У цьому матеріалі представлено актуальну інформацію про ціни на нерухомість в Алгарве, регіоні, що стабільно привертає увагу туристів та інвесторів з усього світу. Високий інтерес з боку іноземців і яскраво виражена сезонність сформували тут специфічну динаміку ринку житла.
Алгарве розташований на півдні Португалії, з півдня і заходу омивається Атлантичним океаном, на сході межує з Іспанією, а на півночі - з регіоном Алентежу. Він давно став улюбленим місцем для тих, хто мріє жити біля океану або проводити відпустку на узбережжі. М'який клімат, довгі пляжі та розвинена інфраструктура приваблюють сюди не тільки португальців, а й іноземців. За даними перепису 2021 року, приблизно 15% жителів Алгарве - громадяни інших країн, а в деяких районах ця цифра сягає 25-26%, що свідчить про високу міжнародну привабливість регіону.
У цьому огляді ми проаналізуємо зміни цін на купівлю та оренду нерухомості, а також наведемо приклади актуальних об'єктів, представлених на ринку Алгарве. Матеріал буде корисний як тим, хто планує придбати житло, так і тим, хто розглядає вкладення в португальську нерухомість з метою отримання прибутку.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми розглянемо статистику з порталу Idealista.pt - найбільшої онлайн-платформи з нерухомості в Португалії. Під час аналізу ми вивчимо, як змінювалася вартість квадратного метра житла в Алгарве в період з лютого по квітень 2025 року. Графіки, наведені нижче, ґрунтуються на даних з оголошень, опублікованих на цьому сайті в зазначений період. Щоб краще відобразити загальні тенденції, на графіках показано динаміку цін за останні п'ять років.
З графіків видно, що зростання цін на продаж було завжди більш рівномірним, ніж зростання цін на оренду. Підсумкові значення за останні 12 місяців досить помітно різняться: середня ціна квадратного метра при продажу збільшилася на 8,4%, а при оренді - на 12%.
Варто підкреслити, що наведені дані є усередненими по всьому регіону Алгарве. У наступних розділах ми перейдемо до більш детального розбору і простежимо, як змінилися ціни в кожному муніципалітеті окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра житла при продажу в муніципалітетах Алгарве. Перші три колонки відображають ціни за минулі лютий, березень і квітень, четверта колонка показує процентну зміну за квартал, а п'ята - за рік. Перший рядок у таблиці посідає муніципалітет Faro - адміністративний центр регіону Алгарве. Решта муніципалітетів представлені в порядку зниження середньої вартості квадратного метра станом на квітень 2025 року.
Традиційно Фару не є лідером за вартістю квадратного метра житла. У квітні цей показник сягнув 3.176 євро, що ставить його в другу половину таблиці. За квартал ціна зросла на 3,9%, а за рік - на 8,7%.
Найдорожчими є два муніципалітети, де середня вартість квадратного метра перевищує 4.000 євро: Loulé і Lagos. У Loulé у квітні метр коштував 4.206 євро. Ця ціна є результатом невеликого зростання з січня (2,2%), а також дуже скромного зростання з квітня минулого року (3,5%). У Lagos квітнева ціна досягла 4.114, що стало результатом квартального зростання на 3,4% і річного зростання на 8,5%.
Потім йде група муніципалітетів, де ціни на нерухомість перебувають у діапазоні від 3.000 до 3.900 євро за квадратний метр: Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira, Aljezur, Silves, Tavira і Vila Real de Santo António. За останній квартал ціни в цих районах переважно зростали: від скромних 1,5% у Tavira до значних 5,1% у Silves. Винятком став муніципалітет Vila do Bispo, де ціна знизилася на 1,1%. Зміни в цій групі за рік були більш різноманітними. Невелике зниження ціни (- 2,8%) спостерігалося в єдиному місті, Aljezur. В інших місцях ціни зросли різними темпами: від 1,7% у Vila do Bispo до 14,8% у SIlves.
Наступна за вартістю група складається з муніципалітетів із цінами на квадратний метр від 2.100 до 3.000 євро: Portimão, Olhão, São Brás de Alportel, Castro Marim і Monchique. За останні квартал і рік тут теж переважно спостерігалося зростання цін. Винятками стали Castro Marim (-4,1% за квартал і -12,2% за рік) і Monchique (+0,5% за квартал і -5,7% за рік). Лідером за темпом річного зростання в цій групі став Portimão (14,6%).
Наприкінці списку йде муніципалітет Alcoutim, де у квітні квадратний метр коштував 1.217 євро. Це значення стало результатом зростання в 3,6% за останні 3 місяці. Річне ж зростання становило 32,5%. Поки зарано говорити про те, чи постійна ця тенденція, але привід замислитися все одно є.
