Публікація присвячена стану ринку нерухомості Лісабона з серпня по листопад 2024 року. Тут ви дізнаєтеся про поточні ціни на житло в столиці Португалії та найближчих містах, а також про ключові зміни за останні три місяці. Ми розглянемо вартість покупки квартир і будинків, а також орендні ставки — як довгострокові, так і короткострокові.
Для початку визначимо, у яких межах ми розуміємо Лісабон для цілей цього огляду. Лісабон як місто (муніципалітет) — це одна область, а Лісабонський округ — зовсім інша. Існують різні географічні та статистичні класифікації: наприклад, Área Metropolitana de Lisboa включає утворення під назвою Grande Lisboa та півострів Сетубал. У цьому огляді основна увага буде приділена зоні Grande Lisboa (Великий Лісабон), до якої входить саме місто Лісабон і близько десятка сусідніх муніципалітетів. Місто Лісабон, своєю чергою, складається з 24 районів.
Динаміка цін на нерухомість у Великому Лісабоні
Аналізувати ринок нерухомості ми почнемо з одного з провідних ресурсів Португалії — Idealista.pt. Цей портал надає можливість вивчити цінові тенденції через середній показник вартості квадратного метра. Розрахунки базуються на даних про різні об'єкти, опубліковані на сайті: квартири, приватні будинки, руїни тощо.
Станом на момент підготовки цього матеріалу найсвіжіші дані на Idealista.pt стосуються жовтня 2024 року. Протягом року середні ціни на квадратний метр для продажу та оренди нерухомості демонстрували зростання. Однак, схоже, що зростання цін при продажу було дещо рівномірнішим, ніж при оренді. Далі ми детальніше розглянемо ці тенденції.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці вище зібрані дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, виставленої на продаж на порталі Idealista.pt. Перші три стовпці відображають актуальні ціни, четвертий показує зміни за останні три місяці, а п'ятий — річні зміни. Муніципалітети у списку розташовані в порядку спадання середньої ціни на жовтень 2024 року, що дозволяє наочно оцінити поточну динаміку ринку та зрозуміти, де вартість житла залишається найвищою.
У жовтні 2024 року найвища вартість квадратного метра спостерігалася в Лісабоні (5 655 євро). Порівняно з серпнем це ледь помітне зростання (на 0,37%), а порівняно з жовтнем минулого року — помірне зростання (4,7%).
На другому місці серед муніципалітетів Лісабонського регіону знаходиться Кашкайш (Cascais), розташований на океанському узбережжі. У жовтні 2024 року ціна квадратного метра тут становила 5 187 євро, що також стало результатом невеликого квартального зростання на 0,45%. За останній рік вартість житла в Кашкайші зросла на 11,9%. Таке зростання не дивує, адже це одна з найзатребуваніших локацій для тих, хто шукає житло в престижному прибережному районі поблизу Лісабона.
На третьому місці серед муніципалітетів Лісабонського регіону знаходиться Oeiras, де середня вартість квадратного метра становила 4 186 євро у жовтні 2024 року. Порівняно з серпнем цього року ціна зросла на 1,85%, а за останній рік приріст становив 6,8%. Oeiras продовжує залишатися привабливим районом для тих, хто шукає більш доступне житло поблизу Лісабона, зберігаючи при цьому високу якість життя та розвинену інфраструктуру.
Помітна різниця у вартості квадратного метра між трьома найдорожчими муніципалітетами Лісабона: у Лісабоні квадратний метр коштує на 478 євро більше, ніж у Кашкайші. У свою чергу, ціна в Кашкайші перевищує вартість в Оейраші на 1 001 євро. Оейраш дорожчий за наступний у списку муніципалітет Loures на 1 373 євро.
Група муніципалітетів із ціною квадратного метра від 2 200 до 2 900 євро включає такі місця, як Loures, Amadora, Odivelas, Mafra, Sintra та Vila Franca de Xira. За останні три місяці зростання цін у них було помірним. Річне зростання цін є значно більш вираженим.
Наприкінці списку знаходяться муніципалітети з ціною квадратного метра від 1 400 до 2 000 євро: Torres Vedras, Lourinhã, Azambuja та Alenquer. Зміни цін варіювалися від незначного зниження до помірного зростання. А чемпіоном за річним зростанням у всьому Великому Лісабоні став муніципалітет Torres Vedras із показником 12,9%.
Яка точність даних Idealista.pt?
Дані, надані Idealista.pt, базуються на оголошеннях про продаж нерухомості, розміщених виключно на цьому ресурсі. Оскільки сайт містить інформацію лише про ціни, заявлені продавцями, він не може відобразити реальну ситуацію на ринку.
