Ціни на житлову нерухомість у Португалії викликають різні думки. Для когось вони здаються завищеними, а для інших - цілком прийнятними. Це багато в чому залежить від того, з якими країнами порівнювати і які фінансові можливості людини. Останнім часом дедалі частіше лунають розмови про те, що ринок нерухомості може бути переоцінений, і деякі експерти попереджають про можливу "бульбашку". Є думки, що рано чи пізно він лопне, особливо на тлі змін у світовій економіці. Однак, попри такі прогнози, ціни поки що демонструють стійке зростання, особливо в довгостроковій перспективі.
Ціна об'єкта визначається його площею, розташуванням і станом ремонту. Але не менш важливо враховувати й витрати на утримання. Ті, хто регулярно читає наші матеріали про нерухомість, напевно знають, що в Португалії можна знайти зруйновані будинки за 20 тисяч євро або квартири за, здавалося б, смішні гроші, але здані в довічну оренду за 100 євро на місяць. Такі пропозиції здаються дешевими, але скільки коштів і часу піде на те, щоб зробити їх придатними для життя?
У цій статті ми детально розглянемо найдоступніші варіанти житла в Португалії, готові для заселення, тобто вільні від зобов'язань і без необхідності масштабного ремонту. Ми вивчатимемо ситуацію на прикладі пари, яка переїжджає в країну і не обмежена конкретним містом або регіоном. Припустимо, що вони працюють віддалено і можуть вибрати будь-яке місце для життя. При цьому їхній бюджет обмежений, тому вони шукають найбільш економічне рішення. Спочатку ми вивчимо ринок оренди та продажу, спираючись на дані за 2024 рік, а потім розглянемо актуальні пропозиції на березень 2025 року.
Оренда найдешевшої нерухомості в Португалії
Приїхавши до Португалії, наша сімейна пара опиняється перед необхідністю знайти доступне житло для тимчасової оренди. Поки вони не визначилися з постійним місцем проживання, їхнє головне завдання - винайняти житло дешевше, щоб мати змогу озирнутися і вибрати відповідне місто для життя. Але де ж їм найкраще зупинитися?
Почати пошуки варто з вивчення даних Національного інституту статистики за 3-й квартал 2024 року (липень-вересень). Це найактуальніша і найточніша інформація, доступна на цей момент.
Карта демонструє регіони Португалії з розбивкою за середнім (медіанним) рівнем цін за квадратний метр житла. Чотири градації, позначені відтінками фіолетового, допомагають візуально виділити зони з різною вартістю нерухомості.
- Середня вартість квадратного метра житла при оренді від 2,39 до 4,50 євро (найсвітліший відтінок),
- Середня вартість квадратного метра 4,50 до 5,80 євро,
- Середня вартість від 5,80 до 8,00 євро,
- Середня вартість від 8,00 до 13,53 євро (найтемніший відтінок).
На карті чітко видно, що найдорожчі регіони зосереджені на південному заході країни та навколо Лісабона, за ними йде північний захід. Водночас найбільш доступні ціни спостерігаються на північному сході, а також на сході центральної частини Португалії, яка не має виходу до океану. Така розкладка актуальна не тільки для третього кварталу 2024 року, а повторюється з року в рік.
Для тих, хто шукає найекономічніше житло в оренду, оптимальними варіантами стануть Alto Tâmega e Barroso, Terras de Trás-os-Montes, Tâmega e Sousa, Beira Baixa, Beiras e Serra da Estrela, Douro та Alto Alentejo. Якщо ж розглядати райони з виходом до океану, то найдоступніші варіанти, ймовірно, можна знайти в регіоні Leiria.
Таким чином, для нашої пари, яка шукає тимчасове житло з мінімальними витратами, східні регіони та Лейрія можуть стати чудовим вибором. Це дасть їм змогу заощадити на оренді, водночас залишаючись у комфортних умовах і маючи можливість вивчити країну перед ухваленням остаточного рішення про місце постійного проживання.
