Проблеми при купівлі квартири в Португалії WithPortugal
Blog single

Проблеми при купівлі квартири в Португалії
Власний досвід

Вирішивши придбати житло у власність наприкінці 2021 року, я і подумати не могла про те, що цей процес розтягнеться майже на 8 місяців. За цей час ми шукали будинки та квартири і на континентальній частині Португалії, і на португальських островах, спілкувалися з десятком рієлторів різних національностей, і сьогодні мені хотілося б поділитися накопиченим досвідом, щоб ви не робили тих самих помилок, про які йтиметься в даному матеріалі. Ця стаття буде корисною і тим, хто хоче купувати квартиру використовуючи банківську іпотеку, і тим, хто готовий сплатити всю суму відразу готівкою, не вдаючись до кредитування.

Чому ми вирішили назавжди відмовитись від оренди квартири в Португалії?

Після того як наприкінці 2021 року ми (я і мій чоловік) проаналізували розмір збитків, яких ми зазнаємо орендуючи житло в Португалії, ми вирішили назавжди відмовитися від оренди та купити квартиру в іпотеку. Думка про те, що мінімальна зарплата в країні становить близько 700 євро, а оренда більш менш достойної квартири в хорошому місці коштуватиме стільки ж, а то й більше, ніяк не давала мені спокою. Розуміючи, що ринок нерухомості в Португалії влаштований саме так, ми не захотіли миритися з цією реальністю і тому стали розглядати альтернативні варіанти, серед яких була покупка житла.

 

Також нам не завжди щастило з орендодавцями, та й самі правила оренди забороняють вносити якісь зміни в житло, тому нам доводилося узгоджувати буквально кожну дрібницю (наприклад, просвердлити дірку у стіні, щоб повісити картину, або щось перефарбувати), що не є мінусом у перші кілька років оренди, але коли орендуєш житло 5 або 10 років, такі погодження починають дуже напружувати. Також неможливо думати про покращення житла (наприклад, якщо є бажання поставити якісні вікна чи двері, на які час від часу уряд виділяє дотації), адже квартира не твоя і немає сенсу в неї вкладатись. Тож це ще одна причина, через яку було прийнято рішення припиняти історію з орендою квартир якнайшвидше.

Не буду детально розписувати фінансовий аналіз, який ми провели до покупки, але для загального розуміння скажу таке: квартиру, яку ми купили і в який живемо на даний момент, можна було б здавати за 600 євро. При цьому обсяг щомісячних внесків по іпотеці зі страхуванням та іншими додатковими видатками на цю ж квартиру становлять близько 300 євро. Виходить 50% чистої економії, при цьому гроші ми платимо не якійсь сторонній людині, а банку за наше власне житло, в якому ми можемо робити ремонт та інші речі, без узгодження з будь-ким. Як на мене, так суцільні плюси. При цьому квартиру ми обирали в пішій доступності від пляжу, в невеликому місті з усією інфраструктурою, тому в разі потреби можна буде здати або продати квартиру без особливих проблем.

Наші очікування щодо рентабельності та вигоди купівлі житла в порівнянні з орендою повністю виправдалися, тому якщо ви плануєте жити в Португалії не кілька років, а хоча б 5 або більше, і якщо ви, як і ми, не прив'язані до конкретного місця та працюєте на себе з дому, то мені здається, що про купівлю нерухомості потрібно замислюватися вже через рік після імміграції до Португалії. До речі, дуже докладно про те, скільки грошей я втратила на оренді квартири в Португалії протягом майже 8 років, я розповіла у заключній частині відео, яке можна знайти ось тут.

 

Найголовніша помилка при пошуку нерухомості

Що ж, якщо очікування щодо фінансової вигоди від покупки житла в нашому випадку повністю виправдалися, то очікування щодо процесу зазнали цілковитого краху.

Найсерйознішою помилкою в нашій історії щодо пошуку житла для купівлі було залучення рієлтора, і саме про цей неприємний аспект усього процесу я розповім далі.

