Из статьи вы узнаете, как обстоят дела на рынке лиссабонской недвижимости этой весной, какие изменения произошли за последние 3 месяца с ценами в Лиссабонском округе и в городе Лиссабон. Мы рассмотрим ситуации купли-продажи домов и квартир, их долгосрочной аренды, а также краткосрочной туристической аренды.
Для начала географическая справка: округ Лиссабон (Distrito de Lisboa) состоит из 16 муниципалитетов, одним из которых является город Лиссабон (Concelho de Lisboa), который, в свою очередь, делится на 24 района. Округ достаточно большой по площади и, естественно, некоторые муниципалитеты располагаются совсем далеко от столицы, города Лиссабон. Далее мы увидим, как это отражается на стоимости недвижимости в них.
Динамика цен на недвижимость в округе Лиссабон
Начнем анализ мы со статистики, предоставленной сайтом Idealista.pt, одним из главных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Основным показателем Idealista является средняя стоимость квадратного метра недвижимости, предалагаемой на сайте.
На первый взгляд на графики, в плане продажи изменение за год не сильное, а вот аренда стабильно росла в течение года. Далее мы детально изучим данные, относящиеся как к продаже, так и к аренде.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Как мы видим, муниципалитет Лиссабон лидирует по стоимости с 5.285 евро за квадратный метр. По сравнению с февралем прирост составил 2,07%, а за год цена выросла всего на 4,7%. За Лиссабоном следует Кашкайш (Cascais), курорт на океанском побережье, где находится резиденция Президента Португалии, частные международные школы, казино и прочие атрибуты хорошей жизни. Средняя цена квадратного метра в апреле 2023 года составила 4.605 евро, что на 1,95% выше февраля 2023 года и на целых 15,5% выше апреля 2022 года.
Цены на квадратный метр в остальных пригородах Лиссабона за последние три месяца менялись не сильно. В основном они выросли на 1 - 4%. В трех муниципалитетах они даже снизились в интервале до 2,4% (Lourinhã, Arruda dos Vinhos, Sobral de Monte Argaço). А вот еще в трех (Alenquer, Azambuja и Cadaval) они выросли гораздо более значительно, на 7 - 11%.
Если говорить о годовых изменениях, то во всех муниципалитетах цены выросли. Лидерами по темпу роста оказались Cadaval (35,2%), Alenquer (29,4%) и Sobral de Monte Argaço, которому даже квартальное снижение цены не помешало достичь внушающих 26% годового роста. Примечательно, что эти три муниципалитета находятся в конце нашего списка, то есть в них стоимость квадратного метра сравнительно низкая. Как надолго она такой останется - большой вопрос.
Насколько можно полагаться на данные Idealista.pt?
Idealista.pt предлагает для анализа статистику, которая основана на предложении жилья именно на этом сайте. Понятно, что если кто-то предлагает недвижимость по определенной цене, это еще не значит, что ее купят по этой же цене. К тому же, возможно, что кто-то продает дом или квартиру без публикации на этом сайте. Итак, чтобы оценить точность этих данных, обратимся к отчету Национального института статистики Португалии.
Национальный институт статистики публикует очень подробные отчеты ежеквартально. Самая свежая информация, доступная на настоящий момент, относится к четвертому кварталу (октябрь - декабрь) 2022 года. О состоянии лиссабонского рынка недвижимости весной 2023 года этот отчет нам не расскажет, но вот сравнить данные за четвертый квартал из обоих источников мы можем. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt. Для примера возьмем несколько муниципалитетов округа Лиссабон.
Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).
Как видно из таблицы, при совершении сделок купли-продажи в четвертом квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. В случае муниципалитета Лиссабон эта разница была в 27,43%, а в случае Кашкайша в 19,05%. В случае Синтры (Sintra), еще одного популярного туристического направления, разница была в 17,15%. При этом в некоторых муниципалитетах эта разница была не такой высокой, всего 5 - 8%.