Розглянемо кілька найдешевших прикладів оголошень про оренду, актуальних на сьогодні. Для цього звернемося до сайту www.idealista.pt, мабуть найбільшого ресурсу з португальською нерухомістю. Пошук проведемо лише в одному зі східних субрегіонів Португалії, Terras de Trás-os-Montes, і в західному регіоні Leiria.
Субрегіон Terras de Trás-os-Montes
105 євро/місяць Кімната у квартирі планування Т2 (тобто 2 спальні і вітальня). Фото вселяють зневіру. У квартирі не можна палити. Сусіди - хлопці (найімовірніше, студенти). Не зрозуміло, чи можна знімати сімейним парам, але не думаю, що орендарі надто прискіпливі, враховуючи стан житла. Місто Bragança.
450 євро/місяць Поверх у приватному будинку. Площа 140 квадратних метрів. Здається з деякими меблями. 3 спальні, 2 ванні. У кухні та ванних свіжий ремонт. Район Miranda do Douro. Вартість квадратного метра 3,21 євро.
450 євро/місяць Двокімнатна квартира площею 90 квадратних метрів. 3-1 поверх у будинку з ліфтом. Тим не менш, газ у балонах. Одна ванна кімната. Кухня з меблями, а решта квартири - ні. Район Macedo de Cavaleiros. Вартість квадратного метра 5 євро.
Регіон Лейрія
200 євро/місяць Кімната в 5-кімнатному будинку. У кожній кімнаті живе максимум 2 людини. 2 ванні кімнати. Обладнана кухня. Є власний двір і сад. Район Barreira e Cortes.
300 євро/місяць Сільський будиночок площею 42 метри. 1 ванна, спальня, схоже, поєднана з вітальнею і кухнею. Здається з меблями. Район Alcobaça. Вартість квадратного метра 7,14 євро.
325 євро/місяць Студія площею 25 кв.м. Обладнана меблями. Свіжий ремонт. Місто Лейрія. У перерахунку на квадратний метр ціна виходить 13 євро.
Оренда житла в Португалії, як і в будь-якій іншій країні, пов'язана з низкою нюансів і підводних каменів. Наприклад, важливо враховувати умови контракту, терміни оренди, додаткові витрати (комунальні послуги, податки, страховка), а також можливі вимоги з боку орендодавця, як-от надання поруки або внесення депозиту. Детальніше про всі ці аспекти можна дізнатися в спеціальному матеріалі на нашому сайті.
Однак, якщо самостійно розбиратися у всіх тонкощах оренди здається складним або занадто клопітким, завжди можна звернутися по допомогу до професійного рієлтора в Португалії. Це особливо корисно для тих, хто тільки-но переїжджає в країну і ще не знайомий з місцевими правилами та практиками.
Купівля найдешевшої нерухомості в Португалії
Якщо наша сімейна пара вирішила влаштуватися в Португалії та шукає квартиру або будинок у хорошому стані за мінімальною ціною, почати пошуки варто з аналізу даних Національного інституту статистики. Згідно з останнім дослідженням проданої нерухомості за 3-й квартал 2024 року, можна виділити кілька регіонів, де вартість житла залишається найбільш доступною.
Найдешевші регіони Португалії
На графіку всі області Португалії (колонка ліворуч) відсортовані за середньою вартістю квадратного метра проданого житла. Кожна область містить інформацію про муніципалітети з найменшою і найбільшою ціною за квадратний метр нерухомості при купівлі. Що вища область на графіку, то вища в ній середня вартість, тож вивчатимемо тільки нижню частину діаграми.
Найдоступнішим регіоном виявився Alto Alentejo (менше 1.000 євро за квадратний метр). В цьому регіоні найбільш доступним муніципалітетом був Crato, а найдорожчим — Portalegre. Судячи з діаграми, регіонів із середньою ціною за квадратний метр до 1.000 євро було близько 9. Слід пам'ятати, що це дані за півроку тому, тому ціни, найімовірніше, змінилися, але список найдоступніших регіонів, найімовірніше, залишився приблизно таким самим.
