У цьому огляді ми розглянемо ключові зміни на ринку нерухомості Порту за період з листопада 2024 по лютий 2025 року. Ми проаналізуємо тенденції в муніципалітетах Великого Порту, включно з динамікою цін на продаж, довгострокову та короткострокову оренду. Також покажемо список найдорожчих і найдешевших об'єктів, доступних для купівлі в лютому 2025 року.
Регіон Порту охоплює 18 муніципалітетів, і місто Порту тільки один із них. Місто розділене на сім районів, кожен з яких має свої унікальні особливості інфраструктури та привабливі точки. Ці відмінності безпосередньо впливають на вартість нерухомості та характер життя в кожному районі.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Для аналізу цін використовували дані порталу Idealista.pt, який надає інформацію про середню вартість квадратного метра на основі опублікованих на ньому оголошень про продаж і про оренду. Нижче наведено графіки, що показують довгострокову динаміку цін.
Аналіз даних за рік демонструє стабільне, але помірне зростання вартості квадратного метра нерухомості в регіоні Порту, як у сегменті продажів, так і в оренді. При цьому темпи зростання цін на продаж виявилися більш вираженими, досягнувши 7,1%. У наступних розділах ми детально розглянемо квартальні зміни в цих сегментах, приділяючи особливу увагу кожному муніципалітету регіону, а також районам міста Порту.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Таблиця показує середню вартість квадратного метра нерухомості в регіоні Порту та його передмістях з листопада 2024 року по січень 2025 року (стовпці з 1 по 3), а також зміну цін за 3 місяці (стовпчик 4) і за 12 місяців (стовпчик 5). Муніципалітети розташовані за ціною метра в січні 2025 року.
Місто Porto є лідером із середньою ціною квадратного метра в 3.605 євро в січні 2025 року. При цьому ціна знизилася на 2,4% за три місяці. Однак порівняно із січнем 2024 року вона зросла на 3,2%.
До групи із середньою ціною від 2.000 до 2.400 євро за квадратний метр входять Póvoa de Varzim, Vila do Conde і Maia. У цій групі спостерігалися невеликі коливання цін за три місяці, десь навіть ціна знижувалася. Проте всі вони показали помітне річне зростання.
Далі слідує група міст із ціною від 1.100 до 1.900 євро за квадратний метр: Gondomar, Valongo, Paços de Ferreira, Trofa, Santo Tirso, Paredes, Penafiel, Marco de Canaveses, Lousada, Felgueiras і Amarante. Ці міста показали різноспрямовану динаміку за три місяці (від -5% до 6%), але всі продемонстрували значне річне зростання. Особливо виділяються Paços de Ferreira і Marco de Canaveses з річним зростанням у 24,2% і 25,9%, відповідно.
Baião є найдоступнішим містом з ціною 854 євро за квадратний метр у січні цього року. Ціна тут зросла на 4,0% за три місяці і на 16,2% за рік.
Різниця між найвищою середньою ціною (Порту) і найнижчою (Baião) становить 2,751 євро, що підкреслює значний розрив у вартості нерухомості між центральним містом і передмістями. За ціну одного квадратного метра в Porto в Baião можна придбати приблизно 4,22 квадратних метри.
Чи точні дані Idealista.pt?
Для оцінки достовірності цін, опублікованих на платформі Idealista.pt, важливо порівняти їх з реальними угодами, зафіксованими у квартальних звітах Національного інституту статистики Португалії. Останні дані охоплюють третій квартал 2024 року, і на їхній основі можна виявити розбіжності між цінами в оголошеннях і фактичними цінами угод.
У таблиці наведено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, що ґрунтуються на інформації про реальні угоди купівлі-продажу, наданій Національним інститутом статистики (перший стовпчик), а також ціни, зазначені в оголошеннях на платформі Idealista.pt (другий стовпчик). Третій стовпець відображає різницю між цими значеннями у відсотках. Муніципалітети розташовані в порядку убування вартості квадратного метра згідно з даними Idealista.pt.
Аналіз даних показує, що в більшості муніципалітетів Порту спостерігається значна різниця між цінами на Idealista.pt і фактичними цінами угод. Наприклад, у Porto розбіжність становить 22,7%, а в Matosinhos - 24,3%. Також помітні відмінності зафіксовані в муніципалітетах Vila Nova de Gaia, Vila do Conde і Póvoa de Varzim, близько 13%. Однак є й муніципалітети, де ціни в оголошеннях на Idealista.pt виявилися навіть трохи нижчими, ніж реальні ціни угод (Maia, Valongo, Trofa, Paredes).
