Оренда житла в Португалії WithPortugal

Процес оренди квартири або будинку обов'язково фіксується письмовим договором оренди, з якого, як і в будь-яких договірних відносинах, випливають права та обов'язки і орендаря, і орендодавця. У 2023 році набуло чинності нове законодавство, спрямоване на підтримку ринку оренди житла, яке є частиною пакета Mais Habitação ("Більше житла") і включає заходи зі стимулювання оренди та забезпечення прав обох сторін.

Усвідомлюючи сильний тиск на орендарів і орендодавців, і прагнучи усунути асиметрію на ринку, уряд затвердив заходи, спрямовані, з одного боку, на забезпечення стабільності орендних договорів з доступнішою орендною платою, а з іншого — на підвищення доступності нерухомості для оренди шляхом зниження податкового тягаря на доходи орендодавців від власності. Ринок оренди житла в Португалії переживає непрості часи, що характеризуються практично повною відсутністю пропозиції та зростанням цін на житло, а також новою правовою базою, яка з'явилася внаслідок низки недавніх законодавчих ініціатив. І коли йдеться про здачу житла в оренду, як орендарі, так і орендодавці стикаються з ризиками, які можуть призвести до серйозних проблем у майбутньому. Для того, щоб жодна зі сторін не постраждала під час укладення такого роду угод, давайте разом вивчимо, як змінилися права й обов'язки орендодавців і орендарів після набуття чинності новим законом у Португалії в жовтні 2023 року. У цьому матеріалі ми зібрали найголовніші тези з нього, про які важливо знати обом сторонам договору оренди житлового приміщення.