Незважаючи на те, що я вже давно живу в Португалії, вільно володію португальською мовою і чудово розуміюся на процесах у країні, перед початком нашого пошуку ми з чоловіком вирішили звернутися за допомогою до рієлтора.

Чому? Просто тому, що я свято вірю в те, що кожен повинен займатися своєю справою, і тому важливі речі я звикла довіряти професіоналам, це моя стратегія по життю і зазвичай вона добре працює, але цього разу вона зазнала повного краху, оскільки ми зовсім не розуміли правил гри і чим таке звернення по допомогу нам може обернутися.

Правила гри на ринку нерухомості у Португалії

Що ж, давайте докладніше розглянемо правила гри та основних учасників угоди купівлі-продажу нерухомості у Португалії. Нагадаємо вам, що португальські рієлтори, як правило, отримують 5% від угоди, про що ми писали ось у цій статті про роботу рієлтором в Португалії, і деякі люди помилково вважають, що оплачує роботу рієлтора продавець, хоча в реальності її оплачує покупець, хоч і опосередковано.

Що ж, давайте схематично опишемо головних учасників та правила їх взаємодії:

  1. Власник житла – припустимо, якась донна Марія хоче продати свою квартиру та отримати за неї 100 тисяч євро.
  2. Рієлтор з боку власника – при цьому є якийсь рієлтор, який не заробляючи фіксованого окладу, у пошуках заробітку прочісує все місто, розкидає свої візитки у поштові скриньки з повідомленням: «Якщо ви хочете продати свою квартиру – напишіть мені», стукає у двері та намагається знайти власників, які бажають продати квартиру. І ось, на його успіх, він знаходить донну Марію і використовуючи свої переговорні навички домовляється з нею про те, що саме він допоможе їй продати нерухомість. Звісно, за комісію, яка в даному випадку становитиме 5 000 євро у разі успішної угоди. Невже ви вважаєте, що донна Марія погодиться на 95 000 євро за угоду? Звісно ж ні, і суму комісії буде додано до вартості квартири, яка тепер уже становить не 100 тисяч, а 105 (а іноді 110 чи 120, коли агенти «промацують ринок»), сподіваючись на те, що потраплять на клієнта, який не торгуватиметься, тому завжди торгуйтеся і намагайтеся збити як мінімум 5-10 тисяч).
 

До речі, до завдань рієлтора з боку власника входить не тільки власне пошук самого власника (хоча це вже досить складно), а й оформлення всіх документів для угоди, відвідування різних держ. органів, витребування довідок тощо. Загалом досить багато роботи і в цьому плані 5 000 євро комісії цілком собі справедливі, адже з них ще потрібно сплатити податки та комісію агенції (у разі, якщо цей рієлтор працює не на себе, а на велике агентство з ім'ям), так що за підсумком рієлтору перепаде всього кілька тисяч євро за кілька місяців роботи з донною Марією.

  1. Покупець - припустимо це ви, людина, яка хоче придбати нерухомість у Португалії в районі 100 тисяч євро. Ви можете шукати житло самостійно, але вирішуєте залучити на допомогу рієлтора, який допомагатиме вам у пошуках і якому ви при цьому нічого не платите.
  2. Рієлтор з боку покупця - саме його ви знайшли в інтернеті або зверненням у велике агентство. Його завдання – супроводжувати вас під час відвідування різних об'єктів, рекомендувати вам певні квартири для візиту. Також рієлтор може надавати послуги перекладача, якщо ви не володієте португальською мовою, а також може підвозити вас на своїй машині до об'єктів, якщо це необхідно. Оскільки покупець не платить своєму рієлтору за послуги, то у разі підключення до угоди другого рієлтора агент з нерухомості з боку продавця повинен буде поділитися частиною свого прибутку (50% або інший відсоток за домовленістю) з рієлтором покупця.