Существует несколько причин такого расхождения. Самой главной наверно является та, что методы подсчета средних значений у института статистики и у Idealista.pt различаются, поэтому полного совпадения цифр мы бы никогда не увидели.
Также может быть так, что объект сделки был опубликован на Idealista в предыдущем периоде и в какой-то момент был снят с публикации. Подготовка к сделке могла растянуться, поэтому мы не можем точно знать, попала ли его стоимость в статистику Idealista именно в этом квартале.
Не исключаем возможность того, что до сделки дошли только те объекты, где собственники были готовы предложить скидку. И, конечно же, собственники могли еще при публикации на сайте запросить завышенную цену, рассчитывая на то, что покупатель будет торговаться и при заключении сделки цену придется снизить.
Так почему же мы полагаемся на статистику портала Idelista.pt? Потому что у нас нет более свежих данных. Для быстрой и примерной оценки текущей ситуации за неимением более точных инструментов она подойдет. Но нужно помнить, что при выходе на сделку условия могут сильно отличаться от заявленных продавцом изначально. Мы будем ориентироваться, но держа в уме, что цены там - это “хотелки” продавца.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Список пригородов здесь покороче. Видимо, за февраль - апрель на этом сайте не было предложений жилья в аренду во всех пригородах Лиссабона. Снова чемпионом является Лиссабон с 19,2 евро за квадратный метр (в среднем). Рост по сравнению с февралем составил всего 1,59%, а по сравнению с апрелем 2022 - шокирующие 38,4%!
В следующем за Лиссабоном Кашкайше (Cascais): цена метра в апреле составила 17,5 евро, что представляет собой некое снижение по сравнению с февралем (- 3,31%). Но при этом годовой рост составил 27,3%. В большинстве остальных рассматриваемых муниципалитетов стоимость арендного метра слегка выросла с февраля, но при этом годовой рост впечатляет: от 19 до 29%. Если кто-то подумывает о покупке жилья для сдачи в долгосрочную аренду, то полезно сопоставить темпы роста цен на продажу и на аренду в разных муниципалитетах.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Поскольку Лиссабон является точкой притяжения туристов, тому, кто планирует купить недвижимость, может быть полезно оценить потенциал различных муниципалитетов с точки зрения краткосрочной туристической аренды.
Например, сервис All The Rooms помогает предварительно оценить доход от жилья, сдаваемого в посуточную аренду, в зависимости от его местоположения и размера. Для прогнозов сервис использует данные о средней стоимости суточной аренды подобного жилья, сдаваемого в этом же районе города, а также о его заполняемости. Сервис интересный, но самая детальная информация, полезная инвестору, доступна только в платной версии.
В бесплатной версии доступна, например, средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Лиссабонского округа за 3 месяца. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 7 февраля по 7 мая 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Важно принять во внимание, что в этих данных нет привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как виллы, так и студии). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел. Абсолютным лидером по числу сдаваемых объектов является город Лиссабон, тем не менее, по дороговизне туристической аренды он уступает место Синтре (Sintra) и муниципалитету Arruda dos Vinhos на северо-востоке региона. Кашкайш (Cascais) снова наступает на пятки Лиссабону в плане стоимости посуточной аренды.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабона
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Районы Лиссабона в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Абсолютным лидером по цене квадратного метра является район Santo António, маленький (всего 1,5 кв. км), но густонаселенный (11.000 жителей) в самом туристическом центре Лиссабона. Там находятся Площадь Маркиза де Помбала и Проспект Свободы (Avenida da Liberdade). Средняя цена квадратного метра 7.811 евро, что является результатом как квартального роста (на 2%), так и годового роста (11,6%).
