані з угод купівлі-продажу за інформацією Національного інституту статистики (перший стовпчик), а також ціни, зазначені на платформі Idealista.pt (другий стовпчик). Різниця між ними (третій стовпець) виражена у відсотках. Муніципалітети впорядковані за зменшенням вартості квадратного метра на Idealista.pt.
Аналіз показує, що в більшості муніципалітетів Порту відмінності між цінами на Idealista і фактичними цінами угод значні. Наприклад, у Porto і Matosinhos різниця становить 17,75% і 20,14% відповідно. Також досить відчутна відмінність у середніх цінах для муніципалітетів Vila Nova de Gaia і Póvoa de Varzim. У Trofa, однак, ціни майже збігаються, з різницею всього 0,86%. В інших муніципалітетах ціни в оголошеннях на Idealista виявилися навіть дещо нижчими за реальні ціни угод.
У підсумку, статистика з Idealista.pt є корисним джерелом для аналізу ринку нерухомості в регіоні Порту, оскільки надає актуальні дані. Однак для найдорожчих муніципалітетів вона може бути менш точною. У таких випадках рекомендується звернутися до професійного агента з нерухомості в регіоні Порту, який допоможе розібратися в нюансах місцевого ринку і запропонує кваліфіковану допомогу під час купівлі житла.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У цій таблиці представлені дані про середню вартість квадратного метра орендованої нерухомості на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказано відсоткову зміну цін за останні три місяці (зростання або падіння), а в стовпчику 5 - за останній рік. Муніципалітети відсортовані за спаданням вартості квадратного метра орендованої нерухомості на жовтень 2024 року. Список муніципалітетів тут короткий, найімовірніше, через те, що не у всіх містах Великого Порту пропонували житло в оренду протягом минулих 3 місяців.
Динаміка цін на квадратний метр у муніципалітетах Великого Порту досить сильно варіюється. Наприклад, у самому місті Порту квартальне зростання ціни квадратного метра в оренду було дуже скромним, лише 0,57%, а річне зростання було помірним, 6,1%. У Matosinhos, попри квартальне зниження ціни на 1,39%, річне зростання становило 6,8%. Були й інші муніципалітети, де, попри ще більш помітне квартальне падіння цін, спостерігалося ще більш високе річне зростання. А чемпіоном за річним зростанням середньої ціни квадратного метра в оренду стало далеко не найдорожче місто Gondomar з 21,7%.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Популярність регіону Порту серед туристів безпосередньо впливає на ціну оренди нерухомості. У північній частині Португалії багато цікавих місць, рекомендованих для відвідування. Тому ті, хто купують житло там, можуть отримувати дохід від його здачі в короткострокову оренду.
Оцінити потенціал цього доходу можна, наприклад, за допомогою сервісу All The Rooms. Він аналізує оголошення на платформі Airbnb в обраній географічній зоні (від регіону країни до конкретної вулиці), надаючи дані про ціни за ніч і рівень заповнюваності аналогічних об'єктів.
У таблиці нижче зібрана інформація від All The Rooms про доступні об'єкти оренди та середні ціни за ніч у муніципалітетах Порту за період з 6 серпня по 6 листопада поточного року. Муніципалітети розташовані за спаданням середньої вартості оренди. У тих муніципалітетах, де немає даних, зазначено "N/A".
Формат даних сервісу All The Rooms відрізняється від формату даних Idealista.pt і Національного інституту статистики, якими ми оперували раніше. All The Rooms надає інформацію про середні ставки оренди за ніч, не беручи до уваги квадратні метри. Тож середні ставки подобової оренди, які ми бачимо в таблиці - це середні з усіх наявних пропозицій у кожному обраному регіоні: студій, кімнат, звичайних квартир, пентхаусів, вілл та історичних маєтків.
