В этом материале мы изучим актуальные тенденции на рынке недвижимости региона Порту за период с 1 мая по 30 июля 2024 года. В статье будут представлены данные о колебаниях цен на покупку и аренду жилых объектов, а также перечень наиболее дорогих и доступных вариантов недвижимости в этом регионе и всех его муниципалитетах.
Регион Порту (Distrito do Porto) включает в себя 18 муниципалитетов, одним из которых является город Порту (Município do Porto). Город Порту делится на 7 районов, каждый из которых имеет свои особенности в плане инфраструктуры для жизни и туристической привлекательности.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Давайте рассмотрим данные с веб-ресурса Idealista.pt, одного из самых популярных сайтов для поиска жилья в Португалии, которым активно пользуются иностранные покупатели. На Idealista представлена информация о средней цене квадратного метра недвижимости, основанная на анализе опубликованных предложений. Ниже диаграммы, демонстрирующие колебания стоимости квадратного метра в период с июля 2023 по июль 2024 года.
Годовые графики показывают, что средняя цена квадратного метра недвижимости росла и при продаже, и при аренде. Однако темп роста продажной цены был более равномерным, чем темп роста арендной цены. В общем и целом, стоимость арендного квадратного метра выросла на больший процент.
Далее мы более детально исследуем квартальные колебания в сегменте покупки и аренды недвижимости в каждом муниципалитете региона и в каждом районе города Порту.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В приведенной выше таблице содержатся данные о средней цене квадратного метра недвижимости, указанной на сайте Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 отображено процентное изменение цен за квартал (увеличение или уменьшение), а в столбце 5 — изменение за календарный год. Города в таблице расположены по убыванию средней стоимости квадратного метра на июль 2024 года.
Самая высокая цена за квадратный метр, как обычно, в городе Порту - 3.593 евро. С мая этого года произошел достаточно слабый рост, меньше 1%. А за год с июля 2023 цена выросла на 4,9%.
В муниципалитете Matosinhos средняя стоимость квадратного метра немного меньше, но всё же превышает порог в 3.000 евро. В июле 2024 года цена достигла 3.064 евро, что стало следствием квартального роста на уровне статистической погрешности (0,39%) и достаточно умеренного годового роста в 4,8%.
В следующую группу входят 4 муниципалитета со средней ценой квадратного метра в интервале от 2.000 до 2.500 евро: Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim, Vila do Conde и Maia. В них квартальные изменения цен были умеренными, от 2,18 до 4,28%. Исключение составил муниципалитет Maia, где цена практически не изменилась. А вот за год все муниципалитеты этой группы показали уверенный рост цен на 10,1 - 18,8%.
Затем следуют муниципалитеты с ценами на квадратный метр в пределах 1.100-1.900 евро: Gondomar, Valongo, Trofa, Santo Tirso, Penafiel, Paredes, Lousada, Marco de Canaveses, Amarante и Felgueiras. За квартал цены в них в основном росли темпами от медленного до умеренного. Из общей картины выпадают только 2 муниципалитета, где цены, наоборот, слегка снизились (Paredes и Lousada).
Если говорить о годовых изменениях в этой группе, то ситуация несколько отличается. Во-первых, в Paredes, единственном муниципалитете из всего региона Порту, средняя цена за год упала, и на существенные 10,4%. Во-вторых, остальные муниципалитеты показали достаточно быстрые темпы роста. В лидеры по этому показателю вышли: Marco de Canaveses (22,6%), Amarante (20,9%) и Santo TIrso (19,8%).
Замыкает список самый дешевый муниципалитет под названием Baião. Там средняя цена квадратного метра составляла 761 евро с мая по июль 2024, что стало результатом годового роста в 4,9%.
Точны ли данные Idealista.pt?
Статистика на Idealista.pt формируется исключительно на основе цен, указанных в объявлениях на платформе. Это дает представление о средних суммах, которые продавцы ожидают получить за квадратный метр. Однако для получения информации о реальных ценах, по которым происходят сделки купли-продажи, требуется обращение к квартальным отчетам Национального института статистики Португалии. Последние доступные данные охватывают 1-й квартал этого года (с января по март). Сравнение этих данных с информацией на Idealista за тот же период позволяет оценить точность платформы. В качестве примера рассмотрены несколько муниципалитетов региона Порту.
В таблице выше представлены: фактические средние цены квадратного метра на основе сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (колонка 1), цены, указанные в объявлениях на сайте Idealista.pt (колонка 2), и процентное различие между ними (колонка 3). Муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней стоимости квадратного метра по данным Idealista.pt.