Якщо ми порівняємо ціни в найдорожчому і найдешевшому муніципалітетах, то побачимо, що різниця між ними значна, як в абсолютному, так і у відносному вираженні. За 4.206 євро (стільки коштує в середньому квадратний метр у Лолі), в Алкотімі можна купити 3,45 кв.м житла.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Інформація з порталу Idealista.pt, яку ми розглядаємо, ґрунтується на оголошеннях про продаж нерухомості, розміщених виключно на цьому сайті. Очевидно, що ці дані не відображають весь ринок, оскільки частина об'єктів може реалізовуватися без публікації на платформі. До того ж ціни в оголошеннях не завжди збігаються з підсумковими сумами, за якими укладаються реальні угоди.
Звіт Національного інституту статистики Португалії (INE) містить інформацію про реальні угоди з нерухомістю. Наразі найсвіжіші доступні дані стосуються четвертого кварталу 2024 року (з жовтня по грудень) і можуть бути корисні для перевірки точності інформації з порталу Idealista. Порівнявши дані за однаковий період з обох джерел, ми зможемо зрозуміти, наскільки ціни, зазначені в оголошеннях, відповідають фактичній ситуації на ринку нерухомості Алгарве.
У таблиці наведено відомості про середню ціну на квадратний метр нерухомості на основі двох джерел: даних про реальні угоди, зареєстровані Національним інститутом статистики Португалії (стовпчик 1), та інформації з оголошень на платформі Idealista.pt (стовпчик 2). Крім того, вказано процентну різницю між цими показниками (стовпець 3). Муніципалітети розташовані за зменшенням вартості квадратного метра за даними Idealista.
Загалом, дані INE показують помітно нижчі ціни на нерухомість порівняно з тими, що вказані на платформі Idealista.pt. У більшості муніципалітетів різниця перевищує 10%. Наприклад, у Loulé - найдорожчому муніципалітеті - розбіжність становить 17,39%. Найзначнішу різницю зафіксовано в São Bras de Alportel (99,17%) і Vila do Bispo (47,74%).
Існує низка причин, через які дані INE та Idealista можуть відрізнятися. Однак у нашому аналізі ми спиратимемося на статистику з порталу Idealista, оскільки вона відображає найактуальнішу ситуацію на ринку. При цьому важливо пам'ятати, що ціни в оголошеннях показують лише очікування продавців, а не остаточні суми угод. Наскільки можливо отримати знижку на об'єкт, що вас зацікавив, заздалегідь сказати складно. У таких випадках варто звернутися до професійного рієлтора в Алгарве, який зможе об'єктивно оцінити можливості для торгу з урахуванням реалій місцевого ринку.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Вивчимо інформацію з оголошень про оренду нерухомості, опублікованих на сайті Idealista.pt.
У таблиці вище зібрано актуальні дані щодо вартості оренди житла в муніципалітетах Алгарве. Статистика заснована на інформації з платформи Idealista.pt за три місяці: лютий, березень і квітень 2025 року. У таблиці відображено середні орендні ставки за квадратний метр (перші три стовпчики), а також відсоткові зміни: поквартально (стовпчик 4) і в річному порівнянні (стовпчик 5). Першим у списку йде Faro, адміністративний центр регіону. Далі муніципалітети впорядковані за зниженням середньої ціни на квадратний метр у квітні 2025 року. Слід враховувати, що вибірка з оренди охоплює меншу кількість муніципалітетів порівняно з ринком продажу нерухомості.
Faro, попри статус столиці регіону, не займає передову позицію за вартістю оренди. У квітні середня ціна квадратного метра становила 13,4 євро, що стало результатом невеликого зниження за квартал (-0,2%) і скромного річного зростання (4,4%).
Найвища орендна ставка за квадратний метр у Loulé (17,4 євро у квітні). Цей показник за квартал зріс на 3,8%, а за рік - на 3,9%. Інші муніципалітети також показали зростання цін, як квартальне, так і річне. Найбільше зростання цін на оренду зафіксовано в муніципалітеті Silves: за вартості метра в 13,8 євро квартальне зростання сягнуло 5,7%, а річне - 15,4%.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве по праву вважається одним із найпопулярніших регіонів Португалії для літнього відпочинку. Однак із закінченням високого сезону і настанням осені туристична активність помітно знижується: частина кафе і ресторанів закривається, а вулиці стають менш жвавими. Попри це, потік мандрівників не припиняється навіть узимку - хоча й стає значно меншим. Для власників нерухомості це створює додаткові можливості отримання доходу в міжсезоння через короткострокову оренду. У такій ситуації особливо актуальними стають професійні послуги з управління нерухомістю, що дають змогу ефективно організувати оренду та обслуговувати об'єкти без зайвого клопоту.