І тут саме час озвучити найважливіший факт, через який ми у своїй особистій історії втратили дуже багато часу та сил. Якщо ви хочете купити нерухомість у Португалії та залучаєте на допомогу рієлтора, то вас, як потенційного кандидата на покупку, «зливатимуть» у величезній кількості випадків. Як тільки ви з'являтиметеся на горизонті зі своїм рієлтором, то рієлтор з боку продавця розумітиме, що це загрожує йому втратою частини його комісії. Погодьтеся, з опису ключових ролей вище стає зрозуміло, що велику частину роботи з угоди виконує саме рієлтор з боку продавця, і саме тому йому зовсім не хочеться ділитися своєю чесно заробленою комісією з рієлтором, який супроводжує покупця.

 

На жаль, правила гри влаштовані таким чином, що рієлтор з боку власника часто не буде вам відмовляти безпосередньо (хоча мені вже траплялося кілька оголошень про продаж житла, в яких просили рієлторів не турбувати та не звертатися), дізнавшись, що у вас також є рієлтор.

Дуже часто так званий «злив» відбувається таким чином: ви приходите зі своїм рієлтором дивитися квартиру донни Марії, але рієлтор з боку продавця бачить вашого рієлтора і моментально приймає рішення про те, що квартиру вам не продасть і комісією не поділиться, тому якщо ви вирішите купити дану квартиру, то швидше за все вам відмовлять під певним приводом.

Відмова може виглядати так:

  1. Рієлтор з боку продавця навіть не повідомить власника про те, що хтось хоче купити його квартиру, тож про ваше бажання купити квартиру господар просто ніколи не дізнається. Вам при цьому скажуть, що вашого власника пропозиція не влаштувала і продовжувати розмову він з вами не хоче. При цьому рієлтор з боку продавця просто продовжить шукати покупців, які не мають рієлтора.
  2. Вам висунуть неадекватні умови для покупки, можуть підвищити ціну або навіть змусити підписати договір, за яким ви можете втратити 10% від початкового внеску (у разі іпотечного кредитування). Загалом, вас просто змусять самостійно відмовитися від даного об'єкта. У моїй особистій історії був випадок, коли ми хотіли купити певну квартиру, але щоб зробити пропозицію власнику нам потрібно було ознайомитися з деякою важливою документацією. Ми через свого рієлтора запросили ці стандартні документи у рієлтора з боку продавця, а він просто і чесно сказав, що нам їх не надасть, бо не хоче. Звісно ми відмовилися від купівлі цієї квартири – ось як працює найбанальніший і нехитріший «злив».
 

Також така система недопущення вас до певних об'єктів може бути спровокована і рієлтором з вашого боку. Зазвичай це виглядає так: вам починають показувати квартири тільки того агентства, в якому працює ваш рієлтор, або ваш рієлтор починає показувати вам дивні квартири, а ті, що ви хочете, він не показує під певним приводом. Все це рієлтори роблять тому, що вони чудово розуміють, що якщо вони з вами прийдуть дивитися хорошу квартиру, на яку є великий попит і багато кандидатів, то вашу кандидатуру просто «зіллють», оскільки у вас за плечима є рієлтор, з яким доведеться ділитися комісією. Зрозуміло, нікому не хочеться марнувати час, тому вас просто намагатимуться відвести подалі від найцікавіших об'єктів на ринку.

Повертаючись до власної історії, хочу сказати, що за перші 6 місяців пошуку житла (у цей час ми працювали з рієлторами з нашого боку) у Португалії у нас було кілька дивних ситуацій, у яких було почуття, що нас просто зливають та викидають із угод. Ми не розуміли в чому річ, списували це на непрофесіоналізм наших рієлторів, до одного прекрасного дня, коли ми знайшли в інтернеті цікаву квартиру та захотіли подивитися її з нашим рієлтором. Я надіслала посилання агенту і попросила зателефонувати рієлтору з боку продавця, щоб призначити візит, на що отримала наступну відповідь: «Юліє, будь ласка, зателефонуйте самі в цю агенцію, оскільки якщо я їм зателефоную і представлюсь, то вони точно зі мною розмовляти не будуть, а от якщо ви їм скажете, що ви приватна особа-покупець, то вони з вами відразу зустріч призначать».