Дані Idealista.pt залишаються корисним інструментом для аналізу ринку нерухомості в регіоні Порту, оскільки вони надають найсвіжішу інформацію. Однак у найдорожчих муніципалітетах точність цих даних нижча. Якщо ви хочете придбати будинок або квартиру, рекомендуємо звернутися до професійного агента з нерухомості в регіоні Порту, щоб точно не переплатити за куплений варіант.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці представлені дані про середню вартість квадратного метра орендованої нерухомості, зібрані на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). Четвертий стовпець відображає відсоткову зміну цін за останні три місяці (зростання або зниження), а п'ятий стовпець показує зміну за останній рік. Муніципалітети відсортовані за зменшенням вартості квадратного метра орендованої нерухомості в січні 2025 року. Короткий список муніципалітетів, імовірно, пов'язаний з тим, що не у всіх містах Великого Порту за останні три місяці пропонувалося житло в оренду.
У місті Порту середня ціна оренди за квадратний метр зросла на 1,1% за три місяці, з 17,6 євро в листопаді 2024 року до 17,8 євро в січні 2025 року. Порівняно із січнем 2024 року ціна збільшилася на 5,4%.
Далі йдуть передмістя з ціною від 9,2 до 14,4 євро за квадратний метр. Загальна тенденція в групі така: більшість муніципалітетів показали зростання цін за три місяці, за винятком Maia і Gondomar, де ціни знизилися. Однак усі вони продемонстрували позитивне річне зростання. Maia і Valongo виділяються значним річним зростанням - 8,6% і 8,8% відповідно. Це вище за середні показники по регіону.
Різниця між найвищою ціною (Порту) і найнижчою ціною (Valongo) становить 8,6 євро. За ціну одного квадратного метра в Porto (17,8 євро) у Valongo можна орендувати приблизно 1,93 квадратних метри.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Популярність регіону Порту серед туристів прямо впливає на вартість оренди нерухомості. Північна частина Португалії славиться безліччю цікавих місць, які рекомендуються до відвідування. Це робить купівлю житла в цьому регіоні привабливою для тих, хто планує здавати його в короткострокову оренду й отримувати стабільний дохід.
Для оцінки потенційного доходу від короткострокової оренди можна використовувати сервіс All The Rooms. Цей інструмент аналізує оголошення на платформі Airbnb в обраній географічній зоні - від цілого регіону до конкретної вулиці. Сервіс надає дані про середні ціни за ніч і рівень заповнюваності об'єктів, що допомагає оцінити рентабельність інвестицій.
У таблиці нижче представлено інформацію від All The Rooms про доступні об'єкти оренди та середні ціни за ніч у муніципалітетах Порту за період з 10 листопада 2024 по 10 лютого 2025 року. Муніципалітети розташовані в порядку зменшення середньої вартості оренди.
Формат даних, що надаються сервісом All The Rooms, відрізняється від того, яким оперують Idealista.pt і Національний інститут статистики. All The Rooms фокусується на середніх ставках за ніч, не враховуючи площу об'єктів. Таким чином, середні ціни, зазначені в таблиці, являють собою усереднені значення для всіх типів житла в кожному регіоні: студій, кімнат, стандартних квартир, пентхаусів, вілл і навіть історичних особняків, але нічого не говорять нам про ціну квадратного метра.
Найбільша кількість об'єктів для туристичної оренди зосереджена в місті Порту (16.656 пропозицій). Однак середня ціна за ніч тут становила 106 євро, що значно нижче, ніж у більшості інших муніципалітетів регіону. За останні три місяці Порту займав позиції ближче до кінця списку за вартістю ночівлі, поступаючись таким муніципалітетам, як Paredes, Santo Tirso, Baião та іншим.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, виставленої на продаж на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). Четвертий стовпець відображає процентну зміну цін за останні три місяці, а п'ятий - за останні 12 місяців. Райони міста Порту розташовані в порядку зменшення середньої вартості квадратного метра на січень 2025 року.
Починає список група районів із ціною від 4.000 до 4.300 євро за квадратний метр: "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" і "Lordelo do Ouro e Massarelos". Ціни за 3 місяці в цих районах змінювалися незначно, переважно знижуючись. За рік же ціна знизилася тільки в "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", а решта 2 райони показали помірне зростання вартості.
Потім йдуть райони, де середня ціна квадратного метра склала 3.000-3.600 євро за квадратний метр. До цієї групи входять Bonfim, Paranhos і Ramalde. Примітно, у всіх цих районах за 3 місяці ціна трохи знизилася, але при цьому за рік вона зросла.