Согласно таблице, в большинстве муниципалитетов реальные цены сделок не совпадают с ценами, представленными на Idealista. В некоторых муниципалитетах эти расхождения довольно значительны. Например, в 2 самых дорогих муниципалитетах: Porto и Matosinhos, — расхождение на уровне 19,65-20,63%. А вот например в Valongo цены из 2 источников практически совпадают (разница лишь 0,82%). Во всех остальных рассмотренных муниципалитетах цены в объявлениях оказывались выше реальных цен продаж.
Подводя итог этому сравнению, можно сказать, что для анализа рынка недвижимости в регионе Порту статистика с сайта Idealista.pt является более-менее приемлемым источником информации, поскольку она располагает самыми свежими данными. Однако стоит учитывать, что для самых дорогих муниципалитетов региона данные могут быть менее точными. Если вы планируете покупку жилья в таких районах, возможно, будет полезно не только проводить самостоятельное исследование, но и обратиться за консультацией к профессиональному агенту по недвижимости, специализирующемуся на Порту и его окрестностях.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Представленные данные демонстрируют средние стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости, размещенной на Idealista.pt (колонки 1-3). В колонке 4 указано процентное изменение цен за последние три месяца — увеличение или снижение. Колонка 5 отражает изменения за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены по убыванию средней цены квадратного метра на июль 2024 года.
В течение последних трех месяцев не все муниципалитеты округа предлагали аренду недвижимости, поэтому таблица в этом разделе содержит меньше городов по сравнению с предыдущей. В Порту наблюдается наивысшая стоимость аренды квадратного метра. В июле, как и в мае, цена аренды составляла 17,4 евро за квадратный метр. За год стоимость аренды квадратного метра увеличилась на 13,1%.
В других муниципалитетах, о которых есть данные, стоимость квадратного метра заметно ниже, однако темпы роста где-то даже выше, например, в Maia в разрезе квартала наблюдалось снижение на 3%, а в разрезе года рост составил 19,1%.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Популярность региона среди туристов часто оказывает существенное влияние на рыночные цены недвижимости. На севере Португалии расположено множество мест, интересных туристам, разбросанных по различным муниципалитетам. Для оценки возможностей краткосрочной аренды в разных частях агломерации Порту можно использовать сервис All The Rooms. Этот инструмент помогает анализировать возможный доход от сдачи жилья через платформу Airbnb, учитывая данные о суточных ставках и уровне заполняемости аналогичных объектов.
В бесплатной версии сервиса предоставляется ограниченный набор данных: информация о числе доступных объектов аренды и средних ценах за ночь в разных муниципалитетах округа Порту за последние три месяца (с 13 мая по 13 августа текущего года), указанных в долларах и затем переведенных в евро по актуальному курсу. Муниципалитеты в таблице расположены по убыванию средней стоимости ночевки в туристических объектах аренды. В тех муниципалитетах, где данные о количестве доступных объектов отсутствуют, вместо чисел указано "N/A".
Данные, предоставляемые сервисом All The Rooms, не содержат информацию о цене квадратного метра недвижимости, которую мы рассматривали ранее с помощью Idealista.pt и Национального института статистики. Вместо этого сервис предлагает средние ставки аренды за ночь. Статистика этого сервиса не учитывает разницу в размере жилья.
Как показывает таблица, наибольшее количество объектов туристической аренды находится в городе Порту, однако средняя цена за ночь здесь далеко не самая высокая. По крайней мере, за последние три месяца Порту уступает по этому показателю девяти муниципалитетам: Penafiel, Trofa, Baião, Marco de Canaveses, Felgueiras, Paredes, Gondomar, Vila Nova de Gaia и Santo Tirso.
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В представленной таблице показаны средние стоимости квадратного метра недвижимости, выставленной на продажу на платформе Idealista.pt (колонки 1-3). В колонке 4 указано процентное изменение цен за последние три месяца — рост или падение. Колонка 5 отображает изменения за текущий календарный год. Районы в таблице расположены по убыванию средних цен за квадратный метр на июль 2024 года.
В двух районах стоимость квадратного метра превышает 4.000 евро. На первом месте по стоимости находится район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", расположенный в самом сердце города Порту. Этот район изобилует туристическими достопримечательностями, такими как Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и множество других. В июле средняя стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе достигла 4.179 евро. Это стало следствием квартального увеличения на 1,68% и годового роста на 7,9%.
Второй по стоимости район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" включает несколько микрорайонов, расположенных на правом берегу реки Дору. Здесь есть все необходимые условия для комфортного проживания: пляжи, городской парк, международная школа, больницы и несколько университетов. В июле 2024 года средняя стоимость квадратного метра при продаже составила 4.087 евро, что явилось результатом снижения на 1,02% с мая. По сравнению с июлем 2023 года цена снизилась на 2,3%. И это единственный район в нашей выборке, где цена не выросла.
