Как получить лицензию Alojamento local в Португалии WithPortugal

Если ваша цель - сдавать недвижимость в аренду туристам, первый важный шаг - получение местной лицензии на размещение (Alojamento Local, сокращенно AL). Представляем вашему вниманию подробный гайд о том, как получить лицензию Alojamento Local в 2024 году

Лицензия (licença de alojamento local) - это один из первых шагов к открытию местного бизнеса по размещению. Если вы задумали открыть AL, вам придется пройти несколько бюрократических процедур, прежде чем вы сможете начать принимать гостей. Процедура получения AL бесплатна и может быть выполнена онлайн, ее прохождение обязательно и позволяет владельцам сдаваемой в аренду на короткий срок недвижимости избежать крупных штрафов, составляющих от 2 500 до 4 000 евро для физических лиц и от 25 000 до 40 000 евро для юридических.

Концепция управления местным размещением AL. Понятие Alojamento Local охватывает заведения, которые предоставляют услуги временного размещения за плату. AL считается существующим, если оно рекламируется как временное жилье (в основном, для туристов). AL также определяется как меблированное и оборудованное помещение, в котором публично предлагаются, помимо ночлега (на срок менее 30 дней), услуги, дополняющие проживание, такие как, например, уборка или питание. Они могут функционировать в четырех формах:

Дом: AL, единица размещения которого состоит из автономного дома.
Квартира: AL, единица размещения которого состоит из автономной части дома или части многоквартирного здания, которая может использоваться самостоятельно.
Заведения для совместного проживания (к которым относятся хостелы): AL, единицы размещения которого состоят из комнат, объединенных в автономную часть дома, многоквартирного здания или части многоквартирного здания, которые могут использоваться независимо. Они могут использовать название «хостел», если преобладающей единицей размещения является так называемое общежитие, и если они отвечают другим требованиям, установленным для этой цели. С 4 февраля 2021 года к хостелам предъявляются новые требования - см. постановление № 262/2020 от 6 ноября.
Комнаты. В этом случае лицензия на размещение действует по месту жительства лица, предоставляющего аренду, которая соответствует его фискальному адресу. Каждая комната считается единицей размещения, и в этом случае владельцу запрещается иметь более трех.

Максимальная вместимость AL составляет 9 комнат или 30 гостей, за исключением хостелов, которые не имеют ограничений по вместимости, и комнат, которых может быть только 3 в резиденции владельца. Вместимость AL с точки зрения количества туристов также ограничена в зависимости от характеристик/размера жилья и не может превышать число, полученное в результате умножения количества комнат на 2. В квартирах и домах также существует возможность размещения еще двух дополнительных гостей в гостиной, в соответствии с показателями INE. Во всех типах жилья при наличии условий для проживания можно установить до двух дополнительных кроватей для детей в возрасте до 12 лет.

В случае с квартирами каждый собственник или владелец AL может эксплуатировать не более девяти единиц на здание, и только в случае, если их количество не превышает 75% от количества существующих квартир в доме. При расчете количества квартир, подлежащих эксплуатации, учитываются квартиры, зарегистрированные на имя супруга (супруги), потомков и родственников собственника по восходящей линии, а также квартиры, зарегистрированные на имя отдельных юридических лиц, в которых имеются общие партнеры. Максимально подробно применяемый к AL юридический режим описан в свежем гиде по данному типу размещения - Guia alojamento local: regime jurídico (версия от марта 2024 года).

Как подать заявление на получение лиценции AL?

