Як отримати ліцензію Alojamento local у Португалії WithPortugal

Якщо ваша мета - здавати нерухомість в оренду туристам, перший важливий крок - отримання місцевої ліцензії на розміщення (Alojamento Local, скорочено AL). Представляємо вашій увазі детальний гайд про те, як отримати ліцензію Alojamento Local у 2024 році.

Ліцензія (licença de alojamento local) - це один із перших кроків до відкриття місцевого бізнесу з розміщення. Якщо ви задумали відкрити AL, вам доведеться пройти кілька бюрократичних процедур, перш ніж ви зможете почати приймати гостей. Процедура отримання AL безкоштовна і може бути виконана онлайн, її проходження є обов'язковим і дає можливість власникам нерухомості, яку здають в оренду на короткий термін, уникнути великих штрафів, що становлять від 2 500 до 4 000 євро для фізичних осіб і від 25 000 до 40 000 євро для юридичних.

Концепція управління місцевим розміщенням AL. Поняття Alojamento Local охоплює заклади, які надають послуги тимчасового розміщення за плату. AL вважається таким, що існує, якщо воно рекламується як тимчасове житло (в основному, для туристів). AL також визначається як мебльоване та обладнане приміщення, в якому публічно пропонуються, крім ночівлі (на термін менше ніж 30 днів), послуги, що доповнюють проживання, такі як, наприклад, прибирання або харчування. Вони можуть функціонувати в чотирьох формах:

Будинок: AL, одиниця розміщення якого складається з автономного будинку.
Квартира: AL, одиниця розміщення якого складається з автономної частини будинку або частини багатоквартирної будівлі, яка може використовуватися самостійно.
Заклади для спільного проживання (до яких належать хостели): AL, одиниці розміщення якого складаються з кімнат, об'єднаних в автономну частину будинку, багатоквартирної будівлі або частини багатоквартирної будівлі, які можуть використовуватися незалежно. Вони можуть використовувати назву "хостел", якщо переважною одиницею розміщення є так званий гуртожиток, і якщо вони відповідають іншим вимогам, встановленим для цієї мети. З 4 лютого 2021 року до хостелів висуваються нові вимоги - див. постанову № 262/2020 від 6 листопада.
Кімнати. У цьому випадку ліцензія на розміщення діє за місцем проживання особи, яка надає оренду, що відповідає її фіскальній адресі. Кожна кімната вважається одиницею розміщення, і в цьому випадку власнику забороняється мати більше трьох.

Максимальна місткість AL становить 9 кімнат або 30 гостей, за винятком хостелів, які не мають обмежень щодо місткості, і кімнат, яких може бути тільки 3 у резиденції власника. Місткість AL з погляду кількості туристів також обмежена залежно від характеристик/розміру житла і не може перевищувати число, отримане в результаті множення кількості кімнат на 2. У квартирах і будинках також існує можливість розміщення ще двох додаткових гостей у вітальні, відповідно до показників INE. У всіх типах житла за наявності умов для проживання можна встановити до двох додаткових ліжок для дітей віком до 12 років.

У випадку з квартирами кожен власник AL може експлуатувати не більше ніж дев'ять одиниць на будівлю, і тільки в разі, якщо їхня кількість не перевищує 75% від кількості наявних квартир у будинку. Під час розрахунку кількості квартир, що підлягають експлуатації, враховуються квартири, зареєстровані на ім'я чоловіка (дружини), нащадків і родичів власника по висхідній лінії, а також квартири, зареєстровані на ім'я окремих юридичних осіб, у яких є спільні партнери. Максимально докладно застосований до AL юридичний режим описано у свіжому гіді за цим типом розміщення - Guia alojamento local: regime jurídico (версія від березня 2024 року).

Як подати заяву на отримання ліцензії AL?