Трохи статистичної теорії
Досі ми фокусувалися лише на одному способі оцінки вартості житла - середній ціні квадратного метра. Однак існує кілька методів розрахунку цього показника. Наприклад, у Португалії Національний інститут статистики використовує у своїх дослідженнях медіану - значення, яке ділить упорядкований числовий ряд рівно навпіл.
Крім медіани, інститут також надає дані про розкид цін на нерухомість у різних регіонах. Ці дані виражаються через квартилі, які можна побачити в таблицях нижче. Ми не будемо детально пояснювати, як вони розраховуються. Досить знати, що квартилі позначають межі діапазону, в якому перебуває 50% усіх значень з аналізованого набору даних. Використання медіани та квартилів дає змогу отримати більш точну й об'єктивну картину ринку нерухомості, що особливо корисно для тих, хто шукає доступне житло або намагається оцінити справедливість ціни на конкретний об'єкт.
Далі ми вивчимо дані, зібрані Національним інститутом статистики за рік (з жовтня 2023 року по вересень 2024 року). Оскільки більш свіжої інформації у нас немає, ми оперуватимемо наявними даними.
У верхньому рядку таблиці наведено по всій Португалії: середня ціна квадратного метра проданої нерухомості (1.709 євро), а також 1-й квартиль (972 євро) і 3-й квартиль (2.552 євро). Цю інформацію слід розуміти так. З усіх угод, укладених з нерухомістю за 12 місяців, рівно половина була здійснена з ціною квадратного метра в інтервалі від 972 до 2.552 євро. У разі всієї країни розкид досить великий, але ось ця нижня межа інтервалу має бути особливо цікава тим, хто шукає дешеву нерухомість, оскільки вона показує, яку ціну за квадратний метр знайти цілком реально.
У цій таблиці регіони з найменшими цінами представлені на початку. Ґрунтуючись на даних про 1-у квартиру, тобто про мінімальні ціни, можна виділити 9 регіонів, де у 2024 році було можливо придбати житло за ціною до 500 євро за квадратний метр. Це Alto Alentejo, Beira Baixa, Beiras e Serra da Estrela, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Baixo Alentejo, Alto Tâmega e Barroso, Viseu Dão Lafões і Médio Tejo.
Важливо зазначити, що звіт Національного інституту статистики не дає уявлення про те, в якому стані було це продане житло.
Найдешевші муніципалітети Португалії
У Португалії кожен регіон складається з безлічі муніципалітетів, і кожен з них має свої особливості на ринку нерухомості. Це створює унікальні умови, які можуть істотно впливати на вартість житла, призводячи до помітних відмінностей у цінах між сусідніми районами.
На цій карті представлені муніципалітети з різними рівнями середніх цін за квадратний метр. Білим кольором позначено території, для яких немає даних (імовірно, через відсутність угод із нерухомістю в зазначений період). Потім різними відтінками фіолетового позначено 4 рівні цін:
- Середня вартість квадратного метра житла, що продається, від 220 до 550 євро (найсвітліший відтінок),
- Середня вартість квадратного метра житла, що продається, від 550 до 950 євро,
- Середня вартість квадратного метра житла, що продається, від 950 до 1.709 євро,
- Середня вартість квадратного метра житла, що продається, від 1.709 до 4.252 євро (найтемніший відтінок).
Як ми можемо помітити, найдоступніші муніципалітети зосереджені на сході країни, проте навіть у західній частині можна знайти муніципалітети з цінами від 550 до 950 євро за квадратний метр. Хоча вони не розташовані на самому узбережжі, але все ж відносно близько до нього.
У наведеній нижче таблиці наведено 50 муніципалітетів із найменшими середніми цінами за квадратний метр за останні 12 місяців звіту (з жовтня 2023 по вересень 2024 року). Для кожного муніципалітету вказані значення першого і третього квартилів цінового діапазону. Муніципалітети відсортовані за зростанням середньої ціни метра (медіани).
Згідно з цими даними, муніципалітетом із найдешевшою нерухомістю 2024 року виявився Pampilhosa da Serra, де середня ціна квадратного метра становила 220 євро, а 50% угод було здійснено за ціною квадратного метра від 143 до 433 євро. Як зазначалося вище, Національний інститут статистики не надає інформацію про стан житла, проданого за ці гроші.