Замыкает список группа районов, где цена квадратного метра составляет от 3.000 до 3.700 евро: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim, Paranhos, Campanhã и Ramalde. В течение квартала цены в них росли темпами от 0,97% до 3,49%. Только в Lordelo do Ouro e Massarelos цена наоборот снизилась на 2,57%.
А вот за год цены в них во всех выросли на величины от 3,9% до 16,6%. Последняя была достигнута в районе Campanhã, который и стал чемпионом по росту в городе.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
Самый высокий уровень цен на аренду продолжает оставаться в историческом центре Порту, районе "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória". Здесь аренда квадратного метра стоит 20,6 евро в месяц. С мая стоимость едва заметно уменьшилась (0,48%), а по сравнению с июля прошлого года наблюдается рост на 7,3%.
На втором месте по стоимости аренды расположился район Bonfim, который еще в прошлом квартале обогнал "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", переместив его на третью позицию. В июле 2024 года аренда квадратного метра в Bonfim составила 18,7 евро. Этот показатель является следствием квартального увеличения цены на 4,47% и годового роста на 13,9%.
Район Campanhã, где в июле 1 кв.м арендного жилья стоил 16,9 евро, стал чемпионом как по квартальному росту (8,33%), так и по годовому (27%).
В другом центральном районе “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” июльская цена составила 16,7 за метр. Квартальный рост был достаточно скромным, всего на 1,21%, а годовой тоже оказался умеренным, на 7,4%.
В менее дорогих районах изменения за квартал не были такими примечательными: цены либо несколько упали, либо немного поднялись (от -4,64% до +2,05%). За год они либо практически незаметно снизились, либо несколько увеличились (от -0,2% до +7,9%).
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Еще раз обратимся к порталу All The Rooms для анализа возможного дохода от краткосрочной аренды недвижимости в Порту. В таблице ниже указаны данные о количестве объектов, размещенных на Airbnb с 13 мая по 13 августа 2024 года, а также средняя стоимость ночевки в этих объектах.
Наибольшие суммы за ночевку в Порту этим летом платили туристы, остановившиеся в районах São Nicolau (149 евро), “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” (133 евро) и Sé (127 евро). Наибольшее количество предложений по посуточной аренде было в районе Santo Ildefonso, где насчитывалось 3.988 объектов туристического размещения. Интересно, что данные о некоторых центральных районах Порту отсутствуют в All The Rooms. Это может быть связано с тем, что сервис не предоставляет информацию в своей бесплатной версии или не распознает названия этих районов. В таблице такие районы обозначены как N/A.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в августе 2024 года
На портале Idealista.pt сейчас можно найти около 9.500 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди самых доступных вариантов выделяются руины, которые, скорее всего, привлекают покупателей в первую очередь своим земельным участком. Если вас интересует процесс восстановления таких объектов, вы можете узнать больше здесь. Для тех, кто недавно переехал в Португалию и задумался о реконструкции дома в Порту, настоятельно рекомендуется получить консультацию у местного риэлтора. Это поможет избежать неожиданных расходов и разобраться с возможными подводными камнями такого проекта.
Примечательно, что среди дорогих объектов нередко можно увидеть незавершенные новостройки. В этом обзоре, однако, рассматривались только те дома, которые готовы к немедленному заселению, пригодны для проживания и не требуют значительных ремонтных работ.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурирует в наших обзорах уже наверно год.
6.500.000 евро
Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за позапрошлый квартал.
6.400.000 евро
Интересная комбинация: дом, студия и 2 коммерческих помещения в самом сердце города Порту на участке в 1.300 кв.м. Трехэтажный отдельный дом (665 кв.м.) с большим гаражом, несколькими спальнями и ванными. В доме центральное газовое отопление. Класс энергоэффективности C. Есть сад.
Коммерческие помещения сейчас сданы в аренду под рестораны. Одно имеет размер 223 м., а второе 105 м. Студия размером 28 м. И в прошлом (майском) обзоре цен мы этот вариант видели.
5.000.000 евро
Особняк площадью 1.582 кв.м недалеко от пляжа. 6 спален, 5 ванных комнат. Несколько залов для собраний / банкетов. Поместье может использоваться для мероприятий. Сад с бассейном. Продается с мебелью. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
Самые низкие цены на готовые дома, в которых можно начать жить без дополнительных ремонтных работ
74.000 евро
Деревенский дом площадью 194 кв.м на участке в 256 кв.м. Есть еще и хозяйственные постройки. 2 спальни, 2 санузла. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião. Этот вариант мы тоже видели в прошлом квартале.
75.000 евро
Деревенский дом площадью 36 кв.м для любителей жизни на природе. 1 спальня, 1 ванная. Участок 1.430 кв. м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Marco de Canaveses. И этот дом мы видели в прошлом квартале.