За этим районом следуют находящиеся по соседству Misericórdia, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Estrela, Campolide и Santa Maria Maior с ценами 6.000 - 6.500 евро за метр. Эти районы либо находятся в самом историческом центре, либо прилегают к нему. Это престижные локации, полные достопримечательностей и туристов. Кто покупает там недвижимость, скорее всего, делает это в целях бизнеса или инвестиций. Средняя цена квадратного метра практически во всех этих районах либо немного выросла, либо немного снизилась по сравнению с февралем 2023. В разрезе года все эти районы показали достаточно невысокий рост цены квадратного метра, от 0,6 до 14,6%. На самом деле, это логично, поскольку стартовые цены и так были высокими.
Далее идут районы с ценами от 5.000 до 6.000 евро за метр: Alvalade, Belém, Parque das Nações, Alcântara, São Vicente. Они тоже очень престижные, хотя и часть из них лежит за пределами центра. Например, Parque das Nações (Парк Наций) - это современный район столицы. Районы из этой группы привлекательны как с точки зрения покупки для себя, так и с точки зрения туристического бизнеса. Как мы видим, изменение цен на недвижимость в этих районах не было однородным ни в перспективе 3 месяцев, ни в перспективе года. На самом деле, самой значительное годовое падение цен среди всех районов Лиссабона наблюдается именно в этой группе: например, в Alcântara квадратный метр стоит на 15% дешевле, чем год назад.
Список районов, где цена за метр в составила от 4.000 до 5.000 евро: Arroios, Benfica, São Domingos de Benfica, Areeiro, Carnide, Ajuda, Penha de França, Santa Clara и Beato. Среди них есть как периферийные районы, так и более близкие к центру. В подавляющем большинстве из них цены слегка выросли по сравнению с февралем. А в разрезе года большинство из них показали умеренный рост, но также 2 из них, Santa Clara и Beato продемонстрировали самый внушительный рост цен на квадратный метр среди всех районов Лиссабона: 25-26%.
Замыкают список 3 района со стоимостью квадратного метра от 3.000 до 4.000 евро: Lumiar, Marvila, и Olivais. К последнему из них относится Лиссабонский аэропорт, а остальные три расположены вокруг. В этих районах стоимость скорее упала с февраля, но по сравнению с апрелем прошлого года она выросла на 8 - 11%.
Давайте теперь посмотрим, какова стоимость аренды в этих районах города.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабона
Таблица демонстрирует, что цены на долгосрочную аренду растут с удивительной скоростью. На самом деле, c февраля этого года они выросли не так сильно, но за год, с апреля прошлого года, изменения очень заметны: от 25 до 53%.
Список районов с самой высокой арендной платой по многим позициям совпадает со списком районов, где самая высокая стоимость квадратного метра при продаже. Это Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela, Campo de Ourique. Самый внушительный годовой рост показали достаточно дорогие районы: Misericórdia (50,4%) и São Vicente (53,1%).
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Снова обратимся к сервису All The Rooms, чтобы оценить потенциал разных районов Лиссабона в плане краткосрочной туристической аренды. В таблице ниже показаны число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 7 февраля по 7 мая 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Этот сервис выдает информацию без привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как пентхаусы, так и комнаты).
Согласно этим данным, дороже всего туристу, приехавшему в Лиссабон весной, обойдется ночь в районах Parque das Nações (130 евро), Avenidas Novas (112 евро) и Marvila (110 евро). А больше всего предложений о посуточной аренде в районе Arroios (1.279 объектов туристического размещения).
Очень интересно, что те районы, в которых недвижимость самая дорогая при покупке: Santo António, Mosericórdia и др., я на All The Rooms найти не смогла. То ли хитрый сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, то ли он не знает этих названий.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в мае 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 9.216 домов на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. К сожалению, нет такого фильтра, чтобы показывал реальные готовые к жизни дома, так что придется внимательно просматривать все объявления.
Из готовых домов самые дорогие в округе Лиссабон на сегодня
15.000.000 евро
Поместье в Мафре на территории 12 гектаров. Деревенский дом площадью 1.300 метров, несколько дополнительных строений, бассейн.