Як видно з таблиці, найбільша кількість об'єктів для туристичної оренди зосереджена в місті Порту (16.186), проте його середня ціна за ніч (114 євро) значно поступається цінам в інших муніципалітетах регіону. В останні три місяці за вартістю ночівлі Порту перебував ближче до кінця списку, поступаючись таким муніципалітетам, як Penafiel, Felgueiras, Baião та іншим.
Така відмінність може бути пов'язана як з рівнем конкуренції (у Порту вона дуже висока, тому ціни нижчі), так і з вибором об'єктів залежно від регіону (наприклад, у Порту це можуть бути здебільшого квартири, а в Penafiel здебільшого вілли та маєтки).
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці представлено дані про середні ціни квадратного метра нерухомості, розміщеної на продажу на платформі Idealista.pt (стовпчики з 1-го по 3-й), інформація про відсоткові зміни цін за останні три місяці (стовпчик 4) і за останні 12 місяців рік (стовпчик 5). Райони міста Порту в таблиці розташовані за спаданням середньої вартості квадратного метра на жовтень 2024 року.
У Порту два райони мають вартість квадратного метра вище 4.000 євро. Лідирує район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", розташований у центрі міста та відомий своїми туристичними визначними пам'ятками, як-от Кафедральний собор, вежа Torre dos Clérigos і безліч інших. У жовтні 2024 року середня вартість квадратного метра становила 4.269 євро, що на 0,61% більше порівняно із серпнем і на 7% вище, ніж у жовтні минулого року.
Другий за вартістю район у Порту - "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", розташований на правому березі річки Дору. Цей район славиться пляжами, парками, міжнародними школами та університетами. У жовтні 2024 року середня ціна квадратного метра склала 4.193 євро, що стало результатом квартального зростання на 2,54%. При цьому за рік ціна знизилася на 1,1%.
Далі йдуть 5 районів із середньою ціною квадратного метра в інтервалі від 3.100 до 3.900 євро: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim, Paranhos, Campanhã і Ramalde. У них ціни протягом кварталу здебільшого зростали на значення від 1,65% до 4,44%. Винятком став район Paranhos, де ціна знизилася на 1,38%. За рік ціни в цих районах зросли на величини від 7,4% до 18,5%. Лідером за темпами зростання став район Bonfim.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
В історичному центрі Порту, в районі "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", вартість оренди квадратного метра залишається найвищою - 20,5 євро на місяць. Із серпня ціна трохи зросла (на 0,99%), але порівняно з жовтнем минулого року оренда ледь помітно знизилася.
На другому місці за вартістю оренди перебуває район Bonfim, де в жовтні 2024 року оренда квадратного метра становила 19,7 євро. Це пов'язано зі зростанням цін за останній квартал на 2,07% і збільшенням на 8,9% за рік.
Район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" перемістився на третю позицію з 16,9 євро за метр через квартальне падіння ціни на 1,74% і дуже скромне річне зростання в 1,6%.
У районі Campanhã середня вартість орендного квадратного метра становила 16,5 євро. Цей район продемонстрував найбільше зростання за рік (15,2%) при тому, що за квартал ціна не змінилася.
У менш дорогих районах зміни цін на оренду за останній квартал були незначними. Ціни варіювалися від невеликого падіння (-1,57%) до помітного підвищення (+4,79%). Річна динаміка виявилася набагато менш помітною: ціни або не змінилися, як у Ramalde, або ледь помітно зросли, як у Paranhos і Lordelo do Ouro (1 -1,6%).
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Для оцінки можливого доходу від короткострокової оренди нерухомості в Порту знову звернемося до статистики платформи All The Rooms. У таблиці наведено відомості про кількість об'єктів, розміщених на Airbnb із 6 серпня до 6 листопада 2024 року, а також середню вартість ночівлі в цих об'єктах.