Передача договору оренди до податкової інспекції (Autoridade tributária e aduaneira). Повідомлення податкової інспекції є обов'язком орендодавця, але орендар також може це зробити, у разі, якщо перший цього з якоїсь причини не зробив.
Обов'язкова письмова форма договору. Договори мають укладатися в письмовій формі (відповідно до статті - artigo 1069º do Código Civil). Однак є винятки: договір буде дійсний, якщо орендар не винен у відсутності письмового договору і доведе, що він користувався майном за згодою орендодавця і вносив орендну плату протягом шести місяців. Раніше договір, не оформлений письмово, міг бути визнаний недійсним.
Підвищення орендної плати в нових договорах оренди. До 31 грудня 2029 р. розмір підвищення орендної плати заморожено у % відношенні: у нових договорах оренди житлових приміщень відсоток підвищення орендної плати не може перевищувати 2% від останньої орендної плати, що стягується за той самий об'єкт нерухомості, щодо якого договори оренди діяли протягом останніх п'яти років.
Мінімальний строк договору оренди — один рік. Мінімальний строк договору оренди для постійного житла становить один рік. Якщо договір укладається на менший строк, то він автоматично продовжується до мінімального строку, визначеного законодавством.
Продовження договору оренди на три роки. Якщо договори оренди постійного житла укладено на строк менш як три роки й нічим не обумовлено протилежне, то вважається, що вони продовжуються щонайменше на три роки. Якщо договір укладено на триваліший строк, то його подовжують на кратні первісному строку періоди рівної тривалості. Орендодавець не може заперечувати проти продовження договору оренди протягом перших трьох років, якщо тільки він не потребує житла для себе або своїх дітей.
Автоматична пролонгація — так, але... Умова про автоматичну пролонгацію застосовується за відсутності інших умов, передбачених договором, які якраз зазвичай і перешкоджають застосуванню бонусів, описаних вище. Наприклад, договір оренди може бути укладений на п'ять років і автоматично продовжуватися на дворічні періоди або навпаки не передбачати його автоматичну пролонгацію, що може бути окремо прописано.
Страховий депозит і попередня оплата оренди. Страховий депозит гарантує, наприклад, усунення будь-якої шкоди, завданої житлу, і не може перевищувати суму, що відповідає двом орендним платам, тобто якщо орендна плата становить 850 євро, то страховий депозит не може перевищувати 1700 євро. На вимогу орендодавця та за письмовою угодою можна також вносити орендну плату заздалегідь, але не більше ніж за два місяці наперед. Режим гарантійного депозиту в договорі оренди закріплений у ст. 1076 (2) Цивільного кодексу (n.º 2 do artigo 1076º do Código Civil). Передоплата оренди — передбачена ст. 1076 (1) Цивільного кодексу (n.º 1 do artigo 1076º do Código Civil). Посилання на статтю цілком залишу тут.
Компенсація орендодавцю за прострочення платежу. Орендна плата вноситься в перший робочий день кожного місяця, але часто надається відстрочка до 8-го числа. Після цього, якщо орендар затримує оплату, компенсація, що виплачується орендодавцю, становить 20% від суми заборгованості. Якщо ситуація триває і є поручителі, то орендодавець має 90 днів з моменту прострочення, щоб повідомити їх про непогашену суму.
Рекомендований лист орендодавця про розірвання договору за прострочення платежу. Орендодавець може розірвати договір у разі прострочення орендної плати більш ніж на вісім днів, більш ніж чотири рази (підряд або в принципі) протягом 12 місяців, але при цьому він повинен після третього випадку прострочення повідомити орендаря рекомендованим листом з повідомленням про отримання про свій намір розірвати договір оренди.
Орендар може розірвати договір оренди в будь-який час. Орендар може розірвати договір оренди в будь-який час, повідомивши про це орендодавця. В ідеалі — протягом установленого законом строку, щоб уникнути сплати орендної плати, що відповідає строку повідомлення. Однак у крайніх випадках, таких як вимушене безробіття або інші серйозні ситуації (див. наступний пункт), вони можуть бути звільнені від цього зобов'язання.
Пільги для орендаря в екстремальних ситуаціях. У разі вимушеного безробіття, постійної непрацездатності або смерті орендаря чи особи, з якою він проживав спільно понад один рік, орендар може розірвати договір, не сплачуючи орендної плати, відповідної строку повідомлення.
Відвідування об'єкта нерухомості є правом орендодавця, але за дотримання певних умов. Орендодавець має право перевіряти стан житла та оглядати його, однак він не може входити в будинок, коли йому заманеться. Він може зробити це лише за попередньою згодою орендаря, не проявляючи при цьому нав'язливості. Огляд має обмежуватися тільки тими аспектами, які стосуються майна, і орендодавцю не можна зловживати цим правом. Однак якщо договір добігає кінця й орендодавець має намір здати житло в оренду іншій особі, то орендар зобов'язаний показати житло всім зацікавленим особам протягом трьох місяців до дати звільнення квартири. У цьому випадку між орендодавцем та орендарем має бути досягнуто згоди. Якщо зацікавлені особи не можуть дійти згоди, то законом погоджено, що покази мають проводитися по буднях з 17.30 до 19.30, а по суботах і неділях — з 15.00 до 19.00, при цьому кількість таких показів не обмежена.
Право переважної купівлі житла в орендодавця. Орендар може скористатися правом переважної купівлі, якщо господар хоче продати будинок (у разі проживання за договором оренди понад два роки).

Окремо ще раз хотілося б нагадати про строки розірвання договору оренди. Для розірвання договору достатньо повідомити один одного про дату розірвання рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Звісно, орендар має внести орендну плату до кінця останнього місяця проживання. Однак строк повідомлення залежить від виду договору.

Законні строки для розірвання строкового договору з ініціативи орендодавця:

Законні строки розірвання строкового договору з ініціативи орендаря:

У випадку з договорами з невизначеним строком дії, орендар може розірвати договір після закінчення шести місяців його дії без пояснення причин. Однак він повинен повідомити орендодавця про свій намір не менше ніж за 120 днів до передбачуваної дати закінчення договору, якщо на момент повідомлення строк дії договору становив рік або більше. Якщо договір тривав менш як рік, строк скорочується до 60 днів.

Закон про оренду житла, зокрема, спрямований на запобігання ситуацій дисбалансу між орендарями та орендодавцями здебільшого захищаючи орендаря від різного роду дискримінації:

Орендодавці не можуть створювати "залякуючу ситуацію". Орендодавці, які чинять незаконний тиск на орендарів (наприклад, виривають поштові скриньки або поручні на сходах) з метою змусити їх звільнити житло, тепер можуть бути покарані. Закон забороняє так зване переслідування під час оренди житла — поведінку, що створює "залякувальну" або "ворожу ситуацію", а також перешкоджає або "серйозно ускладнює доступ до майна і користування ним".
Орендар може звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування з проханням провести огляд житла з метою виявлення ситуацій, що можуть загрожувати користуванню житлом, якщо від орендодавця неможливо домогтися необхідного ремонту або інших дій, необхідних з погляду здорового глузду та безпеки.
Орендар не може зазнавати дискримінації. Орендар не може зазнавати дискримінації за ознаками статі, походження або етнічної приналежності, мови, території походження, національності, релігії, переконань, політичних або ідеологічних переконань, статі, сексуальної орієнтації, віку або інвалідності. Оголошення про оренду нерухомості або будь-які інші форми реклами не можуть містити обмеження, специфікації або вказувати на будь-які уподобання щодо орендарів, що ґрунтуються на зазначених характеристиках.

Які вигоди для орендодавця несуть зміни, внесені до закону? Що довше триває договір оренди, то нижча ставка IRS (податку на доходи фізичних осіб), що застосовується до отриманої орендної плати. Стандартна ставка податку в розмірі 25% знижується залежно від терміну оренди. Так, у разі укладення договору оренди на строк п'ять і більше років, але менш як десять років, застосовуватиметься ставка в розмірі 15% (тобто стандартна ставка зменшується на 10%). Якщо договір продовжується на той самий строк, то при кожному продовженні застосовується зниження ставки ще на 2% (не більше п'яти знижень по 2%). Інакше кажучи, на практиці податкова ставка може знизитися аж на 20% від базової та скласти лише 5%, якщо договір послідовно продовжуватимуть до максимальної межі.

Знижена ставка застосовується в таких випадках:

нові договори оренди та продовження договорів;
договори оренди, продовжені після 7 жовтня 2023 року (дата набуття чинності пакетом Mais Habitação).

Для договорів, укладених після 1 січня 2024 р., зниження автономної ставки застосовується тільки в тому разі, якщо орендна плата не перевищує на 50% ціни, встановлені в Програмі підтримки оренди.

Страхування орендної плати в податковій службі. Ще одним нововведенням пакета Mais Habitação є можливість вирахування страховки з оренди з особистого доходу. Ці страховки декларуються в графі 4.2 додатка F декларації IRS, де орендодавці вже могли віднімати витрати зі страхування від пожежі, наприклад.

Звільнення від податку на доходи при переході з Alojamento Local (AL). До 31 грудня 2029 року доходи від власності, що належать до договорів оренди постійного житла, які в сукупності відповідають таким умовам, будуть звільнені від IRS і IRC (податок для юридичних осіб):

доходи виникають унаслідок передачі нерухомості з Alojamento local в оренду для постійного довгострокового житла;
договір оренди має бути підписаний і зареєстрований у податковій інспекції до 31 грудня 2024 року.

А взагалі згадаймо, що таке програма доступної оренди, про яку побіжно згадали вище. Після кількох років існування програма "Доступна оренда" (Programa de Arrendamento Acessível) зазнала змін, спрямованих на залучення більшої кількості орендодавців. Так звана Програма підтримки оренди, як і раніше, є інструментом з хорошими можливостями, які необхідно просувати. Ось як вона працює, як зазначено в статті 1(2) Декрету-закону № 68/2019 (nº 2 do artigo 1º do Decreto-Lei nº 68/2019), "Програма доступної оренди — це програма житлової політики, спрямована на стимулювання пропозиції недорогого орендного житла, яке має надаватися за доступною для домогосподарств ставкою". Стаття 9 вищевказаного закону свідчить, що "надання житла в рамках програми "Доступна оренда" може здійснюватися у вигляді "житлового приміщення" або "частини житлового приміщення" і в обох випадках для будь-якої з цілей, зазначених у статті 6 (1)". Так, у межах цієї програми можна здавати в оренду цілі будинки або просто кімнати, що можуть мати на меті "постійне проживання" або "тимчасове проживання студентів і слухачів, а також викладачів, спеціалістів-техніків, педагогічного й непедагогічного персоналу на всіх рівнях освіти або шкільного та професійного навчання", згідно зі статтею 6.1 Декрету-закону 90-С/2022 (nº 1 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 90-C/2022).