Заявление на регистрацию AL можно подать онлайн через Balcão Único Eletrónico. Каждому заявлению присваивается регистрационный номер, что позволяет владельцу AL вести публичную деятельность. Срок выдачи лицензии обычно составляет 10 дней, а если речь идет хостеле - то до 20 дней, если нет возражений со стороны компетентной Câmara Municipal. Такое несогласие может быть вызвано неточностями в заявлении, отсутствием надлежащего разрешения на строительство или нарушением установленных ограничений, которые могут быть связаны со специальными зонами, определенными Câmara Municipal, или, например, с временным запретом на регистрацию. Зоны ограничения или временные запреты на регистрацию возникают в районах, где доля AL по отношению к доступному жилью для горожан превышает 25%. Прежде чем подавать заявление на получение лицензии на AL, необходимо выяснить, какова ситуация в районе (freguesia), где находится недвижимость. Обратите внимание, что электронные платформы (booking.com, Airbnb и пр.), рекламирующие и, соответственно, сдающие ваше жилье в аренду, по закону должны требовать от владельца недвижимости и отображать на своей платформе регистрационный номер RNAL. На сайте Sistema de Informação Geográfica do Turismo SIGTUR можно ознакомиться со всеми AL, зарегистрированными в Национальном реестре местных учреждений размещения (Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), и проверить их местоположение с привязкой к местности.

Что вам понадобится для получения Alojamento Local

При подаче заявления на получение AL необходимо приложить документы, идентифицирующие как непосредственно объект недвижимости, так и владельца, ответственного за его эксплуатацию. Следует предоставить копии следующих документов:

Документ, удостоверяющий личность владельца недвижимости, ответственного за эксплуатацию AL (в случае физического лица) или указание кода доступа к постоянному сертификату коммерческого регистра (indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial), если владельцем является юридическое лицо;
Подписанный владельцем недвижимости документ об ответственности, гарантирующий, что здание или его часть могут быть использованы для размещения и что оно (или его часть) соответствуют всем правовым нормам;
Земельный кадастр на объект недвижимости (Caderneta predial do imóvel), если заявитель является собственником;
Договор аренды или другой документ, узаконивающий право владельца на осуществление деятельности;
Декларация, поданная в Налоговую инспекцию AT о начале или изменении деятельности самозянятого или индивидуального предпринимателя владельца заведения (Declaração AT de início ou alteração de atividade);
Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, которая будет использована как AL - протокол собрания владельцев кондоминиума, разрешающий начало его деятельности.
Собрание владельцев кондоминиума может выступить против осуществления деятельности AL по решению не менее 2/3 от общего числа собственников, за исключением случаев, когда Устав кондоминиума прямо предусматривает использование части дома для целей AL или имеется прямое решение собрания владельцев кондоминиума на этот счет.
Нарушение решения общего собрания или сокрытие этой информации означает немедленное прекращение деятельности AL, а собрание собственников кондоминиума должно сообщить главе муниципалитета о своем решении, которое вступает в силу в течение 60 дней. Владельцы заведений AL, расположенных в квартирах должны разместить на видном месте внутри апартаментов табличку с правилами поведения, предусмотренным в Общем положении о шуме (Regulamento Geral do Ruído).
Номер разрешения на использование здания (Número de título de autorização de utilização do edifício), если оно датировано после 1951 года.

После подачи предварительной заявки Câmara Municipal проведет проверку, чтобы убедиться, что все требования закона соблюдены.

Ниже перечислены основные условия, которые должны быть соблюдены для регистрации Alojamento Local:

Соответствующие закону условия эксплуатации объектов и оборудования помещения;
Объект должен быть подключен к общественной сети водоснабжения или иметь частную систему водоснабжения с должным контролем ее происхождения;
Объект должен быть подключен к общественной канализационной сети или иметь септик, рассчитанный на максимальную вместимость заведения;
Иметь горячее и холодное водоснабжение;
Иметь окно или балкон с прямым выходом наружу, обеспечивающий надлежащую вентиляцию и доступ воздуха;
Быть оснащенным соответствующей мебелью, оборудованием и посудой;
Иметь систему защиты от внешнего света (занавески или жалюзи);
Иметь двери, оборудованные системой безопасности, обеспечивающей, в том числе, конфиденциальность пользователей;
Санузлы должны быть оборудованы системами закрывания (попросту говоря защелками или замками);
Иметь информационную книгу о работе заведения и правилах внутреннего распорядка (livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas). Книга должна быть доступна на португальском, английском и как минимум двух других иностранных языках.