Ставки оренди в Порту досягли максимуму в районах São Nicolau (152 євро), "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (140 євро) і Miragaia (128 євро). Район Santo Ildefonso був лідером за кількістю об'єктів на Airbnb з 4.076 пропозиціями. Дані про деякі центральні райони відсутні, що може бути пов'язано з обмеженнями безкоштовної версії сервісу або його нездатністю розпізнавати ці райони.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в листопаді 2024 року
На платформі Idealista.pt 9.203 оголошення про продаж будинків в окрузі Порту. Серед найдоступніших об'єктів часто зустрічаються руїни, які можуть бути привабливими завдяки своїй земельній ділянці. Для тих, хто планує відновлення таких об'єктів, рекомендується проконсультуватися з рієлтором у регіоні Порту, щоб уникнути непередбачених витрат і врахувати всі нюанси реконструкції.
Деякі дорогі об'єкти на ринку нерухомості округу Порту - це незавершені новобудови. Однак у цьому огляді розглядаються тільки ті будинки, які вже готові для негайного заселення, повністю придатні для проживання і не потребують великих ремонтних робіт.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро
Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектарів з фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурує в наших оглядах уже понад рік.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в зимовому огляді цін.
5.000.000 євро
Маєток площею 1.582 кв.м недалеко від пляжу. 6 спалень, 5 ванних кімнат. Кілька залів для зборів / банкетів. Маєток може використовуватися для заходів. Сад із басейном. Продається з меблями. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Vila Nova de Gaia. І його ми бачили в минулому огляді.
4.500.000 євро
Чотириповерховий будинок із ліфтом, побудований у 2017 р. Площа 690 кв.м, ділянка 1.224 м. Знаходиться недалеко від пляжу. 6 спалень, 9 ванних кімнат. Сад, басейн, гараж. Клас енергоефективності A. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
Найнижчі ціни на готові будинки, в яких можна почати жити без капітальних ремонтних робіт
69.900 євро
Двоповерховий будинок площею 58 кв.м на ділянці 215 кв.м. 1 спальня, 2 санвузли. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Baião.
74.000 євро
Сільський будинок площею 194 кв.м на ділянці в 256 кв.м. Є ще й господарські будівлі. 2 спальні, 2 санвузли. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião. Цей варіант ми теж бачили в позаминулому кварталі.
75.000 євро
Сільський будинок площею 96 кв.м. 3 спальні, 3 ванних. Ремонт буде потрібен. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Gondomar. Цей будинок не потрапляв у наші минулі огляди, але на сайті написано, що раніше його пропонували за 85.000 євро.
75.000 євро
Сільський будинок площею 36 кв.м для любителів життя на природі. 1 спальня, 1 ванна. Ділянка 1.430 кв. м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Marco de Canaveses. І цей будинок ми бачили в позаминулому і минулому кварталах.
Будинки в місті Порту
125.000 євро
Будиночок площею 28 кв.м у самому центрі Порту. 2 спальні, 1 ванна. Повністю відремонтований усередині. Зовні ремонт знадобиться. Раніше здавався в туристичну оренду. Сертифікат енергоефективності Е. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
135.000 євро
Свіжовідреставрований будиночок площею 33 кв.м. Одна спальня і одна ванна. Є тераса. Клас енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã. Цей варіант ми також бачили в огляді цін Порту за минулий квартал.
142.000 євро
Ще один маленький будинок зі свіжим ремонтом. Площа 37 кв.м. Ділянка 39 кв.м. Одна спальня і одна ванна. 2 поверхи. Клас енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã.
145.000 євро
Будинок площею 54 кв.м. Одна спальня й одна ванна. Побудований у 2023 р. Клас енергоефективності відсутній. Місто Porto, район Ramalde.
У регіоні Порту пропонується на продаж 22.330 квартир. Ми шукатимемо об'єкти з двома спальнями, які готові для негайного заселення і не мають орендних зобов'язань. Цей підхід дає змогу зосередитися на варіантах, де покупець може відразу почати жити, не турбуючись про необхідність проведення ремонту або врегулювання питань з орендарями.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту
2.200.000 євро
Люксова квартира площею 174 кв.м. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Гараж входить у вартість. Написано, що будинок зданий в експлуатацію у 2018 р., проте в оголошенні немає реальних фото. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Цей варіант ми бачили в літньому огляді цін.