Програма підтримки оренди житла (PAA) спрямована на сприяння розширенню пропозиції орендного житла за цінами, які відповідають реальним доходам португальців, тобто орієнтована на сім'ї середнього класу з невисоким доходом, які відчувають труднощі з пошуком житла. Програма підтримки оренди має дві складові. З одного боку, власник — фізична чи юридична особа, державна чи приватна — реєструє своє житло на електронній платформі програми. Для цього вона має дотримуватися обмежень щодо орендної плати та встановлених мінімальних умов безпеки, здоров'я та комфорту. З іншого боку, наймач — будь-яка людина, наприклад, сім'я або група друзів — може подати заявку на житло, якщо це дозволяє її дохід. У випадку сім'ї з двох осіб максимальний річний дохід брутто становить 45 000 євро, плюс 5000 євро на кожну дитину. Для самотньої людини поріг доходу, з яким вона може претендувати на місце в програмі, не може перевищувати 35 тис. євро. Договори оренди можуть укладатися як для постійного, так і для тимчасового проживання. У першому випадку договори укладаються на строк не менше п'яти років. Однак цей строк може бути продовжено на узгоджений сторонами період. Якщо договір укладається на тимчасове проживання, то він може поширюватися на студентів і стажистів або викладачів, спеціалізований технічний персонал, а також викладацький і не викладацький склад. У цьому разі договір може бути укладено тільки з орендарями, чиє податкове місце проживання не збігається з муніципалітетом, у якому розташоване житло, а термін договору може бути меншим ніж п'ять років за умови, що він триває щонайменше дев'ять місяців.

Як орендодавець, так і орендар мають гарантії. Якщо ви є орендодавцем, ви можете скористатися звільненням від податків IRS і IRC на орендну плату. Максимальна орендна плата має бути на 20% нижчою за так звану довідкову вартість, яка розраховується на основі площі, місця розташування, якості, комфорту, енергетичної сертифікації та ринкових цін. На порталі Programa de Arrendamento Acessível орендодавці можуть змоделювати максимальну орендну плату. Орендарі також можуть скористатися симулятором, щоб дізнатися, який максимум буде для них установлено. Ще одна гарантія для орендодавця: ставка для орендарів обмежена 35% від середньомісячного доходу сім'ї, що знижує ризик неплатежів.

Що стосується орендарів, то, крім того, що максимальна орендна плата не менш ніж на 20% нижча за базову ціну, мінімальний п'ятирічний термін дії договору гарантує їм певну стабільність. Ще одним плюсом є відсутність необхідності надавати заставу або поручителя. Скористатися цією пільгою не можуть тільки студенти та особи, які навчаються на курсах професійної підготовки, а також будь-які особи, які не мають власного доходу.

Обидві сторони зобов'язані оформити страховку. Орендодавець повинен укласти договір страхування орендної плати, а орендар — поліс, що захищає його від вимушеної втрати доходу і гарантує виплату компенсації орендодавцю за завдані майну збитки (замінюється депозитом на строк до двох місяців). Виняток становлять договори оренди житла, укладені державними організаціями.

Як стати учасником програми Programa de Arrendamento Acessível? Якщо ви є орендодавцем і зацікавлені в приєднанні до програми, вам слід почати з реєстрації вашого житла на платформі. Реєстрація підтверджуватиметься сертифікатом, у якому зазначається інформація, заявлена постачальником та отримана за допомогою вищезазначених механізмів (взаємодія). Те ж саме стосується і реєстрації заяв орендарів. Договір оренди має включати такі елементи (відповідно, якісь із цих даних необхідно передавати орендодавцю, а якісь орендарю під час реєстрації):

ідентифікація житлового приміщення;
ідентифікація членів сім'ї;
тип житла;
мета оренди;
строк дії договору та умови продовження;
щомісячна орендна плата;
щомісячна орендна плата для кожного студента або учня, який перебуває на утриманні, і зазначення відповідного поручителя, якщо такий є.

До договору оренди мають додаватися свідоцтво про реєстрацію житла та бланк заяви. Такий договір може бути включений до Програми підтримки оренди тільки в тому разі, якщо він відповідає всім таким вимогам:

договір і додатки до нього зареєстровані в податковій;
проведено оформлення обов'язкових видів страхування;
сторони представили на електронній платформі O Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) (протягом 20 днів з моменту реєстрації договору Portal das Finanças) підтвердження виконання перелічених вище вимог. Після цього договір оренди автоматично включається в програму. Однак якщо договір перестає підпадати під її дію, то він втрачає свої податкові пільги з дати його укладення. У цьому разі виникає обов'язок заявити про цей факт, щоб врегулювати різницю між сумою податку, що сплачується щороку, і сумою, яка мала бути сплачена без урахування "знижок" (плюс компенсаційні відсотки).