13.800.000 евро
Трехэтажный дом площадью 1.246 квадратных метров, расположенный на участке в 2.133 кв.м. 7 спален, лифт, бассейн и отдельный домик для гостей. Находится в муниципалитете Sintra.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
67.950 евро
Бедненько, но чистенько. Дом странной “вытянутой” планировки площадью 104 квадратных метров. Одна ванная, 2 спальни (спальни маленькие и одна из них без окон). Находится в деревне в муниципалитете Cadaval.
78.000 евро
Маленький домик (всего 46 кв. м) с мезонином и со свежим ремонтом. Одна спальня и одна ванная. Совмещенные кухня и гостиная. Муниципалитет Torres Vedras.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
10.000.000 евро
Дворец в районе Estrela. Площадь дома кв. 950 м, площадь участка 2.335 кв. М. 9 спален, 2 ванные. Класс энергоэффективности D.
9.000.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь 961 кв. м, 5 этажей. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Оформление из серии “дорого-богато”. Подозреваю, что продается вместе с мебелью. Возможно, кто-то захочет сделать из него отель. Район Santa Maria Maior.
Минимальные цены на готовые дома в городе Лиссабоне, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт
150.000 евро
Микроскопический домик (всего 32 квадратных метра) с одной спальней и одной ванной комнатой. Есть кондиционер. Класс энергоэффективности Е. Район Misericórdia.
Теперь посмотрим квартиры, которых на портале предлагается 25.020. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
2.700.000 евро
Квартира площадью 205 квадратных метров на втором этаже. 2 спальни, 3 ванных. В доме есть лифт и консьерж. 2 парковочных места. Класс энергоэффективности D. Лиссабон, район Santa Maria Maior.
2.500.000 евро
Квартира малонаселенном доме. Площадь 175 квадратных метров. Есть мезонин. 3-й этаж. В здании есть лифт и подземный гараж. Дом находится в Cascais на первой линии от океана.
При поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также есть еще варианты без лицензии для жилых помещений. Все эти варианты я не буду показывать.
Адекватные варианты для жизни начинаются от:
94.000 евро
Квартира площадью 86 квадратных метров на 6 этаже. Дом с лифтом, был построен в 1993 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Cadaval.
97.500 евро
Квартира площадью 75 квадратных метров. Возможно, потребуется косметический ремонт. Находится на 4-м этаже, лифта в доме нет. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
Если говорить о квартирах в городе Лиссабон, то более-менее приличные варианты начинаются от:
165.000 евро
Квартира в полуподвале. 66 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Похоже, что много окон и естественного света. Возможно, потребуется косметический ремонт. Класс энергоэффективности F. Район Campolide.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Лиссабона этой весной
Лиссабон и его пригороды являются самыми популярными местами для проживания и инвестирования в Португалии. Цены на долгосрочную аренду растут более быстрыми темпами, чем цены на продажу квартир и домов. Причем в самом Лиссабоне этот тренд заметен гораздо сильнее, чем в его пригородах. Понятно, что владельцы недвижимости хотят извлечь максимальную выгоду из своих активов. Однако данные Национального института статистики указывают на то, что реальные продажи все же с большой долей вероятности будут осуществляться по более низким ценам, чем те, которые продавцы указывают в своих объявлениях.
Если сравнивать конкретные предложения на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели зимой, то объявления несколько обновились. Часть квартир, включенных в февральский обзор, все еще не проданы. С другой стороны, в дешевом сегменте появились новые предложения маленьких домов по более низким ценам и квартир в подвальных помещениях по более высоким ценам. Похоже, что квартиры в самом Лиссабоне раскупаются быстрее, чем в пригородах, и сейчас дешевый сегмент лиссабонских квартир подорожал и ухудшился. В принципе, ничего странного в этой ситуации нет.
Какими бы ни были ваши цели приобретения недвижимости, через WithPortugal.com вы можете обратиться к профессиональному риэлтору в Лиссабоне и в других городах Португалии. Они помогут подобрать оптимальное решение для вашей индивидуальной ситуации.
Желаю вам удачной покупки!