Для перевірки точності даних Idealista.pt можна використовувати звіти Національного інституту статистики Португалії, які містять відомості про фактичні угоди. Останній доступний звіт охоплює другий квартал 2024 року. Порівнявши дані про ціни на квадратний метр у кількох муніципалітетах Лісабона з цих двох джерел, можна оцінити, наскільки близькі до реальності цифри Idealista.
У таблиці наведено дані про середню ціну квадратного метра при продажу нерухомості, надані Національним інститутом статистики (перший стовпець), та середню ціну, отриману з оголошень на Idealista.pt (другий стовпець). Третій стовпець відображає відсоткове розходження між цими показниками, що дозволяє оцінити точність інформації, наданої платформою, у порівнянні з офіційною статистикою.
Практично у всіх проаналізованих муніципалітетах дані Idealista.pt демонструють вищі ціни порівняно з цифрами Національного інституту статистики. Винятком став лише Odivelas, де ця різниця на користь ціни від Інституту статистики, але вона мінімальна. Найбільша різниця відзначена в Лісабоні, Кашкайші та Оейраші (від 18,6% до 28,6%). У той час як у Vila Franca de Xira різниця становить лише 4%. В інших муніципалітетах розбіжність варіюється від 8,6% до 14,6%.
Суттєві розбіжності між цінами Idealista.pt та Національного інституту статистики за 2-й квартал 2024 року можуть бути пов’язані з тим, що кожне з цих джерел використовує свій метод розрахунку середніх цін. Також можливо, що об’єкти, розміщені на Idealista, були виставлені на продаж в одному кварталі, а продані в іншому. Не виключено, що продавці могли завищувати початкову ціну, сподіваючись на зниження в ході переговорів, або були готові до зменшення ціни під час продажу. Варіантів пояснень може бути багато.
У підсумку ми використовуємо Idealista для аналізу, просто тому що цей сайт надає найсвіжіші дані. Оперуючи його статистикою, завжди слід пам’ятати про ймовірність того, що ціни, вказані на платформі, відрізняються від цін реальних угод. І ця різниця буде тим більшою, чим популярнішим є місто. Для тих, хто планує покупку нерухомості, рекомендується звернутися до досвідченого рієлтора в Лісабоні або його околицях. Професіонал допоможе не лише орієнтуватися в поточних ринкових цінах, але й врахувати всі нюанси угоди.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У жовтні 2024 року вартість оренди квадратного метра в Лісабоні становила 22 євро, що стало результатом ледь помітного зростання порівняно з серпнем (0,92%). За рік ціна зросла на 5,3%. У Кашкайші за квартал оренда зросла трохи більш помітно — на 1,49%, досягнувши 20,5 євро за квадратний метр. За рік муніципалітет продемонстрував зростання на 3,1%.
В інших муніципалітетах квартальні зміни цін варіювалися. У більшості муніципалітетів спостерігалося помірне зростання, проте в трьох муніципалітетах, навпаки, відзначалося незначне зниження. Річні зміни були більш помітними: ціни зростали всюди, але різними темпами — від 4,4% в Odivelas до 19,1% у Mafra.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Ті, хто бажає придбати нерухомість у Лісабонському регіоні, можуть розглянути варіант здачі житла в короткострокову оренду. Для оцінки потенційного прибутку від такої оренди можна скористатися сервісом All The Rooms. Цей інструмент збирає дані про середню вартість добової оренди та рівень заповнюваності житла в різних муніципалітетах, що дозволяє прогнозувати дохід від туристичної оренди. Ми будемо використовувати безкоштовну версію сервісу, яка надає актуальну інформацію про ціни та заповнюваність за останні три місяці.
У наведеній таблиці представлено муніципалітети регіону Великого Лісабона з даними про кількість об’єктів, доступних для туристичної оренди на платформі AirBnB з 6 серпня по 6 листопада 2024 року. Також вказано середню вартість оренди за ніч. Важливо зазначити, що, на відміну від Idealista.pt і Національного інституту статистики, сервіс All the Rooms не надає інформації про ціну за квадратний метр. Усі дані в таблиці охоплюють різні типи нерухомості, незалежно від їх площі та планування.
У муніципалітеті Лісабон зареєстровано найбільшу кількість об’єктів для туристичної оренди, проте він поступається муніципалітету Azambuja за середньою вартістю оренди за ніч. Незважаючи на менший обсяг пропозицій, Azambuja демонструє вищі доходи. Ще два муніципалітети — Cascais і Alenquer — випереджають Лісабон за вартістю оренди.