Ну і наостанок ще трохи з класики — як убезпечити себе при укладенні договору оренди. І заодно список необхідних документів, які від вас може вимагати орендар.

Отже, щоб уникнути ризиків для орендарів, необхідно перевірити документацію, що стосується об'єкта нерухомості, який здається в оренду. Насамперед орендар має перевірити, чи є особа, у якої він хоче винаймати квартиру, власником житла, а якщо ні, то чи має вона законне право здавати його в оренду. По-друге, необхідно переконатися в тому, що об'єкт має необхідну муніципальну ліцензію, яка відповідає його призначенню, тобто ліцензію на використання з житловою метою (licença de utilização para habitação). Крім того, об'єкт нерухомості має бути описаний і зареєстрований у земельному кадастрі (Conservatória do Registo Predial), що можна перевірити, ознайомившись із такими документами, як certidão predial і caderneta predial. Не в останню чергу необхідно перевірити наявність чинного енергетичного сертифіката (certificado energético) і, якщо орендована нерухомість розташована в житловому комплексі, ще й запитати копію Правил кондомініуму (Regulamento do Condomínio), якщо такі існують. Ці документи мають бути надані орендодавцем і в копіях передані орендарю під час підписання договору оренди.

Документація щодо кандидатів в орендарі — право орендодавця! Орендодавець має право оцінювати ризики потенційного орендаря, і його головне завдання — підтвердити наявність або відсутність в орендаря економічних можливостей для виконання обов'язків, пов'язаних з договором оренди. У зв'язку з випадками недотримання умов оренди, що почастішали, орендодавці все частіше запитують, крім квитанцій про зарплату потенційних орендарів (на території Португалії) і, якщо вони одружені, їхнього подружжя, квитанції про сплату податків у Португалії. Аналогічні документи можуть бути запитані у поручителів та їхнього подружжя, якщо такі є. Таким чином орендодавець має можливість оцінити ризики потенційного орендаря. Одним із найпоширеніших критеріїв є перевірка трудовитрат орендаря: чи перевищує сукупний щомісячний дохід майбутнього орендаря і, якщо може бути застосовано, дружини (чоловіка) трикратний розмір орендної плати за нерухомість. У процентному вираженні рекомендовані межі витрат на оренду становлять від 25% до 30% від щомісячного доходу. Крім того, за бажанням орендодавця він може вимагати додаткових гарантій виконання договору: найчастіше це особиста гарантія через поручителя, але також є випадки вимоги надання банківської гарантії.

Загалом, усе начебто зрозуміло, і на папері все має максимально райдужний вигляд, але, на жаль, поки що орендодавці не звикли або не хочуть звикати до нових правил гри та продовжують укладати договори без автоподовження, необмежену кількість місяців передоплати (часто це наслідок відсутності в орендаря необхідних документів або поручителя). Особливої дискримінації за національною або якоюсь іншою ознакою на сьогодні не вбачається, але от про підтвердження доходу потенційного орендаря — чиста правда (найчастіше тебе навіть не записують на перегляд квартири мрії через відсутність контракту з португальською компанією або іншого підтвердження доходу саме в Португалії).

Сподіваюся, ця стаття була корисною і ви зможете поборотися за свої права повною мірою, як у ролі орендаря, так і в ролі орендодавця, якщо ви таким є — тепер ви знаєте свої права та обов'язки в оновленій версії на жовтень 2023 року. За традицією побажаю всім удачі й нагадаю, що на нашому порталі вже викладено понад 400 статей, які описують різні побутові аспекти життя в Португалії. Ну а в тему нашої статті, хотіла б звернути увагу на контакт у розділі Оренда квартири в Португалії на тривалий термін — він може бути дуже корисним, якщо ви перебуваєте в пошуку житла. І, як завжди нагадую, що на сайті на вас чекають контакти професіоналів своєї справи: рієлтори по всій Португалії, податковий фахівець, страховий агент, адвокат, перекладач і багато інших!

До нових зустрічей, дорогі друзі!