Так, як говорить народне прислів'я: «Простота гірша за крадіжку», і не дуже професійний агент з дурості сказав нам важливий інсайдерський нюанс ринку нерухомості в Португалії.

Виходить, що якщо у вас немає рієлтора, то вам усі двері відчинені і всі вам будуть раді. У цьому випадку ви всі питання безпосередньо вирішуватимете з агентом з боку продавця і вся комісія дістанеться тільки йому.

Якщо ви покупець і у вас є рієлтор, то вас спеціально «зливатимуть» дуже багато рієлторів з боку власника, оскільки їм абсолютно не хочеться ділитися комісією з вашим рієлтором, який за фактом не зробив нічого і просто привів вас на об'єкт.

 

Як тільки ми зрозуміли цей важливий нюанс, раніше прихований від нашого розуміння, то в наших пошуках почалася світла смуга. Ми відмовилися від допомоги рієлтора з нашого боку, я сама почала дзвонити за оголошеннями та призначати візити до квартир. При цьому я помітила, наскільки позитивно та привітно були налаштовані агенти з боку продавця, адже коли я їм дзвонила, і говорила про те, що я приватна особа і ми шукаємо квартиру для себе, то з нами були максимально ввічливі, йшли на торг і спокійно скидали 5-15 тисяч євро від тієї ціни, яка була вказана в оголошенні. Також, спілкуючись безпосередньо з агентом з боку продавця, набагато швидше вирішуються різні питання, ніж тоді, коли в комунікації задіяна ще одна людина (ваш рієлтор).

Після 6 місяців пекла пошуків, із жахливим стресом, зливом наших кандидатур із угод, ми за 1,5 місяця провернули весь процес купівлі-продажу із залученням іпотечного кредитування – це дуже швидкий термін для таких процесів у Португалії.

Також хочу зазначити, що та ситуація, яку я описую вище, стосувалася купівлі з бюджетом не більше 150 тисяч євро. Можливо, якщо ви хочете купити нерухомість за півмільйона чи мільйон, то там наявність рієлтора з вашого боку не буде на заваді, але це потрібно перевіряти на практиці.

Звісно, мені було прикро, що за ці півроку жоден із численних рієлторів, яких ми залучали до роботи, не сказав нам відверто: «Шановні, у вас і так бюджет невеликий, тому вам краще шукати житло самостійно, щоб рієлтор з вашого боку не був ще одним обтяжуючим фактором». Мені хотілося б це почути, щоб не марнувати півроку, але, на жаль, далеко не всі фахівці практикують чесний підхід і думають насамперед про свою вигоду, а не про клієнта.

 

Як же бути без рієлтора?

Прочитавши мою історію вище, ви можете сказати, що в моєму випадку все було просто, адже я володію португальською і добре орієнтуюся на місцевості, а що, мовляв, робити людині, яка не володіє португальською і не розуміється на місцевих нюансах, але при цьому хоче купити нерухомість у Португалії? Зазвичай люди бояться, що їх обдурять або вони помилково куплять погану квартиру в поганому місці за високу ціну.

Я дійсно вважаю, що в таких ситуаціях вам потрібна людина, яка дуже добре розуміється на португальських реаліях і орієнтується на місцевості, і це може бути навіть рієлтор, але, в такому разі, він не повинен претендувати на комісію агента з боку продавця.

Як би я робила, якби приїхала до Португалії буквально вчора, без знання мови та без розуміння інших важливих аспектів? Я б за відгуками найняла гідного фахівця, при цьому це може бути помічник, рієлтор, або навіть просто перекладач, і оплачувала б їхні послуги зі свого гаманця.

Перед такими фахівцями я ставила б такі завдання:

  1. Супроводжувати мене під час візиту до об'єктів та допомагати з перекладом.
  2. Шукати найкращі об'єкти на ринку, без прив'язки до конкретної агенції.
  3. Торгуватися, максимально знижуючи ціну, та успішно вести ділові переговори щодо оформлення угоди.
 