Что касается требований безопасности, то AL должны иметь:

Огнетушитель и пожарное одеяло (Extintor e manta de incêndio), доступные для гостей;
Оборудование для оказания первой помощи (Equipamento de primeiros socorros), доступное для гостей;
Табличку с указанием национального номера экстренной помощи (112) в доступном месте;
Книгу жалоб (Livro de reclamações). Использование жалобной книги в электронном формате является обязательным, и оператор местного средства размещения должен проинформировать пользователя/потребителя о существовании электронного формата жалобной книги и опубликовать доступ к цифровой платформе на своих веб-сайтах, а также в апартаментах на видном и заметном месте: www.livroreclamacoes.pt. После получения жалобы через платформу AL должны в течение максимум 15 рабочих дней ответить потребителю на указанный в форме адрес электронной почты, проинформировав его о мерах, принятых в связи с жалобой. Жалобы принимаются непосредственно в Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE ), сопровождаются ответом компании, на которую подана жалоба, и другой информацией, которую оператор может пожелать направить для прояснения ситуации. ASAE примет меры, которые сочтет необходимыми, а именно инициирует соответствующую процедуру, если факты, вытекающие из жалобы, указывают на практику административных правонарушений, информируя заявителя о принятой процедуре. Наличие и доступность электронной книги жалоб не отменяет обязанности по одновременному обеспечению физической книги жалоб в AL. Дополнительную информацию относительно применения книги жалоб и процесса обработки заявлений от потребителей можно получить в Главном управлении по делам потребителей/группе поддержки жалобной книги (Direção-Geral do Consumidor /Equipa de Apoio do Livro de Reclamações): тел. 217810875.
Многофакторное страхование гражданской ответственности, которое защищает ваши активы и претензии в контексте вашей туристической деятельности, в том числе, покрывая риски пожара и ущерб имуществу, нанесенный гостям и третьим лицам.

Все, что необходимо знать при регистрации AL с точки зрения налогообложения

Какой вид деятельности лучше всего подходит для вашего типа AL? Первым шагом к регистрации AL в налоговой инспекции является выбор наиболее подходящего кода экономической деятельности (CAE). Два доступных варианта, относящихся к данному сектору (CONSULTORIA TURISMO E HOTELARIA – GESTÃO DO SETOR DO TURÍSTICO) следующие:

55201 (Меблированное жилье для туристов): Этот вариант относится к жилью, меблированному и оборудованному для туристических целей, с услугами приема туристов и уборки, и может включать или не включать завтрак.
55204 (Прочее краткосрочное размещение): Этот вариант относится к жилью, меблированному и оборудованному для туристических целей, без услуг приема и уборки, с максимальным сроком пребывания 30 дней.

Данной деятельностью могут заниматься как физические, так и юридические лица, и для ее осуществления всегда необходимо, как уже отмечалось выше, получить лицензию AL.

Физические лица: Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вам необходимо подать декларацию о начале деятельности (declaração de início de atividade) через Portal das Finanças, в любом отделении налоговой инспекции (serviço de Finanças) лично или многофункциональном центре loja de cidadão. Если у вас уже есть открытая деятельность, вам необходимо подать декларацию об изменениях (declaração de alterações), согласно указанным выше CAE, по тем же каналам связи.

Юридические лица. Компании (юридические лица), нуждаются в сертифицированном бухгалтере для создания компании и ее регистрации в Коммерческом регистре (Conservatória do Registo Comercial). Бухгалтер также будет отвечать за контроль и обеспечение соблюдения всех налоговых обязательств.

Налоговые обязательства, связанные с НДС (IVA) в AL, важны для обеспечения регулярности вашей деятельности.

Выставление счетов-фактур: В выставленных счетах-фактурах должна быть указана ставка НДС, составляющая 6% на материке, 5% на Мадейре и 4% на Азорских островах.
Периодическая декларация НДС (Declaração Periódica de IVA): Подача периодической декларации по НДС является обязательной и может осуществляться ежемесячно или ежеквартально через Portal das Finanças. Периодичность зависит от оборота: ежемесячно для сумм свыше 650 000 евро и ежеквартально для меньших сумм.
Схема освобождения от НДС (Regime de Isenção de IVA). Можно выбрать схему освобождения от НДС, если соблюдены следующие условия: вы не имеете годового оборота более 12 500 евро, вы не поставляете товары или услуги, перечисленные в Приложении E к Кодексу об НДС (anexo E do Código do IVA), не осуществляете импортные или экспортные операции или связанную с ними деятельность, не имеете организованной бухгалтерии.