Заяву на реєстрацію AL можна подати онлайн через Balcão Único Eletrónico. Кожній заяві присвоюється реєстраційний номер, що дає змогу власнику AL вести публічну діяльність. Термін видачі ліцензії зазвичай становить 10 днів, а якщо йдеться про хостел - то до 20 днів, якщо немає заперечень з боку компетентної Câmara Municipal. Така незгода може бути спричинена неточностями в заяві, відсутністю належного дозволу на будівництво або порушенням встановлених обмежень, що можуть бути пов'язані зі спеціальними зонами, визначеними Câmara Municipal, або, наприклад, із тимчасовою забороною на реєстрацію. Зони обмеження або тимчасові заборони на реєстрацію виникають у районах, де частка AL щодо доступного житла для містян перевищує 25%. Перш ніж подавати заяву на отримання ліцензії на AL, необхідно з'ясувати, яка ситуація в районі (freguesia), де розташована нерухомість. Зверніть увагу, що електронні платформи (booking.com, Airbnb тощо), які рекламують і, відповідно, здають ваше житло в оренду, згідно із законом повинні вимагати від власника нерухомості й відображати на своїй платформі реєстраційний номер RNAL. На сайті Sistema de Informação Geográfica do Turismo SIGTUR можна ознайомитися з усіма AL, зареєстрованими в Національному реєстрі місцевих закладів розміщення (Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), і перевірити їхнє місцеперебування з прив'язкою до місцевості.

Що вам знадобиться для отримання Alojamento Local

Під час подання заяви на отримання AL необхідно додати документи, що ідентифікують як безпосередньо об'єкт нерухомості, так і власника, відповідального за його експлуатацію. Слід надати копії таких документів:

Документ, що засвідчує особу власника нерухомості, відповідального за експлуатацію AL (у разі фізичної особи) або вказівка коду доступу до постійного сертифіката комерційного реєстру (indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial), якщо власником є юридична особа;
Підписаний власником нерухомості документ про відповідальність, який гарантує, що будівля або її частина можуть бути використані для розміщення і що вона (або її частина) відповідають усім правовим нормам;
Земельний кадастр на об'єкт нерухомості (Caderneta predial do imóvel), якщо заявник є власником;
Договір оренди або інший документ, що узаконює право власника на здійснення діяльності;
Декларація, подана до Податкової інспекції AT про початок або зміну діяльності самозайнятого або індивідуального підприємця власника закладу (Declaração AT de início ou alteração de atividade);
Якщо йдеться про квартиру в багатоквартирному будинку, яку буде використано як AL - протокол зборів власників кондомініуму, що дозволяє початок його діяльності.
Збори власників кондомініуму можуть виступити проти здійснення діяльності AL за рішенням щонайменше 2/3 від загальної кількості власників, за винятком випадків, коли Статут кондомініуму прямо передбачає використання частини будинку для цілей AL або наявне пряме рішення зборів власників кондомініуму щодо цього.
Порушення рішення загальних зборів або приховування цієї інформації означає негайне припинення діяльності AL, а збори власників кондомініуму мають повідомити главу муніципалітету про своє рішення, що набуває чинності протягом 60 днів. Власники закладів AL, розташованих у квартирах, мають розмістити на видному місці всередині апартаментів табличку з правилами поведінки, передбаченими в Загальному положенні про шум (Regulamento Geral do Ruído).
Номер дозволу на використання будівлі (Número de título de autorização de utilização do edifício), якщо він датований після 1951 року.

Після подання попередньої заявки Câmara Municipal проведе перевірку, щоб переконатися, що всіх вимог закону дотримано.

Нижче перелічено основні умови, яких має бути дотримано для реєстрації Alojamento Local:

Відповідні закону умови експлуатації об'єктів та обладнання приміщення;
Об'єкт повинен бути підключений до громадської мережі водопостачання або мати приватну систему водопостачання з належним контролем її походження;
Об'єкт має бути під'єднаний до громадської каналізаційної мережі або мати септик, розрахований на максимальну місткість закладу;
Мати гаряче та холодне водопостачання;
Мати вікно або балкон із прямим виходом назовні, що забезпечує належну вентиляцію і доступ повітря;
Бути оснащеним відповідними меблями, обладнанням і посудом;
Мати систему захисту від зовнішнього світла (фіранки або жалюзі);
Мати двері, обладнані системою безпеки, що забезпечує, зокрема, конфіденційність користувачів;
Санвузли мають бути обладнані системами закривання (просто кажучи, засувками або замками);
Мати інформаційну книгу про роботу закладу та правила внутрішнього розпорядку (livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas). Книжка має бути доступна португальською, англійською та щонайменше двома іншими іноземними мовами.