Як ми бачимо, у всіх 50 муніципалітетах зі списку середня ціна за метр не перевищує 500 євро. Тим, хто прагне знайти найдешевше житло в Португалії та не обмежений прив'язкою до якогось регіону, можна почати пошук серед цих 50 муніципалітетів. Здебільшого найдешевші муніципалітети зосереджені на сході країни, в регіонах з низькою щільністю населення і менш розвиненою інфраструктурою. Слід пам'ятати, що з цим пов'язані певні незручності.
Найдешевші муніципалітети в найдорожчих регіонах
Знову повернемося до сімейної пари з нашого прикладу. Так, вони не прив'язані до якогось конкретного міста, але все ж не готові жити зовсім у глушині. Хочеться і на пляж іноді вибиратися, і користуватися прийнятною інфраструктурою. Тоді їм має сенс шукати поблизу Лісабона та інших туристичних центрів.
Ми вивчимо дані про продажі нерухомості в агломераціях Великого Лісабона і Великого Порту, а також в Алгарве і на Мадейрі за період з жовтня 2023 по вересень 2024 року.
Кожна з табличок містить кілька найдоступніших муніципалітетів у регіоні, що розглядається (верхня частина), а також наводить найдорожчі муніципалітети для порівняння (нижня частина).
Лісабон
В агломерації Великий Лісабон найнижча ціна квадратного метра при купівлі була в селищі Moita. Середнє значення - 1.657 євро за метр. Половину всіх угод було здійснено з цінами в інтервалі 1.338-1.948 євро за кв.м.
Селище розташоване за 40 км від центру Лісабона, у північній частині півострова Setúbal. За ним іде місто Palmela, що розташоване ближче до столиці округу, міста Setúbal, яке ми бачимо на 4-му місці. Третє місце посідає Barreiro, яке зовсім поруч із Moita. А на 5-му місці - Montijo, розташований на північ від Moita, ближче до мосту Vasco da Gama, що зв'язує півострів із Лісабоном. У Montijo середня ціна квадратного метра становила 2.000 євро, а половина всіх угод минулого року була укладена в діапазоні цін 1.563 - 2.367 євро за квадратний метр.
Для порівняння, у самому Лісабоні середня ціна квадратного метра становила 4.252 євро, а інтервал цін, у який потрапила половина угод купівлі-продажу, - від 3.429 до 5.579 євро. До речі, через портал WithPortugal.com можна зв'язатися з рієлтором, який допоможе з придбанням нерухомості в Лісабоні та будь-якому його передмісті.
Порту
В агломерації Великого Порту найдешевшим виявився муніципалітет Vale de Cambra, розташований у регіоні Авейру, за 51 км на південний схід від центру Порту. Середня ціна квадратного метра там становила 1.019 євро. Ціновий інтервал, у який потрапила половина угод, від 593 до 1.417 євро за метр.
На другому місці йде Arouca, яка теж належить регіону Авейру, але розташована ще далі від центру Порту (63 км). За ними йдуть Oliveira de Azemeis, сусід Vale de Cambra. На 4-му місці ми бачимо муніципалітет Santo Tirso, що належить округу Порту і розташований за 32 км на північний схід від центру Порту. А замикає п'ятірку місто São João de Madeira, теж з Авейру, за 37 км на південний схід від Порту. В останньому придбати нерухомість можна було, заплативши в середньому 1.269 євро за квадратний метр.
А от хто купував житло в найдорожчій локації цього регіону, місті Порту, заплатив у середньому 2.940 євро за квадратний метр (половину угод було здійснено з цінами від 2.146 до 3.678 євро за метр). Тим, хто розглядає цей регіон як потенційне місце проживання, наш портал теж може запропонувати консультацію агента з нерухомості в Порту, який допоможе і з придбанням житла в довколишніх містах.
Алгарве
В Алгарве найдешевшим виявився максимально віддалений від океану Alcoutim. 50% угод було здійснено в інтервалі 354 - 1.167 євро за квадратний метр при середній ціні метра в 760 євро. За дешевизною цей район йде далеко вперед своїх сусідів по регіону.