79.900 евро
Дом с 3 спальнями и 1 ванной. Ремонт потребуется. Класс энергоэффективности F. Участок площадью 8.616 кв.м с виноградниками. Муниципалитет Baião.
Дома в городе Порту
92.000 евро
Домик площадью 25 кв.м. 2 спальни, 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Bonfim. На фото выглядит симпатично, но продается, как минимум, с прошлого квартала.
105.000 евро
Сосед предыдущего дома чуть большей площади, 27 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Bonfim. Также продается с прошлого квартала.
135.000 евро
Свежеотреставрированный домик площадью 33 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Есть террасса. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.
150.000 евро
Еще один маленький дом со свежим ремонтом. Площадь 46 кв.м. Участок 88 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Есть террасса. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.
В регионе Порту предлагается на продажу 21.163 квартиры. Мы установим конкретные критерии поиска и будем рассматривать только те, которые имеют 2 спальни, готовы к заселению и не обременены арендными обязательствами. Такой подход позволит нам сосредоточиться на объектах, которые можно сразу использовать для проживания без необходимости решать вопросы с арендаторами или проводить ремонт.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту
2.200.000 евро
Люксовая квартира площадью 174 кв.м. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Гараж входит в стоимость. Написано, что дом сдан в эксплуатацию в 2018 г., однако в объявлении нет реальных фото. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.500.000 евро
Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот объект фигурировал и в нашем обзоре за позапрошлый квартал и до сих пор не продан.
1.500.000 евро
Квартира площадью 278 кв.м. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
В процессе поиска наиболее бюджетных квартир на Idealista.pt часто попадаются объявления, где доступ к просмотру ограничен, квартиры заняты арендаторами или продаваемы по долям. Также встречаются объекты, не имеющие необходимой лицензии для жилых помещений. Из этого обзора подобные варианты исключены, однако, если вас интересуют особенности таких предложений, вы можете найти полезную информацию в статьях на сайте WithPortugal.
Самые недорогие квартиры, которые находятся в приемлемом для заселения состоянии, предоставляют возможность сразу въехать без необходимости проведения значительных ремонтных работ.
100.000 евро
Квартира площадью 100 квадратных метров на 4 этаже в доме с лифтом. 2 спальни, 2 ванных комнаты, балкон, террасса. Сертификат энергоэффективности E. Муниципалитет Lousada.
105.000 евро
Квартира площадью 80 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, балкон. Есть гараж. 4-й этаж в доме без лифта. Дом постройки 1992 года. Отопления нет. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Felgueiras. Эту квартиру мы видели и полгода за ту же цену.
105.000 евро
Квартира площадью 104 квадратных метра на 4-м этаже в доме без лифта. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Дом постройки 2000 года. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Felgueiras.
Самые дешевые квартирах в городе Порту, готовые к заселению
155.000 евро
Квартира площадью 63 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Кухня совмещена с гостиной. Класс энергоэффективности С. Район Campanhã. В продаже, как минимум, с прошлого квартала.
159.000 евро
Квартира площадью 72 квадратных метра. 2 спальни, 1 санузел. Четвертый этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности D. Район Ramalde.
159.500 евро
Квартира веерной планировки. 68 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. В ванной потребуется ремонт. 2-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности C. Район Campanhã.
Что можно сказать о рынке недвижимости Порту этим летом
Анализ последних данных по ценам на недвижимость в Порту показывает, что стоимость квадратного метра продолжает уверенно повышаться как для покупки, так и для аренды. Центральные части города Порту удерживают первое место по дороговизне, что связано с их популярностью среди туристов и развитой инфраструктурой. В то же время, в районах города и муниципалитетах региона, удаленных от центра, наблюдается более стремительный прирост стоимости. Эти наблюдения подтверждают продолжающийся тренд на повышение цен на недвижимость в Порту, что может оказаться значимым аспектом для инвесторов.
Сравнивая текущие предложения по продаже домов и квартир на Idealista.pt с весенними данными, мы замечаем, что многие дорогие объекты остались без покупателей и даже часть самых бюджетных вариантов все еще не куплена. Это говорит о том, что даже несмотря на больший интерес к доступной недвижимости, низкая цена сама по себе не является гарантией быстрой продажи в Порту.
Тем, кто рассматривает возможность приобретения квартиры или дома в Порту или его окрестностях, будь то для жизни или инвестиций, мы предлагаем обратиться к риэлтору в Порту, что можно сделать через наш сайт. Пусть поиск вашего идеального жилья будет быстрым и успешным!
Ну а если вы хотите узнать больше о Португалии, возвращайтесь на главную страницу нашего блога и выбирайте себе тему по душе!