"Lordelo do Ouro e Massarelos" і Bonfim виділяються значним річним зростанням - 7,8% і 7,6% відповідно. Це вище за середні показники по місту.
Найвища ціна за квадратний метр зафіксована в "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" (4.220 євро в січні 2025 року). Найнижча ціна - у Ramalde (3.097 євро в січні 2025 року). Різниця між найвищою і найнижчою ціною становить 1.123 євро, що підкреслює розрив у вартості нерухомості між найпрестижнішими та менш дорогими районами. За ціну одного квадратного метра в "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" в Ramalde можна придбати приблизно 1,36 квадратних метри.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
В історичному центрі Порту, в районі "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", вартість оренди квадратного метра залишається найвищою - 20,5 євро на місяць. З листопада ціна практично непомітно знизилася, проте порівняно із січнем минулого року орендна ставка злегка зросла (на 2%).
На другому місці за вартістю оренди перебуває район Bonfim, де ціна квадратного метра склала 19,9 євро. Це пов'язано з квартальним зростанням на 3,1% і річним зростанням на 10%. Цей район показав найзначніше річне зростання в усьому місті.
Цікаво, що інший престижний центральний район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" опустився на четверту позицію, поступившись місцем району Campanhã. Це стало результатом падіння цін у першому як за 3, так і за 12 місяців.
В інших районах зміни орендних ставок за останній квартал були незначними. Ціни коливалися від невеликого зниження до помітного підвищення. Річна динаміка у цих районів була позитивною: ціни зросли на значення до 8,6%.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Щоб оцінити потенційний дохід від короткострокової оренди нерухомості в Порту, ми знову звернемося до даних платформи All The Rooms. У таблиці нижче наведено інформацію про кількість об'єктів, розміщених на Airbnb у період з 10 листопада 2024 року до 10 лютого 2025 року. Також наведено дані про середню вартість ночівлі в цих об'єктах. Відсутні дані позначено виразом N/A.
Найвищі ставки туристичної оренди в Порту зафіксовано в районах "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (144 євро за ніч), São Nicolau (132 євро), Sé (119 євро) і Miragaia (116 євро). При цьому район Santo Ildefonso лідирує за кількістю об'єктів на Airbnb - тут доступно 4.194 пропозиції. Дані щодо деяких центральних районів відсутні, що може бути пов'язано або з обмеженнями безкоштовної версії сервісу, або з його технічними особливостями, які не дають змоги коректно ідентифікувати ці зони.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в лютому 2025 року
На платформі Idealista.pt розміщено 8.985 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед найдоступніших пропозицій часто трапляються об'єкти, що перебувають у стані руїн. Їхня привабливість полягає в наявності земельних ділянок, які можуть бути використані для будівництва або відновлення. Серед дорогих об'єктів на ринку нерухомості округу Порту виділяються незавершені новобудови. Однак у цьому огляді ми розглядаємо тільки ті будинки, які повністю готові для заселення, не потребують масштабного ремонту і відповідають усім умовам для комфортного проживання.
Найдорожчі будинки в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро
Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектарів з фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурує в наших оглядах уже понад рік.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в зимовому огляді цін 2024, тобто продається він уже теж понад рік.
5.000.000 євро
Будинок площею 1.582 кв.м недалеко від пляжу. 6 спалень, 5 ванних кімнат. Кілька залів для зборів / банкетів. Будинок може використовуватися для заходів. Сад із басейном. Продається з меблями. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
4.500.000 євро
Чотириповерховий будинок із ліфтом, побудований у 2017 р. Площа 690 кв.м, ділянка 1.224 м. Знаходиться недалеко від пляжу. 6 спалень, 9 ванних кімнат. Сад, басейн, гараж. Клас енергоефективності A. Муніципалітет Vila Nova de Gaia. Цей об'єкт ми теж бачили раніше, у минулому кварталі.
Найнижчі ціни на готові будинки, в яких можна почати жити без капітальних ремонтних робіт
57.000 євро
Двоповерховий будинок площею 92 кв.м. 2 спальні, 1 ванна. Стан ремонту не найкращий, але жити можна. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Baião.
68.000 євро
Сільський будинок площею 97 кв.м. 3 спальні, 1 ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião.
74.000 євро
Сільський будинок площею 194 кв.м на ділянці в 256 кв.м. Є ще й господарські будівлі. 2 спальні, 2 санвузли. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião. Цей варіант теж кочує з огляду в огляд. Цікаво, чому ж його не купують, попри відносну дешевизну?