Якщо ви шукаєте можливість інвестувати в житло для туристичної оренди, співпраця з професійним агентом з нерухомості в Лісабоні допоможе врахувати особливості кожного району та обрати об’єкт, який забезпечить максимальну дохідність.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабон
У цій таблиці відображено середні ціни за квадратний метр нерухомості, виставленої на продаж на порталі Idealista.pt. Перші три стовпці містять дані про ціни, четвертий показує зміни за три місяці, а п’ятий — за рік. Райони Лісабона розташовані у порядку спадання вартості квадратного метра на жовтень 2024 року.
Santo António — один із найпрестижніших і найдорожчих районів Лісабона, розташований у самому центрі міста. Цей район відомий такими пам’ятками, як Площа Маркіза де Помбала та Проспект Свободи. Середня ціна квадратного метра в Santo António у жовтні 2024 року становила 7 809 євро. Це значення стало результатом квартального зростання на 1,84% та річного зростання на 2,7%.
Наступна група районів із цінами за квадратний метр у діапазоні від 6 000 до 7 000 євро включає Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Campolide, Campo de Ourique, Santa Maria Maior, Belém та Alvalade. Ці райони розташовані переважно в центральній частині Лісабона. Ціни на нерухомість у цих зонах в основному продемонстрували падіння в межах від 3,04% до 0,25%. Лише Campo de Ourique та Alvalade показали незначне квартальне зростання на 1,11–1,37%. Однак у розрізі року динаміка була іншою: у більшості районів ціни зросли на 1,4–5,6%, а лише у двох районах (Misericórdia та Belém) вони трохи знизилися — на 0,5–1,3%.
Райони Alcântara, Areeiro, Parque das Nações, São Vicente та Arroios входять до групи з цінами на нерухомість від 5 100 до 5 900 євро за квадратний метр. У квартальному розрізі ціни в більшості цих районів трохи знизилися — на 0,95–2,04%. Лише у двох районах було зафіксовано незначне зростання. Якщо говорити про річні зміни, то вони здебільшого свідчать про збільшення цін. Найвідчутніше річне зростання в цій групі показав Areeiro (14,4%). Parque das Nações продемонстрував найбільше річне падіння цін не лише в цій групі, але й у всьому Лісабонському регіоні — на 8,6%.
Завершує список група районів із цінами від 4 200 до 5 000 євро за квадратний метр: São Domingos de Benfica, Beato, Lumiar, Benfica, Penha de França, Carnide, Santa Clara та Olivais. Тут представлені як центральні, так і периферійні зони. Квартальне зростання варіювалося від 0,16% (Penha de França) до 5,38% (Santa Clara). Річна динаміка була переважно позитивною: мінімальне зростання становило 2,8% у Carnide, а максимальне — 15,3% у Lumiar. Лише в Penha de França ціна за рік знизилася на 0,9%, що перебуває в межах статистичної похибки.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
Зміни цін на квадратний метр орендного житла за останні три місяці були досить різноманітними: в одних районах вони трохи зменшилися, в інших — дещо зросли, а в деяких — підвищилися доволі відчутно. Найбільше зростання продемонстрував район Ajuda (6,03%).
Річні зміни цін також різноманітні, але в більшості випадків демонструють позитивну динаміку. Особливо вирізняються Marvila з вражаючим зростанням на 17% та Olivais на 15%. Водночас найбільше падіння цін зафіксовано в Parque das Nações — на 5,3%. Такий неоднорідний характер змін свідчить про значні відмінності у популярності та інвестиційній привабливості районів Лісабона.
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Для аналізу ринку короткострокової оренди використовуємо дані від платформи All The Rooms. У таблиці представлені показники щодо кількості об’єктів нерухомості, доступних на Airbnb у період з 6 серпня по 6 листопада 2024 року, а також середня вартість оренди за добу. Ці дані дозволяють оцінити поточну динаміку ринку та виявити популярні райони, що підходять для інвестиційних цілей.
Згідно з даними All The Rooms, найдорожчими районами Лісабона для туристичної оренди цієї осені були Campo de Ourique (389 євро за ніч), Alvalade (167 євро), Parque das Nações (166 євро) та Beato (158 євро). Дуже висока середня вартість у Campo de Ourique, ймовірно, пояснюється наявністю якогось унікального ексклюзивного будинку або квартири, запропонованого в цей період.
Район Arroios, який лідирував за кількістю доступних об’єктів (1 939), виявився одним із найдешевших — із середньою вартістю 103 євро за ніч.