У цьому випадку найнятий вами фахівець дійсно працюватиме у ваших інтересах, при обдзвоні оголошень він відразу буде говорити, що представляє приватну особу і не претендує ні на яку комісію, а значить у вас не буде перешкод у пошуці житла.

Так, вам доведеться платити зі своєї кишені такому фахівцю за день, тиждень чи за проект. Так, суми можуть бути в цьому випадку від кількох сотень євро до кількох тисяч, але ви б і так платили ці гроші (нехай і опосередковано) у разі, якби в угоді брали участь 2 рієлтори та ділили між собою свою комісію.

Це міф, що покупець не сплачує комісію при купівлі житла – ні, саме він її і сплачує, оскільки це додатковий відсоток, із самого початку доданий до вартості нерухомості.

Просто якщо ви працюватимете з рієлтором з вашого боку (а він у свою чергу претендуватиме на частину комісії агента з боку продавця), то з 10 переглянутих квартир може бути таке, що вас зіллють у 5-8 випадках з 10.

А якщо ви працюватимете з фахівцем, якому ви самі платитимете і який не претендуватиме на комісію іншого агента, то в цьому випадку з вами будуть готові укласти угоду всі і завжди (звісно, на заздалегідь зазначених умовах продавця).

Самі португальці рідко вдаються до допомоги агентів, якщо хочуть купити нерухомість, так що і вам має сенс працювати з агентом продавця безпосередньо, нехай і з додатковою допомогою людини, яка вас супроводжуватиме.

 

Вчимося на чужих помилках

Кожен вирішує для себе сам, хтось залучає рієлторів, хтось ні, комусь щастить і досвід купівлі житла з рієлтором виявляється позитивним, але у будь-якому випадку важливо знати, які плюси та мінуси має кожне прийняте рішення. Я, людина, яка вірить у те, що кожен має займатися своєю справою, яка любить залучати профільних фахівців для вирішення важливих завдань, протягом півроку створювала собі масу проблем просто тому, що прийняла невірне рішення для залучення рієлтора собі на допомогу.

Я дуже люблю приказку: «Розумний вирішує проблеми, які мудрий просто не створює», і я сподіваюся, мій негативний досвід, описаний у цій статті, допоможе вам уникнути тієї серйозної помилки, яка забрала у мене півроку часу, а також масу нервів та здоров'я.

Перебуваючи в процесі пошуку житла, постійно спотикаючись об підводні камені, хитрощі рієлторів і т.д., я подумала про те, що було б непогано створити докладні навчальні посібники, які допомагали б простіше вирішувати складні побутові завдання після імміграції до Португалії.

Так народилася серія онлайн-курсів «Імігруємо до Португалії з Юлією Врубльовською» і до кінця 2022 року я планую зняти детальний курс про купівлю нерухомості в Португалії в іпотеку, з детальним описом того, як можна підготуватися до такої купівлі за кілька років наперед, які є нюанси, що можуть спровокувати втрату 10% застави при купівлі житла, як проаналізувати кредитний договір та як укласти угоду самостійно, без залучення третіх осіб для допомоги.

 

Моя ідея полягає в тому, щоб узагальнити досвід, накопичений мною в Португалії протягом майже 8 років, у простих та зрозумілих онлайн-курсах на певну тему. Виходить, що можна інвестувати невелику суму на покупку навчального курсу, витратити кілька годин на його проходження, а в результаті заощадити півроку, рік або навіть кілька років, не кажучи вже про економію нервів та здоров'я.

Дуже сподіваюся, що онлайн-курси з імміграції до Португалії дійсно полегшать вам життя та будуть максимально корисними. Цю мету переслідувала і ця стаття, з моїм особистим досвідом, який безумовно у кожного свій, головне, вміти вчитися на чужих помилках і використовувати досвід інших собі на користь.

Бажаю вам удачі та до нових зустрічей на сторінках порталу WithPortugal!