Що стосується вимог безпеки, то AL повинні мати:

Вогнегасник і пожежна ковдра (Extintor e manta de incêndio), доступні для гостей;
Обладнання для надання першої допомоги (Equipamento de primeiros socorros), доступне для гостей;
Табличку із зазначенням національного номера екстреної допомоги (112) у доступному місці;
Книгу скарг (Livro de reclamações). Використання книги скарг в електронному форматі є обов'язковим, і оператор місцевого засобу розміщення має проінформувати користувача/споживача про існування електронного формату книги скарг та опублікувати доступ до цифрової платформи на своїх вебсайтах, а також в апартаментах на видному та помітному місці: www.livroreclamacoes.pt. Після отримання скарги через платформу AL мають протягом щонайбільше 15 робочих днів відповісти споживачеві на вказану у формі адресу електронної пошти, поінформувавши його про заходи, вжиті у зв'язку зі скаргою. Скарги приймаються безпосередньо в Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), супроводжуються відповіддю компанії, на яку подано скаргу, та іншою інформацією, яку оператор може забажати надіслати для прояснення ситуації. ASAE вживе заходів, які вважатиме необхідними, а саме ініціює відповідну процедуру, якщо факти, що випливають зі скарги, вказують на практику адміністративних правопорушень, інформуючи заявника про прийняту процедуру. Наявність і доступність електронної книги скарг не скасовує обов'язку щодо одночасного забезпечення фізичної книги скарг в AL. Додаткову інформацію щодо застосування книги скарг та процесу опрацювання заяв від споживачів можна отримати в Головному управлінні у справах споживачів/групі підтримки книги скарг (Direção-Geral do Consumidor/Equipa de Apoio do Livro de Reclamações): тел. 217810875.
Багатофакторне страхування цивільної відповідальності, яке захищає ваші активи і претензії в контексті вашої туристичної діяльності, зокрема, покриваючи ризики пожежі та шкоду майну, заподіяну гостям і третім особам.

Усе, що необхідно знати під час реєстрації AL з погляду оподаткування

Який вид діяльності найкраще підходить для вашого типу AL? Першим кроком до реєстрації AL у податковій інспекції є вибір найбільш відповідного коду економічної діяльності (CAE). Два доступні варіанти, що стосуються цього сектора (CONSULTORIA TURISMO E HOTELARIA - GESTÃO DO SETOR DO TURÍSTICO) такі:

55201 (Мебльоване житло для туристів): Цей варіант стосується житла, мебльованого і обладнаного для туристичних цілей, з послугами прийому туристів і прибирання, і може включати або не включати сніданок.
55204 (Інше короткострокове розміщення): Цей варіант стосується житла, мебльованого та обладнаного для туристичних цілей, без послуг прийому та прибирання, з максимальним терміном перебування 30 днів.

Цією діяльністю можуть займатися як фізичні, так і юридичні особи, і для її здійснення завжди необхідно, як уже зазначалося вище, отримати ліцензію AL.

Фізичні особи: Якщо ви є індивідуальним підприємцем, вам необхідно подати декларацію про початок діяльності (declaração de início de atividade) через Portal das Finanças, у будь-якому відділенні податкової інспекції (serviço de Finanças) особисто або багатофункціональному центрі loja de cidadão. Якщо ви вже маєте відкриту діяльність, вам необхідно подати декларацію про зміни (declaração de alterações), згідно із зазначеними вище CAE, тими самими каналами зв'язку.

Юридичні особи. Компанії (юридичні особи), потребують сертифікованого бухгалтера для створення компанії та її реєстрації в Комерційному регістрі (Conservatória do Registo Comercial). Бухгалтер також відповідатиме за контроль і забезпечення дотримання всіх податкових зобов'язань.

Податкові зобов'язання, пов'язані з ПДВ (IVA) в AL, важливі для забезпечення регулярності вашої діяльності.

Виставлення рахунків-фактур: У виставлених рахунках-фактурах має бути зазначено ставку ПДВ, що становить 6% на материку, 5% на Мадейрі та 4% на Азорських островах.
Періодична декларація ПДВ (Declaração Periódica de IVA): Подання періодичної декларації з ПДВ є обов'язковим і може здійснюватися щомісяця або щокварталу через Portal das Finanças. Періодичність залежить від обороту: щомісяця для сум понад 650 000 євро і щокварталу для менших сум.
Схема звільнення від ПДВ (Regime de Isenção de IVA). Можна обрати схему звільнення від ПДВ, якщо дотримано таких умов: ви не маєте річного обороту понад 12 500 євро, ви не постачаєте товари або послуги, перелічені в Додатку E до Кодексу про ПДВ (anexo E do Código do IVA), не здійснюєте імпортних або експортних операцій чи пов'язаної з ними діяльності, не маєте організованої бухгалтерії.