Деякі райони Лісабона відсутні в таблиці з даними All The Rooms, що позначено як N/A. Це може бути пов’язано з обмеженнями безкоштовної версії сервісу, яка не охоплює все місто або окремі менш популярні для туристів райони. Ймовірно, такі дані просто не були зібрані або надані в рамках доступного функціоналу платформи.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в листопаді 2024 року
На сайті Idealista.pt представлено 10 442 будинки на продаж, проте важливо зазначити, що не всі з них повністю готові для заселення. Серед об’єктів є як нові, що перебувають на стадії будівництва, так і ті, що потребують значних зусиль для ремонту. У цьому аналізі ми враховуватимемо лише ті будинки, які вже готові до негайного проживання.
Найдорожчі будинки в окрузі Лісабон на сьогодні
24.000.000 євро
Розкішний маєток у Сінтрі на території 42 гектари. Будинок площею понад 2 500 метрів із 10 спальнями та 2 ванними кімнатами. На території є стайня та невеликий кінноспортивний комплекс. Також присутні інші будівлі та басейн. Клас енергоефективності — D. В одному з попередніх оглядів цей маєток пропонували дешевше, за 19 мільйонів.
18.000.000 євро
Ще один об’єкт, який нам вже добре знайомий. Маєток у Сінтрі площею 5,9 га. Головний будинок збудований наприкінці 19 століття й оформлений радше як палац. Є ще два будинки, а також можлива забудова частини території. На території є сад і басейн. Виглядає цікаво й старовинно, але ремонт явно потрібен. Клас енергоефективності відсутній. Цей маєток ми бачили у весняному огляді.
16.500.000 євро
Триповерховий будинок площею понад 1 000 квадратних метрів, на ділянці 0,49 га. У будинку 6 спалень і 7 ванних кімнат. Є центральне опалення. На території розташовані басейн і сад. Клас енергоефективності — С. Знаходиться в муніципалітеті Cascais.
15.000.000 євро
Двоповерховий будинок площею 794 кв. м із 5 спальнями та 6 ванними кімнатами. Площа ділянки — 3,3 га. Клас енергоефективності — А. Є сад. Знаходиться в муніципалітеті Cascais.
Найдешевші готові будинки, які не потребують негайного капітального ремонту
77.500 євро
Одноповерховий будинок площею 63 квадратних метри. Одна спальня та одна ванна кімната. Ділянка площею 700 кв. м. Клас енергоефективності — Е. Знаходиться в муніципалітеті Alenquer. Цей будинок ми бачили в літньому огляді цін за ті ж гроші.
93.990 євро
Одноповерховий будинок площею 44 квадратних метри. 2 спальні та 1 санвузол. Сертифікат енергоефективності — E. Ділянка площею 55 кв. м. Знаходиться в муніципалітеті Alenquer.
95.000 євро
Двоповерховий будинок площею 89 кв. м. 2 спальні та 1 санвузол. Сертифікат енергоефективності відсутній. Ділянка площею 119 кв. м. Знаходиться в муніципалітеті Torres Vedras.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
9.500.000 євро
Палац у районі Estrela. Площа будинку — 950 кв. м, площа ділянки — 2 335 кв. м. 21 спальня, 9 ванних кімнат. Є гараж, центральне опалення, сад. Клас енергоефективності — С. Цей будинок ми також бачили у попередньому огляді.
8.900.000 євро
Особняк площею 1 470 кв. м на ділянці понад 2 000 кв. м. 5 спалень, 8 санвузлів. Є центральне опалення, система кондиціонування, домашній кінотеатр. Гараж на 10 автомобілів. Басейн. Клас енергоефективності будинку — B. Розташований у Лісабоні, район Belém. Також був виставлений на продаж кілька місяців тому.
8.200.000 євро
Особняк із вікнами на Собор Лісабона. Площа — 961 кв. м, 5 поверхів. Є ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Оформлення у стилі "дорого-багато". Розташований у районі Santa Maria Maior. Цей об’єкт ми бачимо в щоквартальних оглядах, здається, вже рік, якщо не довше.
Готові житлові об'єкти в Лісабоні, які можна використовувати без необхідності проведення капітального ремонту відразу
210.000 євро
Будиночок площею 50 квадратних метрів із мезоніном, 1 спальнею та 1 ванною кімнатою. Будинок побудований у 1900 році, реставрований у 2016 році. Клас енергоефективності — Е. Розташований у районі Campolide.
229.000 євро
Двоповерховий будинок площею 121 квадратний метр із 2 спальнями та 2 ванними кімнатами. Ділянка площею 110 кв. м із басейном. Клас енергоефективності — Е. Розташований у районі Alcântara.