Дешеві будинки в місті Порту
149.500 євро
Дерев'яний будинок із мезоніном. Будинок площею 32 кв.м, ділянка - 179 м. 1 спальня, 2 ванні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã.
150.000 євро
Кам'яний будинок площею 75 кв.м. 3 спальні та 2 ванні. Ділянка 101 кв.м. Клас енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã.
155.000 євро
Ще один маленький будинок із недавнім ремонтом. Площа 34 кв.м. Дві спальні й одна ванна. 2 поверхи. Клас енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã.
У регіоні Порту пропонується на продаж 18.584 квартир. Ми зосередимося на пошуку об'єктів із двома спальнями, які повністю готові до заселення і не обтяжені орендними зобов'язаннями.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту
2.200.000 євро
Люксова квартира площею 174 кв.м. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Гараж входить у вартість. Написано, що будинок зданий в експлуатацію у 2018 р., проте в оголошенні немає реальних фото. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Цей варіант ми бачили і пів року тому.
1.550.000 євро
Квартира площею 126 кв.м в історичній будівлі. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Ця квартира була і в осінньому огляді цін.
1.500.000 євро
Приголомшлива квартира площею 235 кв.м в історичному особняку з власним ліфтом і садом. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. І на цю квартиру ми милуємося вже десь рік.
Під час пошуку найдоступніших квартир на платформі Idealista.pt часто зустрічаються оголошення з обмеженим доступом для перегляду, об'єкти, зайняті орендарями, або пропозиції про продаж часток. Також можуть траплятися варіанти, які не мають необхідної ліцензії для використання в якості житлових приміщень. У цьому огляді такі пропозиції виключені, однак, якщо вас цікавлять особливості подібних угод, ви можете знайти додаткову інформацію в статтях на сайті WithPortugal.
Найбюджетніші квартири в регіоні Порту, що перебувають у придатному для заселення стані
110.000 євро
Квартира площею 88 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Другий поверх у будинку без ліфта. Сертифікат енергоефективності F. Муніципалітет Lousada.
115.000 євро
Квартира площею 84 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Сертифікат енергоефективності Е. Муніципалітет Marco de Canaveses.
125.000 євро
Квартира площею 94 квадратних метри на 2-му поверсі в будинку без ліфта. 2 спальні, 1 ванна кімната. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Baião.
Найдешевші квартири у місті Порту
170.000 євро
Квартира в самому центрі Порту. 70 квадратних метрів. 2 спальні, 1 санвузол. Ремонт потрібен. 3-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності не вказано. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Її ми бачили в минулому огляді. Мабуть, попри розташування, вона не приваблює інвесторів. Судячи з усього, вона розташована в старому будинку, стан якого не дуже добрий, м'яко скажемо.
175.000 євро
Квартира площею 72 квадратних метри. 1 спальня, одна додаткова кімната (найімовірніше, без вікна), 1 ванна, тераса. Перший поверх. Клас енергоефективності С. Район Район Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
179.000 євро
Квартира площею 55 квадратних метрів. 2 спальні, 1 санвузол. Будинок побудований у 2022 році. Кондомініум ще не заснований. Клас енергоефективності Е. Район Campanhã.
Що можна сказати про ринок нерухомості Порту цієї зими
Центральні райони Порту залишаються найдорожчими в усьому регіоні. Однак вищі темпи зростання цін спостерігаються у віддалених від центру районах і сусідніх муніципалітетах.
Примітно те, як оновилися оголошення про продаж нерухомості з минулого кварталу. Список найдорожчих будинків і квартир, що в Порту, що в регіоні, абсолютно не змінився за 3 місяці. Навпаки, найдешевші пропозиції в регіоні були замінені практично повністю з рідкісними винятками. У передмістях Порту навіть з'явилися дешевші пропозиції, ніж минулого кварталу. А ось у місті Порту нижній "поріг дешевизни" зріс щонайменше на 20 тисяч євро.
Якщо ви плануєте придбати квартиру або будинок у Порту чи його передмістях, рекомендуємо звернутися до професійного рієлтора. Фахівець допоможе зробити процес купівлі простим і ефективним. Зв'язатися з агентом з нерухомості можна через наш сайт.
Якщо ж ви хочете дізнатися більше про життя в Португалії, відвідайте головну сторінку нашого блогу, де нескінченне розмаїття статей на будь-яку тему, пов'язану з цією країною!