Для приблизної оцінки прибутковості туристичної оренди можна звернутися до спеціалізованих онлайн-інструментів. У рамках нашого аналізу ми скористалися безкоштовною версією платформи All The Rooms. Цей сервіс надає статистику за середніми цінами за ніч на Airbnb, а також за кількістю доступних для оренди об'єктів у різних локаціях. Нижче наведено узагальнені дані за період з 21 січня по 21 квітня 2025 року.
Платформа All The Rooms надає дані про середню ціну за ніч проживання в тій чи іншій локації, без прив'язки до вартості квадратного метра, як це роблять Idealista або Національний інститут статистики Португалії.
Місто Faro, попри те що є адміністративним центром регіону, не вирізняється високими цінами на оренду через Airbnb і не входить до числа лідерів за кількістю доступних об'єктів. Середня ціна за ніч тут склала 107 євро - це один із найнижчих показників серед муніципалітетів Алгарве. В оренду на платформі здається 2.454 об'єкти, за цим показником місто поступається кільком більш туристично активним районам.
Навесні 2025 року лідерами за вартістю оренди стали São Brás de Alportel (170 євро), Albufeira (147 євро) і Loulé (131 євро). На протилежному кінці рейтингу опинилися Vila Real de Santo António (100 євро), Olhão і Castro Marim (обидва по 103 євро).
Найбільше об'єктів для короткострокової оренди зареєстровано в муніципалітетах Albufeira (11.733), Lagos (6.647) і Portimao (5.683). Ці райони традиційно мають високий попит у туристів і пропонують широкий вибір житла на будь-який смак - від апартаментів до вілл біля моря.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в травні 2025 року
На платформі Idealista.pt наразі доступно 12.094 оголошення про продаж будинків в Алгарве. Однак в огляд включено не всі об'єкти. Частина з них перебуває на стадії будівництва або представлена тільки у вигляді проєктів, інші - у занедбаному стані або потребують капітального ремонту. У нашому аналізі ми зосередилися виключно на тих варіантах, які придатні для проживання без додаткових вкладень і не потребують серйозних ремонтних робіт перед заселенням.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
27.000.000 євро Розкішна вілла, побудована на місці фортеці XVI століття. Площа будівлі 938 кв.м, площа ділянки 3.203 кв.м. 8 спалень і 9 ванних кімнат. Об'єкт оснащений великою залою, їдальнею з панорамними вікнами, просторою кухнею, приватною каплицею, спа-зоною із сауною і масажним кабінетом, зоною для барбекю. Є гараж і парковка. Відкривається захопливий краєвид на море, бухту і місто. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Lagos. Його ми бачили в літньому огляді цін в Алгарве минулого року.
23.500.000 євро Люксова вілла площею 1.345 кв.м із 7 спальнями і 10 ванними кімнатами. Ділянка 0,38 га. На ділянці басейн і сад. Муніципалітет Almancil. Будинок позиціонується як вторинна нерухомість, але з фото тільки рендери і сертифікат енергоефективності відсутній.
21.950.000 євро Вілла в мінімалістичному стилі пропонує унікальне поєднання сучасного дизайну і природної гармонії. Відкрите планування з панорамними вікнами, екологічні матеріали. Площа будинку 860 кв.м, а ділянки - 2.000 кв.м. 4 спальні та 3 ванні кімнати, додаткові приміщення для йоги, медитації та творчості. Сад із басейном. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Lagoa (проте є підозра, що місце розташування вказано неправильно). Цей варіант ми бачили в зимовому огляді 2025 року.
19.500.000 євро Вілла з ультрасучасним дизайном площею 992 кв.м. На 3 поверхах розташовані 7 спалень і 11 ванних кімнат. На ділянці в більш ніж 4.400 кв. м є сад і басейн. Написано, що будинок побудований у 2024 році, проте реальних фото немає - тільки рендери. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Almancil.
19.000.000 євро Вілла, побудована 2004 року, розташована на березі, біля бухти. Площа 740 м, ділянка 7.670 м. 7 спалень і 7 санвузлів. Басейн із підігрівом, тераси з видом на океан, підземний поверх із зоною відпочинку, сауною і гаражем. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Albufeira. Ми бачили цей об'єкт в огляді в одному з попередніх оглядів цін на нерухомість.
Найдешевші будинки, в які можна заселятися одразу, не роблячи серйозного ремонту
50.000 євро Сільський будиночок площею 28 кв. м. Має 1 спальню та 1 ванну кімнату. Побудований у традиційному стилі. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Alcoutim. Цей варіант ми бачили ще в одному з оглядів наприкінці 2024 року.
67.500 євро Інший одноповерховий будинок, цього разу площею 50 кв. м. Одна спальня і один санвузол. Є маленька ділянка землі. Енергетичний сертифікат відсутній. Муніципалітет Alcoutim. І цей будинок перебуває у продажу принаймні з минулого року.