У наступному за ним Monchique, розташованому набагато ближче до океану, середня ціна квадратного метра становила 1.343 євро, що майже на 600 євро вище. На третьому місці - Castro Marim, що розташований на сході, але все ж має вихід до океану, середня ціна в якому на 700 євро вища, ніж у попередньому муніципалітеті (2.062 євро). За ним іде São Brás de Alportel, який насправді досить близько до Faro, столиці регіону. У ньому середня ціна виявилася практично не відрізняється від Castro Marim (2.079) євро за метр. Замикає п'ятірку найдешевших муніципалітетів 2024 року Olhão, де середня ціна метра склала 2.249 євро.
Ну і нарешті для порівняння наведемо дані з найдорожчого муніципалітету, Lagos. Там середня ціна метра була на рівні 3.389 євро, половина угод була здійснена в інтервалі цін 2.688 - 4.193 євро. Охочі придбати нерухомість для власного проживання або навіть для подобової здачі туристам можуть звернутися через наш сайт до рієлтора в Алгарве, який надає послуги як із супроводу купівлі, так і з організації оренди.
Мадейра
Острів Мадейра показав такі результати. Чемпіоном за дешевизною став муніципалітет Porto Moniz на північному заході острова, у найвіддаленішій локації від столиці. Середня ціна квадратного метра 876 євро, 50% угод було здійснено з ціною метра від 500 до 1.792 євро.
Далі за зростанням ціни йдуть муніципалітети Santana (північ острова), Ribeira Brava (південний захід), São Vicente (північ) і Ponta do Sol (південний захід). У них середні ціни квадратного метра були дуже схожими, від 1.024 до 1.250 євро за метр. А от квартилі варіювалися сильніше.
Найдорожчим залишилося місто Funchal, столиця регіону, де середня вартість квадратного метра під час купівлі становила 2.705 євро, а 50% угод потрапили в ціновий інтервал 1.798 - 3.512 євро/метр.
Ознайомитися зі станом справ на ринку нерухомості в цих 4 регіонах, а також переглянути приклади нещодавніх оголошень про продаж квартир і будинків у них, ви можете з наших щоквартальних звітів про нерухомість у Лісабоні, Порту, Алгарве і на Мадейрі. Ці звіти містять актуальну інформацію про ціни, тенденції та найкращі пропозиції на ринку, що допоможе вам зробити усвідомлений вибір під час купівлі або оренди житла.
Найдешевші квартири та будинки, доступні для купівлі в березні 2025 року
Маючи на руках перелік найдоступніших регіонів і муніципалітетів, сімейна пара може почати пошук відповідного житла. Для цього їм варто звернутися до платформи Idealista.pt, найбільшого порталу нерухомості в Португалії, де розміщені актуальні пропозиції про продаж. Однак варто враховувати, що ціни на цьому сайті, ймовірно, виявляться вищими, ніж ті, що вказані в дослідженні Національного інституту статистики. Це можна пояснити кількома причинами. По-перше, дані на сайті оновлюються частіше, тоді як статистика може відставати на кілька місяців. По-друге, продавці часто завищують вартість нерухомості на початковому етапі, залишаючи простір для торгу, що дає змогу покупцям домогтися зниження ціни. По-третє, у звіті не вказано стан об'єктів, а нашим героям, безумовно, важливі тільки ті варіанти, які перебувають у хорошому стані. Для прикладу подивимося найдешевші варіанти зі списку 50 найдоступніших муніципалітетів і зі списку найдоступніших регіонів, які ми отримали вище: Pampilhosa da Serra, Mação, Vimioso, Crato та Idanha-a-Nova.
Pampilhosa da Serra (регіон Coimbra)
Нагадаємо, що середня вартість квадратного метра у 2024 році там була 220 євро, а половина всіх угод купівлі-продажу була проведена з ціною метра в діапазоні 143-433 євро.