Налогообложение AL

Доход от местного проживания может быть отнесен к категории B rendimentos empresariais e profissionais (предпринимательский и профессиональный доход) или к категории F rendimentos prediais (доход от собственности) в вашей декларации по налогу на доходы физических лиц (eclaração de IRS). Чтобы помочь вам принять решение, проведите моделирование IRS по обеим категориям перед подачей налоговой декларации (simulação de IRS).

Категория B: Упрощенный режим (годовой доход до 200 000 евро): налогообложение только части дохода (коэффициент) по ставке, соответствующей вашей налоговой шкале. Коэффициенты варьируются от 10% до 50%, в зависимости от типа AL и его местоположения.

Категория F: налогооблагаемый доход: разница между доходом и расходами на деятельность. Расходы, не подлежащие вычету: мебель, отделка, бытовая техника.

Упрощенный режим или организованный учет?

Организованный учет обязателен при годовом обороте более 200 000 евро. Организованный учет в некоторых случаях может оказаться выгодным, поскольку позволяет вычесть расходы, которые вы несете в рамках своего бизнеса. Если ваши расходы на AL превышают 65 % от вашего дохода, рассмотрите этот вариант. С другой стороны, если ваш оборот не превышает 200 000 евро, вы можете выбрать упрощенный режим.

Комиссионные с зарубежных площадок

Если вы рекламируете объект на международных платформах, таких как booking.com или airbnb, вы должны учесть эти расходы при подаче декларации по НДФЛ по правилам категории F. Таким образом, вы должны выполнить две налоговые операции: представить в налоговый орган декларацию по модели 30 (declaração modelo 30): Отчетность о доходах, выплаченных нерезидентам (до 2 месяцев после выплаты), а также форму 21-RFI (Modelo 21-RFI): избежание двойного налогообложения (предоставляется платформами).

Как закрыть деятельность AL

Чтобы закрыть свой бизнес в сфере Alojamento Local, вам необходимо предпринять несколько важных шагов. Во-первых, необходимо направить предварительное уведомление с указанием крайнего срока прекращения деятельности заведения (comunicação prévia com prazo de cessação da exploração do estabelecimento) через Balcão Único Eletrónico. После закрытия через предварительное уведомление необходимо в течение 30 дней сообщить в налоговые органы о прекращении деятельности. Это можно сделать лично в налоговой инспекции или онлайн через Portal das Finanças. Очень важно правильно выполнить эти шаги, чтобы обеспечить надлежащую регистрацию закрытия объекта размещения и надлежащее выполнение всех налоговых и юридических обязательств, связанных с деятельностью. Чтобы впоследствии не пришлось нанимать адвоката для урегулирования вопросов с контролирующими органами.

Помимо лицензии AL, важно знать все свои обязательства, связанные с этим видом деятельности, например, процесс сотрудничества со Службой SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras). В этом руководстве Turismo de Portugal собрана вся информация, включая правовую базу. Правовой режим работы AL, созданный в 2014 году и дополненный в 2018 году, устанавливает правила этой деятельности. Вы можете найти их здесь. Ассоциация местных средств размещения в Португалии (Associação Alojamento Local em Portugal) также располагает полезной и актуальной информацией по этому вопросу.

Статья получилась очень насыщенная, но я надеюсь, вам удалось дочитать до конца. Для самых любознательных как всегда в таких случаях оставляю список подручных материалов на португальском языке по организации AL:

А также всю законодательную базу на тему AL в одной подборке:

Напомню, что на нашем портале в вашем распоряжении огромная база знаний по различным областям жизнедеятельности в Португалии: читайте, оставляйте комментарии. Тем, кто уже в Португалии возможно будут полезны контакты наших коллег, к примеру, в области бухучета, страхования, недвижимости и прочее.