75.000 євро Сільський будинок площею 108 кв.м, а ділянка - 33.780 кв.м. 1 спальня, 1 ванна, вітальня, кухня і простора тераса з видом на гори. Є також гараж і комора. Сертифікат енергоефективності не вказано. Муніципалітет Loulé. Оголошення з цим варіантом також було і в минулому кварталі.
На сайті Idealista також пропонується 8.446 квартир на продаж. Як приклад розглянемо планування типу Т1 - це квартири, де передбачені окрема спальня і вітальня. Надалі для простоти називатимемо такі об'єкти однокімнатними. Ми також сфокусуємося на пропозиціях, які здані в експлуатацію, продаються цілими (не за частками), не потребують капітального ремонту і не обтяжені орендними зобов'язаннями.
Найдорожчі квартири
1.120.000 євро Квартира площею 156 кв. м. Одна спальня, 3 санвузли. Також є балкон із видом. Знаходиться в обгородженому житловому комплексі з гаражем, басейном і садом. Муніципалітет Loulé. Цей варіант ми бачили і в деяких оглядах минулого року.
975.000 євро Квартира площею 89 кв.м. Дві ванні кімнати, тераса з видом на море. Вітальня з каміном, повністю обладнана кухня і спальня з вбудованими шафами. Встановлено кондиціонер і центральне опалення. Енергетичний сертифікат класу D. Квартира розташована за кілька хвилин пішки від пляжу і ресторанів, з доступом до інфраструктури курорту, включно з басейнами і дитячим майданчиком. Муніципалітет Almancil. І на цю прекрасну квартиру ми милуємося вже місяців 9, не менше.
905.000 євро Сучасна квартира в престижному житловому комплексі з панорамним видом на океан. Площа 174 кв.м. Квартира включає 1 спальню, 2 ванні кімнати (одна з яких ванна в спальні), простору вітальню-їдальню з виходом на терасу, кухню в стилі open space, повністю обладнану, і місце для паркування в гаражі. Кондиціювання повітря по всій квартирі, вбудовані шафи. На території комплексу є басейн. Сертифікат енергоефективності A. Муніципалітет Albufeira. Цікаво, що раніше ми цей варіант бачили дешевше, за 859.750 євро. Мабуть, щось змусило власника підняти спочатку виставлену ціну.
Найдешевші однокімнатні квартири в Алгарве
130.000 євро Квартира площею 67 м. 1 спальня та 1 ванна. Обладнана та мебльована. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет: Albufeira. Її ми бачили в зимовому огляді цін 2025 року.
130.000 євро Квартира площею 19 кв.м, більше схожа на готельний номер. 1 спальня і 1 ванна. Знаходиться на гольф-курорті. Енергетичний сертифікат класу B. Муніципалітет: Lagoa.
133.000 євро Квартира площею 37 м. Не туристичний комплекс. 1 спальня та 1 ванна. Знаходиться на першому поверсі. Кухня, поєднана з вітальнею. Сертифікат енергоефективності класу D. Муніципалітет Aljezur.
Які висновки можна зробити про ринок нерухомості Алгарве цієї весни
Алгарве демонструє стабільне, хоча й помірне зростання цін на житло протягом року. Принаймні, ми можемо точно сказати, що власники нерухомості намагаються отримати максимум вигоди від її продажу або оренди, оскільки нові оголошення пропонують житло за дедалі вищими цінами.
З іншого боку, статистика реальних угод говорить нам про те, що реальність дуже часто дуже відрізняється від бажань продавців, тому що середні ціни на квадратний метр під час купівлі в більшості муніципалітетів значно нижчі, ніж в оголошеннях за той самий період.
За останній квартал списки найдорожчих пропозицій на ринку нерухомості в Алгарве оновилися не сильно. Це стосується як будинків, так і квартир. З'явилися нові люксові об'єкти при тому, що значна частина старих також залишилася. Цікаво, що одна квартира, яка з'явилася в минулому кварталі, в цьому виставлена майже на 50 тисяч євро дорожче.
Частина найдешевших будинків також не може продатися вже досить тривалий час. Серед найдешевших квартир стабільно пропонуються розташовані в туристичних комплексах. А ось список тих квартир, що розташовані у звичайних житлових районах, оновлюється досить швидко.
Якщо на цю сторінку вас привів практичний інтерес до купівлі житла, пропонуємо звернутися через наш сайт до досвідченого агента з нерухомості Алгарве, який не тільки допоможе вибрати відповідний об'єкт, а й супроводжуватиме угоду на всіх етапах. А якщо ви розглядаєте варіант заробітку на подобовій оренді, рієлтор може керувати процесом здачі квартири або будинку туристам.
Сподіваємося, що цей огляд був корисний для вас. У нашому блозі на вас чекає багато корисного про всі аспекти португальського життя!