35.000 євро Двоповерховий сільський будинок площею 163 кв.м з 4 спальнями і однією ванною кімнатою. Якийсь ремонт знадобиться, але може почекати. Клас енергоефективності F. Вартість квадратного метра 215 євро.
55.000 євро Частково відремонтований сільський будинок площею 156 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна, Ділянка 102 кв.м. Клас енергоефективності відсутній. Вартість квадратного метра 353 євро.
Mação (регіон Santarém)
Згідно з інформацією 2024 року, середня вартість квадратного метра була 243 євро, а половина всіх угод купівлі-продажу була проведена з ціною метра в діапазоні 102-547 євро.
50.000 євро Нещодавно відремонтований двоповерховий будинок площею 102 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. Ділянка 117 м. Клас енергоефективності не вказано. Вартість у перерахунку на квадратний метр 490 євро.
50.000 євро Традиційний двоповерховий будинок площею 223 квадратних метри. 3 спальні, 1 ванна. Ділянка 40 кв.м. Клас енергоефективності F. Вартість квадратного метра 224 євро.
Vimioso (регіон Bragança)
Згідно з інформацією 2024 року, середня вартість квадратного метра була 250 євро, а половина всіх угод купівлі-продажу була проведена з ціною метра в діапазоні 150-467 євро.
65.000 євро Великий 3-поверховий сільський будинок зі своїм шармом. Ремонт, однак, буде потрібен. Площею 300 квадратних метрів. 7 спалень, 2 ванні. Клас енергоефективності F. Ціна квадратного метра 217 євро.
85.000 євро Двоповерховий будинок площею 110 квадратних метрів. 3 спальні, 2 ванні. Ділянка 50 м. Будинок побудований у 2010. Сертифікат енергоефективності С. Ціна квадратного метра 773 євро.
Crato (регіон Alto Alentejo)
Згідно з інформацією 2024 року, середня вартість квадратного метра була близько 250 євро.
55.000 євро Типовий будиночок для регіону Alentejo. Площа 50 квадратних метрів. 2 поверхи, 1 спальня, 1 ванна, потрібен ремонт. Клас енергоефективності F. Квадратний метр 1.100 євро.
57.500 євро Інший сільський будинок, але в дещо кращому стані. Площа 94 квадратних метри. 3 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності Е. Вартість квадратного метра 612 євро.
Idanha-a-Nova (регіон Castelo Branco)
Згідно з інформацією 2024 року, середня вартість квадратного метра була менше ніж 250 євро.
37.000 євро Сільський будинок площею 76 квадратних метрів. 3 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності Е. 487 євро за квадратний метр.
44.000 євро Добре збережений будинок площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна, невелика ділянка. Сертифікат енергоефективності відсутній. Вартість квадратного метра 489 євро.
Купити нерухомість у Португалії дешево - це реально?
Проведене нами мінідослідження, а саме, зіставлення статистичних результатів продажів у 2024 році з пропозиціями, доступними до купівлі у 2025 році, показує збіг цін у великій кількості випадків. Тож знайти нерухомість за низькою ціною за квадратний метр цілком можливо. Однак якщо мета - придбати житло в прийнятному стані, то такі низькі ціни частіше зустрічаються в об'єктів із більшою площею. А от в об'єктів маленької площі вартість квадратного метра виявиться досить високою. Таким чином, вигідні пропозиції в якісному сегменті в основному доступні для тих, хто розглядає більші об'єкти.
Можна з упевненістю сказати, що немає нічого недосяжного, але без знання мови та розуміння місцевих реалій - від географії до культурних особливостей - процес придбання нерухомості може виявитися складнішим, ніж здається. Якщо вам потрібна допомога в пошуку житла без зайвого клопоту, зверніться до рієлторів з Лісабона, Порту, Алгарве і Мадейри через наш сайт.
Вони допоможуть підібрати нерухомість під будь-який бюджет - чи то квартира в місті, чи то будинок біля океану. Сподіваємося, ви знайдете в Португалії саме те, що шукаєте!
Ну а якщо на цю сторінку вас привів інтерес до якогось іншого аспекту португальського життя, запрошуємо продовжити читання нашого блогу!