На порталі Idealista.pt пропонується 22 079 квартир на продаж. Для аналізу ми оберемо квартири типології T2, тобто з вітальнею та двома спальнями. Розглядаємо лише варіанти, повністю готові до заселення: квартири, які вже добудовані, не здаються в оренду, продаються повністю, не потребують капітального ремонту та візуально не мають явних дефектів, таких як пліснява на стінах.
Найдорожчі квартири
2.590.000 євро
Квартира площею 236 квадратних метрів в елітному будинку в історичному центрі Лісабона. 2 спальні, 3 ванні кімнати, балкон, гараж на 2 паркомісця. Клас енергоефективності — С. Розташована в районі Santa Maria Maior.
2.500.000 євро
Квартира в елітному житловому комплексі Кашкайша, збудованому в 2023 році. Площа квартири — 133 кв. м. У ній 2 спальні та 3 санвузли. Балкон із видом на океан і одночасно на будівництво. У будівлі є басейн і спортзал. 2 паркомісця. Клас енергоефективності — А. Цей варіант ми бачили у минулому кварталі.
Найдешевші квартири в прийнятному стані
110.000 євро
Квартира площею 61 кв. м. 2 спальні, 1 ванна кімната. Будинок побудований у 1998 році. Знаходиться на 1 поверсі. Клас енергоефективності — D. Розташована в муніципалітеті Loures.
119.900 євро
Квартира площею 61 кв. м. Будинок побудований у 1986 році. 2 спальні, 1 ванна кімната. Розташована на 8-му поверсі, є ліфт. Клас енергоефективності — Е. Розташована в муніципалітеті Vila Franca de Xira.
Найдешевші квартири в прийнятному стані в місті Лісабон
120.000 євро
Квартира площею 30 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Одна зі спалень без вікна, тому, ймовірно, не зовсім коректно позиціонувати житло як T2. Розташована на напівпідвальному поверсі. З фотографій не зрозуміло, чи є доступ до сонячного світла. Клас енергоефективності — D. Розташована в районі Ajuda.
159.900 євро
Квартира площею 35 квадратних метрів на першому поверсі. 2 спальні, 1 ванна. Продається без меблів. Клас енергоефективності С. Район Penha de França
165.000 євро
Квартира площею 35 кв. м. в історичному центрі. 2 спальні, 1 ванна. Ремонт знадобиться. Клас енергоефективності Е. Район Alfama.
Що змінилося в пропозиції на ринку нерухомості Лісабона цієї осені
Під час аналізу поточного ринку нерухомості в Лісабоні можна виділити кілька тенденцій. По-перше, найдорожчі об'єкти часто залишаються непроданими місяцями або навіть роками. Це особливо помітно в преміальному сегменті, де багато пропозицій зберігаються з минулих періодів. Проте серед нових люксових варіантів спостерігається поява кількох дешевших об'єктів, що може бути пов'язано з корекцією ринку або зміною попиту. Однак навіть у нещодавно побудованих елітних об'єктів клас енергоефективності С (не вищий), що дивно для нерухомості цього рівня.
Що стосується доступного житла, то тут динаміка дещо інша. У категорії найдешевших варіантів нижній ціновий поріг зріс, а список об'єктів оновився майже повністю. Багато з них вирізняються скромними розмірами і незручним плануванням, навіть попри те, що в цей огляд потрапили тільки об'єкти в прийнятному стані. Це підкреслює високий попит на житло в бюджетному сегменті, але також вказує на обмежені можливості для покупців із мінімальним бюджетом.
Порівняння даних порталу Idealista.pt і статистики фактичних угод показує, що середні ціни на квадратний метр в укладених договорах часто виявляються істотно нижчими, ніж ті, що запитують продавці. Розрив може досягати 25-28% у преміальних муніципалітетах. Це важливо враховувати під час планування купівлі, особливо в умовах активного попиту і триваючого зростання цін у деяких сегментах.
Ми сподіваємося, що цей огляд допоміг вам зорієнтуватися в стані справ на ринку нерухомості Лісабона. Нагадаємо, що через наш сайт ви можете зв'язатися з рієлтором у Великому Лісабоні. Пошук відповідного житла стане простішим, оскільки вам не потрібно звертатися до різних агентств у Лісабоні, Кашкайші, Сінтрі та інших районах.
Якщо ж вас цікавить життя в Португалії, повертайтеся до блогу на WithPortugal.com, де зібрано інформацію про всі аспекти життя в країні - від нерухомості до культури та повсякденного життя. Це цінний ресурс як для потенційних покупців житла, так і для тих, хто планує переїзд або подорож.