1.550.000 євро
Квартира площею 126 кв.м. в історичній будівлі. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.500.000 євро
Приголомшлива квартира площею 235 кв.м в історичному особняку з власним ліфтом і садом. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей об'єкт фігурував і в нашому огляді за позаминулий квартал і досі не проданий.
У процесі пошуку найбільш бюджетних квартир на Idealista.pt часто трапляються оголошення, де доступ до перегляду обмежений, квартири зайняті орендарями або продаються за частками. Також зустрічаються об'єкти, які не мають необхідної ліцензії для житлових приміщень. З цього огляду подібні варіанти виключені, однак, якщо вас цікавлять особливості таких пропозицій, ви можете знайти корисну інформацію в статтях на сайті WithPortugal.
Найдешевші квартири, які перебувають у прийнятному для заселення стані, надають можливість одразу в'їхати без необхідності проведення значних ремонтних робіт
115.000 євро
Квартира площею 109 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванні кімнати, балкон, тераса. Сертифікат енергоефективності D. Муніципалітет Lousada.
119.000 євро
Квартира площею 74 квадратних метри. Дві спальні, одна ванна кімната. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Lousada.
125.000 євро
Квартира площею 100 квадратних метрів на 3-му поверсі в будинку з ліфтом. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Felgueiras.
Найдешевші квартири у місті Порту
152.000 євро
Квартира площею 52 квадратні метри. 2 спальні, 1 ванна. 4-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності F. Район Campanhã.
167.000 євро
Квартира площею 95 квадратних метрів. 2 спальні, 1 санвузол. Місце для зберігання. Клас енергоефективності С. Район Campanhã.
170.000 євро
Квартира в самому центрі Порту. 70 квадратних метрів. 2 спальні, 1 санвузол. Ремонт потрібен. 3-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності не вказано. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
Що можна сказати про ринок нерухомості Порту цієї осені
Аналіз останніх тенденцій на ринку нерухомості в Порту демонструє стійке зростання цін на квадратний метр як для купівлі, так і для оренди. Цікаво, що за останній рік збільшення цін на купівлю було більш значним, ніж на оренду, що є незвичним трендом порівняно з іншими містами, за якими ми стежимо.
Центральні райони Порту продовжують лідирувати за вартістю нерухомості, завдяки їхній популярності в туристів і наявності розвиненої інфраструктури. Водночас швидший темп зростання цін часто спостерігається у віддалених від центру районах і сусідніх муніципалітетах. Такий тренд підкреслює стійке зростання ринку нерухомості в регіоні, що особливо важливо для інвесторів, які розглядають купівлю житла в місцях із потенціалом збільшення вартості.
Порівняння поточних і літніх даних на Idealista.pt показує, що багато дорогих об'єктів нерухомості залишаються без покупців. І навіть попри високий інтерес до доступного житла, сама по собі низька ціна, не підкріплена якістю, не гарантує швидкого продажу. При цьому нижній ціновий поріг на найдешевші об'єкти помітно зріс за останні три місяці. Влітку ціни на будинки в місті Porto починалися з 92-105 тисяч євро, а зараз - з 125 тисяч. Для квартир мінімальна ціна піднялася зі 100 до 125 тисяч євро.
Якщо ви плануєте купівлю квартири або будинку в Порту або його передмістях, чи то для особистого проживання, чи то для інвестиційних цілей, зверніться до професійного рієлтора в Порту, який допоможе вам зробити цей процес легким і результативним. Зв'язатися з агентом з нерухомості можна через наш сайт. Нехай ваш шлях до ідеального житла буде успішним!
Якщо ж вам хочеться дізнатися більше про життя в Португалії, загляньте на головну сторінку нашого блогу. Ви знайдете безліч захопливих статей на будь-які теми, що вас цікавлять. Відкривайте для себе Португалію із задоволенням!