Оподаткування AL

Дохід від такого типу проживання може бути віднесений до категорії B rendimentos empresariais e profissionais (підприємницький і професійний дохід) або до категорії F rendimentos prediais (дохід від власності) у вашій декларації з податку на доходи фізичних осіб (eclaração de IRS). Щоб допомогти вам прийняти рішення, проведіть моделювання IRS за обома категоріями перед поданням податкової декларації (simulação de IRS).

Категорія B: Спрощений режим (річний дохід до 200 000 євро): оподаткування тільки частини доходу (коефіцієнт) за ставкою, що відповідає вашій податковій шкалі. Коефіцієнти варіюються від 10% до 50%, залежно від типу AL і його місця розташування.

Категорія F: оподатковуваний дохід: різниця між доходом і витратами на діяльність. Витрати, що не підлягають відрахуванню: меблі, оздоблення, побутова техніка.

Спрощений режим чи організований облік?

Організований облік обов'язковий при річному обороті понад 200 000 євро. Організований облік у деяких випадках може виявитися вигідним, оскільки дає змогу відняти витрати, які ви несете в рамках свого бізнесу. Якщо ваші витрати на AL перевищують 65 % від вашого доходу, розгляньте цей варіант. З іншого боку, якщо ваш оборот не перевищує 200 000 євро, ви можете вибрати спрощений режим.

Комісійні із закордонних майданчиків

Якщо ви рекламуєте об'єкт на міжнародних платформах, як-от booking.com або airbnb, ви маєте врахувати ці витрати під час подання декларації з ПДФО за правилами категорії F. Таким чином, ви повинні виконати дві податкові операції: подати до податкового органу декларацію за моделлю 30 (declaração modelo 30): Звітність про доходи, виплачені нерезидентам (до 2 місяців після виплати), а також форму 21-RFI (Modelo 21-RFI): уникнення подвійного оподаткування (надається платформами).

Як закрити діяльність AL

Щоб закрити свій бізнес у сфері Alojamento Local, вам необхідно зробити кілька важливих кроків. По-перше, необхідно надіслати попереднє повідомлення із зазначенням крайнього терміну припинення діяльності закладу (comunicação prévia com prazo de cessação da exploração do estabelecimento) через Balcão Único Eletrónico. Після закриття через попереднє повідомлення необхідно протягом 30 днів повідомити податкові органи про припинення діяльності. Це можна зробити особисто в податковій інспекції або онлайн через Portal das Finanças. Дуже важливо правильно виконати ці кроки, щоб забезпечити належну реєстрацію закриття об'єкта розміщення та належне виконання всіх податкових і юридичних зобов'язань, пов'язаних із діяльністю. Щоб згодом не довелося наймати адвоката для врегулювання питань з органами контролю.

Крім ліцензії AL, важливо знати всі свої зобов'язання, пов'язані з цим видом діяльності, наприклад, процес співпраці зі Службою SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). У цьому посібнику Turismo de Portugal зібрано всю інформацію, включно з правовою базою. Правовий режим роботи AL, створений 2014 року і доповнений 2018 року, встановлює правила цієї діяльності. Ви можете знайти їх тут. Асоціація місцевих засобів розміщення в Португалії (Associação Alojamento Local em Portugal) також має у своєму розпорядженні корисну та актуальну інформацію з цього питання.

Стаття вийшла дуже насичена, але я сподіваюся, вам вдалося дочитати до кінця. Для найдопитливіших як завжди в таких випадках залишаю список підручних матеріалів португальською мовою з організації AL:

А також усю законодавчу базу на тему AL в одній добірці:

Нагадаю, що на нашому порталі у вашому розпорядженні величезна база знань з різних галузей життєдіяльності в Португалії: читайте, залишайте коментарі. Тим, хто вже в Португалії, можливо, будуть корисні контакти наших колег, приміром, у галузі бухобліку, нерухомості та інше.